永川协信中心一期商业分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-11-21,#,永川协信中心,一期商业分析,本次分析重点,1,、,一期商业,整体分析,2,、,一期商业,楼层分析,3,、,一期商业,价格分析,4,、,一期商业,销售策略,1.,一期商业,整体,分析,1,、一期商业,整体,分析,永川协信中心的一期商业街，叫滨湖新天地步行街，全长？米，总体量,3,万方，它是永川第一条步行街，分为,4,个出入口，,2,个滨湖入口，,1,个景观平台,1,个小区入口，,7,个商业广场，滨湖商业街达到？米。,1,广场,2,广场,3,广场,5,广场,6,广场,7,广场,三入口,二入口,一入口,景观平台,滨湖入口,滨湖入口,总结：永川第一条步行街，是永川最好的，最大的，最值得期待的，它类似重庆观音桥，建成之后，将改变永川商业格局。,17#,18#,16#,15#,销售,中心,4,广场,四入口,小区入口,2.,一期商业,楼层分析,2,、,1.1,一期商业,楼层,分析,-1F,面积分析,面积区间 （单位：）,数量 （单位：个）,10-20,3,20-30,38,30-40,18,40-50,35,50-60,40,60-70,23,70-80,17,80-90,6,90-100,1,100,以上,（,120.16,、,147.48,）,2,合计,183,楼栋,面积 （单位：）,数量 （单位：个）,备注,15,4500.21,76,a,：,1009.57 b,：,1390.18 c,：,991.29 d,：,1109.17,16,1853.11,50,/,17,1520.58,27,18,1273.29,30,合计,9147.19,183,备注：,一、,15,栋分为,a,、,b,、,c,、,d,四个分段，且全为内街，其余,3,栋全为外街，故面积分内外街占比分别为,49%,、,51%,；,二、商铺个数分内外街占比分别为,41%,、,59%,。,2,、,1.2,一期商业,楼层,分析,-1F,指标分析,1F:1,、升降梯,4,部；,2,、扶梯,4,部；,3,、消防梯,13,部；,小结：一楼临街，昭示性强，客流量大，临近,4,大主入口和湖滨休闲带，设置升降梯等聚集人流的配置，对商铺的升值空间带来巨大潜力。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-1F,商业说辞,15A,15B,15C,15D,15#,15#,商业说辞,15A:,1,、地处步行街第一入口，靠近人民大道，且有,2,个中心广场，人气旺，昭示强；,2,、临近电扶梯和升降梯，设置公共卫生间，人流量大；,3,、户型整体方正，实用性强。,4,、面积区间,21-150,，适应人群广。,15B,：,1,、位于内街中段，临近湖滨入口和中心广场，聚集人气；,2,、设置,2,个升降梯，吸引人流量；,3,、户型方正，实用性强。,4,、面积区间,19-85,，适应人群广,.,15C,：,1,、临近步行街第二入口、第三入口和小区入口，位于,2,个中心广场，聚集人气；,2,、户型整体方正，实用性强。,15D,：,1,、临近步行街第二入口和第三入口，位于,2,个中心广场，聚集人气；,2,、户型整体方正，实用性较强；,3,、少量不规则设计布局，增强客户体验感，增加购物乐趣。,小结：,1,、,15,号分为,A,、,B,、,C,、,D,四个标段，属于步行街内广场形式，对商业人气聚集带来很大作用；,2,、,15,号商业临近,4,个出入口、,1,个小区入口、,7,个商业广场，整条商业街全长达到？米，全线无障碍动线设计，带来巨大的人流量。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-1F,商业说辞,16,16#,16#,商业说辞,1,、紧邻步行街第三大入口，靠近主干道昌州大道，且有,2,个中心广场，人气旺，昭示强；,2,、临近电扶梯和消防梯，人流量大；,3,、户型整体方正，实用性强；,4,、面积区间,15-65,，适宜人群多，客户购买性强；,5,、少量不规则设计布局，增强客户体验感，增加购物乐趣。