中国高端养老健康社区项目规划课件emij

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中国高端养老健康社区开拓者,合众,“,健康谷,”,汇报,合众养老健康产业,合众健康谷方案,综合效益,目 录,合众企业背景,第一部分,第三部分,第四部分,第二部分,合众养老健康产业,合众健康谷方案,综合效益,目 录,合众企业背景,第一部分,第三部分,第四部分,第二部分,组成：合众人寿于,2005,年,2,月由中国保监会批准成立，股东由中发集团、意大利联合圣保罗银行、日本太阳生命保险等国内外知名企业组成。,评价：,2009,年,3,月,12,日，中国保监会主席吴定富到合众人寿调研，赞誉合众人寿,“在全国同期开业的寿险公司中脱颖而出，在国内全部寿险公司中崭露头角，已进入中大型保险公司行列。”,近况：截止,2010,年年底，已开设省级分公司,26,家、地市级机构,127,家、县级机构,439,家，员工人数近,6,万人。保民超过,600,万。总资产,300,亿，全国寿险公司十强。,前景：根据普华永道会计事务所精算得出，,2014,年合众人寿资产总规模将突破,1000,亿元。,合众人寿,组成、评价、近况、前景,永泰地产,中国房地产,50,强，北京房地产龙头企业。具备房地产开发一级资质，形成以房地产开发（住宅、别墅、商业、写字楼等业态）为主导，集房地产经营、酒店、物业管理为一体的产业链，连续多年是北京市、海淀区纳税标兵。,中金福投资,专业的中小企业贷款综合服务机构，已在北京、天津、黑龙江等地成立了几十家分支机构。,合众人寿,中发集团控股全国十强寿险金融公司，是一家经中国保监会批准设立的全国性人寿保险股份有限公司。,业锐药业,集种植、生产、研发、销售于一体的医药集团。 中发集团旗下的高新技术企业，是一家集中药种植、生产、研发、销售于一体的绿色现代中药企业。公司专注于滴丸制剂的研发和销售，主打产品冠心丹参滴丸等是国内治疗冠心病、心绞痛等老年病的首选药物。,中发集团,集团业务领域涉及房地产、金融、物业、酒店、医药等，在物业开发管理、持有型物业经营以及融资、医疗服务方面具有丰富经验,中资股东,中发集团,联合圣保罗是意大利第一大银行，总资产,5729,亿欧元（约合,6,万亿人民币），市场价值,568,亿欧元，在,2009,年市值排名中位列欧洲第,3,位、全球第,16,位。,2006,年,11,月，联合圣保罗购入合众人寿,19.9,股份，成为合众人寿第二大股东，也是合众人寿历史上的第一家外资股东。,意大利联合圣保罗银行,集团业务领域涉及商业金融服务、投资银行服务等，金融实力欧洲前三名。,外资股东,意大利联合圣保罗银行,日本太阳生命保险株式会社成立于,1893,年，迄今已拥有一百多年的历史，该公司是日本最大的人寿保险公司之一，同时也是日本最大的养老金发放管理机关。,2007,年,5,月，日本太阳生命保险株式会社以每股,8,元的价格购入合众人寿,5.09%,的股份，成为合众人寿第二家外资股东，太阳生命入股价格再创新高。,日本太阳生命人寿集团,集团业务领域涉及保险领域、投资领域，在寿险产品研发、保险与不动产对接领域有丰富实操经验,外资股东,日本太阳生命人寿,金融运作平台，建成物业可通过资本市场转化为债券、,REITS,，获取资金将扩大投资。使项目实现资本、运营双收益。,核心,竞争力,2,未来客户储备,养老、健康产业是与寿险业务结合最紧密行业，具有很强的协同效应，发展养老、健康产业实际延长了原有保单的期限，并大幅提升保单的收益价值，同时合众寿险业务拥有,600,万名客户，可为本项目带来广泛的客户资源。,3,筹建运营团队,股东中有房地产板块、酒店板块、物业板块、药业板块。从定位、规划、筹建、运营全项目全流程丰富实操经验，为项目开发运作保驾护航。,1,筹建资金来源,根据合众发展规划及保监会相关规定，合众人寿未来五年内可用于不动产投资的自有资金将不低于,100,亿元，此外，合众金融平台可以进一步给予项目提供融资，保障资金的充足性。,4,资产运作能力,核心竞争力,险资、客群、开发经验、股东,保险资金发展养老健康产业是未来中国养老产业发展的大势所趋。 合众股东背景、多领域经验、资源整合能力，是确保保险资金落地养老健康产业的核心竞争力。