横岗大厦旧改项目

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,让更多的人享受真正的地产服务,You enjoy.,We serve.,Introduction,团队介绍,品牌开发商越来越关注,区域垄断,引子,2007,年,3,月,30,日，金地集团以,8.6,亿的天价将龙华两块房地产用地收入囊中。此举震惊业内，其意在于效法万科在坂田，,“,打造区域垄断,”,。一周之后，金地梅陇镇,2,期强势开盘，,均价过万，当天,“,疯抢,”,500,多套,，加上提前认购房号,140,余套，整体销售率达,85,！,4.6,亿,4,亿,金地梅陇镇,2,期,在横岗信义拥有形成垄断的所有理由,信义玻璃,最有力的品牌支撑,信义锦绣花园,开路先锋,信义湛宝项目，,横岗大厦旧改项目,奠定霸主地位,后续项目,品牌价值展现，天下由我做主！,引子,信誉至上，义气争荣,自强不息，善待天下,横岗大厦旧改项目,1,期定位报告,谨呈,:,深圳市港信达投资发展有限公司,商业秘密声明,本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。,如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,01,目标理解,项目印象,位于横岗最旺商圈的核心，地铁,3,号线新世界广场站,150,米处,项目整体规模不大，酒店公寓与商业的比例趋于,1,：,1,昭示性、人流量、通达性俱佳的小型都市综合体,用地面积：,10062.96,平米,建筑面积：,45283,平米,容积率：,4.5,覆盖率：,48,酒店及公寓：,23607,平米,商业：,21676,平米,停车位：,200,如何协调项目各项功能，使其互相支撑，是关键所在！,我们对开发商目标的理解,顺利回笼资金,项目的持续良好经营,建构企业品牌与形象,积累运行商业项目经验与模式,实现项目经济价值,物业价值的提升,核心竞争力打造,近期目标,长期目标,如何在保证收益的前提下，实现品牌的升华？,项目定位,市场分析,经营战略,项目分析,类比物业,案例研究,区域定位,项目发展战略,建筑实现,研究模型,02,区域定位,申大成功将大大缩短实现龙岗战略定位的进程,龙岗区未来战略定位：,深圳重要的现代产业基地、深圳辐射粤东北重要的城市地区。,深圳战略地位重要的城市次中心，深圳最重要的现代工业基地，深圳市国际旅游度假中心，滨海文化、客家文化的传播中心，深圳市新兴产业的发展基地。,宝安：,承接东莞、广州,龙岗：,承接东莞、惠州潮汕,特区：承接香港,龙岗已经由,地域发展,向,区域整体发展,转化,大运会的申办成功，将促进各类市政配套设施的建设进度，地铁,3,号线通车、深惠路整改势必将会在,2010,年前完成！,中部物流组团的功能定位决定了横岗经济发展具备了较好的依托和广阔的前景,规划对横岗新城作出的定位是：,深圳市东部重要的,物流基地,和,港口服务区,；,全市最重要的,铁路交通枢纽和物流基地,之一；,联系,东部物流走廊,和,产业发展轴,的重要节点；,横岗,与,平湖,两镇未来将合并为横岗新城；,横岗现有人口约,30,万人左右,规划中,2010,年，横岗新城的人口将控制在,70,万人左右，用地规模为,59,平方公里，,GDP,达,210,亿元,交通发展定位：,生态化高效率复合交通走廊,，即多种运输方式集中在同一路线上所形成的高效率运输通道。,十一五规划将进行全区市政、路网建设如高速公路、地铁轨道交通等重大工程建设，将进一步加强龙岗与珠三角的联系，形成以龙岗为核心的东部都市圈。,盐排高速公路,深惠高速公路,深汕高速公路,南坪快速路,盐坝高速公路,清平快速路,丹平路,外环快速路,快速干道：,“,一环三横四纵,”,往深圳特区方向有,6,个快速通道，往东莞和惠州方向有,4,个快速通道。轨道交通有,6,条线路,2005,年,7,月，,清平高速公路,一期工程全线贯通，与,水官高速,组成龙岗西至市区的快速干线 ；,高速公路、快速干道形成系统性的路网，横岗纳入深圳整体城市交通体系,多条高速公路、快速干道穿横岗而过，交通的改善让横岗融入深圳。,横岗,地铁,3,号线横岗段共有,5,个站点，占全线站点比例高达,23.8,，,地铁沿线构建,10,万人口的繁荣商圈带,根据规划，地铁,3,号线站点周边,500,米的腹地为高强度商业开发区域，按照目前每个站点规划控制,2-3,平方公里的要求，横岗（育马场、塘坑）区域将至少聚集,10,万人口（规划每站点周边,5,万人口）。,依托地铁沿线的改造，以车站为核心，周边物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所，龙岗区将形成若干各具特色的繁荣商圈。