项目开发前期建筑规划方案评价导向

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,项目开发前期建筑规划方案评价导向,我们的出发点,需要说明的是：,我们给出的不是具体的设计方案，,我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素,（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）,原则：,一切均基于,CVA,即,“,竞争的价值增加,”,(Competition Value Added),思考方式,有理有据，说服力强,用工具来思考,MECE,，,给到不同的可能方向及条件，不是开发商来考我们，而是开发商要评估自身的条件和需求，给我们答案。,提供经典案例供参考,户型配比,户型配比原则和评价标准,基于总体定位、市场、消费者、天气等。,基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略,不同的户型配比方案，相应的条件及结果,1,、基于总体定位和发展战略：,总体定位：主流？跟随？补缺？组合？,总体发展战略：低成本？差异性？,总体形象：在户型面积及特色上如何体现？,2,、基于市场的户型特征、现状和趋势,市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比,周边即将推的户型有几类。,主流户型在最近两年的变化趋势。,3,、基于消费者的户型特征,内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因：,指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图,4,、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。,5,、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。,户型配比原则和评价标准（续）,1,、明晰的资金策略,哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。,2,、明晰的竞争策略和回避风险策略,站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争,（低成本？差异性？市场空缺？）,基于总体定位、市场、消费者、天气等。,基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略,不同的户型配比方案，相应的条件及结果,户型配比原则和评价标准（续）,不同的户型配比方案，相应的条件及结果：户型配比并非唯一解,方向,解释,目的,条件,1,条件,2,条件,3,结果及注意事项,1,）,主流市场,寻找市场中主力需求、消化最快的户型。,走,量,市场变化不大,竞争不太激烈,一般大盘必须面向主流市场或微调市场,规划、位置等有竞争力,直面,竞争，靠产品实力说话,走势平稳,户型本身不易发力,2,）,主流市场微调,略走大或略走小,5-10,个平方。,走量，并一定程度回避竞争,适应市场趋势,变小：面向更广的客户群，降总价,变大：抓住相对高端的客户，提升单价,市场在变化,竞争较激烈,潜在消费者支持,3,）,补缺市场,抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。,抓机会，回避竞争,快速回笼资金,可能实现高价,小量市场,市场缺乏一类产品,能够发现新的客户群；,目前没有此类供给的原因不是需求不足，这种方向本地有足够的客户群,很快消化,定价标准不清晰,后期市场迅速跟风,4,）,组合方案,分区，每区由完全不的市场需求方案组合,组合以达到不同时期的不同目的,必须有主次,必须考虑多样性给售增加的难度,户型,评价,户型在小区内的位置摆布评价,核心在于平衡资源，以降低销售的难度,资源分配要重视开盘造势和展示区需要,注重分期开发的配比协调。,土地资源：景观、朝向、临路、临水、距离,户型资源：赠送、创新、面积、楼高、一梯几户,高,低,高,低,原则上户型越大，资源越好,注重景观对户型的支持作用,景观利用：尽量户户有景：,朝南看园景处布一梯四户,朝南不看园景尽量布一梯两户,注重端头及端头景观的利用：,加大面积,临主轴单元拉大进深,端头开窗,可朝主轴景观放置客厅。,在土地资源差、困难的地方，比如高层、临路的地方，尽量放附送价值的户型。,户型,平面结构评价的三个向限,1,、,首先分析竞争楼盘的户型结构,，有哪些可突破空间？有哪些可借鉴的方面。