资源描述
,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Page,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Page,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,LOGO,LOGO,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,保利市桥南,项,项目营销策,略,略报告,2010.7.30,本项目,目标客群,突围方向,价格预期,以中小居家,户,户型为主的,、,、成熟居住,片,片区的小规,模,模社区,区域内首置,、,、首改客户,及,及广州市区,受,受价格挤压,的,的首置客群,、,、部分投资,客,客户,前期定位回,顾,顾,周边居住氛,围,围浓厚、自,身,身社区配套,不,不足、无强,势,势资源、交,通,通便利，宜,采,采用“产品,+,品牌”策略,突,突围,实现,10500-11000,元,/,平米毛坯价,实现,10500-11000,元,/,平米毛坯价格,实,实现快速,消,消化，销售,周,周期,5,个月,总货量：,488,套,区域内同类,产,产品价格：,10000-14000,（毛坯）,区域内同类,产,产品销售速,度,度：,20-40,套,/,月,本项目楼面,地,地价：,4300,元,/,平米,预期实现价,格,格：,10500-11000,元,/,平米（毛坯,）,）,目标,项目分析,项目价值梳,理,理及产品优,势,势挖掘,地块四至,项目本体,本案,市良路,南城路,南临池塘,东临南城路,北临市良路,马,马路及住宅,东面南城路,南临池塘,北面市良路,及,及住宅,本案,西临农地,西农地,无景观资源,；,；两面临路,，,，存在一定,的,的噪声影响,；,；南面为未,开,开发居住用,地,地，视野较,开,开阔,项目位于番,禺,禺人普遍认,可,可的宜居区,域,域市桥南片,区,区，距市桥,中,中心仅,10,分钟车程,2003,2010,年沙湾镇城,市,市规划将市,良,良路靠近沙,湾,湾水道规划,为,为高标准的南,部,部住宅示范,区,区，规划该区,可,可容纳,20000,人。项目,处,处于规划,区,区内；,距离番禺,市,市桥中心,区,区仅,10,分钟车程,；,；,到广州天,河,河体育中,心,心车程约,40,分钟；,本地块,沙湾镇南部居住区,番禺市桥,2000,米,本案,区域解读,番禺市桥,本案,本案,项目位于,2007,年番禺地,王,王“万科,金,金色城品,”,”对面，,周,周边同时,还,还有金沙,湾,湾花园、,昊,昊龙花园,、,、喜盈,雅,雅境等项,目,目，区域,比,比较成熟,，,，是沙湾,镇,镇比较成,熟,熟的居住,区,区域；,项目自身,配,配套较为,欠,欠缺，但,因,因周边楼,盘,盘众多，,可,可共享的,配,配套成熟,完,完善；,一些中高,档,档生活配,套,套，如奥,园,园广场等,，,，有望在,项,项目入市,时,时配备。,配套展望,项目自身,配,配套较为,欠,欠缺，周,边,边可共享,其,其他社区,的,的配套，,未,未来整个,片,片区的生,活,活配套完,善,善，居住,氛,氛围浓厚,项目,内容,地块名称,番禺区桥南街市良公路南侧,占地面积,22978,平方米,建筑面积,48000,平方米,公建面积,2580,平方米,绿化率,30%,容积率,2.2,其他条件,限高,60,米,市良路,南城路,未开发住,宅,宅用地,项目指标,中低容积,率,率；小规,模,模社区；,限,限高,米,米，规划,可,可为空间,较,较小,产品分析,产品面积区间,(),户型,梯户比,梯腿数,套数,建筑面积,合计,套数比,面积比,40-49,一房一厅一卫,1,梯,5,户,1,17,799,3%,2%,70-79,两房两厅一卫,1,梯,4,、,5,户,3,51,3927,10%,8%,90-100,三房两厅两卫,1,梯,4,、,5,户,21,354,34338,73%,72%,120-130,四房两厅两卫,1,梯,2,户,6,66,8382,14%,18%,总计,31,488,47446,100%,100%,主力户型,以,以,90,130,平米以上,小,小三房及,四,四房为主,，,，少量,房,房及房,，,，属紧凑,型,型居家户,型,型，预计,套,套总价均,在,在,100,万以上。,项目分析,小,小结,中低容积,率,率地块，,小,小规模社,区,区，限高,米,规划可为,空,空间不大,产品以紧,凑,凑型居家,户,户型为主,地处番禺,市,市桥南成,熟,熟居住片,区,区,周边可共,享,享其它社,区,区生活配,套,套,交通便利,，,，但有沿,路,路噪音影,响,响,本项目属,性,性定位：,市,市桥南,都市品牌,领,领地,竞争分析,竞争项目,的,的产品和,形,形象定位,启,启示,番禺奥园,冠,冠军城,中颐,海伦堡,喜盈雅境,昊龙花园,尚东尚筑,桥南板块在售项目,桥南板块待售项目,周围板块在售项目,万科金色,城,城品,星辰时代,豪,豪园,博学公馆,奥园广场,雅居乐鸿,禧,禧华庭,区域内主,要,要项目分,布,布,“,桥南板块,”,”分析,之,之实现均价,项目,位置,在售,主力户型,面积区间,均价（元,/,）,销售速度（月,/,套）,万科金色城品,番禺沙湾镇得贤路,837,号,复式,4,房,61-69,18500,（毛坯）,20,海伦堡流金岁月,番禺市桥南区福德路,223,号,3,房、,4,房,三房：,123,、,149,四房：,180,16000,（毛坯）,21000,（带,6000,装