第二十二章-租赁1-ppt课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二十二章 租赁,Chapter 22 Leases,主要内容：,租赁概述、承租人的会计处理 、出租人的会计处理 、售后租回交易的会计处理,主要依据：,企业会计准则第,21,号,租赁,一、租凭概述,（一）与租赁相关的定义,1,、租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。,2,、租赁期，是指租赁协议规定的不可撤销的租赁期间。此外，续租期也包括在租赁期内。,3,、租赁开始日，是指,租赁协议日,与租赁各方就主要条款,作出承诺日,中的,较早者,。在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁，并确定在租赁期开始日应确认的金额。,4,、租赁期开始日，是指承租人,有权行使其使用租赁资产权利的日期,，表明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。,5,、担保余值，就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。,-,资产余值，是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。,6,、未担保余值，是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。,7,、最低租赁付款额，是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。,-,或有租金，是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。,-,履约成本，是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。,8,、最低租赁收款额，是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值。,9,、租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。,-,初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可直接归属于租赁项目的费用。,（二）适用范围,适用于除下列三种情况之外的租赁活动：,（,1,）出租人以经营租赁方式租出的土地使用权和建筑物，适用,企业会计准则第,3,号,投资性房地产,。,（,2,）电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可使用协议，适用,企业会计准则第,6,号,无形资产,。,（,3,）出租人因融资租赁形成的长期债权的减值，适用,企业会计准则第,22,号,金融工具确认和计量,。,二、分类,承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。,（一）融资租赁,融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。,融资租赁认定标准为：,（,1,）在,租赁期,届满时，租赁资产的所有权,转移给承租人,。,通常是指在租赁合同中已经约定、或者根据其他条件在租赁开始日作出合理判断,(,转移价,当日公允价值的,5%),，租赁期届满时出租人能够将资产的所有权转移给承租人。,租赁期，,是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。,租赁合同签订后一般不可撤销，但下列情况除外：,一是经出租人同意。,二是承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同。,三是承租人支付一笔足够大的额外款项。,四是发生某些很少会出现的或有事项。,承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以,合理确定,承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，,续租期也包括在租赁期,之内。,例,22-1,：假设,2007,年,9,月,1,日，,A,公司与,B,公司签订了一份租赁合同。合同规定：,（,1,）起租日：,2008,年,1,月,1,日；,（,2,）租赁期：,2008,年,1,月,1,日,-2010,年,12,月,31,日，共,3,年；,（,3,）租金支付：于每年年末支付,10,万；,（,4,）租赁期届满后承租人可以每年,2,万元续租,2,年，即续租期为,2011.1.1-2012.12.31.,估计租赁届满时该项租赁资产每年的正常租金为,8,万元,.,租赁期,=3+2=5,年,.,（,2,）,承租人有购买租赁资产的选择权,，所订立的,购买价,款预计将,远低,于行使选择权时租赁资产的,公允价值,，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。,（,3,）即使资产的所有权不转移，但,租赁期,占租赁资产,使用寿命的大部分,。,其中“大部分”，通常掌握在租赁期占租赁资产使用寿命的,75%,以上（含,75%,）,（,4,）承租人在租赁开始日的,最低租赁付款额,现值，,几乎相当于,租赁开始日租赁资产,公允价值,；出租人在租赁开始日的,最低租赁收款额,现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产,公允价值,。,其中“几乎相当于”，通常掌握在,90%,（含,90%,）以上,（,5,）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。,（二）经营租赁,经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。,通常情况下，在经营租赁中，租赁资产的所有权不转移，租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，而不存在优惠购买选择权。,三、会计处理,（一）融资租赁的会计处理,1,、承租人的会计处理,（,1,）在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产,公允价值与最低租赁付款额现值,两者中,较低者,作为租入资产的入账价值，将,最低租赁付款额,作为,长期应付款,的入账价值，其,差额,作为,未确认融资费用,。