资产评估专业硕士综合题

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：,（,1,）该土地位于繁华商业街，于,2000,年,5,月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于,2001,年,5,月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为,35,年，残值率为,5%,。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。,（,2,）当时该写字楼的造价是每平米,3000,元，,2001,年,5,月至评估基准日间，物价每年上涨,2%,。,（,3,）该被评估房地产，,2005,年,1,月订约了,2,年期的租约，整幢出租月租金收入为,3,万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为,1000,元,/,平方米；空置率为,22%,，房产税按租金收入的,12%,计算，管理费以年租金的,3%,计算；,（,4,）各年修缮费以评估基准日房屋现值的,1.5%,计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的,3,计算；土地使用税以每年每平方米,2,元计算。,（,5,）假设建筑物的还原利率为,10%,，土地还原利率为,8%,。,（,6,）该土地面积,360,平方米，建筑面积,510,平方米,。,试评估本例房屋基地在,2007,年,5,月的土地使用权价格。,1.,选定评估方法,该宗房地产有经济效益，可以采用收益法进行评估。,2.,计算建筑物的重置成本,重置成本,=3000510,（,1+2%,）,6,=1723028.5,元,3.,计算基准日房屋现值,房屋年贬值额,=,建筑物重置价,（,1,残值率）,/,使用年限,=,1723028.5,（,1-5%,）,/,35,=46767.92,元,(!),建筑物现值,=,建筑物重置价年贬值额已使用年限,=1723028.5,46767.92,（,2007-2001,）,=1442420.98,元,4.,计算房地产年总收益,年总收益,=1000,510,（,1,22%,）,=397800,元,5.,计算房地产年总费用,年管理费,=397800,3%=11934,元,年维修费,=1442420.98,1.5%=21636.31,元,年税金,=397800,12%=47736,元,年保险费,=1442420.98,3,=4327.26,元,土地使用税,=360,2=720,元,年总费用,=,+,+,+,+,=11934+21636.31+47736+4327.26+720=86353.57,元,6.,计算房地产年净收益,(,房地合一,),年净收益,=397800,86353.57=311446.43,元,7.,计算土地年净收益,建筑物年净收益,=,建筑物现值建筑物资本化率,=1442420.98/10%,（,？,P/A,10%,29,）,=144242.1,元,土地年净收益,=,房地产年净收益建筑物年净收,=311446.43,144242.1=167204.33,元,8.,计算土地使用权价值,土地使用权在,2007,年,5,月的剩余使用年期为,40,7=33,年，,则有,P=167204.33,（,P/A,8%,33,）,=167204.33,11.5139=1925173.94,元,？,为什么建筑物到期仍然有收益？,单价,=1925173.94/360=5347.71,元,/m,2,9.,评估结果,本宗土地使用权在,2007,年,5,月的土地使用权价值为,1924173.94,元，单价为每平方米,5347.71,元。,【例题,1,】某企业拟购买,A,专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代的目的，该企业实施,A,专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高，而且价格也会明显上升，但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在,6,万台左右，出厂价格为每台,2000,元，每台全部成本及税费为,1900,元。经分析，甲种产品在升级后第一年销售量约为,8,万台，第二年约为,10,万台，第三年约为,11,万台，从第四年起至第十年的销售量将保持在,12,万台左右，出厂价格约为每台,2300,元，每台的全部成本及税费约为,2150,元。现委托评估机构对,A,专利的所有权转让价值进行评估。,评估基准日为,2007,年,1,月,1,日。,经评估人员调查得知，该专利为实用新型，,2001,年,12,月,31,日申请，,2002,年,12,月,31,日获得专利授权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人也未曾使用，该专利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符合实际，,但需要停产一年进行技术改造,。适用所得税税率为,25%,，适用折现率为,10%,。,要求：根据上述资料，在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下，对该专利所有权的转让价值进行评估。,答案：,1.,专利剩余收益期,10-5-1=4,（年）,发明专利的保护期限为,20,年，实用新型与外观设计的保护期限为,10,年，均自申请日开始计算。不要忘记停产改造需要一年的时间。,2.,未实施专利前的每年收益,6,（,2000,1900,）,（,1,25%,）,=450,（万元）,停产一年的损失,3.,实施专利后各年收益,第一年：,8,（,23002150,）,（,1-25%,）,=900,（万元）第二年：,10,（,2300,一,2150,）,（,1-25%,）,=1125,（万元）第三年：,11,（,2300,2150,）,（,1-25%,）,=1237.5,（万元）第四年：,12,（,23002150,）,（,1-25%,）,=1350,（万元）,4.,评估值,（,900-450,）*,0.8264+,（,1125-450,）*,0.7513+,（,1237.5-450,）*,0.6830+,（,1350-450,）*,0.6209-450,*,0.9091=,？