商业地产基础培训课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,商业地产基础培训,注意事项,请各位同事将手机关闭,以确保培训效果,;,请各位积极参与，各抒己见,!,培训内容及安排,第一部分：商业地产基础知识,第二部分：商业地产市场调研,第三部分：商业地产市调案例,Part1,：商业地产基础知识,商业地产的含义,何为商业地产,商业地产与住宅的区别,商业地产的分类,按市场形式分类,按物业用途分类,按建筑特征分类,按物业区位分类,按经营方式分类,按经营类别分类,按销售方式分类,按物业产权分类,商业地产基本术语,商圈定义,商圈形成与发展,商圈应用,业态基础,业态分类,业态辐射范围,业态特征,业态调研案例,商业地产的内容,商业地产开发运营三个层面,贯穿商业地产的三种行为,商业地产的四个元素,商业地产的发展,商业地产的发展条件,商业地产的发展特点及趋势,商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。,狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；,广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。,商业地产的含义,商业地产是包括购物中心、商业街、,SHOPPING MALL,、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。,商业地产与住宅房地产的区别,住宅房地产,商业地产,发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单,商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有,大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的,大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的,发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成,发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待,商业地产的内容,商业地产开发运营的三个层面,/,商业地产开发的三种行为,/,Part1,：商业地产基础知识,商业地产在开发和运营中涉及到三个层面,资本运营,商业地产,市场开发,运营管理,开发行为,投资行为,经营行为,贯穿商业地产全过程的三种行为,开发商,投资客,商户,消费者,商业地产的四个元素,商业地产的发展,商业地产发展条件,/,商业地产发展特点及趋势,/,Part1,：商业地产基础知识,发展阶段,阶段一,阶段二,阶段三,阶段四,原始形态,传统商业,现代商业,广义商业,特点,消费者对价格敏感,满足单一购物需求,综合商业形态满足多种需求,转型商业形式，个性消费,表现形态,马路市场、地摊、集贸市场,百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店,Shopping Mall,、大型购物中心、专卖店、精品店,旅游地产、商务地产、物流,人均,GDP,（美元）,低于,1100,1100-2000,2000-4400,4400,以上,发展阶段,原始形态,现代商业,广义商业,商业发展曲线,1100,美元,2000,美元,人均,GDP,传统商业,8000,以上美元,4400,美元,欧美参考的主要判断元素为人均,GDP,、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；,在国外人均,GDP3000,4000,美元时，家庭汽车拥有率,15,20,，商业地产发展（,Shopping Mall,为例）才开始进入发展阶段；人均,GDP10000,美元，家庭汽车拥有率,60,，才是成熟发展阶段。,商业地产的市场发展条件,欧美：,亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均,GDP,、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、,人口密度、消费总量,等。,商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均,GDP,水平达到,2500,美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均,GDP,水平达到,3000,美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达,10,15,。,亚洲及国内：,高品质商业地产,分割商铺领风骚,国际资本加紧抢滩,第三方经营管理发展趋向显著,商业地产发展,趋势及特点,商业地产的发展特点与趋势,商业地产分类,市场形式分类,/,物业用途分类,/,建筑特征分类,/,Part1,：商业地产基础知识,分类方法,种类,举例,按市场形式分类,大型商厦,天河城广场、广百新翼,专业市场,天河电脑城、白马服装大厦,小区商铺,深圳四季花城商业街、祈福新村商业街,按物业用途分类,购物中心,天河城、中华广场,小区配套商铺,骏景花园商业街、华景新城商业街,专业市场,南岸装饰材料城、美居中心,批发及商贸中心,天雄布市,餐饮及美食广场,百福广场,按建筑特征分类,商业大厦,中泰国际广场、时代广场,住宅区商铺,即小区配套商业铺位,临街商铺,即市区道路临街商铺,步行街露天商铺,北京路步行街商铺,地下商城,流行前线、康王商业城,商业地产的分类,分类方法,种类,举例,按物业区位分类,商业区物业,名汇广场、名盛广场,住宅区物业,即小区配套商业铺位,近郊物业,顺德国际商业城、五洲装饰世界,按经营方式分类,统一经营物业,以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业,分散经营物业,大部分商铺（除发展商返租外）,按经营类别分类,综合经营物业,如大型商厦、小区商铺,单一经营物业,如专业市场、餐饮及美食广场,按销售方式分类,销售物业,有产权的商铺多以销售为主,租售物业,广州国际玩具精品中心,出租物业,天河城广场、宏城广场,按物业产权分类,产权物业,大部分的新建物业,非产权物业,临建物业或改建商铺,商业地产的分类（续）,商业地产基本术语,商圈,/,业态、业种,Part1,：商业地产基础知识,在商业地产市中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：,1,）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标,区位,指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。