,承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等,初始直接费用,，应当计入租入资产价值。,注,：,承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用,租赁内含利率作为折现率,；否则，应当采用租赁,合同规定的利率作为折现率,。承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用,同期银行贷款利率,作为折现率。,（,2,）未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。,承租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资费用。,承租人对每期支付的租金，应按支付的租金金额，借记“长期应付款,应付融资租赁款”，贷记“银行存款”，如支付的租金中包括履约成本，还应同时借记“制造费用”、“管理费用”等。同时，根据当期应确认的融资费用金额，借记“财务费用”，贷记“未确认融资费用”。,（,3,）承租人应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策,计提租赁资产折旧,。,折旧期间：能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在,租赁期,与租赁资产,使用寿命,两者中,较短,的期间内计提折旧。,折旧金额：如对租赁资产提供了担保的，则应计折旧总额为租赁开始日固定资产的入账价值扣除担保余值后的余额；如未提供担保，则应计折旧总额为租赁开始日固定资产的入账价值。,（,4,） 或有租金应当在实际发生时计入当期损益。,借记“财务费用”、“销售费用”等，贷记“银行存款”等。,（,5,）租赁期满时,A-,返还租赁资产,租赁期满时承租人向出租人返还租赁资产时，借记“长期应付款,-,应付融资租赁款”、“累计折旧”，贷记“固定资产”。,B-,优惠续租租赁资产,如果承租人行使优惠续租选择权，则应视同该项租赁一直存在处理。如果没有续租，根据合同须向出租人支付违约金时，借记“营业外支出”，贷记“银行存款”,C-,留购租赁资产,支付购买价款时，借记“长期应付款,-,应付融资租赁款”，贷记“银行存款”；同时，将固定资产从“融资租入固定资产”,明细科目转入有关明细科目。,例,22-2,：假设,2007,年,12,月,1,日，,A,公司与,B,公司签订了一份塑钢机租赁合同。合同规定：,（,1,）起租日：,2008,年,1,月,1,日；,（,2,）租赁期：,2008,年,1,月,1,日,-2010,年,12,月,31,日，共,3,年；,（,3,）租金支付：自租赁开始日每,6,个月于月末支付租金,15,万；,（,4,）该机器的保险,/,维护等费用均由,A,公司负担,每年约,1,万元,;,(5)2008,年,1,月,1,日的公允价值为,70,万元,;,(6),合同规定的利率为,7%(6,个月利率,);,(7),该机器的估计使用寿命为,5,年,无残值,采用年限平均法计提折旧,.,(8),租赁期届满时,A,有优惠购买该机器的选择权,购买价格为,100,元,估计当时的公允价值为,8,万元,.,(9)2009,年和,2010,年两年,A,公司每年按该机器所生产的产品的年销售收入的,5%,向,B,公司支付经营分享收入,.(,或有租金,).,此外,假设该项租赁资产不需安装,.A,公司,2007,年,11,月,20,日因租赁交易向某律师事务所支付律师费,2,万元,.,A,公司的会计处理,第一步,:,判定租赁类型,优惠购买价,100,元远低于当日公允价值,80000,元的,5%;,最低租赁付款额现值,715116.6,大于租赁资产公允价值,(700000),的,90%;,是融资租赁,.,第二步,:,确定资产入账价值,最低租赁付款额,=1500006+100=900100,最低租赁付款额现值,=150000PA(6,7%)+100PV(6,7%),=1500004.767 +1000.666=715116.6,715116.6700000,故入账价值为,700000,元,.,第三步,:,计算未确认融资费用,未确认融资费用,=900100-700000=200100,第四步,:,资产最终入账价值,=700000+20000=720000,第五步,:,会计分录,借,:,固定资产,-,融资租入固定资产,720000,未确认融资费用,200100,贷,:,长期应付款,-,应付融资租赁款,900100,银行存款,20000,例,22-3:,资料同上例,.,对未确认融资费用分摊进行处理,.,第一步,:,确定融资费用分摊率,由于租赁资产入账价值为公允价值,因此应重新计算融资费用分摊率,.,150000PA(6,r)+100PV(6, r)=700000,得,r=7.70%,第二步,:,采用实际利率法分摊融资费用,日期,租金,确认的融资费用,应付本金减少额,应付本金余额,(1),(2),(3)=,期初,(5)*7.7%,(4)=(2)-(3),期末,(5)=(5)-(4),2008.1.1,700000,2008.6.30,150000,53900,96100,603900,2008.12.31,150000,46500.3,103499.7,500400.3,2009.6.30,150000,38530.82,111469.18,388931.12,2009.12.31,150000,29947.7,120052.3,268878.82,2010.3.30,150000,20703.67,129296.33,139582.49,2010.12.31,150000,10517.51,139482.49,100,2011.1.1,100,100,0,合计,900100,200100,700000,第三步,:,会计分录,:,2008,年,6,月,30,日,借,:,长期应付款,-,应付融资租赁款,150000,贷,:,银行存款,150000,借,:,财务费用,53900,贷,:,未确认融资费用,53900,其他各期类似,.,例,22-4:,接例,22-2,对融资租入固定资产折旧和履约成本进行处理,.,原值,=720000,年折旧额,=720000/5=144000,各年会计分录,:,借,:,生产成本,/,制造费用,144000,贷,:,累计折旧,144000,借,:,制造费用,10000,贷,:,银行存款,10000,例,22-5:,资料同例,22-2,假设,2009,年和,2010,年,A,公司分别实现销售收入,10,万和,15,万元,则有,:,2009,年,12,月,31,日,:,借,:,财务费用,5000,贷,:,其他应付款,5000,2010,年,12,月,31,日,:,借,:,财务费用,7500,贷,:,其他应付款,7500,例,22-6:,假设,2011,年,1,月,1,日,A,公司向,B,公司购买价款,100,元,.,借,:,长期应付款,-,应付融资租赁款,100,贷,:,银行存款,100,借,:,固定资产,720000,贷,:,固定资产,-,融资租入固定资产,720000,2,、出租人的会计处理,（,1,）在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为,未实现融资收益,。