“限时委托代卖”业务流程说明PPT32(3)274

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,“限时委托代卖”,业务流程说明,1,推动目的,控制优质资源，提高对资源的把控度,增加盈利点，提高收入,现阶段的市场环境不利于我们进行限时包销业务，,而通过限时代卖创造利润则是一个很适合现阶段的方式,该业务品种风险低、易操作、好掌握。通过该业务品种,的操作可以使全员，特别是新员工的业务能力得到快速,的锻炼和提高，从而促进整个连锁运营体系能力的提升,2,业务说明,业务名称,房源,分类,代理期限,保证金额度,溢价分成比例,留存证件,公司内部成交分成比例,“留证有赔付,”限时代卖,房源均以,“A”,为标记，在具体选项中分为“有证”或“无证”,40天,500元,OR,1000元,公司 客户,4 ：6,房产证明,身份证复印件,房源：,转化,需求：,成交,2：,2,：2：,4,“不留证无赔付”,限时代卖,身份证复印件,注：对外业务名称统称为“限时委托代卖”,3,现行的两种“限时委托代卖”都属于：,限时底价分成,分为:,限时 留证 有赔付-独家代理,限时 不留证 无赔付,代卖期均为,40天；,溢价部分的分成比例均为,房东：公司=6：4,留证的限时,保证金为500-1000元/套,；,原则上有钥匙的优质房源保证金为1000元,成交后的分成比例为,需求:房源:转化限时:成交=2:2:2:4,成交分成包含溢价分成、中介费、贷款服务费等等一,切收入,业务说明,4,总体流程图,评估录入,实地看房,进行限入备案,限入谈判,签约限入,“留证限时”需先在内勤处借保证金,留存相关房产 资料、钥匙等 支付保证金,当日录入房源内网发布留言,将合同、资料、定金收条24小时交与内勤,推荐带看,确认买方意向，进行售出报备后方可联系房东报价与预约签约,三方签约,后续服务,留本限时提前到内勤处借房本等资料,5,流程说明,资源判断,业主进店提供售房信息，连锁店接待人员详细了解、记录（评估单）房屋详细情况，房屋权属、卖房底价及,售房动机，分析其售房急迫程度,；,根据对资源的了解情况，初步判断资源品质，是否能够快速销售。向业主推荐限时代卖业务，并与业主确定实地看房时间；,6,实地看房,置业顾问实地看房，并注意验证房屋权属的真实性以及业主本人身份；,勘察房屋是否有严重质量缺陷（沉降、严重漏水等）了解房屋周边环境及配套（是否存在安全隐患、是否附近有垃圾场等不良因素）是否存在“凶宅”等历史问题；,对于备案房源必须为已经实地看过房的房源,签约店长在签入之前必须实地看过该房,7,备案流程,看房人看房后确定有限时签约价值时，电话通知房源所在区交易中心经理进行限入备案，经交易中心经理判断认可，并在内网中进行备案操作，屏蔽业主联系方式,每条房源每店仅允许备案二次，每次屏蔽期为2天。,到期后系统自动解除屏蔽；特殊情况交易中心经理把控,若房源所在区交易中心经理判断否定签入限时，交易中心经理告知备案人否定原因；不予备案,备案期内，除备案人以外其他人员不得与业主进行联系；,备案期内，若不能签入限时，看房人须第一时间告知交易中心经,理撤销备案；,8,纳入签约,签约限入的合同必须有该店店长的签名，否则不予确认；店长对该套房源的限时纳入必须把关,与业主进行纳入谈判时，可准备好限时委托代卖合同，一旦,谈妥，立即签约；,确定签约为留证有赔付前，由签约人到交易中心内勤处，以借款,方式领取限时保证金,同时内勤告知区交易中心经理该笔保证金，,经同意后方支付,签约限时代卖合同当日有赔付的必须留存房屋权属原件(若为按揭,形式的房屋需留存借款合同、抵押合同、房产证复印件）与业主,身份证复印件，并同时支付其限时保证金，客户签署保证金收条,若当场资料未齐的，待资料交齐后支付其保证金；(若客户房产为,两证，其坚持只愿留存一个证,我司必须选择留存产权证),不留证无赔付的只须与客户签署限时代卖合同,并留存客户身份证复印件,9,纳入签约,签约当日，