,合众企业背景,合众健康谷方案,综合效益,目 录,合众养老健康产业,第一部分,第三部分,第四部分,第二部分,保险资金投资不动产暂行管理办法,规定,保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与,保险业务相关的养老、医疗、,汽车服务等不动产及自用性不动产。,投资必须遵守专地专用原则，,不得变相炒地卖地,、不得利用投资养老和自用性不动产的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。,投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其,配套建筑的投资额不得超过该项目总投资额的,30%,。,合众所有健康谷项目，合同条款中写明,不做房地产开发，所有物业全部持有，不销售，经营作为主要运营方式。,合众承诺,健康谷全部持有,非房地产开发模式,合众健康谷项目投资有限公司,（当地注册,),100%,股权,外部建,设方,物业管理公司,外部运营方,（酒店运营商、商业运营商、养老运营商、度假村运营商）,于洪政府,土地出让,土地费用,物业管理,物业费用,委托代建,代建费用,运营,管理,运营,费用,合众健康谷项目,(,项目公司持有,),医疗机构,合作经营,免费经营场所、分红,在合众人寿下设,100%,控股项目公司，由项目公司参与健康谷地块的土地出让。,项目由合众长期自持，以委托经营、合作经营为主，出租经营为辅，合众获取物业长期收益。,引进国内外知名的养生、运动、休闲娱乐、养老、酒店品牌，进行有效的资源整合，各板块协同作战是项目运营的灵魂。,运营环节,合众养老健康产业,运营模式,合众人寿保险股份有限公司,开发环节,合众健康谷项目投资有限公司（当地注册）,当地,政府,我国已经在立法和实施两个层面，为保险资金进入不动产（养老健康社区）领域铺平道路。,2009,年,2,月，第十一届全国人大修订通过的,中华人民共和国保险法,新增了“保险资金可以投资不动产”的相关规定，为险资投资不动产提供法律依据。,2010,年,8,月，,保险资金运用管理暂行办法,正式出台，在保险机构投资不动产的资金运用方面做出了明确规定，进一步为保险机构投资不动产提供了政策保障。,2010,年,9,月，,保险资金投资不动产暂行办法,正式出台，明确了保险机构投资不动产的操作细则，意味着保险机构投资不动产将从准备层面进入实操层面。,政策环境,保监会条例允许,10%,保费投入不动产,金融创新：,通过保险金融平台、使金融与不动产联动，进而研究、开发出适宜中国环境养老健康“产品”。保险能提高养老支付能力，使更多人享用高品质养老资源。,养老社区资金来源的问题和将潜在需求转化成现实有效需求的问题，合众人寿是大有可为的，综合筹划、不断创新，能提供能满足老人需要的保险产品和服务。,通过合众保险平台，可以提高老人的支付能力，使原本只能依靠储蓄、养儿养老的人也能享受高品质养老社区生活，现在正在设计、研发与养老社区衔接的金融产品。,金融创新,金融产品创新拓宽渠道,市场环境,关系国计民生、亟待解决、具备市场 启动条件,421,家庭结构,老龄比例,18.2,60,岁以上老人,比例逐渐增大,机构养老,接受度提高,需求增加,供给缺乏,养老产业前景看好,养老主要类型：,1,、传统机构养老模式：福利院、养老院；,2,、房地产开发养老模式：销售模式；,存在问题：,有市场、无产品，有需求、无档次，,有房间、无配套，有养老、无社区，,有噱头、无内容，有生存、无尊严,，,产品供给,供给不足、功能少、档次低、无社区、无尊严,国际经验,CCRC,模式,CCRC,是基于保险精算模式、以家为核心、费用不变、持续护理社区,CCRC,是老人从退休到临终整个生命阶段的，以“家、社区”为核心的，持续型护理社区。,CCRC,是基于保险精算模式，创新产生的新型养老方式，是保险金融行业与养老服务产业紧密合作的运营模式。,CCRC,首次入住人员可根据自身健康情况选择不同子板块，随着年龄、身体、疾病状况的变化，不断从一个子板块调整到另一个子板块，花费却不用变化。