城市新苑商业地产提案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,城市新苑地产提案,商业部分,项目概述,城市新苑商业项目位于兴中路与华强路交汇处，东临规划中的文景路延伸段，项目中间贯穿规划的城市快速干道大兴路。总商业面积约,5,万平方米，已建成裙楼底商约,1,万平方米。项目建成后必将改变了附近北稍门商圈及龙首商圈长期以来分散，凌乱的商业局面。并充分补充了对红庙坡商圈正在建设大型综合体开发商业体系，满足了附近社区群众的生活，教育，学习，医疗、休闲、购物等众多条件，社会效应与经济效益巨大。,项目区位宏观环境分析,北城区域概述,西安北郊包括未央区和经开区，现称为“未央新城”，规划面积为24平方公里，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区，形成新的中心区。从2010年10月起，西安市行政中心将陆续迁至张家堡区域。,主要商圈,城北从大范围来划分分为十大商圈,一、未央大道商圈,二、大明宫商圈,三、大学城休闲时尚商圈,四、三桥汽贸物流商圈,五、环汉城休闲服务商圈,六,、龙首商圈,七、太华路商圈,八、辛家庙商圈,九、西安北客站商圈,十、渭滨生态旅游商圈,商圈分析,北郊十大商圈按发展状况，地理位置，和主要商业活动的不同大致可分为三类。,第一类是综合性的商圈；区域内写字楼，底商较多，各种业态较为丰富，各种公司较多；包括龙首商圈，未央大道商圈，太华路商圈，商业形式以大中型购物中心，百货，集贸市场，生活超市和精品专卖店为主，例如：龙首商业步行街，家家福生活超市和安踏李宁等品牌店构成了该区域现有的商业内容。,第二类是旅游休闲类商圈，以旅游休闲为主，包括休闲，旅游娱乐教育等，各业态也偏向旅游休闲娱乐教育方面等方面，包大学城休闲时尚商圈环汉城休闲服务商圈西安北客站商圈、渭滨生态旅游商圈。,第三类是商业活动针对性比较强的商圈，发展到一定规模以后形成一种大型的产业集聚，业态也较为单一，基本属于一个大的行业。包括大明宫商圈，三桥汽贸物流商圈，辛家庙商圈，大明宫商圈主要以建材家居为主，周边业态也以此为主，三桥汽贸商圈给业态以物流汽配，汽车配件，维修美容为主，而辛家庙商圈则以蔬菜水果 批发，农副产品批发零售为主。,现状及发展,目前本区域的写字楼主要集中在北关大街，未央大道两侧，也是现阶段各业态主要集中的区域，现主要楼盘有：利君,V,时代、御道华城、赛高国际商务港、第五国际、天地时代广场、赛高国际街区、经发大厦、和谐大厦、中登大厦、凯鑫国际、雅荷中环大厦、金泰财富中心、海联国际大厦、天乙大厦、宏林名座、方兴大厦等。,其他商圈主干道两侧的大多以底商为主，例如：凤城三路的香克林小镇的底商文景路周边各楼盘自主经营的底商等，现阶段无大型商业。,未来商业与公寓写字楼发展潜力巨大，例如：老三届首座、荣豪大厦、宫园一号、,MAX,未来综合商业体项目，边海荣豪佳花园二期底商、凤城四路中登城市花园底商、银池品智天下商铺、双威理想城,2,万平米商铺、目前只有御景华府的部分商铺正在营业，大部分在招租。白桦林居的底商大部分已在营业。,北郊多为,1-4,层剪力墙结构的独立门面，缺乏大型柱网结构的框架结构的商业建筑，制约了北郊整体商业发展水平，是公司机会点,业态分析,就北郊各种业态在全部业态所占比重来看，餐饮和金融机构所占比重较高，分别为23.89%和17.45%几乎占到了一半，目前有建设银行，工行，西安银行，农行，招商银行的等，,休闲娱乐场所，超市，酒店，物流中心所占比例也较高，加起来占到了一半还多，目前有奥斯卡影院，人人乐，华润万家，沃尔玛等大型超市，还有如家汉庭酒店。,而便利店，百货 鞋类，及其他服务性的业态则较少，加起来所占比重居然不到10%，发展潜力巨大。,区域业态比例图,业态潜在需求,就整个北郊各种业态来看，目前在金融机构方面，北郊最缺乏的是一些地方性银行，私人银行，例如；招商银行，重庆银行成都银行等；此外，还缺乏一些投资理财机构，保险类企业。