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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,目录,二、基金要点,一、基金总体框架,三、交易流程,四、收益测算,五、项目情况简介,六、方案总结及选择,第1页/共19页,一,、,基金总体框架,劣后,LP,信达地产,有限合伙基金,（规模约,20,亿元）,不良资产项目,不良项目,整体转让,股权、债权转让,劣后,LP,信达资产,优先,LP,市场资金,GP,信达汇融,信达地产,-,不良项目收购项目,1000,万,49000,万,50000,万,100000,万,第2页/共19页,信达地产,-,不良项目收购项目,二、基金要点,基金名称,信达地产,-,不良项目收购基金,基金类型,有限合伙企业,基金规模,20,亿,基金期限,2-3,年,GP/,管理人,上海信达汇融股权投资基金管理有限公司,出资人,/,额,GP,上海信达汇融股权投资基金管理有限公司：,1000,万（劣后）,LP,信达资产：,49000,万（劣后级）,LP,信达地产：,50000,万（劣后级）,LP,市场投资人：,100000,万（优先级）,LP,预期收益（优先级）,100,万投资金额2,00,万，10,%,（税后）；,2,00,万投资金额,300,万,1,0.5,%（税后）；,投资金额,300,万，,11%,（税后）,保障措施,1,、保证担保：,3,、资金监管：,4,、股东承诺：,第3页/共19页,宁波月湖项目,三、交易流程,1.,设立有限合伙基金,2.,基金整体收购信达地产不良资产项目,（取得产权，缴纳契税）,3.,基金进行不良资产项目招商运营,（取得租金、缴纳营业税、房产税；分配优先级,LP,收益,4.,基金向市场转让不良资产项目物业,（取得转让收入、缴纳营业税、土增税）,5.,基金清算、收益分配、基金结束,（分配优先级,LP,本金、分配劣后级投资人收益及本金）,第4页/共19页,宁波月湖项目,四、收益测算,设立有限合伙基金,收购宁波月湖项目,月湖项目招商运营,优先级有限合伙人退伙,基金持续运营，转让项目,第5页/共19页,广州建和中心大厦物业处置方案,一、资产情况,广州建和中心大厦位于广州市天河区体育西路，信达立人持有该大厦地下,2,层，地上,13,层至,29,层，共,18,层、总面积,26826.78,的办公楼物业。,本次拟处置物业包括该办公楼的,14,层至,18,层、,22,至,24,层，共,8,层，合计面积,11918.64,。,信达立人持有办公楼物业,楼层情况：,地下,2,层，地上,13,层至,29,层,总面积：,26826.78,本次拟处置办公楼物业,楼层情况：,14,层至,18,层，,22,层至,24,层,出售面积：,11918.64,第6页/共19页,广州建和中心大厦物业处置方案,一、资产情况,本次拟处置办公楼物业,11918.64,，资产原值,15656.66,万元，净值,13089.28,万元，现有租金收入,1014.17,万元,/,年；,根据,2014,年,4,月评估机构出具评估报告，该资产评估价格,19142.53,万元,，折合单价,16061,元,/,。,本次拟处置,11918.64,办公楼物业,现年租金收入：,1014.17,万元,资产净值：,13089.28,万元,评估单价：,16061,元,/,评估价格：,19142.53,万元,资产原值：,15656.66,万元,第7页/共19页,广州建和中心大厦物业处置方案,二、处置方案概览,方案一：零散出售处置,按常规的零散出售方式，向市场寻求多个买家，以当地市场价格逐一出售办公楼资产。,方案二：整体出售处置,以不低于资产评估价格向有限合伙基金整体转让该部分办公楼资产。,方案一：,零散出售处置,方案二：,整体出售处置,第8页/共19页,广州建和中心大厦物业处置方案,三、处置方案一,方案一：零散出售处置,1.,当地办公楼市场情况,根据初步了解，当地办公楼市场类似物业成交均价约,17000,元,/,至,18000,元,/,，但成交量很小，交易不活跃。