,轨道交通,1,、,地铁,3,号,线,:,全长,32.983,公里，,05,年,12,月,27,日地铁,3,号线与深惠路改造扩建工程正式动工，,预计,09,年建成通车,2,、,地铁,11,号线,：连接南山、龙华、坂田、,横岗,和盐田，并衔接,1,号线、,2,号线、,3,号线、,4,号线、,6,号线和,8,号线。,3,、,地铁,12,号线,：地铁,12,号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与,3,号线一起形成东部发展轴上的快速轨道交通走廊，采用城市铁路制式。,育马场站,塘坑站,新世界广场站,经济的迅速增长，全新的市镇；,大刀阔斧的市政建设；,轨道交通,/,快速干道形成系统性的路网；,不同于传统市中心的全新立意的实现；,市政规划起点甚高，片区急速进入城市化进程，成为龙岗的副中心。,多项规划的利好将深度改变片区面貌，横岗新城将成为新兴热点片区,横岗,未来深圳中部的,“,城市化先驱,”,03,区域市场,商业市场,酒店市场,写字楼市场,龙岗整体商业格局,三大商圈相对独立，,整体业态档次一般,龙岗老街和龙岗中心城组成的中心组团商业带，业态丰富，商业规模巨大,布吉中心商业带，传统百货居主导地位，整体档次较低，处于快速发展过程中,横岗商业带，处于两商业带的中部，传统百货居主导地位，中低档消费特征明显,龙岗商业,横岗地区生产总值在龙岗位于中游，但,消费品消费实力表现强劲,2005,年，横岗社会消费品零售总额在龙岗区位居第二，,户籍人口人均零售额位居龙岗第一,，超过人口最多的布吉街道以及龙岗政治核心中心城片区；,横岗街道居民富裕程度较高，具有潜在的购买力。,数据来源：龙岗区,2005,年统计年鉴,横岗商业,项目辐射范围内约有近,5,万,的中高层消费群体，,2,、,3,年内该层次消费群体将扩至,10,万人左右，消费潜力巨大,若按照平均一户,3.2,人计算，项目核心辐射范围内约有,48000,的中高层消费群体。,湛宝项目,7.3,万，约,1760,人,；,六联旧改,21.1,万，约,3840,人,；,128,工业区旧改,93,万，,22750,人,；,荷坳旧改,67.8,万，约,15000,人,；,振业城,中海怡美,城市中心花园,锦冠华城,隆盛花园,志健时代广场,名门世家,水晶之城,横岗片区中高档住宅楼盘分布图,5,分钟圈层,大山地,信义锦绣,项目核心辐射范围内，中高档住宅共约,15,000,户,10,分钟圈层,横岗商业,20,分钟圈层覆盖整个横岗,横岗将大力引进,结合地铁站点发展,的集中型商业,横岗商业,片区代表性商业主要集中在茂盛路和深惠路的交会处，总量约,15,万平方米，包括早期的新世界广场、龙盛百货和近期的龙洲百货、天和百货以及即将开业的志健时代广场和振业城商业街等。,现有商业规模,15,万平米，未来旧改项目新增商业面积,32,万平米之多,龙岗十一五规划纲要,横岗将成为全区四个,重点商业中心,之一；,横岗商业将,结合未来地铁站点的设置,，在站点附近积极引入,大型百货商场与大型综合超市,；,结合现有产业基础及未来组团定位，继续支持眼镜专业市场发展，形成专业特色，,在业态上引进大型专业店、,3,4,家百货商场及大型综合超市,，引导专业店和专卖店提升经营管理水平。,湛宝项目商业,2.6,万平米,六联旧改商业,5.2,万平米,128,工业区旧改商业,19,万平米,荷坳旧改商业,5.4,万平方米,横岗三大商圈业态较传统，,横岗大厦商圈人气最旺，提升空间巨大,六约商圈：,以天和百货、天天乐百货为核心延伸开来，带动周边街铺，以中低档消费为主，业态较为单一，主要满足日常购物需要；,龙洲百货商圈：,以龙洲百货为龙头，辅以横岗商业文化中心、锦冠华城商业街，整体形象较好，档次较高，以中档及中低档消费为主，相对休闲、餐饮功能较为突出；,横岗大厦商圈：,是区内,目前人流最为密集的商圈,，松柏路商业街、新世界广场隔深惠路相呼应，以大众化服饰精品、时尚购物为主，尚有在建的志健时代广场，未来将延续其繁华；,均为传统业态，百货业竞争较为激烈，中低档消费为主,横岗商业,集中商业,龙洲百货随楼层增加租金递减，出租率递减，,尤其,5,层经营较差,龙洲百货作为横岗深惠路沿线的大型集中商业，在横岗居民中有,良好的口碑,，基本满足当地人的一般消费需求，经营情况良好。,龙洲百货,图片,位置,位于深惠公路旁，横岗街道办侧,规模,约,3,万平米,大型百货购物中心。,业态,超市、百货、服装、家电、餐饮、电子游戏城,租,/,售情况,基本全部为龙洲百货集中经营，,统一产权，只租不售，统一经营，统一管理,。内部基本,100%,商铺都在经营之中，但,顶层经营情况较差,价值点,交通便利，昭示性好，横岗最大的“一站式” 消费场所。