,小结：,16,号商业街有一定内外街之分，各有优势，外街昭示性强，内街聚集人气，面积适中，辐射人群广，客户接受度高。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-1F,商业说辞,17,17#,17#,商业说辞,1,、紧靠第二入口及滨湖入口，内街正对小区入口，且有,2,个中心广场，聚集人气，昭示强；,2,、临近景观步道、休闲体验感强，人流量大；,3,、户型整体方正，实用性强；,4,、面积区间,45-120,，适用人群较广；,5,、内外街位于整体商业中段，临近湖滨入口和中心广场，聚集人气，升值空间大。,6,、可视性强，与星光时代广场两两相应。,小结：,17,号楼与星光时代广场两两相对，可视性强，最具整条商业街的人流量，面积区间,40-60,居多，客户更容易接受。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-1F,商业说辞,18,18#,18#,商业说辞,1,、紧靠第三入口及滨湖入口，且有,1,个中心广场，聚集人气，昭示强；,2,、可观兴龙湖全景，景观步道之上、休闲体验感强，动静结合，身灵其境；,3,、户型整体方正，实用性强；,4,、面积区间,24-75,，大小业态均适用；,5,、内外街位于整体商业前段，临近湖滨入口和中心广场，兴龙湖大道，聚集人气，升值空间大。,6,、与星光时代广场平行，可视性强。,小结：,18#,处于兴龙大道步行街入口，昭示性强；靠近售房部中心广场，人流量大聚集人气；湖景视野面最好的一栋，整体商业环境最完善。,2,、,2.1,一期商业,楼层,分析,-2F,面积分析,面积区间 （单位：）,数量 （单位：个）,20-30,5,30-40,9,40-50,15,50-60,27,60-70,22,70-80,19,80-90,13,90-100,6,100-150,5,150-200,（,167.43,）,1,200,以上,（,218.5,、,254.57,）,2,合计,124,楼栋,面积 （单位：）,数量 （单位：个）,备注,15,4528.46,70,a,：,869.92 b,：,1435.86 c,：,1074.48 d,：,1148.2,16,1490.31,24,/,17,1109.89,18,18,1212.31,12,合计,8340.97,124,备注：,一、,15,栋分为,a,、,b,、,c,、,d,四个分段，且全为内街，其余,3,栋全为外街，故面积分内外街占比分别为,54%,、,46%,；,二、商铺个数分内外街占比分别为,56%,、,44%,。,2,、,2.2,一期商业,楼层,分析,-2F,指标分析,2F,：,1,、中庭,6,处；,2,、连廊,5,个；,3,、升降梯,4,部；,4,、扶梯,6,部；,5,、消防梯,12,部；,小结：配置完善，提高对客户购物体验感，加大客户选择此购物地的首选地的机率。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-2F,商业说辞,15#,15#,商业说辞,15A,：,1,、临近电扶梯和升降梯，设置公共卫生间，人流量大；,2,、户型整体方正，实用性强。,3,、面积区间,20-90,，辐射人群广，投资性强；,15B,：,1,、临近,2,个连廊，位于内街中段，临近湖滨入口和中心广场，聚集人气；,2,、设置,2,个升降梯，吸引人流量；,3,、户型方正，实用性强；,4,、面积区间,23-113,，辐射人群广，投资自用合理利用；,15C,：,1,、临近步行街第二入口、第三入口和小区入口，位于,2,个中心广场，聚集人气；,2,、户型整体方正，实用性强。,3,、面积区间,35-75,，投资性强；,15D,：,1,、临近步行街第二入口和第三入口，位于,2,个中心广场，聚集人气；,2,、户型整体方正，实用性较强；,3,、少量不规则设计布局，增强客户体验感，增加购物乐趣；,4,、面积区间,20-220,，投资自用皆宜。,15A,15B,15C,15D,小结：,1,、,15,号分为,A,、,B,、,C,、,D,四个标段，配置,4,部升降梯，,6,部扶梯、,6,部消防梯，高配置，带来舒适购物环境的同时，带来巨大人流。