物业管理风险培训课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,物业管理风,险,险,胡圣平,2016,年,6,月,7,日,01,风险与物业,管,管理风险,02,物业管理风,险,险防范,03,紧急事件处,理,理,物业风险管,理,理,风险与物业,管,管理风险,一、风险的,内,内涵和构成,要,要素,风险是指在,某,某一种特定,环,环境下，在,某,某一特定时,间,间段内，某,种,种损失发生,的,的可能性。,不,不确定性是,风,风险的一个,必,必要条件，,但,但不是充分,条,条件。只有,具,具有不利影,响,响事件的发,生,生，将会对,企,企业的价值,创,创造带来损,害,害的，才是,企,企业的风险,。,。因此，风,险,险是由风险,因,因素、风险,事,事故和风险,损,损失等要素,组,组成。三者,的,的关系为：,风,风险因素的,增,增加会导致,事,事故发生的,可,可能性增加,；,；而风险事,故,故的发生可,能,能导致损失,的,的出现。而,风,风险事故的,发,发生可能导,致,致损失的出,现,现。这就是,风,风险要素之,间,间的辩证关,系,系。,风险与物业,管,管理风险,二、物业管,理,理风险的内,容,容,物业管理风,险,险是指物业,服,服务企业在,服,服务过程中,，,，由于企业,或,或企业以外,的,的自然、社,会,会因素所导,致,致的应由物,业,业服务企业,承,承担的意外,损,损失。,（一）早期,介,介入的风险,1.,项目接管的,不,不确定性带,来,来的风险,物业服务企,业,业在还没能,确,确定取得项,目,目接管权的,时,时候，投入,较,较多的人力,、,、物力和财,力,力。但因为,种,种种因素，,最,最终未被建,设,设单位选聘,，,，物业服务,不,不仅蒙受人,、,、财、物的,损,损失，还将,损,损害企业的,品,品牌形象。,风险与物业,管,管理风险,2.,专业服务咨,询,询的风险,早期介入涉,及,及面广、时,间,间长、技术,性,性强、难度,高,高，当物业,服,服务企业不,具,具备足够的,专,专业技术能,力,力和物业管,理,理操作经验,的,的人员全过,程,程参与时，,就,就难以发现,项,项目规划设,计,计和施工等,方,方面存在的,隐,隐患和问题,，,，其提供的,专,专业咨询意,见,见和建议也,可,可能出现不,足,足和偏差。,此,此外，如果,不,不能与建设,、,、施工和监,理,理单位有良,好,好沟通和配,合,合，早期介,入,入提出的合,理,理化建议将,得,得不到重视,和,和采纳。以,上,上两个方面,可,可能导致物,业,业建成后管,理,理动作中的,一,一定风险。,风险与物业,管,管理风险,（二）前期,物,物业管理的,风,风险,前期物业管,理,理的风险有,许,许多方面，,但,但最主要的,是,是合同风险,。,。合同风险,具,具体包括三,个,个方面：,1.,合同期限,根据合同法,第,第四十五条,规,规定，,“,当事人对合,同,同的效力可,以,以约定附条,件,件。附生效,条,条件的合同,，,，自条件成,就,就时生效。,附,附解除条件,合,合同，自条,件,件成就时失,效,效。,”,前期物业服,务,务合同是附,解,解除条件的,合,合同，物业,管,管理条例,26,条规定，,“,期限未满、,业,业主委员会,与,与物业服务,企,企业签订的,物,物业服务合,同,同生效的，,前,前期物业服,务,务,风险与物业,管,管理风险,合同终止。,”,因此，前期,物,物业服务合,同,同的期限具,有,有不确定性,，,，物业服务,企,企业随时有,可,可能被业主,大,大会解聘。,一,一旦被提前,解,解约，企业,对,对物业管理,项,项目的长期,规,规划和各种,投,投入将蒙受,损,损失。但如,果,果企业考虑,这,这一因素，,规,规划和投入,不,不到位，可,能,能带来操作,上,上的短期行,为,为，也会引,发,发业主、物,业,业使用人与,物,物业服务企,业,业的矛盾和,冲,冲突。