连锁店即在内网公司留言中发布,限时签入留言,将限,入类型、签约店/人等等按照统一格式进行留言发布，并精要描述房,屋卖点等做一个,好房推荐,同时在房源录入中重新录入限时代卖房源，生成编号为“A”的房源,限时房源内网挂价由签入人与片区经理商量共同决定；,签约人于签约24小时内将合同、业主身份证复印件、（若为留证限时需将：权属证明原件、业主定金收条及退款结算单）一并交,于分公司内勤；内勤核实限时委托代卖合同内容与网上录入内容一致，确认后方可生成房源,尽量留存该房屋钥匙以便销售,并且最好能够腾房,如有钥匙或者已,经腾房的房屋必须在房源反馈里注明,若签约时未腾房，则必须落实房东的具体腾房期限，并在合同中,注明，且在录入房源中进行说明,任何人不得泄露溢价限时代卖底价，且不得打探溢价限时代卖底价,10,售前准备,在连锁店房源墙、水牌等房源张贴处必须张贴本片区所有限时代卖,房源信息；,生成限时房源后，连锁店随即将该房销售统一说辞填加至反馈留言,持续将“好房推荐”留言发布在内网留言里,限时房源在有报广的时候,必须作为报广房源进行上报,交易中心经理针对片区内“A”房情况制定聚焦计划，组织销售,交易中心经理可根据交易中心限时房源量定期组织“统一说房”；,11,售中维护,房源签约人应该积极的保持与业主反馈本店及其他连锁店带看情,况，与业主建立良好关系，为后期签约分成、收佣等作好铺垫,销售人员带客看房，应当事先分别给买卖双方作好铺垫，避免买,方现场报价、谈价。如果买方有购房意向立即将其带至连锁店详,谈；并引导买方签署预订协议；,预订期限不超过3天,代理期间，如业主确因特殊情况需暂借房屋权属原件，由签约店,与业主本人签订,暂借房本协议可在内网中下载（暂借押金额,度为2%的中介费金额加上保证金金额）；,方可在交易中心内勤处,暂借房屋权属原件,12,限时房源售出备案,连锁店凡售出限时房源时，原则上应先与买方签署预订协议，但,必须经备案且批准后连锁店方可联系房东报价、约定签约售出,售出备案要求：连锁店电话报备交易中心经理做准备售出备案，,交易中心经理根据报备情况同意后，连锁店在内网公司留言中发,布,暂停推荐留言,；未经交易中心经理同意，不得擅自联系业,主报价、否则售出不予与确认,若两店同时备案，则以买方下预订且价高者优先谈判签约,暂停推荐时限为3天（买方客户的预订期），若未下预订的则为,24小时，暂停推荐期内其他店不得与房东联系,13,限时代卖房源 销售流程细化说明：,如何收取溢价分成部分,一套正规完整的流程,14,限时代卖房源 正规的销售流程：,1、买方下预订，且此预订金越多越好，至少须大于,溢价分成中我司,应该收到的金额,2、收到买方预订后，随即约卖方签定,同意售出确认书,，此确认,书中说明了即将成交的售出价格，以及产生的溢价部分的具体金额,和分配方式，卖方签字予以,确认同意后,，我们才预约买卖双方见面,签署三方合同。,3、在卖方签完确认书时我们便将买方的预订金转交卖方，卖方出具,收到买方购买此房的订金收条，而同时卖方又将溢价分成中我司应,该收到的金额返还给我司，由我司给卖方开具“,其他服务费,”的收据，,实际上，我们不用真正的将所有钱交到卖方手上再返还给我们，只,需讲清原则、算好帐，,直接扣除分成中我们应得的后，将剩余的订,金给予卖方，但是卖方的收条金额还是应为：买方订金的全部金额,卖方收条金额=我司“其他费用”收据金额+实际转交卖方现金金额,备注：若此限入房属于“未留本限入房源”，此时必须留房本！,15,限时代卖房源 正规的销售流程：,4、买卖双方到连锁店正式签署三方合同，我司收取中介费以及相关代办费用（不操作包户）；将卖方收条转交买方作为购房定金收条，但是必须让卖方将,“订”,字改为,“定”,字；其他等同于普通三方,5、如此房为“留本限时房源”，选择合适时机让卖方将保证金归还我司，如果当天未归还必须在三天之内、过户进件之前归还。