统一建设用地市场与土地资源利益还原社会制度

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,统一城乡建设用地使用权市场与土地资源利益还原社会法律机制,主讲人 刘 俊,西南政法大学 教授 博导,中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定,逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。,一、农村集体土地建设用地使用权进入市场存在的问题,1.,城市建设用地有偿使用制度使农村集体建设用地形成了非常高的市场价值，由于法律不允许其进入市场，其巨大的经济利益被人为地隐藏起来。,2,、当初无偿方式配置的集体建设用地使用权，以保障为价值目标，不存在流转问题。现在允许其进入市场，其权利人将建设用地使用权转让盈利的正当性是否具备？,3.,如何对待和处理集体土地所有权和建设用地使用权？谁对建设用地使用权进入市场有决定权？,4,、允许集体建设用地进入市场，突然释放出来的巨大的土地市场价值会对社会利益关系产生什么样的影响？,5,、允许集体建设用地进入市场，必然对城镇化进程、城镇发展与土地征收产生直接的影响。,6,、建立建设用地使用权市场，可能会形成更多的现在都尚妥善解决的“城中村”社会与法律问题。,二、如何建立城乡统一建设用地使用权市场,1,、建立统一的建设用地使用权市场，必须首先解决消除城镇国有土地利用法律制度与农村集体土地所有权法律制度的差别。,2,、建立集体土地建设用地使用权市场，必须弱化集体土地所有权，强化建设用地使用权。,将农村建设用地使用权设定成一项完整的、独立的、私权性质的土地财产权。,3,、农村建设用地使用权进入市场，应当分步推进。目前只应当限定在城市规划区之外。,4,、城市规划区外的建设用地使用权进入市场流转，当该区域通过规划调整成为城市区域之后的一定条件下，国家可以行使土地征收权。,5,、集体建设用地进入市场，是否应当对使用用途进行一定的限制？,三、建立土地资源利益还原社会制度,调节土地利益,土地资源利益还原社会制度的含义,土地是财产 更是自然资源,土地资源时代的土地财产权，其价值构成中的土地资源利益的比重越来越大，属于土地财产权人的劳动与资金形成的利益越来越小。,对于建设用地使用权在市场中实现土地的资源利益，应当建立土地资源利益还原社会的利益调节机制。,土地社会义务与土地财产权不可分割,由于土地的资源属性，产生了土地财产权人在享有土地财产权的同时，应当承担相应的社会责任，特别是土地权利的税费义务。,土地社会义务，与土地财产权利不可分割的关系，谁拥有和行使土地财产权，谁承担土地的社会义务。建设用地使用权，应当是一项没有期限限定的独立的私权。,征收土地资源税（费）调节土地利益,具有独立的物权性质的土地使用权，其市场价值与法律设定的土地用途直接相关。,推进统一建设用地使用权市场，必须以征收土地资源税或者费为基础的土地利益调节机制。,