,板块,一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。,商圈,指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域。,商业地产基本名词术语,2,）、业态、业种,业态,指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是,“,怎么变,”,。目前中国有,10,多种零售业态，日本,20,多种，美国,40,多种。,业种,指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是,“,卖什么,”,。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用：,策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；,市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；,传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、,IT,、文仪、药品、图书等业种；,零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、咖啡店、量贩式,KTV,、超市等。,商业地产基本名词术语（续）,边圈,次圈,主圈,主圈：,65%,顾客来自主要商圈。,小型商店的核心商圈在,0.8,公里之内，顾客步行来店在,10,分钟以内；大型商场的核心商圈在,5,公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过,20,分钟,次圈：,25%,顾客来自次要商圈。,小型商店的次要商圈在,1.5,公里之内，顾客步行来店在,20,分钟以内；大型商场的次要商圈在,8,公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过,40,分钟,边圈：,10%,顾客来自边缘商圈。,一般来说，小型商店的边缘商圈在,1.5,公里以外，顾客步行来店在,20,分钟以上；大型商场的边缘商圈在,8,公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在,40,分钟以上,人口数量及特点,交通状况,商业发展潜力,人文、公共配套,商业规模,影,响,商,圈,大,小,因,素,根据,ICSC,对商圈的定义：,指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围,。,商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质,可进入性,自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制。,商业地产基本名词术语,商圈分析,发展,阶段,市场,表现,经营模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入,+,租金,收入,营业收入,+,租金收入,+,销售收入,销售收入,+,租金,收入,销售收入,+,租金收入,百货等购物,市中心区域,专业市场,市中心区域,专业市场,市中心区域,专业市场,赢利模式,百货为主,专业市场,餐饮、休闲,休闲、娱乐,经营业态,市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈,商业地产基本名词术语,商圈形成与发展,IRS,（商圈饱和指数）,C,（潜在客户）,RE,（人均零售支出）,/RF,（商业面积）,RF,（某市可支撑商业面积）,CRE/IRS,401600/4000 =16,万,例,1,：,IRS,（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为,1000-4000,元,/,，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为,2000-6000,元,/,，取接近中值的,4000,元,/,C,（潜在客户）：,40,万人,（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口,115,万的,35%,，,11535%=40,万）,RE,（年平均购物额）：,2010,元,/,年,人,0.8=,1600,元,/,年,人,（按照平均社会消费品零售总额的,80%,计算）,例,2,：,假设在商圈内有,10,万个家庭，每周在食品中支出,25,元人民币，共有,15,个店铺在商国内，共有,144000,平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为,IRS,CRE,RF,=10000025,144000,17,36 111,商圈饱和这一指数,数字越大,，则意味着该商圈内的,饱和度越低,；该,数字越小,，则意味着该商圈内的,饱和度越高,。在不同的高圈中，,应选择零售饱和指数较高的商圈开店,商业地产基本名词术语,商圈应用,业态,指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态。商业业态分分批发和零售业、居民服务业、餐饮业、文体休闲娱乐业共四大类。,业种,指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是,“,卖什么,”,。业种是对业态的细分，国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多。,商业地产基本名词术语,业态基础,食杂店,(Traditional Grocery Store),以烟、酒、饮料、休闲食品和粮油为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。,便利店,(Convenience Store),以自选销售为主，销售应急性的食品、日用生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为要目的的零售业态。,折扣店,(Discount Store),是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到,2000,个品种，经营一定数量的自有品牌商品。,超市,(Supermarket),是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。,大型超市,(Hypermarket),实际营业面积,6000,平米以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。,仓储式会员店,(Warehouse Club),以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零