个案分析—万科四季花城

,Tospur,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,个案分析,万科四季花城,项目参数表,区域简介,/,区域规划,交通概述,/,配套设施概述,项目四至,/,产品分析,优势劣势,机会威胁,供求分析价格分析,去化分析,企划风格广告分析,客源地图客源描述,目录,CONTENTS,项目区域属性,项目属性,分析,销售分析,媒体推广分析,项目基本参数,客源分析,项目基本参数,项目参数表,项目参数表,项目参数表,项目名称,万科四季花城,总占地面积,380000m,2,所处位置,宝山西城区,总建筑面积,500000m,2,现场地址,江杨北路,1085,号,容积率,1.06,物业类型,公寓,+,别墅,绿化率,42%,建筑形态,9F,、,11F,小高层、双层叠拼别墅,得房率,小高层,82%,、,建筑风格,Art-Deco,风格,近期开盘时间,公寓：,2008,年,3,月,22,日；别墅：,2007,年,10,月,交房状况,精装修、毛坯,交房时间,公寓：,2008,年,12,月,30,日；别墅：现房,+,在建,规划期数,共二期,目前总套数,2281,套,当前期数,第二期第,3,区（别墅为第二期第,2,区）,新推套数,338,套,发展商,上海万科宝山置业有限公司,停车位,两户配置一个车位,企划营销代理,上海新联康,物业管理费,公寓：,1.95,元,/m,2,.,月；别墅：,2.5,元,/m,2,.,月,目前均价,公寓：,11000,元,/m,2,-12000,元,/m,2,(,装修标准,1800),；别墅：,14000,元,/m,2,-17000,元,/m,2,主力总价,公寓：,100,万,-105,万；别墅：,250,万,-290,万,项目区域属性,区域简介,/,区域规划,交通概述,/,配套设施概述,项目区域简介,区域简介,-,宝山西城区原为宝山杨行镇镇域范围，位于宝山区中心版图，,南靠外环线，西临蕴川路，北接郊环线，东至同济路、江杨北路,，规划占地面积,13,28,平方公里，地处上海市北郊，为上海重点建设的,11,个新城之一。规划导入人口,15,万，规划周期为,2000,年,7,月至,2010,年,12,月。,宝山城市工业园区（北区）,罗店板块,月浦板块,顾村板块,东城区板块,高境，淞南板块,共康，泗塘板块,上大板块,大华板块,西城区板块,三个区域：,南块：宝杨路以南，规划面积,3.89,平方公里，定位为以“人文、生态”为主题的中高档生活区。,北块：宝杨路以北，规划面积,6.16,平方公里，定位为集文化、休闲、行政办公、商业贸易、中央公园，市民广场为一体的现代化城区。,东块：铁山路以东，规划面积,3.23,平方公里，定位为以轻轨为依托、联结东西域区纽带的现代化城区。,三个目标：,与东城区功能互补，配套合理，交通便捷、环境优雅，体现绿色生态的中高档新型的现代化城区。,以宝山冶金，港口、现代物流、中介服务为依托的设施现代化、信息化的经济中心。,要体现宝山城市综合竞争实力，成为经济发展的新增长点和精神文明社会发展的新亮点。,区域规划,南块,北块,东块,公路交通：外环线、共和新路 宝杨路、江杨北路。,轨道交通：轨道交通,1,号线 （宝安公路站,-,共富新村站） 轨道交通,3,号线 （上海南站站,-,江杨北路站）,公共交通：,705,路、,719,路,淞泰线,、宝山,2,路、宝山,8,路,交通概述,1,号线,3,号线,外,环,线,富,锦,路,宝,杨,路,江,杨,北,路,本案,友,谊,路,同,济,路,配套设施概述,生态环境配套,四季花城西南面，是一片连绵,8,公里长的“绿龙”绿地由南向北贯穿全区，是西城区全面筑造的一块绿色翡翠。目前正处于规划建设中，建成后将与二期半开放式社区融为一体。,万科四季花城,绿龙,配套设施概述,生活配套,北上海东方商厦,北上海商业广场,北上海易初莲花,（车程约,1520,分钟）,教育配套,杨行中心幼儿园,杨行中学,济光中学,济光学院,（车程约,1015,分钟）,医疗配套,杨行地段医院,（车程约,1015,分钟）,易初莲花,北上海商业广场,杨行中心幼儿园,杨行中心学校,杨行地段医院,济光学院,杨行中学,项目属性分析,项目四至,/,产品分析,绿化景观简述,/,户型分析,项目四至,项目四至：东至为张扬北路；四至为蕰川路；南至为宝杨路；北至为友谊路。整个项目被镇泰路自东向西，松兰路自南向北分为四块。