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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,第,7,讲,个人出售房屋纳税筹划,主讲 杨映忠,西南大学 经济管理学院,2021/9/18,1,个人出售房屋纳税筹划,一、,个人出售房屋需要缴纳的税种,二、个人出售房屋合理避税的方法,2021/9/18,2,一、个人出售房屋需要缴纳的税费,个人出售房屋应该缴纳的税费主要有,营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税和印花税。,1,营业税,根据,财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知,（财税,【2011】12,号）的规定，自,2011,年,1,月,28,日起，个人转让住房分为,3,种情况缴纳营业税：,2021/9/18,3,（,1,）个人将购买,不足,5,年,的住房（,包括普通住房和非普通住房,）对外销售的，,全额,征收营业税。,（,2,）个人将购买超过,5,年（含,5,年）的,非普通住房,对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的,价款和合理税费,后的差额征收营业税；,（,3,）个人将购买超过,5,年（含,5,年）的,普通住房对外销售的，免征营业税,。,2021/9/18,4,注意：购房时间应当以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间依照,孰先原则,确定。,若个人是按照国家房改政策购买的,公有住房,，购房时间以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照上述,孰先原则,确定。,应纳税额,=,营业额,税率（,5%,）,2021/9/18,5,2.,城市维护建设税,应纳城建税额,=,实际缴纳的营业税税额,适用税率,城市维护建设税的适用税率有三个档次：个人所在地为市区的，适用税率为,7%,；个人所在地为县城、镇的，适用税率为,5%,；个人所在地不在市区、县城或镇的，适用税率为,1%,。（外商投资企业、外国企业和外籍个人自,2010,年,12,月,1,日 要征收）。,2021/9/18,6,3.,教育费附加,应纳教育费附加实际缴纳的营业税税额,3%,（外商投资企业、外国企业和外籍个人自,2010,年,12,月,1,日 要征收）。,2021/9/18,7,4.,个人所得税,应纳个人所得税额,=,应纳税所得额,20,应纳税所得额,=,房产转让收入,-,房产原值,-,合理费用,合理费用,是指购入该房屋时缴纳的契税、印花税、土地出让金、国有土地有偿使用收入、交易手续费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业税及城建税、教育费附加、土地收益金、评估费、交易手续费等。,对个人出售自用五年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。,2021/9/18,8,例题,1,：某人建房一幢，造价,36000,元，支付费用,2000,元。该人转让房屋，售价,60000,元，在卖方过程中按规定支付交易费等有关,费用,2500,元，其应纳,个人所得税税额,的计算过程为：,（,1,）应纳税所得额,=,财产转让收入,-,财产原值,-,合理费用,=60000-(36000+2000)-2500=19500,（元）,（,2,）应纳税额,=19500,20,%=3900(,元,),2021/9/18,9,5,土地增值税,土地增值税暂行条例,规定，转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额,20,的免征土地增值税。,自,2008,年,11,月,1,日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税,。,2021/9/18,10,土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。,土地增值税应纳税额,=,土地增值额,适用税率,-,扣除项目金额,速算扣除系数。,2021/9/18,11,土地增值税的计算,扣除项目金额,5,项,注：,第三项扣除方法,(1),地价款,(,地价,+,手续费、过户费,),(2),开发成本,(,直接成本,+,间接成本,),(3),开发费用（,财务费用,(,利息,),管理费用 销售费用,）,(4),转让过程中发生的,相关税费,（房地产开发企业印花税不能扣）,(5),其他项目,(1)+(2)20%,（,非房地产开发企业,不能扣）,分项扣除：利息支出能够在开发项目上分配,并且,能够提供金融机构的贷款证明,利息支出（据实扣除）管理,/,销售费用,=,(1)+(2)5%,以内,综合扣除：不符合“分项扣除”条件，利息,/,销售,/,管理费用,=,(1)+(2)10%,以内,2021/9/18,12,土地增值税计算步骤,1.,扣除项目金额,=(1)+(2)+(3)+(4)+(5),2.,增值额,=,应税收入,-,扣除项目金额,3.,增值率,=,增值额,扣除项目金额,100%,4.,应纳税额,=,增值额,税率,-,扣除项目金额,速算扣除系数,2021/9/18,13,土地增值税实行,4,级超率累进税率：,级数,土地增值额率,税率（,%,）,速算扣除率（,%,）,1,不超过,50%,的部分,30,0,2,超过,50%,至,100%,的,部分,40,5,3,超过,100%,至,200%,的,部分,50,15,4,超过,200%,的部分,60,35,2021/9/18,14,例,2,.,某外商投资,房地产开发公司,于,2008,年,12,月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为,20000,万元，公司按税法规定缴纳营业税,1 000,万元，印花税,10,万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为,3000,万元；投入房地产开发成本为,4000,万元；,2021/9/18,15,房地产开发费用中的利息支出为,1 200,万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为,10%,。