,横岗商业,龙洲百货业态偏居家便民服务类，以满足本地大众日常生活需要为主,1F:,蔬菜水果、肉类海鲜、南北干货、面点、凉菜熟食、五谷粮油、调味酱料、豆制品、冷冻品、饮料、药店、玉器眼镜、黄金首饰、化妆品、参茸茶叶、洋酒香烟,2F:,日用品、食品、染发、花茶、电视购物、特色饰品,3F:,男装、女装、男女皮鞋、皮具包类、休闲装、女内衣、特价服装、量身订做,4F:,大小家电、数码器材、音像制品、文具、玩具、美容院、运动器材、运动装系列、床上用品、童装童鞋、钟表,5F:,游乐场、海天书城、精美礼饰品、七巧板、美发城、美容院、婚纱影楼、自助卡拉,ok,城,横岗商业,片区唯一在售商业物业,志健时代广场规模庞大，将成为未来横岗商业的新领袖,志健时代广场自,2006,年初开始销售，引入“华润万佳”作为主力商家；,底层商铺标价很高。,志健时代广场,图片,位置,龙岗区深惠公路与茂盛路交汇处,规模,总建筑面积为；166432.5。其中商业裙楼有,63000,，住宅塔楼有66000，相关配套设施约37432.5。,裙楼部分为,5,层,的大型商场。裙楼内部设两条十字形商业街，在中心形成一个院落式的商业空间。,街铺约,80,个，,15,楼内铺约,1500,个,。,业态,以中高档为主的集餐饮、娱乐、休闲、购物、观光为一体的大型城市“一站式”购物中心，主力店为,“华润万佳”,租,/,售情况,首层商铺位置黄金的售价约,40000,元,/,平方米，目前,已售铺面约,30,价值点,位置优越，全新规划的商铺，打地铁概念,横岗商业,周边商铺出租率高、业态较凌乱，,纯商业的租金及经营状况优势更为突出,横岗商铺中，底商,1,层的租金一般在,50-100,元,/m2,之间，,2,层在,25-50,元,/m2,之间，纯商业,1,层一般在,100-200,元,/m2,之间，,2,层在,50-100,元,/m2,之间。,项目周边商业街铺租售情况良好，,除个别面积较大商铺空置外，基本都在经营之中，且经营形式良好,；,周边业态基本以满足社区居民日常生活需要为主。,项目,层数,业态,面积（,m,2,）,出租率,租金（元,/m,2,）,经营情况,卓越（横岗商业文化中心）,1,层,社区服务,50-60,号称,90%,50-90,一般,2,层,娱乐中心（不租不售）,新亚洲花园,1,层,社区服务、餐饮、地铺,80-150,80%,60-85,一般,新世界广场,（纯商业）,1,层,百货、服装,30-40,98%,100-200,良好,2,层,服装,8-12,100%,50-100,良好,锦冠华城,1,层,社区服务、餐饮、银行、地铺,80-150,90,50-90,良好,2,层,网吧、餐饮,500,25-50,良好,周边农民房,1,层,五金、餐饮、毛皮料,30-60,98%,50-65,一般,2,层,餐饮,150-300,90%,25-40,一般,横岗商业,横岗商业分析小结：,经营业态单一，同质化较为严重,；,档次偏低，缺乏有品位的休闲娱,乐场所；,集中型商业随楼层增加租金及出租率均呈递减趋势，高层经营状况不佳；,普通街铺形态分布凌乱，未能与,核心大商场形成真正互补；,缺乏品牌商家的进驻。,特色主题商业及各类专业品牌连锁店,有较大发展空间；,未来商业应向,中档及中档偏高,方向发展；,横岗商业发展的趋势将向品牌化、连锁化、专业化方向发展；,市场需要有品味、档次较高的具有丰富业态组合、满足人们更高层次消费需求的高品质商业。,集中型商业的高层经营风险较大,现状,趋势,现状,龙岗酒店严重不足，多数档次低，规模小，星级酒店所占比例很小 ，与经济发展状况不符,全区共有酒店,108,家，其中星级酒店,9,家（含按星级标准装修的酒店，下同）。在,9,家星级酒店中，四星级酒店,2,家，三星级酒店,3,家，二星级酒店,4,家。龙岗,4,星级酒店入住率超过,87,。,酒店业的发展速度严重滞后于经济发展的速度,星级酒店的数量严重不足，不能满足经济发展的需要,龙岗酒店,年份,星级酒店数（个）,客房床数（张）,全区,GDP,（亿元）,五星,四星,三星,二星,一星,2000,0,0,3,2,0,915,187,2001,0,0,3,2,0,2002,0,0,3,2,0,2003,0,0,3,3,0,2004,0,1,3,4,0,1506,598,年均增长率,14.5%,33.7%,酒店接待设施与地区经济发展是相辅相成的。研究表明，服务产业成熟的地方，其酒店接待设施的数量与该地区的,GDP,具有良好的正相关系，而龙岗明显不符 。,未来,政策的大力支持，旅游业蓬勃的发展，使得龙岗区酒店业面临前所未有的发展机遇,酒店产业政策,深圳市酒店用地政策,关外酒店用地优惠政策,深圳市产业导向目录,2005-2006,年,的政策重点中将旅游业列入深圳鼓励发展的产业之一，深圳的旅游业面临着良好的发展形势，作为旅游的相关产业酒店业也将迎来发展机遇。,深圳关外两区也出台了配套优惠办法，目标是未来,10,年每镇都要有一座四星级和五星级酒店，经济发达的村也要有高级酒店。