,出租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当作为出租债权的一部分。,一般企业：,出租人融资租赁产生的应收租赁款，应按租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和，借记“长期应收款,应收融资租赁款”，按未担保余值，借记“未担保余值”科目，按最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值的现值，贷记“固定资产清理”等科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目。,租赁企业：,在租赁期开始日，按租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和，借记“长期应收款”科目，按未担保余值，借记“未担保余值”科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按融资租赁资产的账面余额，贷记“融资租赁资产”，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目。,（,2,）未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。,出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。,按期采用实际利率法计算确定租赁收入或利息收入，借记“未实现融资收益”，贷记“租赁收入”、“财务费用”等科目。,（,3,）出租人至少应当于每年年度终了，对未担保余值进行复核。,-,未担保余值增加的，不作调整。,-,有证据表明未担保余值已经减少的，应当重新计算租赁内含利率，将由此引起的租赁投资净额的减少，计入当期损益；以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。,租赁投资净额是融资租赁中最低租赁收款额及未担保余值之和与未实现融资收益之间的差额。,-,已确认损失的未担保余值得以恢复的，应当在原已确认的损失金额内转回，并重新计算租赁内含利率，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。,关于“未担保余值”,1,、核算企业（租赁）采用融资租赁方式租出资产的未担保余值。,2,、应当按照承租人、租赁资产类别和项目进行明细核算。,未担保余值发生减值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算，也可以单独设置“未担保余值减值准备”科目进行核算。,关于“未担保余值”,3,、未担保余值的主要账务处理,（,1,）在租赁期开始日，按租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和，借记“长期应收款”科目，按未担保余值，借记本科目，贷记“融资租赁资产”、“未实现融资收益”等科目。,（,2,）租赁期限届满，承租人行使了优惠购买选择权的，按收到承租人支付的购买资产的价款，借记“银行存款”等科目，贷记“长期应收款”科目。存在未担保余值的，按未担保余值，借记“租赁收入”科目，贷记本科目。,关于“未担保余值”,（,3,）租赁期限届满，收到承租人交还租赁资产且存在担保余值和未担保余值的，按担保余值与未担保余值之和，借记“融资租赁资产”科目，按未担保余值，贷记本科目，按担保余值，贷记“长期应收款”科目。,收回租赁资产的价值扣除未担保余值后的余额低于担保余值的，按应向承租人收取的价值损失补偿金额，借记“其他应收款”科目，贷记“租赁收入”科目。,关于“未担保余值”,（,4,）资产负债表日，企业根据租赁准则确定未担保余值发生减值的，按应减记的金额，借记“资产减值损失”科目，贷记本科目（减值准备）。已计提未担保余值减值准备的未担保余值价值以后又得以恢复，应在原已计提的未担保余值减值准备金额内，按恢复增加的金额，借记本科目（减值准备），贷记“资产减值损失”科目。,（,4,） 或有租金应当在实际发生时计入当期损益。,借记“应收账款”、“银行存款”等，贷记“主营业务收入,-,融资收入”,（,5,）租赁期满时,A-,返还租赁资产，有四种情况：,一是存在担保余值，不存在未担保余值,租赁期满时承租人向出租人返还租赁资产时，借记“融资租赁资产” ，贷记“长期应收款”。,二是存在担保余值，也存在未担保余值,借记“融资租赁资产” ，贷记“长期应收款”、“未担保余值”。,三是存在未担保余值，不存在担保余值,借记“融资租赁资产” ，贷记 “未担保余值”,四是未担保余值和担保余值均不存在,出租人无需进行账务处理，只需备查登记。,B-,优惠续租租赁资产,如果承租人行使优惠续租选择权，则应视同该项租赁一直存在处理。,如果没有续租，根据合同须收到承租人支付的违约金时，借记“其他应收款”，贷记“营业外收入”,C-,留购租赁资产,收到购买价款时，借记“银行存款”，贷记“长期应收款,应收融资租赁款” 。