邻里中心商业模式简析课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,邻里中心商业模式简析,创典全程顾问公司,2014,年,8,月,1,一、邻里中心的由来及功能,二、邻里中心的分类,三、邻里中心的规模及分布,四、邻里中心的特征,五、邻里中心运营管理,六、新加坡邻里中心案例,导 读,2,什么是邻里中心？,邻里中心是,源于新加坡,的,新型社区服务概念,，其,实质,是,集合了多种生活服务设施的综合性市场,。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的,“,居住区商业中心,”,，围绕,12,项居住配套功能,“,油盐酱醋茶,”,到,“,衣食住行闲,”,，为百姓提供,“,一站式,”,的,服务,。,邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是,立足于,“,大社区,、,大组团,”,进行功能定位和开发建设；,邻里中心,不是,“,社区内的商业,”,，,而是,“,服务于社区的商业,”,，被业内人士誉为,区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑,。,3,“,邻里中心,”,概念,来源于,新加坡，指,在,6,000-8000,户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。,一、邻里中心的由来及功能,新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约,6 000,8 000,户规划配套一个邻里中心，,以经营中档商品为主,，商店组合为,普通日常商品商店,、,诊疗所,、,餐馆,和,小贩中心,。,综上所述，新加坡,“,邻里中心,”,是指分布于,政府组屋区内,，,为居民提供生活配套服务的设施,主要功能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其,实质是购物中心,。,新加坡,“,邻里中心（,Neighborhood Center,）,”,的概念来源于其政府,1965,推行并长期实施的组屋计划，经过近,40,多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模式出现于,1970,年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照,4 h,6,的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。,4,一、邻里中心的由来及功能,每个邻里中心平均建筑面积约,2.5,万平方米，,配备了,12,项基本服务功能,，周边住宅小区居民一般,步行,10,15,分钟,就能到达邻里中心。,“,邻里中心,”,功能,配备,12,项基本社区便民服务功能，辐射范围为居民步行,10-15,分钟。,邻里中心,除了,12,项必备功能,（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所）以外，还向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能。,邻里中心,不仅,提供购物餐饮休闲娱乐服务,，,还有文化、教育、体育、卫生医疗等方面的活动,，如语言培训，音乐培训中心，读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。,5,二、邻里中心的分类,商业分级,新镇中心,邻里中心,邻区商店,配置标准,40000,60000,套住户，,1.27m,2,对,1,单位组屋配置,6000,8000,套住户,按,1.27m,2,对,1,单位组屋配置,1000,1200,套住户，按,1.27m,2,对,1,单位组屋配置,商品档次,高档商品,中档商品,生活必须品,必备功能,娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店,诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。典型的邻里中心包含,35,个商店、,2,个食阁、,1,个超级市场、,1,个菜市场、,1,2,台自动提款机。,普通日用商店和餐厅,新加坡邻里中心的,分类,6,二、邻里中心的分类,中国邻里中心分类,类型,工业园区邻里中心,花园城郊邻里中心,居住小区邻里中心,定义,立足于,“,大社区、大组团,”,的先进理念进行功能定位和开发建设，不是,“,社区内的商业,”,，而是,“,服务于社区的商业,”,。,混合的功能，叠合的姿态，多区联动，邻里互补，属于大规模社区的配套公共服务设施。,多个社区联合起来，是面向社区的便民服务中心，集约服务的商业综合体。,案例,苏州工业园、杜邦工业园，油田工业园，大明工业园,上海新江湾城,成都花照社区、清波社区和龙潭寺场镇联合建设便民服务中心,属性,大社区里所有的社区商业以邻里中心形式出现，主题明确、功能互补,围绕着社区商业中心所建设的居住小区级邻里中心，附属于社区商业中心，起到补充作用,多个居住小区集合组建的邻里中心，起到功能互补作用,标准,“,邻里中心,”,集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体,档次,中档,高档,生活必须品,功能,从,“,油盐酱醋茶,”,到,“,衣食住行闲,”,从,“,油盐酱醋茶,”,到,“,衣食住行娱,”,油盐酱醋茶,消费人群,主要服务于工业园内的居民，然后向周边辐射,主要服务于大社区里居住小区的居民，然后向周边辐射,仅仅服务于社区居民,7,三、邻里中心的规模及分布,类型,外向型,中间型,内向型,客观条件,服务半径,1.5-2,公里,0.5-1.5,公里,0.5,公里,覆盖人群,常住人口超过,10,万人,常住,1-10,万人,只针对自身社区业主,主力店要求,非常高，知名品牌店,一般，关注其自身经营,无，提供生活便利的服务配套,主观控制,商住比,6%-11%,2%-6%,2%,以下,社区人均商业面积,1-2.5/,人,0.8-1/,人,0.8/,人以下,按照,邻里中心的规模和服务半径将其分为外向型、中间型和,内向型。,工业园邻里中心,花园城郊邻里中心,居住小区邻里中心,1、每,10001200,套住户配套建设一个,邻里商店,2、每,60008000,套住户配套建设一个,邻里中心,3、每,4000060000,套住户配套建设一个,新镇中心,“,邻里中心,”,规模,新加坡建屋发展局将社区规划为三种,8,三、邻里中心的规模及分布,优势,：邻里中心组团式分布，,邻里中心主题化,，,各有特色,，除了满足基本的生活要求，还可以起到其他的精神要求。