,今后,10,年，深圳拟建高星级酒店约,26,家，从总体规划布局考虑，原则上每个镇都规划一家，同时考虑到有些镇的经济以及旅游业发展的需要，将建设,2,个以上。,根据深圳市人民政府,关于印发第八十三次市用地审定会议纪要的通知,（深府,2002,83,号）规定 打破了以前的诸多限制，（除了市中心以外的深圳其他地区）对酒店用地的付款期限、付款优惠、付款方式、使用年限等各方面做了重新规定：,1.,酒店项目既可实行招标（邀请招标或公开招标）和拍卖方式出让，也可以使用挂牌的方式出让酒店用地土地，允许分期交付地价款，并试行按揭付款方式交付地价款；,2.,对一次性缴付地价款或采用按揭方式缴付地价款的，给予总地价款,30,减免；,3.,对分期缴付地价款的，分期付款最长期限为,3,年，土地使用者应于土地使用权出让合同生效当日交付地价总额,20,的首期款，,2,年内应付地价总额,40,的二期款，余款应在,3,年内付清；,4.,酒店项目用地的使用年限由,40,年延长到,50,年。,根据,2002,年第八十六次市用地审定会议纪要,关于酒店项目用地管理政策修改方案,规定宝安、龙岗以及盐田东部海岸线地区还可享受进一步的优惠具体规定为：,一次性付款或采用按揭方式缴付地款的，按总地价款的,40,确定底价；一年期限付款的，按总地价款的,50,确定底价，合同生效当日付总额的,20,，余额应在一年内付清；三年期限付款则按总地价款的,50,确定底价。,龙岗酒店,十一五规划,深圳建设国际化海滨旅游城市以及市政府决定启动大鹏半岛开发，对龙岗酒店业的发展提出了更高的要求。,深圳城市的外拓，作为新产业主要承接地的龙岗经济的大发展，为酒店业的发展提供了巨大的市场需求。,龙岗区已开业的五星级酒店仅,1,家，仅有的两家四星级酒店都在横岗，,横岗酒店业具有强大的市场号召力,横岗酒店,龙岗五星级酒店两家,丽湾酒店,和,碧湖皇冠酒店（未开业）,横岗的两家四星级酒店取得了良好的经济效益和社会效益。,不仅,龙岗、布吉人跑到横岗来消费，甚至连盐田、罗湖、东莞等地都有不少人慕名前来,，大幅提升了龙岗、尤其是横岗的酒店档次和消费水准。,龙岗仅有的两个四星级酒店全在横岗,龙岗仅有的两个四星级酒店全在横岗,酒店名称,档次,楼层数目,客房数目,价格（折扣后）,入住率,客源分析,君逸酒店,四星级,28,层,376,间,标准房：,350,元,/,天,豪华房：,520,元,/,天,订房超过,10,间可以打四折左右。,平均为,75%,商务客：,40%,旅游团：,25%,散客：,35%,圣德堡酒店,四星级,19,层,203,间,标准房：,298,元,/,天,豪华房：,358/,天,订房超过,10,间可以打四折左右,周一至周四：,85%,；周五至周日：,85%,以上,商务客：,45%,游客：,20%,散客：,35%,老地方宾馆,三星级装修,6,层,61,间,标准单：,165,元,/,天,标准双：,195,元,/,天,每日变化不大，日均在,95%,以上,商务客占,70%,以上；其余为散客,宝丽酒店,三星级标准装修,7,层,69,间,标准单：,160,元,/,天,标准双：,200,元,/,天,每日均达到,80%,左右,商务客：,50%,本地人和商贩：,20%,散客：,30%,龙堡酒店,三星级装修,8,层,59,间,标准房：,208,元,/,天,豪华房：,220,元,/,天,每天均有,90%,以上,商务客：,60%,以上,散客：,40%,同心宾馆,三星级标准装修,3,层,59,间,标准房：,178,元,/,天,豪华房：,198,元,/,天,70%,左右，每日无明显变化,商务客：,30%,本地人和商贩：,40%,散客：,30%,横岗宾馆,无星级,7,层,56,间,标准房：,180,元,/,天,60%,以散客、过路客为主,供销社宾馆,无星级,2,层,28,间,标准单：,100,元,/,天,标准双：,120,元,/,天,平均每日均为,90%,以上,本地人和商贩：,80%,散客：,20%,日升宾馆,无星级,5,层,36,间,标准房：,108,元,/,天,平均为,60%,左右,基本为本地人,明润宾馆,无星级,3,层,27,间,标准房：,100,元,/,天,每日均为,90%,左右,以间歇性的熟客和散客为主,商务客,横岗大部分酒店经营状况火爆，入住率很高，客户以商务客和本地人为主,本地人,高档,低档,横岗酒店分析小结：,横岗酒店业发展呈现,供需两旺,的良好局面,酒店档次众多，适应各个阶层的客户，但真正高档的品牌星级酒店不多,政策的鼓励，市场的需求使得发展前景良好,重星级，重配套建设,，酒店将集中向高端发展,；,横岗酒店业将加剧对客源的争夺，各个酒店的经营方式将有所侧重,横岗酒店业将更加重视,品牌宣传,和,形象塑造,现状,趋势,2003,年，卓越地产城市中心花园项目附建有一栋酒店式公寓丽晶会所，原本计划以单身公寓形式销售。