,2,、有以下可创新处，但要分析：,哪些更适合本地消费者、更能打赢竞争,成本控制,哪个阶段用、用途是什么,1,）价值增加,凸窗（变大或增加数量，比如厨卫的窗）,有意识的增加结构面积赠送,大露台（只计一半面积，比如可封出一间房）,2,）,独特价值或创新可供在开盘时展示及打开市场,赠送层高（,3,米、,3,米,6,、,3,米,9,等）,赠送双层露台,阳光花房,马赛公寓,一梯一户,电梯入户,跃式、复式,3,）户型优化,洗手间的干湿分区,大户型中主人与仆人的入户门分开设,下沉式卫生间,基本面：,舒适性的常规原则,竞争面,核心精神：我们凭什么打赢竞争？,项目层面,核心精神：我们怎么充分利用了资源？,怎么回避了不足？,1,、结构方正,2,、内部路线、组织明畅,3,、无大量浪费面积,4,、宜于摆放家俱,5,、动静分区、干湿分区、公私分区,6,、减少遮档、明厨明卫,7,、客厅、主卧朝南,8,、区分南北方对阳台面积、朝向等的需求,9,、进深合适,1,、坡地利用：形成一梯一户、形成室内跃式。,建筑评价,不同档次建筑形象的风格倾向性,高档,中档,低档,高档建筑的两大原则：最终源于细节,入口显赫原则,细节原则,冷暖色调：根据特定消费者爱好确定,如果底商需要展示，底商的外墙与上部要有明显的分界线和收口。,小区主入口的标志性：广场、标志物（雕塑、灯塔、喷水池、会所）,楼栋门厅：公建化、大一号的门厅入口、双门厅（车库门厅）、,入户门：子母门,私家车道,观光电梯（费用较高，放在展示性好、景观好的地方）,弧型窗、落地窗,水管的处理,空调位处理：格栅,遮阳窗台,屋顶（如过于复杂则费用高，且施工期长，对进度形象不利）,灯光（一般在屋顶）,园林评价,园林评价的三个向限,1,、,造价成本,2,、维护成本,3,、重点区及展示区,：哪部分，在哪儿，面积多大，是用来煽情、大投入的地方；,大社区要结合看楼路线，设置多个煽情点。,4,、以人的活动评价，活动场所包含三类：,指定性活动,随机活动,社交活动,5,、如果是大社区，区域功能包含三类：,公共区域,半私密区域,私密区域,6,、场所要有视觉焦点,7,、考虑人的活动,路：上下班是直的，给老人孩子玩的路最好是弯的。,南方考虑遮阳、北方考虑晒太阳问题,1,、几种园林风格,MECE,2,、,竞争对手的特色,哪些可借鉴，哪些存在提升空间,3,、消费者分析：,消费者对园林的重视度。,消费者对园林的追求和消费习性,4,、项目的园林特色,整体风格和竞争性概念,展示区特色、位置及规划,竞争面,核心精神：我们凭什么打赢竞争？,基本面：,场所精神，是关注人的精神,项目层面,我们怎么充分利用资源？怎么回避不足？,1,、资源的利用：,景观利用,居住者使用利用,外部资源纳入内部,2,、不足的回避,规划方案评价,规划方案评价的五个方面,评价方案的角度：,主要从销售和客户角度，从以下几个方面考虑：,方案,方案一,方案二,方案三,1,、经济指标是否一致,2,、分期推售的适宜性,首期产品能较好的衔接市场,容易分期开发。,展示区可先行建成。,3,、整体形象定位要求：,形象,1,：,形象,2,：,沿街的标致性形象,特殊部分：比如内部商业,4,、住宅区内部的氛围,5,、其它特殊情况评价,经济指标是否一致,整体形象定位在规划中是否有所反映,规划方案建议,规划方案建议（续）,1,、平面方面,合适的规模、成本、要素，形成售卖区,施工安排上，展示区可以先期建成：,配套、园林的位置、规模能否便利的展示,配套的分布是否能匹配成为每期开发的卖点,首期产品能很好的协接市场,2,、楼层数方面,开期有迅速回笼资金的产品,首期开发产品与市场能很好的协接,售卖面：,重点投入区,规划方案建议（续）,基本面：小区舒适度,1,、平面方面,大型小区，考虑公共区域、半私密区、私密区划分。,小区的景观线、人行路线、车行路线、车库进入楼栋路线流畅,小区入口不宜过多，避免未来增加管理成本,如果含有不同性质的区域，则规划应考虑区域的隔离措施,考虑配套（学校、体育设施、商业设施等）与住宅区的相互干扰问题。,大社区要考虑各个分区使用集中配套的距离和便利度,小区的集中资源的共享性（宜形成公共区域而非少数单位的私密区）,2,、楼高,利用原有的地势和资源,楼高的协调性、变化性、变化的韵率。,不宜有突出的落差，因为两者客户群和推广卖点完全不同,超出市场可接受层数的数量不宜超过,10%,。,一般控制楼高节点（,6,、,12,、,18,、,32,），以控制成本和使用率节点,规划方案建议（续）,1,、如果容积率过高，则应充分考虑边缘（临街、临空旷地）、小区空地处的利用（堆容积率、点式高楼）,2,、有些未来有商业潜力的土地可以预留,3,、人行道形成特色：可一边窄，一边宽，宽的一面可以形成,“,休闲娱乐路,”,。,土地价值挖掘：,