,劣势,：,商业分布分散,，,不利于形成集中的商业氛围,。,由,多个邻里中心构成,，起到邻里互补的作用，,可以是多个邻里商业大厦,，例如：苏州工业园，也可以是多个居住小区邻里商业，例如：成都花照社区、清波社区和龙潭寺场镇联合建设便民服务中心。,多点式分散型,优势,：以社区商业为中心，带动邻里商业的发展，即,有利于整体商业氛围的形成,，又有利于邻里商业更好的发挥其便利、补充的作用。,劣势,：,社区商业,的,集中化,，一定程度上,削减了,邻里,商业,的,人气,。,在社区商业中心的带动下,，,在旁边建设的便民中心,，例如：上海新江湾城，也可以是在社区商业的带动下，在旁边建设的邻里商店，例如,:,海口锦地翰城。,以点带面型,“,邻里中心,”,分布,多点式分散型,和,以点带面型,9,四、邻里中心的特征,服务理念：,以,12,项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意,“,三满意,”,，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。,物业形态,：,综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。,配置标准,：,按万人组团配置一个邻里中心标准规划，,2,万人组团一般有,5,、,6,个住宅小区，辐射直径为,0.5-1.5,公里，面积按,1000-1500m,2,/,千人配置。,业态定位：,80%,以服务业为主，其中,40%-50%,为餐饮业。,12,项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。,运营管理,：,功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到,“,现场管理加物业管理,”,。,销售模式：,三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。,招商政策：,主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。,“,邻里中心,”,基本特征,规模适中、人性化、集中化、休闲化、有凝聚力,10,四、邻里中心的特征,“,邻里中心,”,业态特征,以服务类业态为主,，提供便民服务社区商业,。,从,本质上,说，,邻里中心,仍然,是,一个,集成化的商业中心,，但和大型,ShoppingMall,、超市以及商业街又有所不同。其功能定位上，需要,以服务业为主导,(,占,80%),，其中又有,40%50%,为餐饮部分，通过综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。,内向型业态比例,四大主要业态,（超市，餐饮，服务配套，美容）,比例比较均衡,，经营面积都不会太大。服务局限区域内,居民,需要较多消费群体支撑的业态比例较小，比如休闲业态,。,服装（零售）经营商家个数占比大（,7%,），但是平均经营面积小（,4.03%,）,工业园邻里中心的业态组合规律特点,四、邻里中心的特征,中间型业态比例,超市经营面积不到,50%,，其通常所服务的人口来源于本社区居民，部分来自周边居民,。,餐饮经营面积比较大,。因为没有大型主力店吸引外来消费者，而中型社区商业也需要大量外来消费群体，对外辐射面较广的餐饮商家占了较大的比例,。,服装（零售）经营商家个数占比大（,7,.,3,%,），但是平均经营面积小（,4.47%,）,花园城郊邻里中心的业态组合规律特点,四、邻里中心的特征,外向型业态比例,超市（,53.1%,）,不仅服务本住宅小区居民，还服务周边居民，因为外向型社区商业通常具有较好的区位条件,。,休闲类占有大比例，除了与交通条件有关，还与外向型社区商业多处商业较繁华地段有关,。,服装（零售）经营商家个数占比大（,17.6%,），但是平均经营面积小（,1.7%,）,居住小区邻里中心的业态组合规律特点,四、邻里中心的特征,14,目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。,纯 销 售,带租约销售,短期返租销售,长期返租销售,一般为一到三年返租,一般为八到十年返租,五、邻里中心的运营管理,1,、邻里中心的销售,15,优惠形式,细分,内容,扣率形式,扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报,(,含税,),，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。,其它形式,年期,一般行业,2,年固定合约,2,年约或,3,年固定合约,3,年生约，餐饮业一般,5,10,年固定合约，可商议,免租期,给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期,管理费,按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件,装修,除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑,以客带客,进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣,特定时间签约优惠,客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等,宣传推广费用,商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件,2,、邻里中心的租赁,五、邻里中心的运营管理,16,租售定位原则：,市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；,发展商的意图：,若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；,若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；,若希望,短期回笼资金,，,同时兼顾品牌的打造,，则通常建议,只售价值较高的街铺,，而,主力店及内铺只租,。,项目的租售前景预判,。,3,、邻里中心的租售比,五、邻里中心的运