,当时开发商敏锐地感觉到横岗写字楼市场的空白状态，果断实行写字楼出售和招租，单身公寓变成附带功能,。,2005,年,8,月，酒店基本完成了招租出售工作，商务式运作取得了初步成功。,横岗写字楼,丽晶会所,横岗目前没有严格意义上的写字楼，但,市场的需求空间巨大,丽晶会所变单身公寓为商务办公效果良好,君逸酒店,君逸酒店将,28,楼整层出租作为写字楼,2003年营业的君逸酒店也将,28楼整层出租作为写字楼,。,1999,年前，部分横岗较高的大楼里面聚集着数量不少的商业公司，如横岗大厦。由于可以选择的余地非常有限，干净、通讯交通完善、地段显眼成了这些公司考量办公场所的最主要指标,由丽晶会所的进驻企业分析，,横岗的企业对于写字楼的需求客观存在，但有待激发和引导,现阶段横岗写字楼市场的需求主要是侧重工业类,，特别是为本地的工业企业服务，或提供配套，或进行贸易。,综合类的服务业有不断发展的趋势,：随着横岗经济的发展，特别是房地产的发展，大量高收入人群的迁入释放了横岗的购买力。主要为这批人群服务的公司逐渐增多。,部分公司对于是否入驻写字楼尚摇摆不定,，由于横岗工业企业长期以来依赖厂区，观念落后，对于写字楼的认识不充分。这是横岗写字 楼市场最需要积极争取的客源。,横岗入驻写字楼的公司具有跟风心理,。根据实地调查发现，很多入驻丽晶会所的公司是被横岗商会的招牌吸引来的。,房号,单位,房号,单位,房号,单位,3F,横岗商会,605,汇广达有限公司,607,丰亿科技有限公司,610,本色装饰,611,VIP.CO,LTD,深圳事务所,616,海田贸易,(,香港,),有限公司深圳办事处,619,深圳市东部置业发展有限公司,701,深圳市龙达会计师事务所,710,深圳金科工业自动化有限公司,715,深圳华天印刷器材有限公司,801,海大丰印刷包装有限公司,806,岱丽国际服务有限公司,810,万通眼镜有限公司,815,赛威电池有限公司,902,宗佑针车有限公司,903,艾斯达润滑油有限公司,906,鑫烨嘉科技有限公司,913,HAUG,深圳办事处,制造业公司为主,横岗写字楼,以横岗本地为基础的企业多需要,形象较好的办公物业,，显然现状并不能契合他们的需求,企业类型,描述,办公诉求,实例,本地客户,本地工业企业,这类企业主要是在横岗扎根多年，有一定基础的、以工业为主的企业。,良好的形象,和便捷的对外沟通条件,万通眼镜有限公司,立足于横岗发展的小企业,这部分企业是横岗本地刚刚发展起来的小企业，多半从事无须厂房的贸易业和其它行业,形象好,；地段佳；离客户群近,汇广达有限公司,外地客户,以横岗为市场的外地企业,随着横岗市场的发展，特别是人口的增多，立足于为横岗本地居民服务的行业不断发展，外地公司也会看准机会果断进入横岗市场,离客户群近；,形象佳,本色装饰公司,不以横岗为市场的外地企业,这类企业基本不以横岗作为主要市场，而是立足于横岗开拓深圳市场。它们基本是被横岗低廉的写字楼价格和优越的区位吸引过来的,性价比高，特别是要便宜；发达的交通设施和优越的区位,海田贸易,(,香港,),有限公司深圳办事处,横岗写字楼,丽晶会所现状,采用居家式的房间设计，因而作为公司的办公场所也是封闭的办公格局，影响企业形象，且会造成识别障碍。,横岗写字楼分析小结：,横岗的写字楼市场存在空间，而且,空间比较大,；,目前的办公物业仅能满足企业实用的需求，但对于部分企业高形象的需求却无法满足。,横岗写字楼市场行情不断走高，,市场容量扩大,；,形象高端，商务功能的强大,将成为横岗写字楼发展的核心竞争力。,现状,趋势,区域市场研究启示：,商业市场可提升空间巨大，但市场竞争激烈，未来,高端的创新的商业形式,将引领市场。,酒店市场需求旺盛，但缺乏品牌，未来竞争将聚焦于,经营管理的领先以及品牌的宣传,。,写字楼市场趋于空白，市场对于,高形象的办公物业的客观需求有待激发,。,04,项目分析,项目周边商业氛围浓厚，人流、车流量大,四至,志健时代广场规模庞大,深惠路以北商业繁荣,横岗人民公园环境优美,民润宾馆周边环境嘈杂,松柏路人流、车流量巨大,项目处于目前横岗大厦商圈的核心，同时也是规划中,横岗商业最密集的区域，商业成气候,区位,中部物流组团,2005,2020,土地利用规划,本项目,商业密集区域,项目处于横岗未来交通要道，距,3,号线横岗大厦站咫尺之遥，为商业及酒店的客源奠定了基础,交通,中部物流组团,2005,2020,综合交通规划,龙盐快速,龙岗盐田,深惠路,/,地铁,3,号线,深圳龙岗,本项目,横岗大厦站,环城北路,布吉中心城,项目周边各类社会资源丰富，但,最值得利用的是紧邻横岗公园的风景资源及人流拉动效应,资源,中部物流组团,2005,2020,公共设施规划,本项目,项目的,占地及整体规模较小,，发挥空间小，协调各项功能，,避免的互相制约是关键,指标,用地面积：,10062.96,平米,建筑面积：,45283,平米,容积率：,