,Active Adult Community,有活力的成人社区,Independent Living,独立式社区,Assisted Living,援助式社区,Alzheimers Care,阿尔茨海默症,Health Center,医疗中心,Community Center,社区中心,The homes are designed for adults who want country club communities, second home and pre-retirement communities, and resort communities / communities for empty nesters.,专为希望有乡村俱乐部、第二居所及退休前社区的有活力老人所设计的社区，以及为空巢老人设计的度假社区。,国际经验,CCRC,社区,活力成人社区,The apartments are designed for people whocan care for themselves and still cook some meals, but want a home and services that allow them to live independently as long as possible.,为那些有独立生活能力，仍可以照顾自己生活起居，但期望保障继续独立生活所需的环境和服务的人们所设计的服务公寓。,Active Adult Community,有活力的成人社区,Independent Living,独立式社区,Assisted Living,援助式社区,Alzheimers Care,阿尔茨海默症护理,Health Center,医疗中心,Community Center,社区中心,国际经验,CCRC,社区,独立式社区,Active Adult Community,有活力的成人社区,Independent Living,独立式社区,Assisted Living,援助式社区,Alzheimers Care,阿尔茨海默症护理,Health Center,医疗中心,Community Center,社区中心,The apartments are designed for people who are frail and need assistance with two or more activities of daily living (dressing, bathing, ect.) Apartment is typically small with a limited kitchen as patients are provided with three meals a day.,为那些身体衰弱，需要人照顾生活起居（穿衣，洗漱等）的人们所设计的服务公寓。单元面积较小，由于供应三餐，厨房功能也较有限，并提供无障碍设计的浴室,。,国际经验,CCRC,社区,援助式社区,Active Adult Community,有活力的成人社区,Independent Living,独立式社区,Assisted Living,援助式社区,Alzheimers Care,阿尔茨海默症护理,Health Center,医疗中心,Community Center,社区中心,For people with Alzheimers and dementia, typically a single room with a private bathroom with memory aids.,为那些老年痴呆病人设计的服务公寓，其主要特征是单间卧室，私人卫生间以及记忆辅助设计。,国际经验,CCRC,社区,老年痴呆护理区域,For people needing 24 hour care, either short term or long term.,为那些需要（长期,/,短期）,24,小时看护的人们所设计的康复病房,Active Adult Community,有活力的成人社区,Independent Living,独立式社区,Assisted Living,援助式社区,Alzheimers Care,阿尔茨海默症护理,Health Center,医疗中心,Community Center,社区中心,国际经验,CCRC,社区,医疗中心,Active Adult Community,有活力的成人社区,Independent Living,独立式社区,Assisted Living,援助式社区,Alzheimers Care,阿尔茨海默症护理,Health Center,医疗中心,Community