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-2F,商业说辞,16#,16#,商业说辞,1,、位于昌州大道主干道二楼，自身有两大中庭广场及两个连廊，且有,2,个扶梯进行人流输送，对人流量有一定保障；,2,、户型方正，实用性强；,3,、扶梯设置,3,部，客户安全保障性强；,4,、面积区间,35-255,，适用经营范围广，投资自用强。,小结：,1,、位于昌州大道主干道二楼，昭示性强；,2,、面积合理，适用人群广，投资自用皆宜；,3,、配置扶梯,3,部、升降梯,2,部，客户购物舒适度强。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-2F,商业说辞,17#,17#,商业说辞,1,、正对湖滨，昭示性强，且有,2,个扶梯设置，带来巨大人流量；,2,、户型整体方正，实用性强；,3,、面积区间,30-95,，适用人群广，投资自住皆宜。,小结：,1,、正对湖滨，昭示性强，休闲带，人气旺，且配置,2,个扶梯，带来巨大人流；,2,、面积区间合理，适用人群广，且户型方正适用，投资性强。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-2F,商业说辞,18#,18#,商业说辞,1,、地处步行街第一入口二楼，靠近人民大道，且有,2,个中心广场，人气旺，昭示强；,2,、临近电扶梯和升降梯，设置公共卫生间，人流量大；,3,、户型整体方正，实用性强；,4,、面积区间,50-130,，投资自用皆宜。,小结：,1,、临近人民大道，且正对湖滨，且临近,2,个中心广场，昭示性强，带来巨大人流量；,2,、面积区间合理，适用人群广，投资自用皆宜，性价比高。,2,、,3.1,一期商业,楼层,分析,-3F,面积分析,面积区间 （单位：）,数量 （单位：个）,20-30,8,30-40,18,40-50,18,50-60,24,60-70,17,70-80,14,80-90,4,90-100,4,100-150,3,150-200,1,200,以上,2,合计,113,楼栋,面积 （单位：）,数量 （单位：个）,备注,15,3151.75,61,a,：,611.6 b,：,1137.01 c,：,699.34 d,：,703.8,16,1346.99,25,/,17,1132.23,12,18,1079.71,15,合计,6710.68,113,备注：,一、,15,栋分为,a,、,b,、,c,、,d,四个分段，且全为内街，其余,3,栋全为外街，故面积分内外街占比分别为,47%,、,53%,；,二、商铺个数分内外街占比分别为,54%,、,46%,。,2,、,3.2,一期商业,楼层,分析,-3F,指标分析,3F,：,1,、中庭,6,处；,2,、连廊,5,个；,3,、升降梯,4,部；,4,、扶梯,2,部；,5,、消防梯,12,部；,小结：配置完善，提高对客户购物体验感，加大客户选择此购物地的首选地的机率。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-3F,商业说辞,15#,15#,商业说辞,15A,：,1,、临近电扶梯和升降梯，设置公共卫生间，人流量大；,2,、户型整体方正，实用性强。,3,、面积区间,25-55,，辐射人群广，投资性强；,15B,：,1,、临近,2,个连廊，位于内街中段，临近湖滨入口和中心广场，聚集人气；,2,、设置,2,个升降梯，吸引人流量；,3,、户型方正，实用性强；,4,、面积区间,50-80,，辐射人群广，投资自用合理利用；,15C,：,1,、临近步行街第二入口、第三入口和小区入口，位于,2,个中心广场，聚集人气；,2,、户型整体方正，实用性强。,3,、面积区间,30-65,，投资性强；,15D,：,1,、临近步行街第二入口和第三入口，位于,2,个中心广场，聚集人气；,2,、户型整体方正，实用性较强；,3,、少量不规则设计布局，增强客户体验感，增加购物乐趣；,4,、面积区间,20-220,，投资自用皆宜。