4.5,覆盖率：,48,酒店及公寓：,23607,平米,商业：,21676,平米,停车位：,200,按照指标，在建筑实现时商业部分至少做到,5,层,5,层的商业经营风险巨大,!,由深圳市近年成交的酒店用地建设指标来看，,本项目酒店及公寓部分面积偏小，势必会影响整体功能及档次,宗地号,位置,交易时间,土地面积（平米）,建筑面积（平米）,酒店所占面积（平米）,酒店面积,所占比例,G11208-0468,龙岗坪山,2005.1,32763.4,49150,49150,100,G10205-0238,龙岗坪地,2005.1,27607.6,50000,50000,100,A906-0285,宝安观澜,2004.12.,40004.37,52000,A510-0040,宝安沙井,2004.10.,50031.82,130000,100000,77,A510-0040,宝安光明,2004.10.,50027.09,60000,46000,77,J402-0127,盐田大梅沙,2004.7.2,61729.7,80200,54200,68,A004-0083,宝安中心区,2004.4,33203.98,83000,60000,72,G12301-0124,深圳大工业区,2004.3,50093.06,35000,本项目,横岗大厦,10062.96,45283,23607,（含公寓）,52,指标,高星级酒店对于硬件和软件的要求都很高，一般客房数量在,300,间左右，总面积平均到一间房的面积要,100,平米左右，,300,间房就要,30000,平米,！,与同区域的两家经营中的四星级酒店的规模相比，我们的规模,明显偏小,指标,君逸酒店,建筑面积,3.7,万,圣德堡酒店,建筑面积逾,3,万,本项目酒店公寓合计,2.36,万,酒店公寓,2.36,万,？,可否将部分商业面积置换为酒店和公寓，加强核心竞争力，规避风险,酒店及公寓部分与市场常规相比较,明显面积偏小，形象及功能受影响较大,可否转化部分高层商业面积，从而降低商业风险，完善酒店及公寓的功能与形象,指标,商业高层无法实现价值最大化,设想,原规划指标，商业至少要做到,5,层,市场分析结论：商业,高层经营风险较大,商业,酒店公寓,项目分析结论：,项目从区位、资源、交通、规划等方面来看，完全具备成为,横岗新地标,的潜质。,项目,指标设定不够合理,，成为一大的障碍，能否进行适当的,功能置换,成为项目操作的关键。,横岗公园改造后的,自然资源,和作为免费公共绿地对,人流的巨大牵引作用,是项目需要突破的重点,如何在保证收益的前提下，实现品牌的升华？,市场回顾,项目回顾,问题细化,问题思考,1,、项目如何更有效的实现效益？,2,、项目如何能保证持续经营？,3,、项目通过什么来实现品牌？,05,策略制定,SWOT,分析策略推导,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,发挥优势，转化威胁,减小劣势，避免威胁,优势（,S,）：,机会（,O,）：,威胁（,T,）：,劣势（,W,）：,1.,绝佳的区位，周边成行城市的商业氛围，充足的人流；,2.,未来稀有公共绿地,横岗公园的自然资源及人流牵引效应。,1.,地块规模较小，可发挥空间较小；,2.,临深惠路一面受到快速干道影响，深惠路以北人流受阻。,1.,横岗新城产业及人口的不断升级；,2.,未来交通规划的利好；,3.,横岗酒店业的需求旺盛；,4.,横岗写字楼市场趋于空白。,1.,项目周边商业已趋于成熟，大体量新兴集中型商业入市竞争激烈，存在难点；,2.,深惠路改造及地铁复合施工影响项目昭示性。,以酒店的高端形象提升项目整体的档次，实现品牌升华,考虑公寓商务需求，功能多样化,商业充分利用横岗人民公园的资源优势,考虑高层商业面积的置换,策略制定：,整体以星级酒店的高形象,打造，强化优势，规避风险。,商业定位保证与酒店的协调性，走,中高端、差异化、专业化、品牌化路线,，填补市场空缺。,公寓偏商务化,，但同样按照星级酒店标准打造，依托顶级的配套与服务实现溢价。,项目各项功能的价值支撑体系，,各功能协调统一，相互支撑,高消费力的商务人流,高品质的商业配套,提升商务配套档次,商务人流,高品质的商业配套,高消费的商务人流,项目发展支撑体系,酒店,商业,公寓,三角形是数学中,最稳定,的形状,06,案例借鉴,模式,1,均衡发展的模式,方向：以写字楼为核心功能的发展模式,方向：以酒店为核心功能的发展模式,方向：以商业为核心功能的发展模式,Complex =hotel+office+shopping+apartment+,Complex =office,(主),+apartment,(次),+,Hotel,Shopping,Complex = hotel,(主),+apartment,(次),+,Office,Shopping,Complex =shopping (主) +,Office,Hotel,Shopping,模式,2,核心功能发展模式,本项目为,以酒店为核心功能发展模式的综合体,项目发展模式判定,链接附件,1,以酒店为核心功能的发展模式,shopping,complex = hotel,(,主,),+apartment,(,次,),+ office,上海商城,案例借鉴,上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。