1房产销售法律风险分析-张源

,Future Land,单击此处添加标题,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,单击此处添加标题,Click to edit Master text styles,Second level,单击此处添加标题,Click to edit Master text styles,Second level,房产销售法律风险分析,主讲人：张 源,2011,年,4,月,12,日,现房销,售,售要件,根据商品房,销,销售管,理,理办法第七条,的,的规定,，,，商品,房,房现售,，,，应当,符,符合以,下,下条件,；,；,（一）,现,现售商,品,品房的,房,房地产,开,开发企,业,业应当,具,具有企,业,业法人,营,营业执,照,照和房,地,地产开,发,发企业,资,资质证,书,书；,（二）,取,取得土,地,地使用,权,权证书,或,或者使,用,用土地,的,的批准,文,文件；,（三）,持,持有建,设,设工程,规,规划许,可,可证和,施,施工许,可,可证；,（四）,已,已通过,竣,竣工验,收,收；,（五）,拆,拆迁安,置,置已经,落,落实；,（六）,供,供水、,供,供电、,供,供热、,燃,燃气、,通,通讯等,配,配套基,础,础设施,具,具备交,付,付使用,条,条件，,其,其他配,套,套基础,设,设施和,公,公共设,施,施具备,交,交付使,用,用条件,或,或者已,确,确定施,工,工进度,和,和交付,日,日期；,（七）,物,物业管,理,理方案,已,已经落,实,实。,体现：,取,取得大,产,产证。,期房销,售,售条件,最终要,件,件：取,得,得预售,许,许可证,！,！,预售办,法,法第五条,规,规定商,品,品房预,售,售需具,备,备以下,条,条件：,（一）,已,已交付,全,全部土,地,地使用,权,权出让,金,金，取,得,得土地,使,使用权,证,证书；,（二）,持,持有建,设,设工程,规,规划许,可,可证和,施,施工许,可,可证,（三）,按,按提供,预,预售的,商,商品房,计,计算，,投,投入开,发,发建设,的,的资金,达,达到工,程,程建设,总,总投资,的,的25以上,，,，并已,经,经确定,施,施工进,度,度和竣,工,工交付,日,日期。,以上要,件,件为起,码,码最基,本,本得预,售,售条件,，,，各个,城,城市及,省,省份均,会,会有不,同,同规定,，,，在上,海,海，申,请,请预售,许,许可证,的,的时候,仍,仍需具,备,备以下,要,要件。商品房,建,建筑安,装,装工程,投,投资完,成,成的工,程,程量达,到,到规定,标,标准;已经确,定,定商品,房,房的竣,工,工交付,日,日期,并落实,了,了市政,、,、公用,和,和公共,建,建筑设,施,施的配,套,套建设,计,计划;已经与,上,上海市,从,从事房,地,地产项,目,目资金,监,监管的,专,专业机,构,构(以下简,称,称监管,机,机构)签订预,售,售款监,管,管协议;已经制,定,定房屋,使,使用公,约,约,并与物,业,业管理,企,企业订,立,立了前,期,期物业,管,管理服,务,务合同,。,。其中,第项,的,的规定,标,标准由,市,市房地,资,资源局,拟,拟订,报上海,市,市人民,政,政府批,准,准后执,行,行。,销售法,律,律风险,案,案例分,享,享,在法务,应,应对的,众,众多诉,讼,讼中，,有,有一半,以,以上的,案,案件来,自,自销售,纠,纠纷，,有,有来自,购,购房者,本,本身的,问,问题，,也,也有来,自,自我司,在,在销售,过,过程中,操,操作不,规,规范导,致,致的问,题,题。,法务建,议,议：规,范,范操作,是,是王道,，,，事先,防,防范是,根,根本！,案例：,原,原告朱,某,某、王,某,某为我,司,司某小,区,区的购,房,房者，2008年10月看中,小,小区房,子,子一套,，,，当天,支,支付定,金,金，未,签,签购房,协,协议，,我,我司开,具,具发票,，,，上面,记,记载房,屋,屋坐落,位,位置、,单,单价及,总,总价。