中央别墅区价值体系别墅

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,中央别墅区价值体系,关键字：,关键字：别墅,简介：,本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI,中央别墅区案例,New York,LongInland Expressway,美国 长岛（富人区）,中国 北京（天竺别墅区）,上海 碧云（国际居住区）,长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系,地理位置,地理位置,：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临大西洋。,基本情况,：总面积4356平方公里，东西长约190千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区：西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约大市区，人口232万。,交通联系,长岛中心距纽约市中心,30英里（约32公里）,，主要道路交通联系为,长岛高速公路LIE,（LongInland Expressway），至长岛圣福克郡的中部为终点，从曼哈顿到长岛中心,45分钟,车程。,昆斯区的南端有纽约市最大的机场约翰肯尼迪国际机场，北端有瓜迪亚机场。,New York,LongInland Expressway,长岛为典型的北温带海洋气候，遍布丘陵与森林，具有享誉全球的海滩美景，有“黄金海岸线”之称,自然环境,长岛四周环海、北温带海洋性气候、遍布丘陵、广袤森林、超大植被比例,具有超过,65个不同级别的公园和休闲码头,，有享誉全球的,琼斯海滩和长岛海滩,，以及令人难以置信的2500英尺海岸线,summer Beach,Long Beach,Robert Moses Beach,Jones Beach,Ocean Beach,由于便利的交通联系，宜人的气候与优越的自然环境，吸引了大量城市财富阶层置业居住,客户构成,长岛人均空间、人均绿地和人均公共活动场地远高于纽约市,据,2006,年统计数字显示，纽约市人口密度是长岛人口密度的,8.5,倍，人均收入不及长岛人均收入的一半；纽约市暴力犯罪风险指数达,6.8,（,10,为最高），财产犯罪风险指数达,5.4,，与此同时全国平均为,3,和,3.2,，长岛为,2,和,3.7,；纽约市拥房率,39%,，长岛达,80%,；纽约市拥车率,36%,，而长岛为,78%,。,以皇后区为例，面积,112.1,平方英里，人口,2,，,224,，,000,人，每平方英里人口密度达,19,，,839,人。而纳苏郡,287,平方英里，人口,1,，,340,，,000,，密度为,4,，,669,人；苏福克郡,911,平方英里，人口,1,，,440,，,000,，密度为,1,，,581,人。,人口密度,犯罪指数,拥房率,拥车率,纽约市,8.5,6.8,39%,36%,长岛,1,2,80%,78%,低密度、匀质、高素质、富裕,长岛房地产市场围绕区域核心资源呈组团分布，共分为各具特色的六大区域,昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，临近纽约市，城市意向较强烈，建筑密度较高，生活配套设施齐全，交通便利,相对北海岸有更为完善的商业与娱乐设施配套，经常举办吸引人的比赛和活动，其中琼斯海滩为世界一流的海滩，相对开放与繁华。,具有乡下田园风情的区域，有传统的农场和葡萄园，盛产享誉世界的白葡萄酒，绝好的休闲度假场所。,没有公交通行，是更为隐蔽的豪宅区域，具有名人的高尔夫、骑马等奢侈运动场所，世界著名的海滩美景，以及不同风格的山村风情。,Central Suffolk 萨福克中心片区,：区域内形成强烈对比，具有繁华商业零售区域，中心存在未开发区具有大量的未被损坏的原始森林和隐藏的小水湾。,North Shore北海岸区,South Shore 南海岸区,北叉区North Fork,南叉区South Fork,整体规划,豪宅公寓散落分布在山海之间，具有较高的收藏价值，主要客户为富裕的business tycoons（商业企业大亨），有些别墅用作企业会所。,长岛核心物业产品为独立住宅，私密性高，设计强调与自然景观的完美结合，配套齐全，价格昂贵,长岛住宅有两类,：一类是60万100万美元的新建住宅，另一类是100万美元以上的豪宅，其中最为奢华的为早期建设住宅,基本条件,：绿地草坪，家庭泳池，封闭庭院,豪宅产品,：自然景观占有、网球场、小型跑马场，以及高尔夫练习场，占地可达1、2万平米及以上,豪宅设计强调资源与自然的结合，房子与优美的自然风光融合为一体，充分体现人与自然的和谐,East Hampton,$40,000,000,产品,长岛中心区建有大型国际特色的Shopping Mall，其他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主,“Miracle Mile”in Manhasset,Roosevelt Field Mall,Roosevelt Field Mall为长岛最大的购物中心，修建于1955年，1993年改建为两层，为目前全国第五大购物中心，占地300英亩，260家主力店，400作为的剧院，18家餐厅，个保龄球馆和旱冰场，11000车位，可同时容纳20万人。