地产基础知识

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,地产基础知识,1,【,房地产,】,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。,【,国土局,】,代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。,第一节 名词解释,2,【,商品房,】,是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。,【,发展商,】,专门从事房地产开发和经营的企业。,3,【,代理商,】,经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。,4,【,土地类型,】,按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。,【,土地使用权年限,】,是指政府以拍卖、招标、协议的方式。将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地,70,年，工业、教育、科技、文化、体育、综合用地为,50,年，商业，旅游，娱乐用地为,40,年。,5,【,土地使用费,】,土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。,【,房地产产权,】,是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分的公建。对购房而言，就不具备产权的概念。,6,【,如何办理产权？,】,每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。,7,【,房地产产权登记,】,指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确定产权后，由房地产管理机关发给,房地产产权证,。产权登记是房地产管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人，权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。,8,【,产权证书,】,是指,“,房屋所有权证,”,和,“,土地使用权证,”,的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,9,【,房产五证,】,房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的,“,五证,”,是指：,国有土地使用证,，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证：,建设用地规划许可证,，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证：,建设工程规划许可证,，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证：,建设工程施工许可证,；,商品房销售（预售）许可证,。,10,【,商品房预售许可证,】,按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼（现楼不需此证）。,11,【,房屋买卖合同,】,是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。,【,房屋所有权,】,房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。,【,房屋使用权,】,是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。,12,【,银行按揭,】,是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。,【,三通一平,】,指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。,【,七通一平,】,是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，点通，热力通，场地平整。,13,【,房屋层数,】,房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪,0,以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地室，其室内层高在,2.20m,以上（不含,2.20m,）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层。阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。,【,低层住宅,】,指一层至三层的住宅。,【,多层住宅,】,指四层至六层的住宅。,【,中高层住宅,】,指七层至九层的住宅。,【,高层住宅,】,指十层及十层以上的住宅。,14,【,房屋的结构形成,】,：,主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。,砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在,6,层以下。,砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。,钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。,15,【,复式住宅,】,这类住宅在建造师每户占有上下两层，实际早在层高的一层楼中增建一个,1.2,米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和在、贮藏用，户内设多出入墙式壁柜的楼梯，位于中间的楼板也是上层的地板。,【,标准层,】,是指平面布置相同的房屋楼层。,16,【,跃层式住宅,】,这类住宅的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之产的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯连接。,【,地下室,】,是指房屋全部或部分在室外地坪以外的部分（包括层高在,2.2m,以下的半地下室）。,17,【,公共维修基金,】,公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。,【,保修期,】,是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。,18,【,房屋的建筑面积,】,是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,【,商品房销售面积,】,商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积,=,套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。,19,【,使用面积,】,房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租凭关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反映房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。,【,公用面积,】,房屋的公用面积是指房屋楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。,20,【,公摊面积,】,商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：,1,、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；,2,、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的,50%,。,21,【,公用建筑面积分摊系数,】,将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数,=,公用建筑面积,/,套内建筑面积之和。,【,使用率,】,房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率，一般高层塔楼在,72%,至,75%,之间，板楼在,78%,至,80%,之间。,22,【,建筑容积率,】,是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。,【,建筑密度,】,居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,【,绿化率,】,居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,23,【,房屋的开间,】,在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为,3.0-3.9,米，砖混结构房屋开间一般不超过,3.3,米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。,24,【,房屋的进深,】,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的谨慎的设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在,5,米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。,25,【,层高,】,房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。,【,净高,】,房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高,=,层高,-,楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫,“,净高,”,。,26,【,现房,】,是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。,【,基价,】,经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后得出。,【,均价,】,将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。,27,【,起步价,】,某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以楼顶的销售作为起步价；高层物业，以最底层的销售价为起步价。较低的起步价容易引起销售者的注意。,【,期房,】,是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品