,总建筑面积,18.5,万平方米。,由一个五星级酒店、拥有,472,间豪华公寓、国际水准的办公大楼、,25000,平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。,案例借鉴,定位为,上海顶级国际化综合体, city within a city ,五星级酒店,+,豪华公寓,+,写字楼,+,商场,案例,上海商城,核心功能：,五星级酒店为主导,，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。,功能配比：,酒店：公寓：写字楼：商业 约为,45%,：,30%,：,15%,：,10%,。,案例借鉴,大堂,五星级酒店,Portman Ritz-Carlton,酒店拥有,564,间客房，位于主楼,14,到,45,层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。,案例,上海商城,案例借鉴,豪华公寓,位于两栋辅楼，共,472,间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从,47,到,267,平方米，以中大面积为主。,案例,上海商城,案例借鉴,最高档的店铺、剧院、,7,个不同国家风格的餐厅,案例,上海商城,案例借鉴,项目特色,一、建筑特色,1,、追求空间含蕴，体现中西交融,外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽,庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅,庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅。各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地,5500,平方米。,二、国际化管理,1,、聘请国际人士组成管理团队,2,、采用五星级标准的服务管理,。,案例,上海商城,案例借鉴,可借鉴,关键驱动因素,外因：,处在,CBD,区边缘，以,五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心,使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；,区域内已形成,酒店经济,和会展经济的氛围。,内因：,定位准确，基于本区域经济圈，,五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次,；,五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；,娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；,波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。,案例,上海商城,案例借鉴,可借鉴,以酒店为核心的都市综合体的,KPI,体系（关键绩效指标体系）,KPI,体系,外因,内因,强制性的视觉冲击,超高层,/,建筑群,功能化体系,五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次,配套设施,顶级商场,地理位置,不远离城市核心区,交通可达性,主干道沿线,客户支持,商务客户,定位差异化,通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位,案例借鉴,已具备,发展方向,07,项目定位,项目整体定位,公寓定位,商业定位,酒店定位,信义,新城市缔造者,横岗中央,绿色,商务休闲综合体,City crossing,（城市交点）,商务的，尊贵的，生态的，现代的，有品质的,项目整体定位,公寓定位,商业定位,酒店定位,商业定位方向,结合项目竞争策略，设定为市场补缺者,成行成市模式：需求持续增加，高经营水平；借势，吸引客户、共享客户、争夺客户；在成熟商圈周边延展较易实现。,补缺者：理想模式，市场确实存在空白，有一定的风险性。