,2.,合同,订,订立,中,中的,风,风险,在前,期,期物,业,业服,务,务合,同,同的,订,订立,中,中，,物,物业,建,建设,单,单位,居,居于,主,主导,方,方面,。,。而,且,且物,业,业相,关,关资,料,料的,移,移交,，,，物,业,业管,理,理用,房,房、,商,商业,经,经营,用,用房,的,的移,交,交，,空,空置,房,房管,理,理费,缴,缴纳,等,等，,风险,与,与物,业,业管,理,理风,险,险,均需,要,要物,业,业建,设,设单,位,位的,支,支持,与,与配,合,合。,因,因此,，,，建,设,设单,位,位在,与,与物,业,业服,务,务企,业,业订,立,立前,期,期物,业,业服,务,务合,同,同时,，,，可,能,能会,将,将本,不,不该,由,由物,业,业服,务,务企,业,业承,担,担风,险,险转,嫁,嫁给,物,物业,服,服务,企,企业,。,。此,外,外，,一,一些,物,物业,服,服务,企,企业,为,为了,取,取得,项,项目,的,的管,理,理权,，,，在,合,合同,签,签订,时,时压,低,低管,理,理费,用,用，,影,影响,到,到接,管,管项,目,目后,正,正常,经,经营,的,的维,持,持；,或,或对,有,有关,责,责任,约,约定,不,不清,晰,晰，,或,或忽,视,视免,责,责条,款,款，,甚,甚至,做,做出,一,一些,难,难以,实,实现,的,的承,诺,诺，,致,致使,接,接管,后,后发,生,生的,不,不测,事,事件,（,（家,中,中财,产,产被,盗,盗、,人,人员,伤,伤亡,等,等）,都,都有,可,可能,被,被业,主,主作,为,为向,物,物业,服,服务,企,企业,位,位代,的,的理,由,由。,风险,与,与物,业,业管,理,理风,险,险,3.,合同,执,执行,的,的风,险,险,前期,物,物业,服,服务,合,合同,是,是具,有,有委,托,托性,质,质的,集,集体,合,合同,，,，由,建,建设,单,单位,代,代表,全,全体,业,业主,与,与物,业,业服,务,务企,业,业签,订,订。,虽,虽然,这,这种,合,合同,订,订立,行,行为,是,是法,规,规规,制,制的,结,结果,，,，但,在,在业,主,主入,住,住和,合,合同,执,执行,过,过程,中,中，,由,由于,缺,缺乏,相,相应,法,法规,知,知识,或,或其,它,它原,因,因，,可,可能,会,会发,生,生对,前,前期,物,物业,服,服务,合,合同,的,的订,立,立方,式,式、,合,合同,部,部分,条,条款,和,和内,容,容不,认,认同,、,、不,执,执行,，,，从,而,而引,发,发纠,纷,纷。,前期,物,物业,服,服务,阶,阶段,处,处于,矛,矛盾,交,交织,的,的特,殊,殊时,期,期，,工,工程,遗,遗留,的,的质,量,量问,题,题，,设,设施,设,设备,调,调试,中,中未,妥,妥善,解,解决,的,的问,题,题，,都,都会,影,影响,业,业主,正,正常,生,生活,，,，由,此,此引,发,发对,前,前期,合,合同,的,的争,议,议和,纠,纠纷,，,，处,理,理不,当,当，,会,会诱,发,发管,理,理风,险,险。,风险,与,与物,业,业管,理,理风,险,险,（三,）,）日,常,常物,业,业管,理,理的,风,风险,1.,业主,、,、物,业,业使,用,用人,使,使用,物,物业,和,和接,受,受物,业,业服,务,务过,程,程中,存,存在,的,的风,险,险,（,1,）物,业,业违,规,规装,饰,饰装,修,修带,来,来的,风,风险,。,。业,主,主、,物,物业,使,使用,人,人违,规,规装,饰,饰装,修,修，,不,不仅,会,会造,成,成物,业,业共,用,用部,位,位损,坏,坏、,安,安全,隐,隐患,、,、邻,里,里纠,纷,纷等,，,，增,加,加物,业,业管,理,理的,运,运行,、,、维,修,修、,维,维护,成,成本,，,，还,会,会使,物,物业,服,服务,企,企业,承,承担,一,一定,的,的物,业,业装,饰,饰装,修,修管,理,理责,任,任。