《门店选址策略》PPT课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二讲 门店选址策略,主讲教师：蒋 燕,古人说：古人说：“,凤栖梧桐,。”其意思是说凤凰只有在梧桐树上才会栖息。对于门店来说，店铺的选址问题就相当于能不能找到一棵“梧桐树”。位置如果选得好的话，无形中已为凤凰的到来提供了坚实可靠的前提条件。与之相反，即使你是经营的高手，如果位置选择不当，顾客依然不会来。有人说，开店成功的要素中地点占了百分之七十的因素。尽管这种说法有点夸张，但选址的重要性由此可见一斑。,位置决定店铺绩效,何谓“一步差三市”：开店地址差一步就有可能减少三成的买卖。,1、斜对面生意非常好。,2、同在一条步行街上，仅是一个拐角，生意不好！,1、怀疑经营能力,2、货品不好,3、人员不好,位置没有选好！,为什么呢？,怎么选？,如何选?,一、商圈评估,二、地段评估,三、实地考察,准备工作：,认识自己,我的品牌及产品定位,我的竞争状况,我的产品结构,我的顾客描述,我的预期的结果,品牌名称,-肯德基D&D,甜品饮料站,品牌定位,-在高人流量的区域，以现存KFC母店的卫星店的形式提供限定品种的KFC产品，并加强母店的可视性和延展KFC品牌形象,1、我的品牌名称和定位,2、竞争状况-麦当劳及其他,甜品站数量,:,在32个城市中有 91 家,产品,:,甜筒,圣代,苹果派,汽水,定价范围,:,26元,日均,TC(估算,):,400,900 (视商圈而定),ME,(估算,):,4,.8元,3、产品结构,甜筒和圣代,爽爽冰,冰点,瓶装饮料,热饮,热甜汤,产品价格：,2-6,元人民币,4、我的顾客描述,1,流动状态的人群，年龄在,15-39,岁的男性或女性，更侧重于其中的青少年,2,年轻，新潮，愿意接受并尝试新鲜事物，是快餐类餐厅的爱用者并赞赏这类餐厅的快速，亲切和方便，他们喜爱与朋友共度休闲时光，倾力工作亦懂得享受生活和工作的回报。,5、预期的结果,满足消费者对,“,边走边吃,”,和点心类食品的需求,把,KFC,品牌年轻时尚的特性传递给青少年消费者,增加品牌的露出机会,对开发的预期结果,:,加强对市场的渗透，特别是在客流量极高但较难进入的商圈,通过布局抢占控制点，抑制竞争对手,5、预期的结果,选址原则,选址的原则须针对不同的目标店类型，以下是应该被考虑的通用原则：,有足够的目标客户,具有方便的交通条件,方便本店的商品配送,经济性,治安条件好，基础设置齐全,邻居店与单店不发生冲突,适度的竞争,经营符合法律规定,足够的空间,可被获得,一、商圈评估,场所,类型,人潮,路线,本商圈内汇聚人潮的场所类型,聚集人口类型,人潮汇集流动的路线,人潮汇集流动的主要方向,（一）、场所类型及人潮路线,人潮状况测算,1、将一周的时间区分为两段：周一周五及周六、周日法定假日,2、以上午8点一下午10点每两小时细分为一个小段,3、以15分钟为其抽样的一段的样本，并计算其抽样点的实际经过人数、机动车、汽车、助动车、自行车,4、抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇,5、将每抽样的数，换算成以两个小时为人潮流动数,6、将人潮流动抽样的数字以线图表示“人潮分布图”。,（二）、,消费特征与人口特征,1、该区住户收入情况调查,高收入者：收入为该地区平均收入4倍以上，其所占比率。中上收入者：收入为该地区平均收入2倍以上，其所占比率 平均每户全年收支情况,2、常住人口消费习惯及特征调查,对便利性、服务品质及店铺气氛的要求概况 习惯消费年龄分配情况 教育程度,（二）、,消费特征与人口特征,3、外来流动人口消费习惯和特征,年龄分布情况 消费的种类 收入的高低 传统式饮食,（三）、行业形态,1、周边主要街道的行业类型,2、以何类产品为主，售卖产品的层次,（四）竞争者分析,1、卖场气氛,本区内对本品牌较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度及分布状况,2、客流量,该竞争店每日的成交客户数,3、营业额,客流量*成交率*平均消费额=每日营业额。