修）,27,昊龙花园,番禺桥南街中华大道,893,号,3,房、,4,房,三房单位：,94,、,118,、,130,四房单位：,140,10000,（毛坯）,40,喜盈雅境,光明南路南区公园对面（番禺奥园附近）,4,房,208,和,310,11000,（毛坯）,4,番禺奥园冠军城,沙湾镇市良路,9,号（市桥南区金业别墅花园内）,3-5,房,110-300,13000,（带,3000,装修）,尾货阶段,1,祈福水城（售罄）,番禺区市桥中良路,33,号（市良路与西环路交汇处）,2,房,二房,77,91,毛坯价,9500-16000,元,/,不等，主,流,流区间为,12000,元,/,，带装修,价,价值,2500-6000,元,/,不等，小,户,户型消化,速,速度较快,，,，月均,20,套以上,“,桥南板块,”,”分析,之,之畅销产品,板块内供,应,应主要集,中,中在,70-150,平米,2,房、房,，,，从销售,情,情况看，,紧,紧凑型的,首,首置、首,改,改产品受,到,到市场追,捧,捧，本项,目,目产品具,备,备较强竞,争,争力,面积（）,供应（套）,均价（元,/,）,去化率,二房,71-87,28,8217,92.85%,三房,93-95,68,9301,35.29%,101-117,343,11336,91.50%,125-146,221,11965,40.63%,四房,132,20,10689,100.00%,142,40,9157,53.28%,160-188,302,9192,26.22%,五房,185,32,8830,50.00%,208,18,9000,55.56%,复式,48-71,88,16936,100.00%,147-374,64,7533,60.42%,2009,年,-2010,年,6,月桥南板,块,块在售数,据,据统计,2010,年,8,月,2010,年,9,月,2010,年,10,月,2010,年,11,月,2010,年,12,月,2011,年,星辰时代,豪,豪庭,万科金色,城,城品,舒适型产,品,品，共,590,套，预计,毛,毛坯价,15000,元,/,产品类型,：,：,320,套大三房,，,，,250,套大四房,，,，少量复,式,式单位,博学公馆,紧凑型产,品,品，共,368,套,产品类型,：,：,92,套紧凑两,房,房，,184,套紧凑三,房,房，,92,套紧凑四,房,房,舒适型产,品,品，复式,，,，货量、,售,售价待定,，,，最小,60,起,奥园广场,酒店式公,寓,寓产品，,货,货量、售,价,价待定，,面,面积,40-85,平方米,昊龙花园,舒适型产,品,品，货量,充,充足，产,品,品类型为,大,大两房、,大,大三房、,大,大四房,“,桥南板块,”,”分析,之,之未来供应,板块内目,前,前供应较,少,少，未来,中,中大户型,供,供应井喷,，,，本项目,的,的紧凑型,产,产品仍然,存,存在较大,市,市场竞争,力,力,“,桥南板块,”,”分析,之,之形象定位,流金岁月,昊龙花园,奥园冠军,城,城,祈福水城,万科金色,城,城品,除流金岁,月,月走豪宅,路,路线外，,其,其余项目,形,形象均定,位,位居家、,较,较平易近,人,人,结合本项,目,目首置首,改,改产品定,位,位，桥南,板,板块目前,在,在售均为,中,中大户型,，,，有必要,关,关注邻近,市,市桥板块,的,的同面积,区,区间竞争,项,项目，主,要,要为尚东,尚,尚筑和雅,居,居乐鸿禧,华,华庭,“,桥南板块,”,”分析小结,1,、板块内,供,供应主要,集,集中在,70-150,平米,2,房、房,，,，从销售,情,情况看，,紧,紧凑型的,首,首置、首,改,改产品受,到,到市场追,捧,捧；,2,、实现价,格,格毛坯价,9500-16000,元,/,不等，主,流,流区间为,12000,元,/,，带装修,价,价值,2500-6000,元,/,不等，小,户,户型消化,速,速度较快,，,，月均,20,套以上；,3,、板块内,目,目前供应,较,较少，未,来,来中大户,型,型供应井,喷,喷，本项,目,目的紧凑,型,型产品仍,然,然存在较,强,强市场竞,争,争力,4,、除流金,岁,岁月走豪,宅,宅路线外,，,，其余项,目,目形象均,定,定位居家,、,、较平易,近,近人,“,市桥板块,”,”分析,之,之尚东尚筑,热销原因,：,：,城市价值,高,高,周边高端,商,商业氛围,高端社区,设,设计,：楼距最远,达,达,180,多米，绿,地,地率高达,42%,，设有近,200,米的空中,观,观光走廊,平,平台花园,，,，配套,1000,多的园,林,林无极泳,池,池和,13000,的商业配,套,套；,户型紧凑,，,，面积小,总,总价低，,附,附加值高,。,。,赠送可改,为,为房间的,露,露台面积,紧凑的小,户,户型,户,型,型,附,附,加,加,值,值,高,高,、,、,总,总,价,价,低,低,、,、,社,社,区,区,配,配,套,套,、,、,“,优,盘,盘,”,推,广,广,概,概,念,念,认,认,可,可,度,度,高,高,“,市,桥,桥,板,板,块,块,”,”,分,分,析,析,之,之雅,居,居,乐,乐,鸿,鸿,禧,禧,华,华,庭,庭,户,型,型,紧,紧,凑,凑,实,实,用,用,，,，,连,连,通,通,客,客,厅,厅,和,和,卧,卧,室,室,的,的,超,超,大,大,阳,阳,台,台,，,，,可,可,改,改,增,增,房,房,间,间,面,面,积,积,86,两,两,房,房,单,单,位,位,附,附,送,送,入,入,户,户,花,花,园,园,，,隔,隔,离,离,厨,厨,房,房,油,油,烟,烟,，,，,功,功,能,能,分,分,区,区,明,明,确,确,。