Center,社区中心,Often includes,通常包括,:,Two or more dining options,两个以上餐厅,Wellness and living facilities,养身生活设施,Exercise, pool and other fitness facilities,健身房、泳池及其他健身设施,Library,图书馆,Activity areas; art, music, etc.,活动区；艺术、音乐等,Meeting rooms,会议室,Outdoor recreation areas,户外娱乐区,国际经验,CCRC,社区,社区中心,合众养老健康产业依据经济发展状况、人口密度，合众确定了,在,未来十年内：以东北、华北、华中、华东、华南、西北、西南七大片区构建养老旗舰社区的发展战略，形成合众全国的养老健康服务网络平台，建设以合众被保人提供保险延伸服务为主的养老健康社区。,发展愿景,区域中心旗舰,+,省会城市布点,沈阳,北京,西安,上海,广州,成都,武汉,华中旗舰,武汉合众健康谷，占地,5000,亩、,3,万张床位、总投资,120,亿,里程碑,武汉合众健康谷，保险投资不动产第一项目，保监会示范项目,开工奠基,2010,年,12,月,18,日，湖北省委副书记杨松等出席奠基仪式,合众养老健康产业,里程碑、华中旗舰、开工奠基,上海,合众企业背景,合众养老健康产行业,综合效益,目 录,合众健康谷方案,第一部分,第三部分,第四部分,第二部分,打造 区域领先的城区型高端健康养老服务产业基地,形成 高端人群养老、医疗、养生、康复、休闲之地,发展 低碳、绿色、可持续发展的现代新型服务产业,依托 与城市资源结合形成带动效应成为经营亮点,合众,“,健康谷,”,市场定位,养老、养生、医疗、休闲,合众健康谷,四大板块,医疗,国际医院,医疗康复中心,养老,CCRC,社区,活跃老人社区,康体中心,休闲,温泉酒店,养生,养生中心,亚健康管理,功能规划,四大板块八大功能构建合众健康谷,八大功能,计划引入国内知名心脑血管医院，建设专业老年医院、医疗康复中心,。,引入：国内外知名的心脑血管老年病专科医院建成合众健康谷老年医院、医疗康复中心,功能：规划医院建筑面积,4,万平米、提供,400,个住院床位,医疗康复中心建筑面积,4,万平米、提供,600,个康复床位,医疗板块,心脑血管医院,计划引入,LIFE CARE SERVICES,，建设合众健康谷,CCRC,持续护理社区、活跃老人社区,。,引入：美国排名前三的,LIFE CARE SERVICES,老年社区管理公司,建成：合众健康谷,CCRC,社区、活跃老人社区,功能： 规划,CCRC,社区,活跃老人社区,可以为,13000,个老人提供服务。,养老板块,LIFE CARE SERVICES,1960,1966,1972,1978,1984,1990,1996,2002,2008,1961,第,一家,养老,社区,1971,Christian Home Services, Inc.,1979,首个第三方管理,合约,1984,家庭保健护理,1995,员工,购买并拥有,公司,1998,助理生活社区,业主,2001,收购,RMC,养老板块,LIFE CARE SERVICES,公司,LCS,大事年表 见证美国养老产业诞生与发展，,美国排名前三的老年社区管理公司。,养老板块,LCS,管理案例,计划引入,VANKEN,，建设合众健康谷亚健康管理中心、养生中心,。,引入：亚洲最知名理解东方养生、,VANKEN,养生休闲管理集团,建成：众健康谷亚健康管理中心、养生中心,功能： 亚健康管理中心,3.5,万平米、提供,200,个诊疗单元,养生中心,2,.,5,万平米,养生板块,VANKEN,养生板块,VANKE,台湾,VANKEN,养生健康管理公司，潜心研究东方人的养生理念，,经营众多健康管理中心、亚健康管理中心、养生中心。,养生板块,VANKEN,案例,台湾长庚、乌镇养生会所,计划引入,Canyon Ranch,，建设以健康为主题的五星级旅游、休闲度假酒店、康体中心、特色商业街,。,引入：美国最高端、服务于金字塔尖,15%,客户,Canyon Ranch,建成：合众健康谷,Canyon Ranch,酒店、康体中心,功能：,Canyon Ranch,酒店,5,万平米、包含,500,间客房,Canyon Ranch,康体中心,4,万平米,休闲板块,Canyon Ranch,运营管理,Canyon Ranch,案例,浸入式健康度假村,可与城市已有资源结合，形成区域汇聚消费。