,镇泰路,双向,4,车道,松兰路,位于松兰路的二期,3,区,友 谊 路,张,扬,北,路,宝 杨 路,蕰,川,路,镇 泰 路,松,兰,路,四季花城一期,四季花城一期,四季花城二期,四季花城二期,（规划中）,售楼处,项目产品分析,建筑风格,ART DECO,新古典主义建筑风格,建筑立面凹凸有致色调沉稳大方,墙体采用美国屋面保温材料,建筑布局,整个二期,3,区由,6,栋,11F,、,2,栋,14F,的小高层组成,四季花城一期,四季花城二期,1,区、,2,区,四季花城二期,3,区（新推出）,四季花城二期,4,区（规划中）,花园洋房,花园洋房,花园洋房,小高层,小高层,叠拼别墅,叠拼别墅,叠拼别墅,小高层,90+3R,叠拼,别墅,小高层,90+3R,小高层,90+3R,小高层,88+2R,小高层,90+3R,万科二期,4,区规划用地,小高层,组团式绿化,组团绿化分布于小区的各个区域，建有中央绿轴、花槽小景、树阵景观。,绿化景观简述,户型分析,小高层户型配比表,房型,面积段,供应套数,配比,2,房,2,厅,88.71 m,2,40,套,11.8%,3,房,2,厅,88.6989.89m,2,288,套,85.2%,复式,140.39140.91m,2,10,套,3%,公寓户型配比,四季花城二期,3,区,四季花城,2008,年,3,月,23,日新推房源,小高层，一梯两户,创新设计的,90 m,2,三房比例最高，配比超过,85%,，为主力户型,追求功能性和实用性相结合的,90 m2,的三房和市场认可度较高,的二房构成了主体供应线，大房型供应也有涉及到。,户型分析,别墅户型配比,四季花城二期,2,区别墅块,2007,年,10,月,17,日开盘,叠拼别墅，,1,层一梯一户，,2,层一梯两户,别墅户型配比表,房型,面积段,供应套数,配比,叠拼,1,层,172.19208.96m,2,42,套,58%,叠拼,2,层,162.71163.6m,2,30,套,42%,叠拼别墅,1,层的配比达到,58%,，在配比中占主导，为主力户型,以舒适、宽大的叠拼别墅构筑大面积房型的主体供应线来满足,市场对大面积房源的需求。,主力户型,缺点：,玄关功能划分不明，使进门空间较为局促。,主卧门正对客厅，私密性差。,房型方正，南北通透。,餐厅与厨房相连，无多余浪费交通面积，生活动线合理。,采用日式分离式卫生间设计，提高了空间利用率，设计新颖。,L,型厨房设计，强调功能规划。,优点：,盥洗间,卫生所,浴室,L,型,厨房,主力户型,公寓,90,m,2,三房,主力户型,主力户型,别墅,178.82m,2,叠拼一层,缺点：,1F,生活动线过长，有部分交通面积被浪费。,南客卧门正对客厅，私密性差。,1F,：景观餐厅，,客厅与餐厅的功能规划全面区分,储藏室的设置完善了功能性,2F,：方正主卧，合理生活动线；主人书房,独立卫浴，专设衣帽间，品质生活体现。,优点：,1F,2F,分析,优势劣势,机会威胁,优势,分析,开发商“万科”的品牌和产品自身的品质为楼盘带来了很多人气。,产品融合了欧洲多国的风格，新古典主意的概念较为吸引眼球。,90m,2,3R,的产品在整个区域板块乃至整个市场的具有稀缺性。,四季花城二期东边处于施工建设阶段，并设有一个垃圾处理站，总体来说本案目前的大环境欠佳。,项目与轨道交通,3,号线之间距离约,5-10,分钟车程，目前缺少来往交通线，仅有宝山,2,路和,8,路往返，且间隔时间较长。,劣势,地处宝山西城区，是市政重点规划板块。大型地产商纷纷在此设立项目，配套将不断改善，将会逐渐扩大升值空间。,已有两条轨道交通，可以为该盘带来更多的市区客，最大限度的提升该盘影响力辐射范围。,威胁,机遇,上海可能会继续出台一些抑制房价上涨的政策，使得市场原本的观望态势加重。投资客也可能减少。,板块周边新盘放量供应如：“海尚明城”、“堡集欧郡”等，造成分流客源，产生激烈竞争。,销售分析,供求分析,/,价格分析,去化分析,供求分析,该项目自,07,年,10,月至,08,年,3,月推出面积约,5,万方，去化面积约,4.5,万方，去化率超过,90%,。成交量走势略有起伏，但总体走势相对平稳。自,3,月起推出新房源后，成交量大幅上升，主要是由于万科新推出的“,90M,2,3,房”的热销从而拉动了整个成交量的提升。,价格分析,该项目目前成交均价公寓为,11000,元,/m,2,12000,元,/m,2,，别墅为,14000,元,/ m,2,17000,元,/m,2,。