,。,采,用,用,了,了,多,多,个,个,知,知,名,名,品,品,牌,牌,的,的,2500,元,/,精,装,装,修,修,备,备,受,受,好,好,评,评,。,。,板块,项目,面积区间,均价（元,/,）,总价（万元）,市桥板块,雅居乐鸿禧华庭,一房单位：,51-58,两房单位：,86-92,三房单位：,124-138,13800,（带,2500,装修）,70-200,尚东尚筑,70-150,11000,（带,2000,装修）,77-165,面,积,积,区,区,间,间,与,与,本,本,项,项,目,目,类,类,似,似,，,，,户,户,型,型,紧,紧,凑,凑,实,实,用,用,、,、,品,品,牌,牌,、,、,精,精,装,装,品,品,质,质,认,认,可,可,度,度,高,高,竞,争,争,分,分,析,析,小,小,结,结,区,域,域,内,内,首,首,置,置,、,、,首,首,改,改,的,的,紧,紧,凑,凑,型,型,产,产,品,品,畅,畅,销,销,当,前,前,供,供,应,应,较,较,少,少,，,，,未,未,来,来,供,供,应,应,放,放,量,量,，,，,但,但,紧,紧,凑,凑,型,型,产,产,品,品,依,依,然,然,具,具,备,备,市,市,场,场,竞,竞,争,争,力,力,与,本,本,项,项,目,目,存,存,在,在,竞,竞,争,争,的,的,，,，,除,除,桥,桥,南,南,板,板,块,块,项,项,目,目,外,外,，,，,还,还,有,有,邻,邻,近,近,板,板,块,块,面,面,积,积,区,区,间,间,相,相,近,近,的,的,项,项,目,目,高,产,产,品,品,附,附,加,加,值,值,、,、,低,低,总,总,价,价,、,、,品,品,牌,牌,、,、,实,实,用,用,精,精,装,装,修,修,认,认,可,可,度,度,高,高,片,区,区,项,项,目,目,形,形,象,象,定,定,位,位,偏,偏,向,向,居,居,家,家,型,型,，,，,个,个,别,别,走,走,豪,豪,宅,宅,路,路,线,线,过,于,于,年,年,轻,轻,、,、,新,新,锐,锐,的,的,形,形,象,象,定,定,位,位,，,，,与,与,该,该,片,片,区,区,整,整,体,体,定,定,位,位,存,存,在,在,差,差,异,异,未,来,来,竞,竞,争,争,激,激,烈,烈,，,，,差,差,异,异,化,化,的,的,形,形,象,象,定,定,位,位,有,有,助,助,于,于,项,项,目,目,销,销,售,售,产,品,品,层,面,面,形,象,象,层,面,面,客,户,户,层,面,面,片,区,区,项,项,目,目,多,多,为,为,中,中,大,大,户,户,型,型,，,，,客,客,户,户,参,参,考,考,意,意,义,义,不,不,大,大,需参考,邻,邻近市,桥,桥板块,同,同面积,区,区间项,目,目的客,户,户情况,客户分,析,析,3,本项目,可,可能覆,盖,盖的几,类,类客群,前期客,户,户访谈,回,回顾,访谈对,象,象：,保利公,馆,馆,2010,来访,成,成交,客,客户,25,名；,东湖,州,州来,访,访成,交,交客,户,户,25,名；,访谈,内,内容,：,：,对本,项,项目,所,所在,的,的桥,南,南区,的,的认,知,知、,对,对保,利,利品,牌,牌的,认,认,知、,购,购房,需,需求,等,等；,访谈,结,结论,：,：,番禺,本,本地,（,（无,论,论市,桥,桥还,是,是周,边,边镇,区,区，,如,如石,基,基）,客,客,户较,广,广州,市,市区,客,客户,对,对项,目,目所,在,在的,桥,桥南,区,区域,有,有更,好,好,认知,，,，认,可,可规,划,划前,景,景；,需求,90-140,平米,的,的首,置,置、,首,首改,三,三、,四,四房,；,；,了解,保,保利,品,品牌,，,，关,注,注交,通,通便,利,利、,生,生活,配,配套,、,、项,目,目,品质,等,等,后续,访,访谈,关,关注,点,点,购买,与,与本,项,项目,同,同面,积,积段,产,产品,的,的客,户,户中,，,，市,区,区客,户,户与,番,番禺,本,本地,客,客户,比,比例,关,关系,？,？,1,2,3,购买,区,区域,内,内产,品,品的,番,番禺,本,本地,客,客户,，,，他,们,们为,何,何购,买,买？,购买,区,区域,内,内产,品,品的,广,广州,市,市区,客,客户,，,，什,么,么因,素,素吸,引,引他,们,们购,买,买？,选择,尚,尚东,尚,尚筑,、,、鸿,禧,禧华,庭,庭、,番,番禺,市,市桥,的,的客,户,户作,后,后续,深,深入,访,访谈,及,及验,证,证,客户,类,类型,1,：,番禺,本,本地,的,的首,置,置客,户,户,孙先,生,生，,28,岁，,土,土生,土,土长,的,的番,禺,禺罗,家,家村,人,人，,番,番禺,白,白领,，,，首,次,次置,业,业；,目前,在,在番,禺,禺市,桥,桥工,作,作，,从,从事,估,估价,行,行业,，,，女,朋,朋友,也,也在,市,市桥,工,工作,，,，从,事,事保,险,险业,务,务；,现在,跟,跟父,母,母和,大,大哥,大,大嫂,一,一起,住,住番,禺,禺广,场,场附,近,近。,准,准备,结,结婚,，,，结,婚,婚后,不,不想,再,再跟,父,父母,一,一起,住,住，,希,希望,在,在番,禺,禺买,房,房；,认为,房,房子,最,最好,离,离市,桥,桥不,要,要太,远,远，,两,两房,和,和小,三,三房,都,都能,接,接受,，,，最,好,好就,是,是,90-100,平米,的,的小,三,三房,，,，总,价,价最,好,好不,超,超过,100,万；,父母,可,可以,给,给,3-4,成首,付,付，,剩,剩下,的,的两,个,个人,月,月供,，,，大,概,概能,承,承受,3000-4000,元的,月,月供,款,款；,之前,看,看过,尚,尚东,尚,尚筑,，,，比,较,较喜,欢,欢那,里,里的,户,户型,，,，有,赠,赠送,空,空间,最,最好,；,；,桥南,也,也可,以,以考,虑,虑，,反,反正,上,上下,班,班控,制,制在,半,半小,时,时内,都,都没,问,问题,。