房地产专业知识

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产的基本知识,房地产专业知识,一、房地产的概念,二、房地产的特征,三、房地产的类型,四、房屋建筑结构分类标准,五、房地产专业名词,房地产专业知识,一、房地产的概念,房地产的含义：,房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。,包括：,1,、土地,2,、建筑物及地上附着物,3,、房地产物权,房地产专业知识,二、房地产的特征,1,、房地产的自然特征,（,1,）、位置的固定性；,（,2,）,、使用的耐久性；,（,3,）,、资源的有限性；,（,4,）,、物业的差异性；,2,、房地产的经济特征,（,1,）,、生产周期；,（,2,）,、资金密集性；,（,3,）,、相互影响性；,（,4,）,、易受政策限制性；,（,5,）,、房地产的增值性；,房地产专业知识,三、房地产的类型,1,、按用途划分：,a,、居住房地产,b,、商业房地产,c,、旅游房地产,d,、工业房地产,e,、农业房地产,2,、房地产住宅的层数划分的规定：,a,、低层住宅为,1-3,层,b,、多层住宅为,4-6,层,c,、小高层住宅为,7-11,层,d,、中高层住宅为,12-30,层,e,、超高层住宅为,30,层以上,3,、房地产土地的使用年限,凡与省市规划国土局签订,土地使用权出让合同书,的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地,70,年；工业用地,50,年；教育、科技、文化、卫生、体育用地,50,年；商业、旅游、娱乐用地,40,年；综合用地或者其他用地,50,年。,房地产专业知识,四、房屋建筑结构分类标准,1,、钢结构：,承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。,2,、框架结构：,是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。,3,、砖混结构：,砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构或者木质结构。砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。,4,、,砖木结构：,砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。,5,、,其他结构,:,是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等、排架结构,房地产专业知识,五、房地产专业名词,1,、五证：,a.,建设用地规划许可证；,b,建设工程规划许可证；,c.,建设工程开工证；,d.,国有土地使用证；,e.,商品房预售许可证。,2,、两书：,a,住宅质量保证书,、,b,住宅使用说明书,。,3,、房地产证：,是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。,4,、房地产市场：,主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。,5,、一级市场：,是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。,6,、二级市场：,是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。,7,、三级市场：,是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。,8,、房地产产权：,是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。,房地产专业知识,9,、土地使用权：,是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。,10,、三通一平：,是指水通、电通、路通及场地平整。,11,、红线图：,又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。,12,、总用地面积：,经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。,13,、建设用地面积：,经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。,14,、总建筑面积：,指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和。,15,、容积率：,是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在,10,万平方米的土地上，有,20,万平方米的建筑总面积，其容积率为,2.0,）。,16,、建筑面积：,指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高,2.2m,以上（含,2.2m,）的永久建筑。,17,、建筑覆盖率（建筑密度）：,建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在,10,万平方米的土地上，建筑用地净面积为,8,万平方米，其建筑覆盖率为,0.8,建筑密度为,80%,）。,房地产专业知识,18,、绿化率：,建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算 不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在,10,万平方米的土地上有,3,万平方米的绿化面积，其绿化率为,30%,）。,19,、绿化覆盖率：,建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。,20,、房屋销售面积：,房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。,21,、套内建筑面积：,房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积,22,、套内使用面积：,指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定。,a,、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算。,b,、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积。,c,、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积。,d,、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。,单元内使用面积系数,=,单元内使用面积,/,单元内建筑面积,+,按规定应分摊公用建筑面积。,房地产专业知识,23,、公共建筑面积：,各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积。,24,、实用面积：,它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额。,25,、层高：,层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,26,、净高：,净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,27,、公摊面积：,商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成。,电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。,各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的,50,。,28,、得房率：,是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。,套内建筑面积,=,套内使用面积,+,套内墙体面积,+,阳台建筑面积。,套（单元）建筑面积,=,套内建筑面积,+,分摊得公用建筑面积。,29,、道路用地：,道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。,30,、道路红线：,道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。,房地产专业知识,31,、玄关：,玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。,32,、期房：,是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。,33,、现房：,是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。,34,、毛坯房：,是指没有装修的房。,35,、业主委员会：,是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权,房地产专业知识,36,、会所：,功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。,37,、入伙：,是指业主领取钥匙，接房入住。,38,、日照间距,:,建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求。,39,、中线,:,指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样。,房型,:,指几房几厅几卫几阳台。,40,、承重墙,:,指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响。,41,、非承重墙,:,指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响。,42,、预置板,:,指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。,43,、现浇板：,指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。,房地产专业知识,44,、契税：,在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。,征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。,a,、国有土地使用权出让；,b,、土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；,c,、房屋买卖；,d,、房屋赠予。,房地产专业知识,谢谢大家,