,（,2,）物,业,业使,用,用带,来,来的,风,风险,。,。在,物,物业,日,日常,使,使用,过,过程,中,中，,业,业主,、,、物,业,业使,用,用人,对,对物,业,业使,用,用出,现,现不,当,当行,为,为和,不,不当,使,使用,（,（如,高,高空,抛,抛物,、,、改,变,变物,业,业使,用,用功,能,能、,堵,堵塞,风险,与,与物,业,业管,理,理风,险,险,消防,通,通道,、,、损,毁,毁共,用,用设,备,备设,施,施和,场,场地,等,等）,，,，难,以,以确,定,定责,任,任人,；,；或,业,业主,、,、物,业,业使,用,用人,因,因物,业,业的,“,瑕疵,或,或当,事,事人,的,的疏,忽,忽,”,而发,生,生意,外,外事,故,故，,造,造成,他,他人,人,人身,伤,伤害,或,或财,产,产损,失,失时,，,，物,业,业服,务,务企,业,业就,要,要承,担,担一,定,定的,法,法律,责,责任,。,。,（,3,）法,律,律概,念,念不,清,清导,致,致的,风,风险,。,。在,公,公共,安,安全,、,、人,身,身财,产,产的,保,保险,、,、保,管,管方,面,面，,业,业主,、,、物,业,业使,用,用人,往,往往,对,对物,业,业管,理,理安,全,全防,范,范主,体,体的,责,责任,认,认识,不,不清,，,，误,将,将本,应,应由,公,公安,机,机关,或,或业,主,主自,身,身承,担,担的,安,安全,防,防范,责,责任,强,强加,给,给物,业,业服,务,务企,业,业，,导,导致,物,物业,服,服务,企,企业,与,与业,主,主、,物,物业,使,使用,人,人纠,纷,纷增,加,加，,物,物业,服,服务,企,企业,为,为此,投,投入,大,大量,的,的人,力,力、,物,物力,、,、精,力,力，,造,造成,不,不必,要,要的,消,消耗,，,，承,担,担额,外,外责,任,任。,风险与,物,物业管,理,理风险,2.,物业管,理,理日常,动,动作过,程,程中存,在,在的风,险,险,（,1,）管理,理,理费收,缴,缴风险,。,。,（,2,）替公,用,用事业,单,单位代,收,收代缴,费,费用存,在,在的风,险,险。在,公,公用事,业,业费用,（,（如水,电,电费等,）,）的代,收,收代缴,以,以及公,共,共水电,费,费分摊,中,中，物,业,业服务,企,企业居,于,于收取,和,和缴纳,的,的中间,环,环节，,如,如业主,、,、物业,使,使用人,不,不及时,、,、不足,额,额缴纳,相,相应费,用,用，势,必,必导致,物,物业服,务,务企业,蒙,蒙受经,济,济损失,，,，承担,其,其不应,有,有的风,险,险。,(3),管理项,目,目外包,存,存在的,风,风险。,在,在专业,公,公司履,约,约的过,程,程中，,专,专业服,务,务行为,不,不符合,物,物业管,理,理服务,要,要求，,虽,虽然物,业,业服务,企,企业可,通,通过要,求,求整改,予,予以解,决,决，但,其,其,风险与,物,物业管,理,理风险,后果往,往,往是业,主,主、物,业,业使用,人,人仍将,责,责任归,咎,咎于物,业,业服务,企,企业。,（,4,）物业,管,管理员,工,工服务,存,存在的,风,风险。,物,物业服,务,务企业,未,未能履,行,行物业,服,服务合,同,同的约,定,定，导,致,致业主,人,人身、,财,财产安,全,全的损,害,害的，,要,要承担,相,相应的,法,法律责,任,任。由,于,于员工,违,违规操,作,作引发,的,的问题,，,，按照,法,法律上,称,称为的,“,雇主责,任,任,”,，物业,服,服务企,业,业也将,承,承担其,属,属下员,工,工不当,作,作为的,赔,赔偿责,任,任。,（,5,）公共,媒,媒体在,宣,宣传报,道,道中的,舆,舆论风,险,险。在,物,物业管,理,理操作,中,中，由,于,于物业,管,管理服,务,务不到,位,位、矛,盾,盾化解,不,不及时,、,、投诉,处,处理不,当,当、与,各,各方沟,通,通不及,时,时等，,无,无有可,能,