,。,在番,禺,禺工,作,作，,对,对桥,南,南认,可,可度,高,高，,需,需求,小,小三,房,房，,希,希望,高,高产,品,品附,加,加值,，,，对,总,总价,和,和月,供,供有,一,一定,敏,敏感,客户,类,类型,2,：,番禺,本,本地,的,的二,次,次置,业,业客,户,户,王先,生,生，,43,岁，,番,番禺,本,本地,人,人，,私,私企,老,老板,，,，二,次,次置,业,业；,土生,土,土长,的,的番,禺,禺人,，,，在,番,番禺,开,开厂,，,，目,前,前居,住,住在,中,中颐,海,海伦,堡,堡，,一,一家,四,四口,，,，小,孩,孩番,禺,禺中,学,学南,校,校区,读,读书,，,，正,在,在考,虑,虑在,桥,桥南,买,买多,一,一套,房,房子,，,，一,方,方面,给,给小,孩,孩住,，,，另,一,一方,面,面考,虑,虑投,资,资；,面积,不,不用,太,太大,，,，,90,左右,就,就足,够,够，,以,以后,亚,亚运,城,城带,动,动整,个,个番,禺,禺板,块,块房,价,价上,涨,涨，,到,到时,可,可能,考,考虑,卖,卖掉,；,；,已经,在,在桥,南,南住,了,了很,久,久，,这,这里,比,比较,安,安静,，,，生,活,活方,便,便，,交,交通,还,还算,顺,顺畅,，,，挺,喜,喜欢,住,住这,里,里；,目前,桥,桥南,1,万左,右,右的,均,均价,还,还算,合,合理,，,，估,计,计以,后,后还,会,会上,涨,涨的,，,，看,好,好以,后,后的,发,发展,。,。,在番,禺,禺开,厂,厂，,经,经济,实,实力,较,较强,，,，家,在,在番,禺,禺，,对,对桥,南,南较,为,为了,解,解，,看,看好,亚,亚运,带,带来,的,的未,来,来升,值,值前,景,景,客户,类,类型,3,：,番禺,工,工作,的,的外,地,地人,李先,生,生，,32,岁，,湖,湖北,人,人，,石,石基,服,服装,厂,厂的,管,管理,层,层，,首,首次,置,置业,；,；,来番,禺,禺工,作,作五,六,六年,了,了，,之,之前,一,一直,都,都是,在,在石,基,基租,房,房子,住,住，,现,现在,考,考虑,买,买房,了,了；,知道,亚,亚运,城,城就,快,快开,盘,盘，,认,认为,价,价格,在,在,1.3-1.5,万太,贵,贵了,，,，,1,万左,右,右都,能,能接,受,受；,想买,100,的小,三,三房,，,，考,虑,虑到,以,以后,结,结婚,生,生小,孩,孩，,以,以及,父,父母,过,过来,这,这边,短,短时,间,间居,住,住，,所,所以,最,最起,码,码都,要,要三,房,房；,喜欢,大,大社,区,区，,环,环境,要,要安,静,静，,喜,喜欢,东,东湖,州,州，,楼,楼间,距,距够,宽,宽，,不,不过,户,户型,面,面积,太,太大,了,了，,接,接受,不,不了,。,。,桥南,也,也可,以,以考,虑,虑，,那,那边,生,生活,配,配套,也,也很,齐,齐全,，,，不,过,过那,里,里现,在,在都,是,是大,面,面积,的,的户,型,型为,主,主，,如,如果,有,有小,三,三房,也,也可,以,以考,虑,虑。,一直,在,在番,禺,禺租,房,房住,，,，习,惯,惯了,番,番禺,的,的生,活,活，,目,目前,考,考虑,首,首置,买,买房,，,，需,求,求,3,房以,上,上，,但,但太,大,大面,积,积无,法,法承,受,受，,总,总价,承,承受,能,能力,较,较有,限,限。,客户,类,类型,4,：,番禺,公,公务,员,员、,事,事业,单,单位,人,人员,杨小,姐,姐，,28,岁，,番,番禺,禺,禺山,高,高级,中,中学,老,老师,，,，外,地,地人,，,，来,广,广州,5,年；,目前,租,租住,教,教师,宿,宿舍,，,，担,心,心房,价,价一,直,直涨,，,，想,买,买房,，,，选,择,择在,番,番禺,，,，不,会,会考,虑,虑广,州,州市,区,区；,想买,90,平左,右,右小,三,三房,，,，接,受,受价,格,格,10000,元,/,平左,右,右，,去,去看,过,过尚,东,东尚,筑,筑和,金,金色,城,城品,，,，尚,东,东尚,筑,筑稍,微,微有,点,点远,，,，金,色,色城,品,品不,喜,喜欢,那,那种,小,小复,式,式；,对市,桥,桥南,觉,觉得,生,生活,配,配套,不,不够,好,好，,希,希望,能,能有,较,较大,的,的社,区,区和,较,较好,的,的生,活,活配,套,套。,首,首次,置,置业,自,自住,，,，对,投,投资,和,和亚,运,运前,景,景不,太,太关,注,注；,禺山,中,中学,的,的老,师,师购,买,买力,都,都比,较,较强,，,，有,不,不少,老,老师,现,现在,都,都在,考,考虑,买,买房,，,，而,且,且基,本,本上,都,都是,考,考虑,在,在市,桥,桥附,近,近置,业,业。,工作,固,固定,在,在番,禺,禺，,基,基本,不,不会,去,去广,州,州市,区,区买,房,房，,购,购买,力,力较,强,强，,对,对市,桥,桥附,近,近配,套,套完,善,善的,大,大社,区,区、,品,品质,物,物业,较,较感,兴,兴趣,，,，需,求,求小,三,三房,。,。