酒店类现在连锁酒店比较多，但是缺乏三星级以上的大型酒店，娱乐场所相对较少，缺乏大型的影院，KTV会所，健身类的业态。,但最,缺乏的还是大型的百货商场,，像百盛，金鹰之类的中高档服装百货商场；目前有的一些百货规模太小，或档次不够，满足不了市场的需求；便利店也远远不够，尤其是大型的专业的连锁便利店，现在这些市场空白被小卖部占据的，但随着经济的发必将被淘汰 。,此外像品牌美容店，按摩，牙科等服务性的中小业态也较少，随着商圈的日趋成熟，消费 能力和档次的不断提升，这些业态的需求成为必然。,区域优势,（1）道路交通,北郊地处北城墙以北，北有大学城，东临大型居住区和新筑港务区，区内七横十一纵交通网现在已经形成，西安地铁2号线也将于2011年建成通车可以说是四通发达，交通便捷，加之新建火车站将使得北郊区的交通更加便利。,（2）市政规划,根据西安市2004年2020年远景目标，北郊将成为西安市的第二个城市中心，未来将建大型的商业中心，还有大明宫遗址项目，大型企业工业产业园项目，随着这些项目的完成，该区的经济将迅速发展，该区域最大的优势资源来自于政府支持。,（3）消费人群,按照惯例，一个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础，才能保证正常的客流量。在北郊辐射区域内，既包括了发展成熟的未央区（38万人）、经济技术开发区、也包括了正在迅速发展的大学城，这些都构成了一定的消费人群。,区域劣势,（1）商业氛围不浓,目前，北火车站并未完全建成，大型港务区和大型社区仅处于规划阶段，并未形成，市政府刚刚完成北迁，大明宫遗址仍处于进一步建设中，中心商圈还需不断完善，所以就现在来说还需继续发展。,（2）城中村问题,由于历史原因，形成了30多个城中村。这些村庄的房屋、道路和环境与国家级经济技术开发区的整体形象形成很大反差，与现代化城市新区总体面貌很不协调。,（3）常住人口较少,现阶段虽然北郊有很多在建的或已建好的大型的社区，或商业综合体，但在建的大概需2年后才交房，建好的空置率也很高，相对于其他区域人口数量和人流量较少。,发展潜力,随着未央大道的扩建、太华路立交、二环全线贯通、绕城高速公路等，交通设施目前逐步完善，区内现已形成七横十一纵立体交叉的交通网。现在的北城已成为名副其实的古城“门户”。 北郊应该是近年来西安房地产市场发展最为迅猛的区域之一。由于经济技术开发区的辐射效应和迎宾大道与北二环所带来的开发价值，同时也因土地储备充足及地价相对较低，今后将会吸引了越来越多的开发商加入到此区域的开发，竞争也将日趋激烈。“龙首商圈”和“张家堡广场”为该区域一南一北的核心地段和开发热点。“经开区”、“政府北迁”是重要炒作主题。 房地产的产业链是十分丰富的，不仅能够拉动相关的百余个产业，也受拉动于其他产业的发展，随着新市政府进驻该区域，地铁二号线将于今年开始运行，新火车北客站投入运行，都会给该区域近年来的的发展带来良好的前景。而西安首创国际城、汇通太古城的国际化城市综合体的规划更将使该区域成为经开区最醒目的国际化商住区。,综述结论,区位内商业地产发展潜力巨大，现状，商业水平落后，各类业态、业种分布凌乱，缺乏商业氛围，除未央大道外，各交通干线多车流少人流，应该,加大目的性消费项目建设，走复合式商业路线，营造社区服务小商圈,大有机会,项目微观环境分析,项目位置,该案位于城市规划路文景路南端,与大兴路东段交汇处,围绕该十字,路口四周均为商业用房，南邻兴,中路和华强路，目前华强路正在,拓宽与文景路相连接,城市新苑附近个案调研,春晓馨苑,水、电、暖、消防,4500,平米,200-300,独立一层出租,有提车广场,石材干挂、住宅底商,联建出租,110,元一层,35-45,元,2-4,层,较少,无营销主题,自强西路小商户自发形成的五金市场,每一户铺面大约,20,平米,多路公交站点,219,、,202,、,208,、,717,、,262,、,107,等,2-4,整租优惠，,1,楼优惠幅度较小,地上地下,200,左右,框架 