,引入,COLLIERS INTERNATIONAL,，担当合众健康谷整体顾问、策划、咨询工作,。,引入：全球最知名策划顾问公司,COLLIERS INTERNATIONAL,担当：合众健康谷项目整体顾问策划,要点：开发模式、运营模式、资源平台落地,策划顾问,COLLIERS INTERNATIONAL,高力国际是全球最大的商业房地产服务提供商之一,在,61,个国家,480,间办公室拥有超过,1.5,万名员工,我们拥有覆盖全球的独特经营模式，问责制和资金实力。对区域和当地市场具有深入的了解,顾问策划,引入,COLLIERS INTERNATIONAL,顾问,引入,PERKINS EASTMAN,，,担当合众健康谷整体规划、建筑设计工作,。,引入：全球最知名老年社区规划建筑公司,PERKINS EASTMAN,担当：合众健康谷项目整体规划、建筑工作,要点：园区规划、建筑单体、功能划分,规划建筑,PERKINS EASTMAN,致力于老年住宅领域长达,25+,年,规划设计超过,400,个老年住宅项目,创新性康复环境与未来持续护理型退休社区相关设计领域的主导者,老年住宅设计趋势的著作者、学者及教育家,援助型住宅和阿尔茨海默症居住设施设计领域中的创新先锋,在所有老年住宅设计领域都获得多项优秀设计奖,规划设计,PERKINS EASTMAN,专注于老年建筑,意向概念规划方案,意向概念规划方案,综述,合众健康谷建成意义,如上顾问、规划、设计、运营、筹建单位的加盟，确保合众健康谷,如期建成、运营良好,。使之成为具有国际水准、国内领先的养老健康示范项目。,建成后，将为所在城市带来：,1,、,吸引人流,：合众健康谷建成将吸引大量高端养老、养生、休闲、医疗人群在此长期居住、消费，为新城发展支撑。,2,、,服务城市,：做为城市功能的一部分，合众健康谷、医院、酒店、亚健康管理中心等的建成能够作为城市功能的重要补充。,3,、,增加税收,：持有经营的合众健康谷项目，可以为当地带来稳定持续的税收，增加大量就业机会。,合众养老健康产业,合众健康谷方案,合众企业背景,目 录,综合效益,第一部分,第三部分,第四部分,第二部分,项目用地计划,项目总体建设用地约,2000,亩，供地在三年内分三期完成,规划建设用地面积：,2000,亩,规划建筑面积：,134,万平方米,总投资：,80,亿元,（不含土地成本）,项目投资估算,持续的保费收入，保证建设资金充足,2010,年合众资产规模达,200,亿元,预计五年内资产规模将超过,1000,亿元。保险资产的,10%,可用于不动产投资，五年内可投资不动产的自有资金超过,100,亿元，平均每年可持续投入,20,亿元资金。,项目建设资金安排,合众自有不动产投资资金可以充分满足健康谷项目建设资金的需求，另拥有多种融资渠道进行补充。,成立资产管理公司,资产管理公司通过发起“债权、股权计划等”，募集项目建设资金，进一步保障资金的充足性。,社会效益,(1),健康产业、养老产业与人民生活水平息息相关，发展中高端健康、养老产业可进一步完善城市生活配套，引发社会供给的全面升级，有效满足消费者多样化的消费需求。,完善城市生活环境,本项目可满足多样化的中高层次的养生、养老、医疗、疗养康复、会议会展、休闲娱乐等需求，有效优化城市服务功能，提高城市品位和城市接待能力，显著改善城市投资环境。,本项目的养老社区可有效解决外地投资商与父母、家庭分隔两地的问题，从而进一步提高城市招商引资的吸引力。,完善城市投资环境,促进民生,本项目将建设大规模养老社区，有利于在规模化、集约化、专业化基础上不断提升社会养老服务的整体水平，促进家庭、社会和谐，有助于当地老年人实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”。,本项目建有大规模的运动设施，可丰富当地市民的体育健身需求，促进社会事业的发展。,社会效益,(2),改善就业,缓解政府财政压力,本项目核心之一的养老社区可缓解快速老龄化与养老机构资源不足的矛盾，分流单纯依靠公共部门养老社区的沉重负担，有效弥补政府在养老服务体系的投入不足。