,客户类型,5,：,广州市区,的,的首置白,领,领,蒋先生，,30,岁，从事,管,管理咨询,行,行业，在,海,海珠区江,南,南西上班,；,；,最近刚刚,购,购买雅居,乐,乐鸿禧华,庭,庭的,80,平二房，,13500,元,/,平。购房,主,主要看中,生,生活配套,和,和交通；,坐地铁上,班,班，来广,州,州,7,年，以前,一,一直在番,禺,禺市桥工,作,作，加之,地,地铁较方,便,便，对市,桥,桥区域抗,性,性较小，,而,而且番禺,的,的房价比,海,海珠要便,宜,宜很多；,买房时重,点,点看过尚,东,东尚筑，,觉,觉得位置,有,有点远，,交,交通不是,很,很方便；,以前觉得,市,市桥南生,活,活配套不,太,太好，但,现,现在变化,较,较大，是,重,重点发展,区,区域。,以前租房,在,在祈福新,村,村，很多,海,海珠上班,的,的都在祈,福,福租房，,买,买房大部,分,分也都考,虑,虑在市桥,附,附近置业,。,。,在海珠、,天,天河上班,，,，有过在,番,番禺租房,的,的经历，,区,区域抗性,较,较小，看,重,重交通和,配,配套，选,择,择购买市,桥,桥附近的,地,地铁物业,，,，认为价,格,格上有优,势,势。,核心客户,重点客户,潜在客户,客户类型,客户描述,1,、番禺市,桥,桥的首置,白,白领,2,、番禺工,作,作的外地,人,人,3,、番禺市,桥,桥的企事,业,业单位人,员,员、公务,员,员,1,、广州市,区,区白领、,企,企事业单,位,位人员,2,、番禺本,地,地投资客,部分区内,外,外投资者,看重配套,、,、交通；,关注投资,前,前景；,普遍需求,小,小三房，,关,关注产品,附,附加值、,品,品牌、对,总,总价、月,供,供较敏感,对交通要,求,求较高，,倾,倾向选择,市,市桥的地,铁,铁物业，,需,需作适度,引,引导,项目客户,构,构成,客户分析,小,小结,番禺市桥,白,白领（首,置,置）：,对桥南认,可,可度高，,需,需求小三,房,房，希望,高,高产品附,加,加值，对,总,总价和月,供,供有一定,敏,敏感,番禺本地,客,客户（投,资,资）：,经济实力,较,较强，家,在,在番禺，,对,对桥南较,为,为了解，,看,看好未来,的,的升值前,景,景,在番禺的,外,外地人（,首,首置）：,一直在番,禺,禺租房住,，,，习惯了,番,番禺的生,活,活，目前,考,考虑首置,买,买房，需,求,求,3,房以上，,但,但太大面,积,积无法承,受,受，总价,承,承受能力,较,较有限,番禺的企,事,事业单位,人,人员（首,置,置）：,工作固定,在,在番禺，,基,基本不会,去,去广州市,区,区买房，,购,购买力较,强,强，对市,桥,桥附近配,套,套完善的,大,大社区、,品,品质物业,较,较感兴趣,，,，需求小,三,三房,广州市区,工,工作的白,领,领（首置,）,）：,在海珠、,天,天河上班,，,，有过在,番,番禺租房,的,的经历，,区,区域抗性,较,较小，看,重,重交通和,配,配套，选,择,择购买市,桥,桥附近的,地,地铁物业,，,，认为价,格,格上有优,势,势。,客户主要,关,关注点：,高,高附加值,、,、交通便,利,利、总价,优,优势、升,值,值前景,B,A,F,我,有：,片区浓厚,的,的生活氛,围,围、便利,交,交通,区域未来,升,升值前景,迎合市场,的,的紧凑型,低,低总价产,品,品,极具影响,力,力与口碑,的,的发展商,品,品牌,B,A,F,本项目具备主要优势,1,、番禺市桥南周边浓厚的居家氛围,2,、交通便利,距番禺最繁华的市桥仅,10,分钟车程,3,、紧凑型设计,符合市场需求的低总价中小户型,4,、升值前景,未来板块成熟溢价,5,、具备品牌影响力,保利品牌和口碑,片区浓厚的生活氛围、便利交通,区域未来升值前景,极具影响力与口碑的发展商品牌,迎合市场的紧凑型低总价产品,B,A,F,本项目具备主要优势,1,、番禺市桥南周边浓厚的居家氛围,2,、交通便利,距番禺最繁华的市桥仅,10,分钟车程,3,、紧凑型设计,符合市场需求的低总价中小户型,4,、升值前景,未来板块成熟溢价,5,、具备品牌影响力,保利品牌和口碑,本项目对客户产生的价值,1,、享受番禺市桥南周边浓厚的,居家,氛围,2,、,便利,的交通,距番禺最繁华的市桥仅,10,分钟车程,3,、低总价,紧凑型,中小户型,4,、未来板块成熟溢价带来的投资,升值,5,、保利品牌和口碑，带来,品质,保证,立足于,购,购买,“紧凑,型,型”中,小,小户型,的客户,突出本,项,项目的,居家调,性,性,，建立,差异化,形,形象,启,示：,关于我们的,客,客户,他们是,这,这样一,群,群人，,年轻,、,有活力,，,讲究生,活,活品质,，同时，,注重性,价,价比,，,务实居,家,家,关于居家调,性,性,项目诉,求,求上，,描,描述一,种,种,生活态,度,度,，倡导,一,一种,生活方,式,式,，,推广调,性,性上，,它,它不是,激,激进新,锐,锐的，,而,而是偏,向,向于柔,和,和的、,温馨的,、,有品质,感,感的，,关于差异化,的,的形象,需要,一个概,念,念,，,一条主,线,线,这个概,念,念，串,联,联并贯,彻,彻整个,营,营销全,程,程,譬如：,花生来,了,了,寻找,一个主,线,线,家，,承载包,容,容着他,们,们生活,中,中的酸,甜,甜苦辣,这里，,有,有他们,奋斗,的故事,，,，有他,们,们,爱情,的故事,有他们,关,关于,理想,的故事,。,。家是,最,最温暖,的,的港湾,，,，象征,着,着一种,叫,叫做,幸福,的生活,。,。