幕窗 石材干挂,娱乐 餐饮,都市酒店、鸭掌门火锅,一般 有部分闲置空房 大约,20%,城市新苑附近个案调研,新一代 北城国际商业裙楼,文景路市政府住宅底商,新一代,水电暖 消防,2000平米左右,无广场 紧邻街道,现代城市主义 地中海风情,出售,均价23000左右,现场客流,较少,推广策略：,投资收益,大型住宅区域,住户较多,交通状况：很,好,一次性付款优惠8% 无按揭,停车位：,极少20个左右,框架 层高大约4.5米 6.5米柱距 15米进深 石材干挂,石材干挂,业态：小型,零售餐饮,城市新苑附近个案调研,文景路市政府住宅底商,文景路政府小区,水电暖 消防,4000平米左右,无广场,住宅底商,出租,未发售,极少 30分钟3人经过,无主题,75中学 教育环境较好，居住人群消,费,能力可观,一般,无,较少,剪力墙 局部框架,石材干挂,无,城市新苑附近个案调研,海景台北商业裙楼,海景台北,水电暖 消防,50000平米左右、400-1200独立商铺,有广场 有娱乐会所,住宅底商,租售,售价均价17000元 1-3层,经营状况,较好,二环城市综合体,凤城一路大型住宅居住区 项目内居住约合15000户近乎40000人,北大附小入住,交通状况,良好,一次性付款优惠9%,地上地下较多,剪力墙 局部框架,一层,层高5米,，2-4层为4.2米,建材市场 家具城为重要区域业态构成部分,城市新苑附近个案调研,龙湖,moco,水电暖 消防,45000,平米商业体,有大型休闲主题广场 辐射范围内多为在建项目 在本区域范围属主力商业品牌 师大附小进驻附近,后现代城市主义 居家办公商业一体化 简约 时尚 通过建筑品质提升商业吸引力以及物业价值,租售,1-3,层自用经营、,4,层均价,36000,元,较少,稀缺商业不动产,新兴商业区 现下较不成熟 城市整体规划趋势有大发展 入住率低 且多数居民消防能力较低,大兴路主干线 公交站点较少,一次性优惠,7%,按揭首付,50%,优惠,5%,较为充足,框架 幕窗 结合现代商业元素 色彩鲜丽 有很浓厚的商业气息和时尚品味,高端家居 电影院 餐饮、娱乐综合体,Moco,家居生活馆 旗下多数成熟高端品牌 在新兴商业区内有一定的造势能力 以及吸引力,在建工程 商铺销售状况不好 写字间公寓销售较好,小结,虽部分建筑体量较大，由于受建筑结构剪力墙的制约，很难发挥主力商业的区域作用，开发思路以销售为出发点，如海荣台北湾,没有成型的大型商业购物中心，方圆几公里内，除龙湖,moco,以家居为主的大型家居购物中心外，均无大型主力商户,环绕本案附近较大的购物场所，基本都是小型商超一类的社区商业地产，其余均以小型分散零售为主,缺乏品牌化、专业化、规模化商业中心,附近商业铺面均价基本在于,2-3,万之间，有部分售价较高但市场去化程度不乐观,1-2,层租售情况较好，多以小面积零售、餐饮、娱乐为主，,3-4,层缺乏商业整体经营，爬楼能力较差，难以支持长久经营，空置率较高,我们先了解商业,思路：先商业后地产,零售类业态种类,零售购物型,购物中心,专卖店,超市,便利店,专业店,仓储店,百货商店,业态对比,业态,购物中心,百货商店,超市,专业店,专卖店,便利店,仓储店,定义,多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型,经营日用工业品为主的综合性零售商店,以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场,以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态,专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态,是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态,以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