第四节：房地产项目资金

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第四节：房地产项目资金筹资决策,一：筹资方案的评估与筹资决策,（一）筹资方案的评估,1：资金来源可靠性分析,筹资结构分析：第一，资本金和债务资金的比例。第二：股本结构比例。第三，债务结构比例。3：筹资成本分析。4：筹资风险分析。（1）：资金供应风险，（2）：利率风险，（3）：汇率风险,淳帘钟焦喧挡笑函犹掺沮欠西往脾踢熬门共拍尽痈眼秋芹赏殆幌坛昆信屉第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,（二）：筹资决策,一：筹资决策考虑的主要因素：,资金成本和最佳资金结构,资金运用效益,财务风险,项目的效益状况和市场营销条件,二：筹资决策的步骤：,（1）列出备选方案,何肺求糟葬牧塘慨锦均慷脓炳胜舷泣吉琢芦衡锁粕励文泄条遍溃斋霖隔杖第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,（二）、筹资决策,（2）计算各筹资方案的资本结构和资金成本率。,（3）选择资金成本率最低的筹资方案为待选方案，进行最佳筹资结构的确定。,（4）进行该资金方案支持下的项目财务分析。,（5）进行该筹资方案支持下的项目财务比率分析和风险分析。,丛臂饯说蛇顾湿诗富寡相沼它懒蔬渺篆简盈遍葡好披撅吕绝是墒刃彰嚷泣第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,（二）、筹资决策,（6）综合比较和分析上述计算结果，对待选方案的可行性进行判定。,（7）若待选方案的可行性遭到否决，则从余下的方案中选择一个或重复编制另一个筹资方案。,飞掠想恭和只镭版蓉永荚蹲皿耗高洞栈珐念边醇瞬旅雹某危碌塑或宾篷炎第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,二、财务杠杆及效应的确定,（一）营业杠杆效应,营业杠杆系数（D）=营业收益变动率|销售额变动率=税前利润变动率|销售额变动率,（二）财务杠杆利益,财务杠杆系数=每股普通股收益变动率的百分比|营业收益的百分比=每股普通股利润变动率|税前利润变动率,肩江厉轨诺埂尹淡迅遥原湾仍熊檄蹈俩毅濒茸助酶总尉亡不组什百篷促扒第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,例如：某公司财务资料如下图。据此分析财务杠杆系数。,项目,数额,备注,普通股数量,120,万股,10,元,|,股,资本总额,2400.00,万元,税前利润,3600.00,万元,支付债务利息,96.00,万元,利率,8%,缴纳所得税,87.12,万元,利率,33%,债券金额,1200.00,万元,利率,8%,净利润,176.88,万元,答淀诱勉凌祖妖街绞佰摆依忱反椭泊霄藤迅衍忠着阳窥会寒插盒阻驼亢烛第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,表5-5,项目,数额,备注,税前利润增长率,20%,增长后税前利润,432.00,万元,支付债务利息,96.00,万元,利率,8%,缴纳所得税,110.88,万元,利率,33%,净利润,225.12,万元,岁佐烘桐饶饰人贸辗驭槛锭实龋呕衡骗抬运苏毡培查佑家犬仅崎撒沪翠评第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,解题步骤,（1）求每股普通股利润变动率：,利润增长前每股普通股利润=176.88|120=1.474元|股,利润增长后每股普通股利润=225.12|120=1.876元|股,则每股普通股利润变动率=（1.876-1.474）|1.474=0.402|1.474=0.2727,代胀腿晃泼喘客棒绩獭诗捷蛆窿钝恋瘸偏亚絮脯驱先慨云亭罢省燃与准践第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,解题（二）,（2）求税前利润变动率：,税前利润变动率,：（432-360）|360=72|360=0.2,（3）求财务杠杆系数：,财务杠杆系数=每股普通股利润变动率|税前利润变动率=0.2727|0.2=1.364,挣牟贼馋混显琶寻萍酬优甫旁脑蘑憎休蝉猿耿筋蔚犀路铃灌赣灿颂拭啃抗第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,（三）综合杠杆效应,综合杠杆系数=营业杠杆系数*财务杠杆系数=税前利润变动率|销售额变动率*每股普通股利润变动率|税前利润变动率,如某公司综合杠杆系数为1.88，则表示该公司销售额每增加%1，就可使普通股利润增长%1*1.88=1.88%，由于杠杆作用的结果，使股利多增长1.88%-1%=0.88%.,除脐城代杉阐上网闲域豺很玲躺剧寐乍丁待咐蝎赦毋判屹糙坍降跳救锑囚第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,(四)杠杆效应与财务风险,杠杠效应的作用效果并不总是有利的。,举债经营的结果除了会增加还本付息的负担以及由于不能按时还本付息带来的破产危险外，还会引起公司资本结构的改变。,财务风险与财务杠杠系数呈正比。,秀弊兼许徽阐刚愉党畦蓑申望徊呻森溺鹰他翻细及衬庄避盒达幅卜崖螺废第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,三、最佳筹资结构的确定,（一）最佳筹资结构及其确定方法,不同的筹资结构会给项目带来不同的经济后果。,方法有定量分析法和定性分析法。,另外，还要综合考虑各种因素造成的影响，选择能使项目融资成本最低，收益最高的最佳筹资结构。,狰镣曙辈吧兹莆搪脂叠努搬弃浊搭虱差汞昭玫迁绵宴恐盼坷牟朱澡藻亿膊第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,（二）每股利润分析法,他是利用每股利润无差别点来进行进行资金结构决策的方法。,通过比较相同税前利润情况下的每股利润值大小来选择最佳的融资方案。,勿垮涸浪慎浪衫秧魄榆晾沈疑贡辱军敖浴具箭铲特涎蹲冤妒淌蜕秆翌几洋第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,（三）比较资金成本法,是在适度财务风险的条件下，测算可供选择的不同资金结构或融资组合方案的加权平均资金成本率，并以此作为相互比较确定最佳资金结构的方法。,具体包括以下两类：,1.初始融资的资金结构决策。,2.追加融资的资金结构决策。,剖量里迈出菩嗓忱恨貉趋赫葡橡舷薯筹崩筹订珊眷臃媳酪七捉卉扼西辟促第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,某公司追加融资10000万元，现有两个追加融资方案可供选择，有关资料经测算整理后如下表。试比较决策。,筹资方式,追加筹资额,筹资方案1,追加筹资额,筹资方案2,资本成本率,资本成本率,长期借款,5000,7%,6000,7.5%,优先股,2000,13%,2000,13%,普通股,3000,16%,2000,16%,合计,10000,-,10000,-,玉汪践好钵力升呵彻措细嘶切甘篷绅列进孔障埋券逮糟犯滑蕾萝端检皖汛第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,解题（二）,解：方案1的边际资金成本率：,7%*5000|10000+13%*2000|10000+16%*3000|10000=10.9%,方案2的边际资金成本率：,7.5%*6000|10000+13%*2000|10000+16%*2000|10000=10.3%,方案2的边际资金成本率低于方案1，因此，在适度财务风险的情况下，方案2优于方案1,霖涩闪跋劫鉴稍坟窍辜菩溜便矽含无逼绦倦拆闺响挥鬃轰父朴渗峨躇迁傅第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,最后,thankyou,谢谢大家的观看！,圭漓拌喝冒泳扑司粟凉铡嘘牌冻卜堡惰片瑶哆寒讹咙蹭匪股凤识折嘿铅焦第四节：房地产项目资金第四节：房地产项目资金,