,家，与,生,生活有,关,关，与,幸,幸福有,关,关，与,故事,有关,保利,城南故,事,事,【,主推案,名,名,】,【,有一种,生,生活叫,幸,幸福,】,寻找,故事主,人,人公,保利,城南故,事,事,现,现正接,受,受咨询,和,TA,一起,从无到,有,有的幸,福,福,保利,城南故,事,事,现,现正接,受,受咨询,生活，,是,是一种,自,自在心,情,情,保利,城南故,事,事,日子缓,缓,缓，生,活,活散散,保利,城南故,事,事,偷得浮,生,生半日,闲,闲,保利,城南故,事,事,生活，,简,简单就,好,好,保利,城南故事,幸福故事，,即,即将揭幕,保利,城南故事,即,即将公开发,售,售,保利,水岸兰亭,【,备选案名,】,【,有一种生活,叫,叫幸福,】,【,备选案名,】,保利,丽阳百合,【,有一种生活,叫,叫幸福,】,故事,的展示及包,装,装,有故事的产品打造,有故事的园林和售楼,处,处,有故事的样板房,有故事的产品打造,从规划面积,“,禁偷令,”,之后的功能,营,营销说起,没有,“,赠送面积,”,我们就送,“,功能,”,当广州楼市,延,延续,10,多年的,“,惯偷面积,”,不再可能,紧凑型中小,户,户型产品的,附,附加值如何,提,提升？,功能营销关,键,键要素,回归产品的,居,居住本体,强调功能面,积,积，而非建,筑,筑面积,强调室内，,而,而非室外,强调居住享,受,受，而非居,住,住舒适,衣帽间,/,书房,/,收藏室,功能空间的,设,设置,初级形态,赋予既有空,间,间某种功能,虚空间带来,的,的多样性,虚空间单独,使,使用,，可以成为,衣,衣帽间、化,妆,妆间、书柜,等,等主卧个性化空间,升级形态,对空间进行,合,合并利用，,实,实现功能的,扩,扩展,客厅,主卧,虚空间,虚空间纳入,客,客厅,，可以成为,家,家庭展示性,空,空间,虚空间纳入,主,主卧,，可以成为,主,主卧的个性,化,化空间，如,衣,衣帽间、书,房,房等,结合周边形,成,成更大的活,动,动场地,，形成多种,活,活动的可能,性,性,高级形态,对室内空间,的,的集约利用,对空间的集,约,约利用，涉,及,及成品化精,装,装修,玄关,地柜,内嵌式电器,精品化成品,装,装修,集约细节,厨房收纳柜,垃圾处理,器,器、五金拉,篮,篮,转角橱柜,消音柜门,内嵌式厨,房,房电器,精品化成品,装,装修,集约细节,卧室边角空,间,间利用, 浴室定,制,制橱柜, 洗手台,收,收纳柜, 墙体内,嵌,嵌式收纳处,消音门：轻,柔,柔关闭技术,，,，消除噪音,干,干扰,博洛尼的阻,尼,尼轻柔关闭,技,技术，避免,了,了碰撞或反,弹,弹，房门经,缓,缓冲后自动,关,关闭，消除,噪,噪音干扰，,有效避免门,板,板快速闭合,对,对老人小孩,造,造成的伤害,。,。,LOW-E,中空隔音玻,璃,璃：,可以阻止太,阳,阳光产生的,热,热辐射进入,室,室内,又可以将室,内,内物体产生,的,的热反射回,来,来,从而降低玻,璃,璃的热辐射,通,通过量。,隔热性比普,通,通中空玻璃,提,提高近,40%,，大大减轻,室,室外的噪音,透,透过窗户进,入,入室内，一,般,般隔音玻璃,可,可降低噪音,30,分贝左右。,精品化成品,装,装修,门窗,书桌和双人,床,床一体：,与以往设计,不,不同的是它,不,不需要搬动,任,任何东西，,唯,唯一要搬动,的,的也就是书,桌,桌前的椅子,，,，而且在打,开,开双人床时,对,对书桌上的,东,东西也不会,有,有任何影响,，,，睡觉与工,作,作的切换一,键,键即完成。,一体式衣柜,沙发统一设,计,计，可便于业,主,主后期更换,布,布艺套,利用过道等,空,空间设计阅,读,读台,精品化成品,装,装修,家具,精品化成品,装,装修,装饰品,提供室内的,部,部分绿化和,阳,阳台基本绿,化,化设置：,阳台的花槽,和,和树体,桌面绿化,采光走廊引,进,进绿化,采光天井的,绿,绿化,精品化成品,装,装修,家庭绿化,有故事的园林和售楼,处,处,用一条故事主线，贯穿整个,看,看楼动线,奋斗的故事,在过去的日,子,子里,很大一部分,的,的时间,我们都在奋,斗,斗,付出努力,付出汗水,为了更好的,生,生活,为了更美的,未,未来,【,第一站,】,社区入口，,奋斗,主题雕塑,，讲述拼搏,进,进取的奋斗,故,故事,爱情的故事,【,第二站,】,在玻璃花房,里,里,种上一棵忘,忧,忧草,每天看着它,一天一天长,大,大,就像人生最,浪,浪漫的事,是可以和你,一,一起,慢慢变老,小区园林内,，,，设置,玻璃花房,和,沿路花带,，,讲述罗曼蒂,克,克的爱情故,事,事,旅行的故事,【,第三站,】,背上行囊,从此浪迹天,涯,涯,走遍了世界,上,上许多城市,带回了雅鲁,藏,藏布江的雪,水,水,还有撒哈拉,沙,沙漠的黄沙,收藏英伦三,岛,岛的优雅,记录北海道,的,的此刻心情,售楼处内，,设,设置,收藏品展架,及,及解说卡片,讲述浪迹天,涯,涯的旅行故,事,事,家的故事,【,第四站,】,生活在现实,的,的重重压力,之,之下,是家人的守,望,望和孩子的,微,微笑,给了我继续,前,前行的勇气,和,和力量,总想给最可,爱,爱的他们,一个全世界,最,最温暖的港,湾,湾,售楼处外围,，,，设置,秋千架及儿,童,童游乐区，,讲述家的亲,子,子故事,理想的故事,【,第五站,】,从前,觉得生活的,理,理想,就是挣很多,的,的钱,住很大的房,子,子,现在,觉得生活的,理,理想,就是在一个,悠,悠闲的午后,研磨咖啡的,心,心情,售楼处，打,造,造成包括,咖啡吧,、,书吧,、,音吧,、,桌游吧,的休闲,体验空间,，讲述生活,理,理想的故事,有故事的样板房,打造情境化,样,样板间，比,的,的是心思和创意,别人的样板,房,房,我们不和海,伦,伦堡比豪气,，,，也不羡慕,尚,尚东尚筑的,欧,欧派,我们的样板,房,房,可能不豪气,，,，可能不国