店,规模,5万-15万平米为宜,规模大，营业面积在5000平方米以上,标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000,具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定,根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米,面积在100平方左右,规模较大,产品/业态,内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80,商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全,以食品为经营重点，满足食品一次性购全,商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90以上,商品结构以著名品牌、大众品牌为主,以速成食品、饮料、小百货为主,经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品,业态对比,购物中心,百货商店,超市,专业店,专卖店,便利店,仓储店,客户,目标顾客以流动顾客为主,中高收入人群、客户来源范围广,大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同,客户覆盖面广,针对特定消费人群、经济实力较强,附近居民,购物方式,柜台销售和开架销售相结合,开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式,定价销售和开架面售,定价销售和开架销售,开架自选、统一结算,开架售货、批量作价,经营特色,卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。,卖场租赁制、种类齐全、高毛利,平价销售、满足日常用品一次性购全,同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营,品牌专卖、量小、质优、高毛利,平价、服务群众生活，营业时间长,通过业态对建筑要求的对比，我们发现该案比较满足小型百货商店与中型商超此两项，单体建筑大于5000平米，小于30000平米，具备一定的停车空间,再进一步还需要了解人,区域人口情况,区县名称,排名,基本数据,人 口（万人）,G D P （亿元）,第三产业增加值（亿元）,社会消费品零售总额（亿元）,在岗职工年平均工资(元）,雁塔区,1,111.63,306.78,168.13,142.30,28619,碑林区,2,83.36,166.20,134.46,180.64,28300,莲湖区,3,74.36,203.43,85.56,165.68,25012,新城区,4,64.32,162.24,87.15,177.94,22932,未央区,5,59.00,165.57,56.06,78.13,26602,居民日需调研表,该区域辐射范围内人口超过10万人，多数,为经济效益较差的企事业单位职工，消费,能力较弱，年龄老年化严重，购物主要以,日常消费品为主，习惯于量贩自助式中低,购物商场,项目区域人群特征,区域人群消费特征,大众化,平价,日常用品,品牌化专业商品（如：美的、格力、等）,趋向规模大、大而全、有选择余地商业中心,咋样让他们来？