,当地办公楼成交市场情况,类似物业成交均价约,17000,元,/,至,18000/,类似物业成交量较小,第9页/共19页,广州建和中心大厦物业处置方案,四、处置方案二,2.,处置收益估算,按评估单价,16061,元,/,估算处置收益，预计可实现处置净收益,5644.10,万元,3.,预计处置时间,处置时间短，短期内可完成全部资产处置。,处置毛收入：,19142.53,万元,减去：营业税及附加,209.15,万元,减去：土地增值税,0,万元,处置净收入：,18833.38,万元,处置净收益：,5744.10,万元,短期可完成全部资产处置,第10页/共19页,广州建和中心大厦物业处置方案,四、处置方案二,2.,处置收益估算,按评估单价,16061,元,/,估算处置收益，预计可实现处置净收益,5644.10,万元,3.,预计处置时间,处置时间短，短期内可完成全部资产处置。,处置毛收入：,19142.53,万元,减去：营业税及附加,209.15,万元,减去：土地增值税,0,万元,处置净收入：,18833.38,万元,处置净收益：,5744.10,万元,短期可完成全部资产处置,第11页/共19页,广州建和中心大厦物业处置方案,五,、,处置方案比较,处置方案比较,针对方案一、方案二两种处置方案，在处置收益、处置时间、处置难度、处置风险方面进行比较。,方案,比较,方案一：,方案二：,预计,处置收益,1,年后实现,7755.23,万元,即期实现,5744.10,万元,预计,处置时间,超过,1,年,2,个月内,处置难度,物业零散出售工作较繁重,一次性整体出售,处置风险,难以完成处置；收益不确定,风险较小,第12页/共19页,广州建和中心大厦物业处置方案,五、,处置方案比较,处置方案比较,方案二可于近期一次性实现,18833.38,万元的处置现金流入，较方案一的处置收入预计实现时间提前约,1,年；,按内部资金成本,9%/,年计，该笔现金可实现,资金收益,1695,万元（节约资金成本）,，,即,1,年后方案二可实现处置收益,7439.10,万元。,考虑收入实现时间及资金成本因素，,方案一与方案二实际处置收益并无太大差距。,1,年后,方案一处置净收益,1,年后,方案二处置净收益,处置收益差额,316.13,万元,第13页/共19页,广州建和中心大厦物业处置方案,六,、,处置方案总结及选择,方案选择及总结,根据以上对处置方案一、处置方案二的比较，两者在处置净收益上并无太大差额，但处置时间、出资难度，处置风险各方面，,方案二均优于方案一,。,处置方案二,以不低于评估价向基金整体出售拟处置资产,处置方案一,以现市场价格零散出售拟处置资产,建议广州建和中心办公楼物业处置优先选择处置方案二，以确保按期完成处置工作，顺利实现处置收益。,可实现处置收益：即期收益,5744.10,万元,+,资金收益,1695,万元。,优 于,第14页/共19页,15,第15页/共19页,一,、,基金总体框架,劣后,LP,信达地产,有限合伙基金,（规模约,20,亿元）,不良资产项目,不良项目,整体转让,股权、债权转让,劣后,LP,信达资产,优先,LP,市场资金,GP,信达汇融,信达地产,-,不良项目收购项目,1000,万,49000,万,50000,万,100000,万,第16页/共19页,宁波月湖项目,三、交易流程,1.,设立有限合伙基金,2.,基金整体收购信达地产不良资产项目,（取得产权，缴纳契税）,3.,基金进行不良资产项目招商运营,（取得租金、缴纳营业税、房产税；分配优先级,LP,收益,4.,基金向市场转让不良资产项目物业,（取得转让收入、缴纳营业税、土增税）,5.,基金清算、收益分配、基金结束,（分配优先级,LP,本金、分配劣后级投资人收益及本金）,第17页/共19页,广州建和中心大厦物业处置方案,五,、,处置方案比较,处置方案比较,针对方案一、方案二两种处置方案，在处置收益、处置时间、处置难度、处置风险方面进行比较。,方案,比较,方案一：,方案二：,预计,处置收益,1,年后实现,7755.23,万元,即期实现,5744.10,万元,预计,处置时间,超过,1,年,2,个月内,处置难度,物业零散出售工作较繁重,一次性整体出售,处置风险,难以完成处置；收益不确定,风险较小,第18页/共19页,感谢您的观赏！,第19页/共19页,
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