每日营业额*每月工作天数=每月营业额。,二、地段评估,（一）、店铺特色及分布,建筑形态,1、主要店铺街道建筑及建筑高度,2、新大楼与旧式建筑的分布,3、目前的改建情况,4、城市13年内可能改建的趋势（城市规划局建立关系）。,北京青年(720P)06.mkv,（一）、店铺特色及分布,可接近店铺的方便度,1、200米内是否有公交车站,2、道路之宽窄：路越宽，行驶车辆多，停车方便,3、附近100米内是否有斑马线，以便人流可以走过来,4、100米左右可有红绿灯：增加店铺的出彩率，提高认知度,5、近其内附近是否有道路改变计划。,注意：提防造成人潮通行流动线断裂的障碍物。,（一）、店铺特色及分布,选址点的街道评估,左右店铺,1、考虑其开业后面对的竞争,2、是否能成行成市,（二）、确定店铺的评估,辨识性,齐全性,所有权的责任,时间性,自然条件（淹水、日晒、折旧及采光）,明显度,店铺形状与面积,邻店,建筑本身状况,租金状况及房东的个人信用问题,（三）、店铺预估收入、支出与净利,1、预估每次消费金额,（1）评估商圈抽样点适合何类型的店（2）以,入店率*该商圈抽样点的人潮数,=,预估客户数,（3）未来再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变动可能,对客流量的 影响而做正(负)百分比的修正,2、可能的业绩,（1）,预估消费金额*可能客户数,=,可能每日营业金额,（2）,可能每日营业金额*30,=,可能每月营业金额。,（四）、,店铺预估收入、支出与净利,1、,前期资金投入 设备,工程,租金,设计装修费用,2、,经营费用预估,3、,预估净利,可能月营业业绩-租金-固定费用-变动总费用,=,预估净利,（本预估净利为税前净利）,固定费用：工资福利、折旧费、水电费、管理费,变动费用：运输费、保管费、包装费、营业税,（五）,道路性质,主要是调查立地点 前道路的特性通行车辆,种类。主要包括：,连接道路,运输道路,商流道路,郊区道路,老旧道路,（一）、店铺考察,租金,装修成本（复原）,续约调价比例,总租期成本,屋龄及维修成本,前租者对房屋的评价,北京青年(720P)06.mkv,三、实地考察,是否方便目标顾客,是否人流量大，低与高峰时的差距,所在街道的形象与货格风格是否配,所在商圈是否上目标顾客的流动处,商圈环境如何,竞争形势如何,商圈的稳定性,是否方便送货,（二）、市场性考察,（三）、店铺租赁洽谈,租期,租金（前两年不变，第三年开始浮动）,租金支付方式：,退租时租金计算：（没满时如何处理）,1损益平衡点：租金成本的预估。,因为随着店铺所经营商品的生命周期的不同，如导入期。成长期、衰退期各有不同的利润基准及发展目标，可承受的租金也不同，好地点一定贵，而贵的地点却不一定能创造好的商机。如何取得损益平衡是最重要的条件,2契约订定以35年为佳：,因为店铺经营的植物性培育行为。一般在永续经营的前提下，只要外在环境无大变动，长期经营是较有利。,。,（四）租屋谈判须知,（四）,租屋谈判须知,3与房东建立共识的关系：,提醒房东，好店能提高他的房子的价格。以稳定性与,安全性抑制房东哄抬房租念头,4租金给付方式：,一般是付3个月押金，且开立一年期的租金支票，,按月到期支付。,5.若附近有公共工程进行而影响店面生意时则要求房租优惠。,6.,责任的归属：,因天灾、人祸不可归属于我方责任而导致无法营业时，须待店铺重新装修完毕开始营业再计算租金。,（四）租屋谈判须知,谢谢！,