由于,07,年,10,月至,08,年,3,月这段期间房源有公寓与别墅两种，别墅房源自,07,年,10,月推出后销售一直处在平稳状态，至,08,年,2,月为止剩余房源数量已经不多，销售逐渐进入尾期。因此成交均价从,08,年,2,月起有明显的下降，但随着万科新产品,90m,2,3,房推出后的热销，,08,年,3,月成交量大幅上升，因此成交均价又逐渐呈现上升趋势。,3.5,去化分析,公寓去化表,房型,面积段,供应套数,去化套数,去化率,2,房,2,厅,88.71 m2,40,套,23,套,58%,3,房,2,厅,88.69-89.89m2,288,套,231,套,80%,复式,140.39-140.91m2,10,套,8,套,80%,88.71m,2,二房去化率达到,58%,，虽然此批房源主要以,90m,2,三房为主，二房数量不多，但二房一直是市场中认可度较高的产品，加上万科的品牌效应，所以自开盘以来二房销售表现良好。,公寓的主力产品,2,三房（即,90m,2,三房），自,08,年,3,月正式推出至今仅一个月，去化率已经达到,80%,。证明市场对这一“新产品”的接受度颇高，强调功能性和实用性的“小三房”（,100m,2,以下）在将来可能会逐渐成为万科的主流产品之一。,140.39m,2,-140.91m,2,复式房型均分布在顶层，虽仅有,10,套，但其去化率也达到,80%,。,公寓去化分析,去化分析,别墅去化表,房型,面积段,供应套数,去化套数,去化率,叠拼,1,层,172.19m,2,208.96m,2,42,套,30,套,71%,叠拼,2,层,162.71m,2,163.6m,2,30,套,15,套,50%,别墅去化分析,别墅主力房型为叠拼一层，面积为,172.19m,2,208.96m,2,，其去化率为,71%,。别墅产品在该项目区域内属于稀缺产品，因此在,区域内存在一定的市场需求度,。自推出至今，销售一直处于稳中有升状态。,别墅的另一个房型叠拼二层为一梯两户，数量不多，面积为,162.71m,2,163.6m,2,，去化率为,50%,，销售状态与叠拼一层相当。,媒体推广分析,企划风格,/,广告分析,企划风格,整个项目的广告企划是以万科的品牌产品“四季花城”,LOGO,为 主题背景，以此来突出项目的自身特点和品牌价值。,售楼处设在万科的裙楼，配合体现四季花城,ART DECO,新古典主义建筑风格。,项目周边没有设置看板和户外广告，只在售楼处沿街树立了刀旗，以此使客户了解项目的主题和新的产品类型。,广告分析,二期,3,区公寓广告投放总金额,:38400,元；总次数,:4,次,上海楼市：,2,次；投放时间：,08,年,2,月；,08,年,3,月,东方早报：,1,次；投放时间：,08,年,1,月,新闻报：,1,次；投放时间：,08,年,3,月,二期,2,区别墅广告投放总金额：,12800,元；总次数：,2,次,上海楼市：,2,次；投放时间：,07,年,11,月；,07,年,12,月,本项目二期,3,区公寓产品的广告投放力度比较大，二期,2,区别墅的广告投放力度较小。平面媒体以上海楼市为主要的投放媒体。公寓类产品的广告投放密集度较高，从,2,月公开发售至今仅,2,个月，广告投放次数达,4,次，市场在这段时间里也逐渐活跃，起到了很好的宣传效果。,客源构成分析,客源地图,/,客源描述,客源地图,/,客源描述,通河,月浦,一号线,杨浦区,虹口区,闸北区,普陀区,本案,三号线,宝山区域,共康,-,轨道,1,号线和,3,号线的延伸段未通车前，超过,40%,的购房客户仍为宝山区域客户，其中宝钢工作人员占总比例的,10%,。延伸段通车后开始大量导入杨浦区、虹口区、闸北区客源、和少量普陀区、上海其它区域客源。,-,目前板块购房者主要为满足自住需求，外区导入的客户中有少数人以投资为目的,。,-,公寓产品客源以,25,岁,-35,岁，工作在周边区域的白领居多，生活状态依赖于轨道交通，并且注重生活品质。别墅产品客源为,35,岁,-40,岁的私营业主；外区域大企业的高级白领。,80%,有私家车，有意购买低密度产品，且均无该类居住经验。,客源地图,对本案的借鉴,由于本案的地理位置、土地属性与顾村项目有一定的相似性，因此对顾村项目有以下借鉴：,项目品牌影响力依然重要,绿地、轨道交通对项目有一定的推动作用,户型上的创新对客户有一定的吸引力,感谢聆听,同策专业策划,代理,营销,