,际,际，要的是,让,让客户印象,深,深刻,天下任我行,的,的旅行者之,家,家,整体装修风,格,格采用日本,MUJI,无印良品的,简约风格，,凸,凸显舒适、,淡,淡雅的生活,主,主张,简约淡雅、,易,易于打造的,整,整体硬装,别出心裁、,心,心思贵过成,本,本的软装点,缀,缀,样板房内各,功,功能空间点,缀,缀世界各地,风,风情的特色,摆,摆件，并配,置,置相应的文,化,化解读，凸,显,显样板房主,人,人公的生活,情,情境,参观样板房,，,，就像周游,世,世界,卧室：土耳其地,毯,毯，中东传,统,统手工艺人,客厅：“走进非,洲,洲”，播放,非,非洲风情影,视,视片；,参观样板房,，,，就像周游,世,世界,书房：一幅来自,圣,圣地西藏的,唐,唐卡,餐厅：来自泰王,国,国的锡器,书房：日本泥塑,娃,娃娃,书房：日,本,本茶,具,具,故事,的推,广,广,推广,总,总策,略,略,前提,：,：提,前,前蓄,客,客,如果,现,现场,售,售楼,处,处展,示,示不,到,到位,，,，在,推,推广,配,配合,的,的基,础,础上,，,，提,前,前在,市,市桥,高,高档,商,商场,设置,展,展场,蓄,蓄客,（可,选,选择,易,易发,商,商业,中,中心,）,）。,渠道,营,营销,：,：一,个,个活,动,动，,三,三个,重,重要,渠,渠道,贴近,目,目标,客,客户,群,群，,打,打好,“地,铁,铁”,、,、“,户,户外,牌,牌”,和,和“,网,网络,”,”,三个,重,重要,渠,渠道,的,的组,合,合拳,。,。配,合,合一,次,次大,型,型“,城,城南,故,故事,秀,秀”,的,的活,动,动，,引,引爆,项,项目,。,。,形象,线,线：,贯,贯串,一,一条,主,主线,项目,开,开盘,前,前一,个,个半,月,月开,始,始进,行,行集,中,中推,广,广，,至,至始,至,至终,，,，以,“寻,找,找城,南,南故,事,事主,人,人公,”,”,贯穿,主,主推,广,广线,，,，副,标,标配,合,合销,售,售节,点,点发,布,布。,分批,推,推售,：,：分,两,两次,推,推售,连,连续,引,引爆,市,市场,两次,推,推售,时,时间,间,间隔,不,不超,过,过一,个,个月,，,，,连续,加,加推,，,，引,爆,爆市,场,场,，实,现,现项,目,目短,平,平快,的,的销,售,售目,标,标。,4,月,1,日,8,月,30,日,3,月,1,日,工程,要,要求,营销,阶,阶段,开盘,引,引爆,项目,开,开盘,围墙,、,、道,旗,旗、,地,地界,包,包装,推广,主,主线,推广,渠,渠道,营销,活,活动,软文,炒,炒作,搜房,网,网站,软,软文,商场,外,外展,地铁,广,广告,户外,牌,牌,公交,候,候车,亭,亭风,暴,暴（,开,开盘,前,前一,周,周）,搜房,网,网站,（,（横,栏,栏）,硬广,（,（开,盘,盘前,四,四版,）,）,网络,、,、报,广,广软,文,文炒,作,作,短信,40,万条,/,周,楼吧,售楼,处,处、,样,样板,房,房完,工,工。,园,园,林,林展,示,示区,完,完工,4,月,1,日，,配,配合,售,售楼,处,处开,放,放，,“,“寻,找,找城,南,南故,事,事主,人,人公,”,”主,题,题活,动,动,售楼,处,处,/,样板,房,房开,放,放,6,月份,加,加推,，,，,MUJI,生,活,活,展,展,寻,找,找,城,城,南,南,故,故,事,事,主,主,人,人,公,公,营,销,销,工,工,作,作,铺,铺,排,排,户,外,外,牌,牌,地,铁,铁,广,广,告,告,(,视,情,情,况,况,),网,络,络,软,软,文,文,炒,炒,作,作,短,信,信,20,条,/,周,楼,吧,吧,5,月,1,日,取,得,得,预,预,售,售,证,证,蓄,势,势,预,预,热,热,7,月,1,日,6,月,1,日,8,月,1,日,持,续,续,加,加,推,推,余,货,货,续,续,销,销,幸,福,福,故,故,事,事,，,，,即,即,将,将,揭,揭,幕,幕,和,TA,一,起,起,，,，,从,从,无,无,到,到,有,有,的,的,幸,幸,福,福,生,活,活,简,简,单,单,就,就,好,好,地,铁,铁,广,广,告,告,户,外,外,牌,牌,公,交,交,候,候,车,车,亭,亭,风,风,暴,暴,硬,广,广,（,（,加,加,推,推,前,前,三,三,版,版,）,）,网,络,络,、,、,报,报,广,广,软,软,文,文,炒,炒,作,作,短,信,信,40,万,条,条,/,周,楼,吧,吧,项,目,目,加,加,推,推,户,外,外,牌,牌,网,络,络,软,软,文,文,楼,吧,吧,短,信,信,（,（,视,视,情,情,况,况,）,）,贯,穿,穿,一,一,条,条,主,主,线,线,：,：,寻,寻,找,找,故,故,事,事,主,主,人,人,公,公,和,TA,一,起,起,，,，,从,从,无,无,到,到,有,有,的,的,幸,幸,福,福,生,活,活,，,，,是,是,一,一,种,种,自,自,在,在,心,心,情,情,日,子,子,缓,缓,缓,缓,，,，,生,生,活,活,散,散,散,散,生,活,活,，,，,简,简,单,单,就,就,好,好,第,一,一,阶,阶,段,段,寻,找,找,故,故,事,事,主,主,人,人,公,公,制,造,造,悬,悬,念,念,第,二,二,阶,阶,段,段,去,城,城,南,南,故,故,事,事,项,目,目,亮,亮,相,相,第,三,三,阶,阶,段,段,形,象,象,渗,渗,透,透,第,四,四,阶,阶,段,段,开,盘,盘,热,热,销,销,幸,福,福,故,故,事,事,，,，,即,即,将,将,揭,揭,幕,幕,提,前,前,蓄,蓄,客,客,设,置,置,分,分,展,展,场,场,保,利,利,城,南,南,故,故,事,事,售,楼,楼,处,处,到,到,位,位,前,前,，,，,在,在,番,番,禺,禺,易,易,发,发,商,商,业,业,中,中,心,心,设,设,置,置,分,分,展,展,场,场,。