,例,22-7:,资料同例,22-2,出租人的会计处理,.,（,1,）租赁开始日会计处理：,第一步,:,判定租赁类型,融资租赁,第二步,:,计算租赁内含利率,7.7%,第三步：计算未实现融资收益,200100,元,第四步：会计分录,借：长款应收款,-,应收融资租赁款,900100,贷：融资租赁资产,700000,未实现融资收益,200100,（,2,）对未实现融资收益进行处理,第一步：计算各期应分摊的融资收益,日期,租金,确认的融资收益,租赁投资减少额,租赁投资余额,(1),(2),(3)=,期初,(5)*7.7%,(4)=(2)-(3),期末,(5)=(5)-(4),2008.1.1,700000,2008.6.30,150000,53900,96100,603900,2008.12.31,150000,46500.3,103499.7,500400.3,2009.6.30,150000,38530.82,111469.18,388931.12,2009.12.31,150000,29947.7,120052.3,268878.82,2010.3.30,150000,20703.67,129296.33,139582.49,2010.12.31,150000,10517.51,139482.49,100,2011.1.1,100,100,0,合计,900100,200100,700000,第二步：会计分录,2008,年,6,月,30,日：,借：银行存款,150000,贷：长期应收款,-,应收融资租赁款,150000,同时，,借：未实融资收益,53900,贷：主营业务收入,-,融资收入,53900,其他各年类似处理。,例,22-8,：假设,2009,年和,2010,年,A,公司分别实现销售收入,10,万和,15,万元时，则有：,2009,年会计分录：,借：银行存款,5000,贷：主营业务收入,-,融资收入,5000,2010,年会计分录：,借：银行存款,7500,贷：主营业务收入,-,融资收入,7500,（二）经营租赁的会计处理,1,、承租人的会计处理,（,1,）对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。,（,2,） 承租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益。借记“管理费用”等，贷记“银行存款”等。,（,3,） 或有租金应当在实际发生时计入当期损益。借记“管理费用”、“销售费用”等，贷记“银行存款”。,2,、出租人的会计处理,（,1,） 出租人应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。,（,2,） 对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。,（,3,）出租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益。,（,4,） 对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。,（,5,） 或有租金应当在实际发生时计入当期损益。借记“银行存款”等，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”等。,四、售后租回交易,是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主（资产所有者）将资产出售后，又将该资产从买主（资产新所有者）租回。卖主同时是承租人，买主同时是出租人。,承租人和出租人应当根据,企业会计准则第,21,号,租赁,第二章的规定，将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。,（一）售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并按照该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。,（二）售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。但是，有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。,（三）售后租回交易的会计处理,1,、出售资产时，将,FA,转入固定资产清理；,2,、收到收售款时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”，差额借或贷记“递延收益,未实现售后租回损益） ”或“营业外收入”、“营业外支出”；,3,、租回资产形成融资租赁的，按租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值中较低者，借记“融资租赁资产”，按最低租赁付款额，贷记“长期应付款”，差额计入“未确认融资费用”；形成经营租赁的作备查登记。,4,、各期根据租赁资产的折旧进度或租金支付比例分摊未实现售后租回损益时，借或贷记“递延收益,未实现售后租回损益”，贷或借记“管理费用”、“销售费用”、“制造费用”等。,例题见,P350-355,五、列报,（一）承租人应当在资产负债表中，将与融资租赁相关的长期应付款减去未确认融资费用的差额，分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。,（二）承租人应当在附注中披露与融资租赁有关的下列信息：,（,1,）各类租入固定资产的期初和期末原价、累计折旧额。,（,2,）资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁付款额总额。,（,3,）未确认融资费用的余额，以及分摊未确认融资费用所采用的方法。,（三）出租人应当在资产负债表中，将应收融资租赁款减去未实现融资收益的差额，作为长期债权列示。,（四） 出租人应当在附注中披露与融资租赁有关的下列信息：,（,1,）资产负债表日后连续三个会计年度每年将收到的最低租赁收款额，以及以后年度将收到的最低租赁收款额总额。,（,2,）未实现融资收益的余额，以及分配未实现融资收益所采用的方法。,（五）承租人对于重大的经营租赁，应当在附注中披露下列信息：,1,、资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额。,2,、以后年度将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额总额。,（六） 出租人对经营租赁，应当披露各类租出资产的账面价值。,（七） 承租人和出租人应当披露各售后租回交易以及售后租回合同中的重要条款。,结 束,思考：,-,什么是租赁？什么是融资租赁和经营租赁？,-,如何确认融资租赁？,-,在融资租赁下，出租人和承租人应如何进行会计处理？,-,在经营租赁下，出租人和承租人应如何进行会计处理？,-,售后回租时，应如何进行会计处理？,