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税说额。,2021/9/18,16,根据土地增值税法律制度规定。房地产开发费用应按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的,10,扣除,；利息支出不允许扣除；房地产开发企业缴纳的印花税已含在房地产开发费用中，不允许,再单独扣除,；房地产开发企业允许按照取得土地使用权所支付全额和房地产开发成本合计数的,20,加计,扣除。,2021/9/18,17,（,1,）房地产转让收入为,20000,万元。,（,2,）确定转让房地产的扣除项目金额包括：,取得土地使用权所支付的金额为,3000,万元。,房地产开发成本为,4000,万元。,房地产开发费用,=(3 000+4 000)10,=700,（万元）。,2021/9/18,18,与转让房地产有关的税金为,1000,万元。,从事房地产开发的加计扣除,=,（,3 000+4 000)20,=1 400,（万元）。,转让房地产的扣除项目金额,=3 000+4 000+700+1000+1400,=10 100,（万元）。,2021/9/18,19,(3),转让房地产的增值额,=20 000,一,10100=9 900,（万元）,(4),增值额与扣啥项目金额的比率：,9900 10 100=98%,(5,）应纳土地增值税税额,土地增值额,适用税率,-,扣除项目金额,速算扣除系数。,=9 900 40,一,10100 5,=3 455,（万元）。,2021/9/18,20,例,3,.2008,年某,国有商业企业,利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金,2 840,元，缴纳相关税费,160,万元；住宅开发成本,2 800,万元，其中含装修费用,500,万元；房地产开发费用中的利息支出为,300,万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计,9000,万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加,495,万元；缴纳印花税,4.5,万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为,10%,。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。,2021/9/18,21,非房地产开发企业缴纳的印花税,允许作为税金扣除；非房地产开发企业,不允许,按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的,20,加计扣除。,（,1,）住宅销售收入为,9000,万元。,2021/9/18,22,(2),确定转让房地产的扣除项目金额包括：,取得土地使用权所支付的金领,=2 840+160=3000,（万元）。,住宅开发成本为,2 800,万元。,房地产开发费用,=,（,3000+2 800)10,=580,（万元）。,与转让房地产有关的税金,495,十,4.5=499,5,（万元）。,2021/9/18,23,转让房地产的扣除项目金额,=3 000+2 800+580+499.5=6 879.5,（万元）。,(3),转让房地产的增值额,=9000,一,6879.5=2 120.5,（万元）,(4),增值额与扣除项目金额的比率,=2 120.5 6 879.5 31%,(5),应缴纳的土地增值税税额,=2 120.5 30,=636.15,（万元）。,2021/9/18,24,6,印花税,个人出售房产，按税法规定，房屋买卖按照房屋成交价格的万分之五缴纳。,应纳税额 应税凭证计税金额（或件数）,适用税率,2021/9/18,25,根据财税,2008137,号文件规定,自,2008,年,11,月起，对所有个人住房交易涉及的,印花税、土地增值税均免征,。,个人转让自用达,5,年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得免征,人个所得税,。,所以,，目前对个人销售住房仅征收,营业税、城建税、教育费附加和个人所得税。,2021/9/18,26,二、个人出售房屋合理避税的方法,（一）达到五年期限再卖,（二）提供资料的完整程度,（三）税费转移法,（四）亲戚间买卖房产，可采用赠与方式,（五）根据当地税收政策进行合理避税,2021/9/18,27,（一）达到五年期限再卖,税法规定，对个人出售自住,5,年,以上，,并且,是家庭唯一生活用房的,普通住房,，,免征个人所得税和营业税,。,案例,4,：,2012,年,7,月,1,日，市民许大妈的儿子在郊区买了套大房子，手头挺紧。许大妈当时想把自己,市区,住的一套,2008,年,7,月,1,日购买的,70,多平方米的房子卖掉，给儿子提前还贷。在房屋目前售价为,160,万（原购买价,100,万）。许大妈的户口本上只有她和老伴的名字，这套房子是老俩口的唯一生活用房，同时符合,普通住房,的条件。,2021/9/18,28,税务专家表示,:,许大妈各方面条件满足税法相关免税规定，从房产证的日期来看，到明年,2013,年,7,月,1,日，该房就满,5,年了，因此建议许大妈暂缓出售，可以考虑先行出租，等满,5,年后再出售。,按这样的计算，许大妈可节省税费约,19,万元：,1.,应纳,营业税：,1605%=8,（万元）,2.,应纳,城建税及附加：,8,（,7%+3%,）,=0.8,（万元）,3.,应纳个人所得税税额,=,应纳税所得额,20,=【160-100-1605,（,1+7%+3%,）,】20,=10.24,（万元）,8+08+10.24=19.04,万元,2021/9/18,29,（二）,提供资料的完整程度,根据相关的政策规定：,二手房交易,可以选择两种交税方法：,（,1,）
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