,。,并,并,配,配,合,合,展,展,场,场,流,流,动,动,派,派,单,单,。,。,配,合,合,展,展,场,场,流,流,动,动,派,派,单,单,。,。,巡,展,展,人,人,员,员,安,安,排,排,：,：巡,展,展,分,分,2,组,，,，,每,每,组,组,2,名,销,销,售,售,、,、,8,名,兼,兼,职,职,派,派,单,单,人,人,员,员,人,员,员,目,目,标,标,要,要,求,求,：,：,主,主,展,展,场,场,销,销,售,售,人,人,员,员,每,人,人,每,每,天,天,要,要,登,登,记,记,20,个,以,以,上,上,有,有,效,效,电,电,话,话,号,号,码,码,；,；,派单,人,人员,每人,每,每天,要,要登,记,记,15,个以,上,上有,效,效电,话,话号,码,码，,带,带,5,批客,户,户到,主,主展,场,场上,门,门咨,询,询。,派发,物,物料,：,：海报,（,（设,计,计建,议,议正,面,面项,目,目信,息,息，,反,反面,加,加印,亚,亚运,举,举办,日,日程,表,表）,地铁,广,广告,做番,禺,禺最,重,重要,的,的三,站,站,1,、地,铁,铁大,灯,灯箱,，,，做,番,番禺,最,最重,要,要的,三,三站,：,：市,桥,桥、,汉,汉溪,长,长隆,和,和番,禺,禺广,场,场的,所,所有,地,地铁,出,出口,费用,：,：,27.4,万,/,月,2,、站,台,台,3,连封,+,屏蔽,门,门贴,5,、,6,两个,月,月主,要,要投,放,放,户外,牌,牌,易发,商,商业,中,中心,和,和番,禺,禺广,场,场,费用,：,：,27.4,万,/,月,地界,包,包装,形成,项,项目,区,区隔,位置,：,：沿,本,本项,目,目工,地,地四,周,周,要求,：,：体,现,现项,目,目气,质,质、,品,品质,目的,：,：吸,引,引过,往,往客,户,户关,注,注，,提,提前,预,预热,楼体,包,包装,要求,：,：清,晰,晰展,示,示保,利,利地,产,产、,项,项目,名,名称,、,、销,售,售电,话,话信,息,息；,目的,：,：加,强,强昭,示,示性,，,，提,前,前预,热,热,沿路,道,道旗,工地,形,形象,围,围墙,位置,：,：沿,市,市良,路,路、,南,南城,路,路直,到,到本,项,项目,要求,：,：道,旗,旗高,4.5,米，,宽,宽,0.6,米；,每,每隔,5,米树,立,立一,个,个道,旗,旗。,目的,：,：体,现,现项,目,目私,家,家路,感,感觉,，,，引,导,导客,户,户引,入,入销,售,售中,心,心,活动,之,之一,：,：寻找,故,故事,主,主人,公,公,联合,新,新周,刊,刊，,结,结合,网,网络,炒,炒作,，,，掀,起,起,“,寻找,故事,主,主人,公,公,”,的预,热,热活,动,动，,制,制造,悬,悬念,，,，引,发,发市,场,场关,注,注；,在番,禺,禺主,要,要户,外,外,T,牌发,布,布广,告,告；,在主,要,要商,业,业人,流,流旺,地,地排,放,放,“,寻找,故,故事,主,主人,公,公,”,小卡,片,片，,可,可在,售,售楼,处,处开,放,放之,日,日凭,卡,卡兑,换,换购,物,物券,；,；,寻找,故事主人,公,公,活动之二,：,：,MUJI,生活展,活动形式,：在项目,现,现场举办,MUJI,无印良品,创,创意生活,展,展，包括,各,各类创意,家,家居用品,，,，为现场,带,带来人气,Thanks for listening,andit is,theend,！,世联地产,2010,年,7,月,30,日,9,、静夜,四,四无邻,，,，荒居,旧,旧业贫,。,。11月-2211月-22,Monday, November 7, 2022,10,、雨,中,中黄,叶,叶树,，,，灯,下,下白,头,头人,。,。15:08:2315:08:2315:08,11/7/20223:08:23PM,11,、以我独,沈,沈久，愧,君,君相见频,。,。11月-2215:08:2315:08,Nov-2207-Nov-22,12,、,故,故,人,人,江,江,海,海,别,别,，,，,几,几,度,度,隔,隔,山,山,川,川,。,。,。,。15:08:2315:08:2315:08,Monday,November7,2022,13,、乍,见,见翻,疑,疑梦,，,，相,悲,悲各,问,问年,。,。11,月,月-2211,月,月-2215:08:2315:08:23,November7,2022,14,、他,乡,乡生,白,白发,，,，旧,国,国见,青,青山,。,。07,十,十,一,一月20223:08:23,下,下午15:08:2311,月,月-22,15,、比不了,得,得就不比,，,，得不到,的,的就不要,。,。十一月223:08,下,下午11月-2215:08,November7,2022,16,、行动,出,出成果,，,，工作,出,出财富,。,。2022/11/715:08:2315:08:23,07November2022,17,、做前,，,，能够,环,环视四,周,周；做,时,时，你,只,只能或,者,者最好,沿,沿着以,脚,脚为起,点,点的射,线,线向前,。,。3:08:23 下,午,午3:08 下,午,午15:08:2311月-22,9,、没有失败,
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