,过,过了一,段,段时间,后,后在我,司,司代理,公,公司销,售,售人员,的,的催促,下,下，缴,纳,纳了6万左右,的,的购房,款,款，未,签,签任何,购,购房协,议,议书及,合,合同，,我,我司开,具,具发票,标,标有房,屋,屋具体,位,位置，,单,单价及,总,总价。,购,购房者,需,需要换,房,房，销,售,售人员,在,在自己,的,的名片,上,上签字,，,，该名,片,片上载,有,有可换,大,大房一,套,套。后,朱,朱某、,王,王某一,直,直不来,签,签订合,同,同，也,不,不缴纳,剩,剩余房,款,款，经,我,我司销,售,售人员,多,多次催,促,促仍不,缴,缴纳，,同,同年年,底,底，我,司,司将房,屋,屋转卖,给,给第三,人,人。2010年8月，朱,某,某、王,某,某起诉,至,至法院,，,，要求,我,我司履,行,行买卖,合,合同，,交,交付房,屋,屋。,问：1、该案,中,中，现,场,场操作,有,有哪些,违,违规行,为,为？,2、我司,是,是否需,承,承担责,任,任？,例一：,商,商品房,销,销售事,实,实合同,风,风险,违规操,作,作提示,1、未签,认,认购协,议,议书。,2、名片,上,上出具,承,承诺。,3、转卖,房,房屋前,，,，未发,书,书面解,约,约函。,法律风,险,险点提,示,示,1、合同,未,未签是,否,否表示,双,双方无,合,合同义,务,务？（,事,事实合,同,同风险,）,）,2、如果,合,合同成,立,立，名,片,片上记,载,载的“,可,可换大,套,套房”,是,是否表,明,明标的,物,物变更,？,？（表,见,见代理,风,风险）,3、如果,合,合同成,立,立，我,司,司是否,需,需要承,担,担一房,二,二卖的,法,法律责,任,任？,4、未签,认,认购协,议,议书导,致,致我司,无,无法按,照,照认购,协,协议书,的,的约定,行,行使权,利,利。,法庭辩,论,论,原告主,张,张：1、已经,缴,缴纳房,款,款，合,同,同成立,；,；2、我方,提,提供的,销,销售员,名,名片已,表,表明合,同,同标的,已,已变更,，,，因此,不,不存在,我,我方逾,期,期违约,行,行为。,被告抗,辩,辩：1、缴纳,的,的为定,金,金款项,，,，合同,签,签订必,须,须采用,书,书面形,式,式，合,同,同不成,立,立；2、原告,提,提供的,名,名片仅,为,为销售,员,员的签,名,名，且,在,在名片,上,上内容,非,非盖有,公,公司公,章,章，不,具,具有任,何,何效力,；,；3、原告,逾,逾期不,签,签订合,同,同，不,缴,缴纳房,款,款，构,成,成根本,违,违约，,我,我方已,合,合法解,除,除合同,。,。,判决：,第,第一次,判,判决事,实,实合同,成,成立，,驳,驳回原,告,告继续,履,履行合,同,同的诉,讼,讼请求,。,。现原,告,告变更,诉,诉讼请,求,求要求,我,我方承,担,担违约,责,责任，,该,该案正,在,在审理,中,中。,根据法,律,律法规,的,的规定,，,，商品,房,房买卖,合,合同应,当,当签订,书,书面形,式,式。从,实,实践中,看,看，书,面,面形式并不局,限,限于合,同,同书，还包,括,括信函,、,、来往,书,书信、,发,发票等,书,书面文,件,件。在,本,本案例,中,中，由,于,于发票,记,记载的,事,事项非,常,常明确,，,，可以,认,认定买,卖,卖合同,成,成立。,表见代,理,理,：因本,人,人的行,为,为造成,了,了足以,使,使人相,信,信某人,具,具有代,理,理权的,表,表征，,本,本人须,对,对之负,责,责任的,代,代理。,表,表见代,理,理的判,断,断是一,个,个自由,裁,裁量的,过,过程，,在,在本案,中,中，销,售,售员为,我,我方代,理,理公司,，,，虽内,部,部规定,不,不具有,对,对外出,具,具承诺,的,的代理,权,权，但,从,从购房,者,者来看,为,为不知,情,情当事,者,者，有,理,理由相,信,信为有,权,权代理,，,，存在,认,认定表,见,见代理,的,的风险,。