,有Bloomingdales,JCPenny,Macys,and Nordstrom 世界高端品牌,位于Manhasset区的Boutques精品小店，时尚休闲，风情十足，包括书店、流行服装、首饰珠宝等业态，该商业街被誉为长岛“华丽一英里”,配套,长岛宾馆酒店以避免张扬奢华的高品质花园式酒店为主，功能齐全，规模经济,“Long Island is a quiet,beautiful place to enjoy the,pristine beauty,of the Bahamas.Hotels and resorts on the island tend to be,fairly eco-friendly,and the island is so far safe,from overdevelopment,”,Long Island Marriott Hotel,配套,高尔夫、马术、游艇长岛生活的必需，而非身份的奢侈品,配套,长岛教育资源丰富，私立学校众多，高中教育水平位居全国前列，成为纽约富人置业重要因素,数量,学生数量,教师数量,公立学校,127,476，000,35，800,私立学校,230,53，000,5，000,TOP 100 high school in the nation,23.Great Neck North High School-Nassau27.Jericho High School-Nassau31.Great Neck South High School-Nassau32.South Side High School-Nassau35.Cold Spring Harbor High School-Suffolk69.Manhasset High School-Nassau96.Vandermeulen High School-Suffolk,Great Neck North High School,Great Neck South High School,Manhasset High School,Vandermeulen High School-,配套,同时长岛亦具备多所优质大学，岛内文化气息浓厚,Brooklyn 校园建于1926年，处于布鲁克林社区，校园提供超过195种的专业学术课程。以其药剂，护理，和健康专业著名。,在纽约州取得药剂师执照的，约有三分之一是此校园的毕业生,。,C W Post 校园建于1954年，离纽约市只有45分钟的车程，校园提供将近250种的专业学术课程。有名的院系包括教育学院，表演和视觉艺术学院，以及护理和健康专业科系。校园风景如画，校园是有名的Tilles 表演艺术中心的所在地。,Southampton 校园距离纽约市中心大概90分钟的车程。学校提供许多顶尖的课程，尤其再科学及人文方面，以海洋生物系和环境科学系闻名。其校园提供多艘海洋生物研究船，给学生从真实的海洋环境中取得知识和经验。,长岛其他大学,Hofstra University,Dowling College,New York Institute of Technology,St.Joseph College,SUNY Stony Brook,and Touro Law College,学校名称：,长岛大学（私立）,排 名：,全美第八名,建校时间：,1926年,注册学生：,28656名，男女同校,配套,中央别墅区案例,New York,LongInland Expressway,美国 长岛（富人区）,中国 北京（天竺别墅区）,上海 碧云（国际居住区）,天竺中央别墅区位于北京东北部，距CBD25公里，为北京同板块圈层实现价格最高的别墅区,1,3,4,6,7,10,1,市区,2,亚北,3,京昌沿线,4,马坡,5,中央别墅区,6,京通,7,亦庄,8,京开,9,京石,10,西山,9,板块,主流产品,单价平台,总价平台,中央别墅区,独栋,20000元/平方米,600万,京昌,独栋,12000元/平方米,500万,西山,独栋、联排,联排16000元/平,独栋1200万,联排500万,亚北,小独栋,11000元/平方米,300-350万,通州,独栋、联排,独栋10000元/平,联排7000元/平,独栋300万,联排180万,亦庄,联排、独栋,独栋9000元/平,联排7500元/平,独栋280万,联排200万,城南,独栋、联排,独栋8500元/平 联排6500元/平,独栋250万,联排160万,怀柔,独栋、联排,乡产权,独栋7000元/平,联排5500元/平,独栋200-300万,联排150万,密云,独栋、联排,乡产权,独栋6000元/平,联排5000元/平,独栋140万,联排85-120万,距国贸半小时车程,距机场15分钟车程,8,2,5,地理位置,唯一起源于北京境内的天然水系温榆河斜穿别墅区，两岸环境优美，项目沿河岸分布，体现居住与自然的完美融合,温榆河四季水量充沛的河流，被誉为北京的“母亲河”，也是举世闻名的京杭大运河之源头，千年以来，发源温榆河的这条黄金水路承载财富连接着南来北往的商客，是繁荣中国历代经济的命脉之河。,温榆河绿色生态走廊规划,自然环境,中央别墅区早期外籍客户比例高于中国客户，随着财富人群的聚集，投资客成为中央别墅区主流客户,多次中央别墅区置业,熟悉区域租赁市场,主要来自欧美国家,东部工作的外企高管、使馆人员,区域内升级换迁,在区域内长期居住,保证投资回报率,物业具有升级潜力,国际学校,国际生活氛围和配套,国际化生活氛围和成熟的配套,高舒适度、体现身份的产品,传统投资客,外籍租客,传统自住客,300-500舒适独栋、双拼、联排等类别墅产品,客户等级,客户类型,客户特征,关键置业因素,产品类型需求,KPI,产业人口,当地机场、产业区工作,中层管理人员,已在城市拥有居住物业,方便到达工作地点,控制成本投入,资产后期处置有投资和升值性,叠拼、公寓类城市属性住宅物业,便利性,区域,平台,主流,客户,非主流客户,新兴,客户,城市新贵,首次在中央别墅区置业,活跃在东部区域,拥有海外生活背景,事业成功，有较高职级,有家庭和孩子,在区域内阶段性居住,与城市、机场保持密切联系,给孩子国际化的教育成长环境,资产后期处置有投资和升值性,延续自己的国际化生活方式,贴近自己的社交圈层,体现自己的身份地位,200-320小独栋、联排等类别墅产品,城市,进程,客户构成,天竺别墅区开发主要沿核心资源温榆河两岸分布,整体规划,机场高速,京顺路,温榆河,京西国际学校,德威香江校区,瑞典小学,德威丽京校区,英国学校,北京顺义国际学校,伊顿国际幼儿园,德威裕京校区,力迈国