万元,【注意】受益期为,4,年，停产一年带来的损失也应该考虑进去，再就是要注意评估基准日。,3,、,评估设备购建于,2006,年,12,月，,账面原值,100,万元,，其中，购买价为,80,万元，基础及安装费,15,万元，运杂费,5,万元。,2009,年,12,月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，,改造费用为,10,万元,，,2010,年,12,月对该设备进行评估，并得到以下数据,：（,1,）该类设备、基础及安装费、运杂费的物价指数相同，,2006,年至,2010,年定基价格指数分别为,105,、,110,、,110,、,115,、,120,；,（,2,）经了解，该设备在评估前其实际利用率仅为正常利用率的,60,，经评估人员鉴定分析，合理的预计以后设备将有,75,的利用率，在此利用率下被评估设备尚可使用,8,年,。,（,3,）与同类设备相比，该设备的操作需要,5,个工作人员，而同类设备需要,3,个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为,2,万元,/,人。所得税税率为,25,，折现率为,12,.,（,4,）由于环保、能源的要求，国家新出台的政策规定该类设备必需在,5,年,内强制报废。,要求：根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值（评估基准日为,2010,年,12,月,30,日）。（要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位）,考虑规模,.,经济效益指数为,0.7,提示：分别计算资产不同部分的实体性和经济性贬值率；注意实体性和经济性贬值率的关系,公式依据：,评估值,=,重置成本,-,实体性贬值,-,经济性贬值,-功能性贬值,1,）用物价指数法计算重置成本,=,（,80+15+5,）,120%,105%+10120%,115%=124.72,（万元）,2,）实体性贬值,2,003,年实体贬值率,=,100%460%,（,4,60%+875%,）,=28.57%,2,003,年重置成本,=,（,80+15+5,）（,120%,1,05%,）,=114.29,（万元）,2006,年实体贬值率,=,100%160%,（160%+875%,）=,9.09%,2,006,年重置成本,=,1,0,（,120%,/,115%,）,=10.43,（万元）,基准日被评估设备实体性贬值率,=,（,114.29,/,124.72)28.57%+(10.43/124.72)9.09%=26.94%,实体性贬值,=124.7226.94%=33.60,（万元）,3,）经济性贬值,（,1,）提前报废引起的贬值,提前报废下2,003,年经济贬值率,=,4,60%/(460%+575%)=39.02%,提前报废下,2,006,年经济贬值率,=,1,60%/,（,160%+575%,）,=,13.79%,提前报废下基准日的贬值率,=,（,114.29,/,124.72),3,9.02%+(10.43,/124.72)13.79%,=36.91%,提前报废引起的经济性贬值率,=,36.91%-26.94%=9.97%,提前报废引起的经济性贬值,=,124.729.97%=12.43,（2,）解法,2,尚可使用期限内设备限制引起的经济型贬值,=,124.72,（,1-75%,0.7,）,=22.69,（万元）,经济性贬值合计为,12.43,22.69,35.12,万元,4,）功能性贬值（超额运营成本）,公式依据：,经济,性贬值额,=,设备年收益损失额,(1,所得税税率,)(P/A,r,n,),（,1,）被评估设备的年超额运营成本额,=,（,5-3,）,2=4,（,2,）被评估设备的年超额运营成本净额,=,4,（,1-25%,）,=3,（,3,）被评估设备功能性贬值,=3,（,P/A,12%,5)=,3,3.6048=10.81(,万元）,5,）评估值,=,22.69,-12.43-10.81=67.9,？（万元）,22.69,-10.81=49.13,（万元）,甲公司进行资产重组，委托资产评估机构对企业股东全部权益价值进行评估。评估基准日为,2009,年,12,月,31,日。评估人员经调查分析，得到以下相关信息：,甲公司经过审计后的有形资产账面价值为,920,万元，评估值为,1000,万元，负债为,400,万元。,企业原账面无形资产仅有土地使用权一项，经审计后的账面价值为,100,万元。评估人员采用市场法评估后的市场价值为,300,万元。,甲公司刚开发完成一套产品质量控制系统应用软件，在同行业中居领先地位，已经通过专家鉴定并投入生产使用。该软件投入使用后将有利于提高产品质量，增强企业竞争力，目前市场上尚未出现同类型软件。该套软件的实际开发成本为,50,万元，维护成本很低，目前如果重新开发此软件所需的开发成本基本保持不变。,甲公司长期以来具有良好的社会形象，产品在同行业中具有较强的竞争力。评估基准日后未来,5,年的企业净现金流量分别为,100,万元、,130,万元、,120,万元、,140,万元和,145,万元,;,从第,6,年起，企业净现金流量将保持在前,5,年各年净现金流量计算的年金水平上。,评估人员通过对资本市场的深入调查分析，初步测算证券市场平均期望报酬率为,12%,，被评估企业所在行业对于风险分散的市场投资组合的系统风险水平,值为,0.7,，无风险报酬率为,4%,。由于该企业特定风险调整系数,为所在行业系统风险水平的,1.08,倍。,企业所得税税率为,25%,，甲公司能够持续经营。,【要求】折现率取整数，其他计算小数点后保留两位。,根据所给条件，分别用资产加和法和收益法评估甲公司股东全部权益价值,;,对上述两种评估方法所的评估结果进行比较，分析其差异可能存在的原因,;,如果评估机构最终以上述两种评估方法所得结果的算术平均数作为评估结论，你认为是否妥当,?,应如何处理,?,给出甲公司股东全部权益价值的最终评估结果，并简单说明原因。,答案,用资产加和法和收益法评估甲公司股东全部权益价值,用资产加和法评估甲公司股东全部权益价值,=(1000+300+50)-400=950,万元,用收益法评估甲公司股东全部