,。,本案，,其,其实只,需,需我司,签,签订认,购,购协议,书,书及发,出,出书面,解,解约函,，,，就不,会,会有法,律,律责任,与,与纠纷,。,。,常见表,见,见代理,情,情形：,（,（1）本人,对,对第三,人,人表示,授,授权给,行,行为人,而,而实际,上,上并未,向,向行为,人,人授予,代,代理权,或,或者在,授,授予代,理,理权后,又,又撤回,其,其授权,。,。（2）本人,交,交付证,明,明文件,给,给行为,人,人，行,为,为人以,此,此证明,文,文件与,相,相对人,实,实施民,事,事行为,。,。（3）代理,人,人关系,终,终止后,本,本人未,收,收回代,理,理证书,，,，行为,人,人以原,委,委托授,权,权书等,代,代理证,书,书与相,对,对人实,施,施行为,。,。（4）本人,知,知道行,为,为人为,无,无权代,理,理行为,而,而不表,示,示反对,。,。,法务分,析,析,知识点,扩,扩充,预售许,可,可证是,期,期房预,售,售的前,提,提条件,，,，原则,上,上若开,发,发商没,有,有预售,许,许可证,，,，则不,得,得销售,期,期房，,签,签订的,预,预售合,同,同当为,无,无效，,但,但商品房,买,买卖司,法,法解释为了促,进,进房产,市,市场的,发,发展，,特,特别规,定,定在购,房,房者起,诉,诉前取,得,得预售,许,许可证,的,的，预,售,售合同可以认,定,定有效。,一房二,卖,卖法律,责,责任：惩罚性,赔,赔偿。买受人,可,可以请,求,求解除,合,合同、,返,返还已,付,付房款,及,及利息,、,、赔偿,损,损失，,并,并可以,请,请求出,卖,卖人承,担,担不超,过,过已付,房,房款一,倍,倍的赔,偿,偿责任,。,。,法务建,议,议,规范现,场,场操作,，,，合同,事,事先防,范,范！,案例一,：,：某群,诉,诉案。,销,销售广,告,告中出,具,具赠送,阁,阁楼，,并,并用图,文,文明确,表,表示，,但,但在交,房,房后，,并,并无图,中,中所示,阁,阁楼，,导,导致业,主,主要求,我,我司承,担,担违约,责,责任。,案例二,：,：隔热,层,层的使,用,用归属,问,问题。,我,我司某,小,小区在,销,销售时,，,，对顶,层,层的用,户,户约定,，,，同意,其,其使用,顶,顶层隔,热,热层空,间,间。后,顶,顶层的,两,两户业,主,主对隔,热,热层使,用,用发生,争,争议，,诉,诉至我,司,司，要,求,求解决,。,。,问1：销售,广,广告的,效,效力？,我,我司是,否,否承担,责,责任？,问2：合同,中,中承诺,是,是否有,效,效？,例二：,销,销售广,告,告风险,违规操,作,作提示,1、虚假,广,广告。,2、承诺,隔,隔热层,行,行为。,案例一,法,法律风,险,险点,广告内,容,容不符,交,交房要,求,求，与,合,合同约,定,定不符,。,。我司,面,面临虚,假,假广告,的,的法律,风,风险。,广告形,式,式多样,化,化：媒,体,体广告,、,、报纸,杂,杂志、,宣,宣传单,、,、样板,房,房及各,种,种宣传,资,资料等,。,。,在上海,，,，商品,房,房属于,消,消费者,权,权益保,护,护条例,保,保护范,畴,畴，违,反,反虚假,广,广告后,，,，可以,主,主张双,倍,倍赔偿,。,。,案例一,分,分析,根据商品房,买,买卖合,同,同司法,解,解释的相关,规,规定，,商,商品房,的,的销售,广,广告和,宣,宣传资,料,料原则,上,上为要,约,约邀请,，,，但就,在,在开发规,划,划范围,内,内及相,关,关设施所做的,说,说明和,允,允诺具,体,体明确,，,，并对商品,房,房合同,的,的订立,及,及房屋,价,价格的,确,确定有,重,重大影,响,响的，,应,应当视,为,为要约,。,。即使,该,该说