,收到卖方返还的保证金，给卖方开具收款收据,6、办理贷款、过户等后续事宜,16,但是因为各种特殊情况而达不到正规的流程,我们如何操作,分为：,有证的限时房源,无证的限时房源,17,有证的限时房源,分为：,买方先下预订,（预订金我司应收的溢价分成部分）,买方未下预订,或者预订金我司应收的溢价分成部分,18,细划流程：,“有证限时”,的销售流程,推荐带看,买方下预订,预订金溢价分成部分,买方未下预订,或者预订金溢价分成部分,卖方签同意售出确认书,转付订金（直接扣除溢价分成）卖方出具收到买方的订金收条,买卖双方到店签署三方合同,收取佣金和各类相关费用,卖方返还保证金,卖方签同意售出确认书,有订金的转付订金（直接扣除溢价分成）卖方出具收到买方的订金收条,买卖双方到店签署三方合同,收取佣金和各类相关费用卖方返还保证金,卖方将溢价部分分成返还（补齐）给连锁店,（返换时间为三天之内、过户进件之前）,贷款、过户,等后续服务,19,无证的限时房源,分为：,买方先下预订,（预订金我司应收的溢价分成部分）,买方未下预订,或者预订金我司应收的溢价分成部分,20,推荐带看,买方下预订,预订金溢价分成部分,买方未下预订,或者预订金溢价分成部分,卖方签同意售出确认书,转付订金（直接扣除溢价部分）,卖方出具收到买方的订金收条,必须留证,买卖双方到店签署三方合同,收取佣金和各类相关费用,必须留证,贷款、过户,等后续服务,卖方签同意售出确认书,买卖双方到店签署三方合同,收取佣金和各类相关费用,必须留证,转付订金但不扣除溢价分成部分,卖方出具收到买方订金收条,必须留证,细划流程：,“无证限时”,的销售流程,卖方将溢价部分分成返换给连锁店,（返换时间为三天之内、过户进件之前）,无转付订金,尽量收证,21,以上几点是几种一般情况，但是实际操作当中,肯定会遇到一些特殊情况，因此以下是大家在,操作中必须谨记的原则：,1、有证的限时房源，在过户进件前必须检查双方所有的应,交于我司的费用以及卖方应奖励给我司的溢价分成部,分是否收齐，保证金是否已经返换，否则不予安排过户,2、无证的限时房源，在卖方签同意书时应当留证，如果当,时我司有将买方的订金交于卖方，则必须当时留证；否,则签三方时必须留证！同样，在过户进件前必须检查双,方所有的应交于我司的费用以及卖方应奖励给我司的溢,价分成部分是否收齐，否则不予安排过户,22,备注：,若限时期限到期后，该房屋未与实现销售，并造成赔付，则赔付实际金额在店长当月业绩收入中扣除；若当月无收入或收入达不到，则顺延至下月收入中,因此店长在签入限时前，必须把好房源质量与,价格关！,23,注意事项：,如遇限时签约特殊情况，统一出口为各交易中心经理,签约限入时应当告之房东，在成交时将收取卖方1%的中介费,在限入合同中体现,签约限入时的房屋底价为净收价格,限时签入时，签入人员必须告知，购房客户报价高于,代卖签约底价，业主必须出售；不得到时候借故推委,销售过程中，连锁店谈判需到内勤处暂借房屋权属证,的必须填写交接表由内勤存档,签约流程中的“财务交接制度”详见限时业务内勤流程,24,各环节负责岗位：（负责人）,推动、培训、协调限时业务开展：,交易中心经理,备案申请人：,连锁店看房人员,审核纳入资源的质量：,店长,网上申请单、初次备案确认：房源所在区,交易中心经理,保证金出口，业主产权证保管人：,交易中心内勤,业务特殊情况出口：,交易中心经理,售出备案：,连锁店谈单人员,售出备案确认：,交易中心经理,资源维护，限时到期解约手续办理人：,房源签入人,聚焦销售现场组织人员：房源所在区,交易中心经理，或,交易中心经理指定人员,25,统一说辞 参考版,业务特色介绍：“限时代卖”业务是我们特色业务，是,我们公司销售能力的体现和对卖方客户进行销售保障,的具体承诺,在限定的时间内我们将成功售出你的房屋,在与您委托我们销售时，我们便将支付您保证金，如,果在限定期限内没有售出，保证金将直接转为赔付金,给您，当然为了便于销售,你得暂时将房屋权属证明留,存在我公司。并且我们确定了一个销售价格后,我们会,尽力的卖高你的房屋,高出约定价格后,高出的房款