,本项目核心之一的临床医疗城可进一步增加城市的医疗资源，缓解城市医疗资源紧张、市民看病难等问题。,本项目属,低碳环保产业，绿色、生态、环保,，符合国家产业结构调整的需要，环境效益明显。,低碳环保示范效应,拉动就业,按国际养老社区标准，本项目养老城可以容纳,.38,万人，通常按,3,：,1,配备工作人员，则直接就业人数为,0.46,万人。,根据国内商业的运营数据，养生城运营阶段可以直接解决约,1,万人的就业问题。,健康产业、养老产业是具有高度相关性的行业，具有很强的上下游带动效应， 将极大的改善相关行业的就业。,经济效益（,1,）,刺激旅游市场,本项目包括特色的康复疗养、运动、休闲娱乐、购物、候鸟式观光养老等内容，将为当地带来更多的游客，提高当地知名度。,此外值得关注的的是，老年人群体目前已成为旅游市场上的新生主力军，并且这种趋势随着老龄化的加剧及老年人经济水平的提高将更为明显，本项目将极大适应这种市场调整，为当地旅游市场带来更大的商机。,带入高端人口,刺激消费,本项目以中高端养老养生、康复医疗、旅游休闲为特色，可有效吸引当地及周边城市的高端人口到此长期居住或旅游度假，刺激当地高端消费。,经济效益（,2,）,提高财政收入,项目进入稳定经营期后，每年纳税总额约,4.85,亿元，随着市场的发展和物业的成熟，纳税将逐年增多，有效增加地方财政。,综合效益示意,营业收入,进入稳定经营期达：,52,亿元,/,年,（不含医院）,增加税收,进入稳定经营期达：,4.85,亿元,/,年,创造就业,直接就业：,0.46,万,人,间接就业：约,3,万,人,直接投资,80,亿元,（不含土地）,养老床位,1.38,万张，其中,300,张公益床位,刺激旅游市场、完善城市环境,另计,合众,健康谷,本项目具有积极的社会效益和经济效益,据了解，合众人寿发布的合众优年养老定投两全保险（分红型），具有高额多重生存返还功能，客户投保之后，在第三个保单周年日一次性生存领取年缴,保费,15%,的持续保险金和基本保额,15%,的生存保险金，以后每年再生存领取年缴保费,5%,的持续保险金和基本保额,5%,的生存保险金，直至被保险人,64,岁；在,64,周岁之后，投保客户将在不同的年龄段获得不同的养老年金、高龄养老津贴、身故保障、满期祝寿金等。优年养老定投适合于,28,天至,60,周岁的人群投保，有,3,年缴、,5,年缴、,10,年缴、,15,年缴和,20,年缴五种缴费期间可供选择。,值得一提的是，满足约定条件的优年养老定投客户在未来符合申请条件并入住合众优年生活养老社区时，可享受增值入住的优惠服务。据介绍，根据合众人寿与合众健康产业（武汉）投资有限公司（以下简称“合众健康产业”）合作，凡是在今年,11,月,20,日至明年,11,月,19,日期间投保并最终承保合众人寿优年养老定投两全保险（分红型）且保费达到约定标准的保险客户，在未来可以享受由合众健康产业武汉合众优年生活养老社区提供的增值优惠入住养老社区的服务。,事实上，今年,6,月泰康人寿曾推出挂钩养老社区的,保险产品,幸福有约终身养老计划，该计划由“乐享新生活养老年金保险（分红型）”保险和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，为客户提供涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案。与“幸福有约”所不同的是，投保“合众优年养老定投”的客户则是获得优惠办理入住合众优年生活养老社区的增值服务。,保险产品,-1,具体而言，投保人在规定期内投保“优年养老定投”，合众人寿获准承保且签发保单，被保险人年满,65,周岁至,75,周岁，可在入住前,18,个月向合众健康产业申请入住合众优年生活养老社区，经评估符合入住优年生活养老社区所有相关条件，合同被保险人可以享受增值入住合众优年生活养老社区的权利。被保险人入住时，“合众优年养老定投”账户内的累积金额（累积生存金,+,累积红利）将全部划付给合众健康产业，合众健康产业将按照累积金额,增值系数后的总金额冲抵入门费和房屋租金，冲抵顺序为先入门费后房屋租金。冲抵后金额不足的，需要另外补足。增值系数按照被保险人所投保“优年养老定投”的年缴保费与缴费期限的不同水平确定。增值金额可按一定比例冲抵入门费和房屋租金。不过，如日后退住合众优年生活社区，被保险人所投保险的增值金额将不予返还。,保险产品,-2,