,本案关键要素,1 交通,文景路、大兴东路全面贯通以后，本案环抱此黄金路线，北连龙首商业圈，西连红庙商圈，极赋商业资源，未来前景不言而喻 ，就目前而言大兴路尚在筹备阶段，对整体运营构成障碍,2 人流,周边常住人口稳定，成熟的社区环境，加之附近在建项目较多，新入住的人员也络绎不绝，为本案提供了重要的商业支持，但附近居民收入微薄，消费水平较低，无法满足高端商业结构,解决方案构想,加大人流量，加大项目聚客力，扩大目的性消费，弥补现下商业氛围薄弱、交通状况不理想现状,构建新兴商业模式，赋予项目有效主题概念，提高商家爬楼能力，解决3-4层招商难的问题，,打造附近独具特色的、有规模、有影响力的唯一商业集群,选择一条他们喜欢的路线,结合附近周边居住人群消费特性，走中、低端路线,打老百姓最容易接受的商超旗号,“把饭店叫做面馆”,项目定位,社区型综合商超聚合体,定位解释：,典型的以商业为主导的混合街区功能的hopsca,1 受单体建筑体量制约，只能定位为中型社区商业地产,2 吸引小型专业商超，如：人人乐、怡康医药、波涛眼镜、云博鞋业、欢乐谷儿童商城、品牌茶城、红酒超市、韩国化妆品超市等单体租赁3000平米下的小型专业商场，组成有影响、有品牌、有规模的商超聚合体，把大型购物 mall改成适合老百姓的超市market,3 结合附近周边居住人群消费特性，走中、低端路线，打老百姓最容易接受的商超旗号,包括购物中心、酒店、办公、住宅、公园等多种功能。这一综合体最下一层结合港铁金钟站形成一个中心枢纽，地下二层和三层是停车场，地下一层布置超市，地上是四层商场，商场上面是屋顶花园，并以此为基面穿插出数幢酒店、公寓、办公等超高层建筑。,先进的复合地产模式,_豪布斯卡,HOPSCA,H,OTEL,O,FFICE,P,ARK,S,HOPPING,MALL,A,PARTMENT,C,LUB,把传统的分散性建筑转变为现代综合型建筑群，融合写字楼、商业街区、会所、公寓等一站式生活于一体，汇集休闲、生活、娱乐、工作等多变丰富的居住空间，打破了人们对单纯住宅区的失望感。,定位支持,定位支持：以服务周边社区人口为主，联合多家小型专业商超，建立中、低价商超聚合体，迅速扩大项目影响力，扩大市场占有率，同时规避自己经营能力较弱的风险，,走商超路线，加大本案聚客能力，为其他周边其余裙楼商铺以及公寓销售做好铺垫，迅速将项目炒热，实现理想销售目标,先对行业进行业种细分，在对于每一个业种做到从低至高的商品细分、人群细分,居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能,复合、相互作用、互为价值链的高度集约的,街区建筑群体,聚合力，抬高项目价值,HOPSCA,自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系,项目业态业种整体规划,商超+独立精品店+街铺+公寓+酒店,商超为主力店，增加本物业聚客能力，虽定位中低，但适应附近周边人群消费结构，大大加大本商业的项目吸引力,独立商铺：在商场内依据人流动线规划部分独立商铺，引入2、3线品牌精品店，满足消费不同层面要求，推广物业形象,环绕本商业中心四周，均为公司在售商业裙楼铺面，可以引入便利店以及服务类行业，已构成本案业态业种的补充,公寓：公寓销售作为本案一个主要利润来源必不可少,酒店：商务酒店长期合约出租也是项目聚客能力直接体现,总平面示意,商业中心内部各类物业面积比例,商超30%约5000平米,精品店40%约6000平米,中庭、走廊、设备间、公共部分约占建筑面积30%合计5000平米左右，即公摊率为30%，此项公摊不计入全楼公摊,（只计算中心内部，街铺与公寓不计算在内）,商业中心功能分区,详情请看建议设计篇,建筑设计建议,详情请看建议设计篇,人流动线设计,详情请看建议设计篇,盈利模式构建,出租+出售： 舍小图大,以出租的物业带动整体商业氛围，形成商业机会出售精品店、公寓以及街铺，将出租的价格降低，以至于迅速实现商业目的，加大出售物业单价，迅速完成销售任务同时实现销售利润最大化,商超类先以出租为主，后期卖掉经营权，或以售后返租的形式卖掉产权，将每年收益给付投资人,精品店以出售为主，作为商业聚合体最大的收益来源,公寓以及街道裙楼商铺以出售方式面市,价格策略,详情请看城市新苑推广与销售篇,招商、销售策略,详情请看城市新苑推广与销售篇,推广策略,详情请看城市新苑推广与销售篇,谢 谢,提案人：牛江龙,联系：,2012,年,7,月,18,日,