,小结：,1,、,15,号分为,A,、,B,、,C,、,D,四个标段，配置,4,部升降梯，,6,部扶梯、,6,部消防梯，高配置，带来舒适购物环境的同时，带来巨大人流。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-3F,商业说辞,16#,16#,商业说辞,1,、位于昌州大道主干道二楼，自身有两大中庭广场及两个连廊，且有,2,个扶梯进行人流输送，对人流量有一定保障；,2,、户型方正，实用性强；,3,、扶梯设置,3,部，客户安全保障性强；,4,、面积区间,35-110,，适用经营范围广，投资自用强。,小结：,1,、位于昌州大道主干道二楼，昭示性强；,2,、面积合理，适用人群广，投资自用皆宜；,3,、配置扶梯,3,部、升降梯,2,部，客户购物舒适度强。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-3F,商业说辞,17#,17#,商业说辞,1,、正对湖滨，昭示性强，且有,2,个扶梯设置，带来巨大人流量；,2,、户型整体方正，实用性强；,3,、面积区间,55-215,，适用人群广，投资自住皆宜。,小结：,1,、正对湖滨，昭示性强，休闲带，人气旺，且配置,2,个扶梯，带来巨大人流；,2,、面积区间合理，适用人群广，且户型方正适用，投资性强。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-3F,商业说辞,18#,18#,商业说辞,1,、地处步行街第一入口二楼，靠近人民大道，且有,2,个中心广场，人气旺，昭示强；,2,、临近电扶梯和升降梯，设置公共卫生间，人流量大；,3,、户型整体方正，实用性强；,4,、面积区间,20-100,，投资自用皆宜。,小结：,1,、临近人民大道，且正对湖滨，且临近,2,个中心广场，昭示性强，带来巨大人流量；,2,、面积区间合理，适用人群广，投资自用皆宜，性价比高。,2,、,4.1,一期商业,楼层,分析,-4F,面积分析,面积 （单位：）,数量 （单位：个）,50.59,1,53.38,1,72.34,1,106.91,1,108.07,1,109.44,2,124.74,1,150.02,2,177.96,1,合计,11,楼栋,面积 （单位：）,数量 （单位：个）,17,503.26,6,18,709.65,5,合计,1212.91,11,备注：,一、,4F,仅,17#,、,18#,共,11,个商铺，铺面较少，考虑,2-3,个组合售卖的形式。,2,、,4.2,一期商业,楼层,分析,-4F,指标分析,4F,：,1,、每铺有露台赠送空间；,2,、升降梯,2,部；,3,、消防梯,3,部；,小结：赠送空间大，休闲感提升，对环境提升，代表硬件服务提升，对客户的服务到位同时，提升商铺自身价值。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-4F,商业说辞,17#,17#,商业说辞,1,、正对湖滨，昭示性强，且有,2,个扶梯设置，带来巨大人流量；,2,、户型整体方正，实用性强；,3,、面积区间,50-200,，适用人群广，投资自住皆宜；,4,、露台赠送、休闲感强，客户舒适度高。,小结：,1,、正对湖滨，昭示性强，休闲带，人气旺，且配置,2,个扶梯，带来巨大人流；,2,、面积区间合理，适用人群广，且户型方正适用，投资性强。,2,、,1.3,一期商业,楼层,分析,-4F,商业说辞,18#,18#,商业说辞,1,、地处步行街第一入口二楼，靠近人民大道，且有,2,个中心广场，人气旺，昭示强；,2,、临近电扶梯和升降梯，设置公共卫生间，人流量大；,3,、户型整体方正，实用性强；,4,、面积区间,105-200,，投资自用皆宜；,5,、露台赠送，休闲感强，客户舒适度高。,小结：,1,、临近人民大道，且正对湖滨，且临近,2,个中心广场，昭示性强，带来巨大人流量；,2,、露台赠送，休闲感强，客户舒适度高，投资自用皆宜，性价比高。,3.,一期商业,价格分析,2.1,价值体系,2.3,整体营销策略,4.,一期商业销售策略,谢谢,!,