,成行成市,（同质同类）,完全补缺,（同系不同类）,扩大主题,（不同系不同类）,补缺者,商业定位,商业定位保证与酒店的协调性，走,中高端、差异化、专业化、品牌化路线,，填补市场空缺。,商业规模定位,建筑规模,覆 盖 商 圈,定 位,3,万平米以上,覆盖整个城市，服务人口,30,万以上,市级购物中心,1,3,万平米,覆盖城市局部，服务人口,10,30,万人,地区购物中心,3000,10000,平米,覆盖城市的一个居住区，服务人口,1,5,万人,居住区购物中心,3000,平米以下,服务人口,1,万人以下,邻里型购物中心,世联模型,本项目定位为地区级购物中心，辐射区人口为,10,30,万人，项目规模应该在,1,3,万平米，充分考虑产业发展、人口增长、片区居住人群商务消费需求，,建议本项目总体规模定位,1,1.6,万平米,工业区,18,个,“,三来一补”、“三资”企业,800,余家，自营工业,8,家，工业固定资产总值近,10,亿,元,高尚住宅人口,5,万,2,3,年后高尚住宅人口,10,万,商业定位,？,可否转化部分高层商业面积，从而降低商业风险，完善酒店及公寓的功能与形象,City Centre,城市中央,横岗的是深圳中部的中央，我们是横岗的中央,命名建议,信义,中央广场,商业定位的最核心消费客群是,横岗产业带来的商务客,，其次是,横岗高尚住宅的高消费阶层,，商业部分的形象定位方向将围绕,“商务休闲”,，具体概况为：,延续并提升“信义”已经形成的品牌价值,结合项目策略，主打周边商务消费人群,满足周边中高端的居住人群身份要求,横岗财智阶层云集之地,商业定位,备选：信义,大都会,经营档次定位,百货,定位中高档次，以精品店形式出现，并辅之以折扣店。,超市,定位为中档中高档便利店，如屈臣氏等。,娱乐,高端消费为主。,餐饮,定位为中高档高档酒楼服务于商务、政务需求。,中高档次,根据案例研究结论，星级酒店配套的商业必须是相对高端的；结合市场分析,志健时代广场、龙洲百货、南城百货等均为中档中低档零售，最终确定本项目档次定位方向为：,商业定位,业态定位,定位思路,本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。,商业定位,业态定位的重要影响因素,商业现状：,目前区域商业以街铺为主，少量的中低档百货商场，主要是提供,便民的商业服务,。,城市规划：,本片区属于规划中深圳中部物流组团的核心要道，地铁,3,号线的中段，预计会有,10,万人,高尚住宅人口。在此背景下，志健时代广场已经选址此处，这是本项目业态定位最重要的影响因素。,潜在客户需求：,周边聚集三类类消费群,商务、高端居民蓝领阶层。而本项目主要针对,商务,和,高端居民,两大阶层。,商业定位,项目不仅要与志健时代广场形成差异化经营，实现区域共赢,商业定位,50,零售,30,娱乐休闲,20,餐饮,百货,志健,志健,？,超市,华润,？,娱乐休闲,志健,？,？,？,餐饮,志健,？,溜冰场,书吧,国际高档,国内中档,同时我们还要,同关内高端商业形成差异,，引入关内客户，防止本地高端客户分流,商业定位,地铁对人流的拉动作用是双向的！,中信城市广场,万象城,信义中央广场,差异,做全,做专,分析商业可以参考的方向,做专,免税精品商城模式,以大量免税高档品牌服饰、珠宝、手表精品店为主,“东莞酒店”配套商业模式,以大量的高档酒楼、餐饮为主导，辅以按摩、洗浴等服务业,主题商城模式,确定一个特色商业主题，围绕该主题打造新颖商业形式,商业定位,免税商城,以免税国际知名品牌精品服饰、珠宝、化妆品等为主，与,酒店形象契合度高,免税商场格兰云天店利用与,格兰云天酒店,、高级西餐酒吧自成一体、紧邻上海宾馆的优势，为顾客提供星级服务，给消费者营造一个,集购物、饮食、休闲为一体的一站式高级购物场所,。,主要经营世界著名的,品牌服装、皮具、化妆品,免税商城模式,免税格兰云天店,免税珠宝华强店,免税钟表,富盈酒店,东莞知名五星级商务酒店，依托产业的发展，年平均入住率,75,简介：位于广深高速公路东出口东莞大道交汇处，北连市区，南接厚街镇中心，下地对东莞大道及高速公路石鼓出口，地理位置独特，是,商务旅游、大型会议及展览于一体的五星级酒店,。,独特华贵的建筑装璜构思，匠心独运的建筑工艺。从客房俯瞰可东莞城市中心区新貌，先进的配套设施，专业的管理水平和体贴入微的服务以及,其交通便利，吸引了许多客商前来商住、餐饮、娱乐、休闲,“,东莞酒店,”,模式,餐饮,规模大、档次高、风格多样，契合商务需求,富苑中餐厅：地道广东美食；,名仕阁会所：中、日、西高档美食；,映月轩西餐厅：东南亚及西式经典美食；,富雅廊大堂吧、国际宴会厅；,富士日本料理：正宗日本怀石料理，日日新鲜的海鲜及牛排铁板烧。,酒店拥有高档中、西餐厅六间。,“,东莞酒店,”,模式,娱乐、商务配套,聚集人气，形成口碑的关键,富豪夜色总会、,KTV,豪华贵宾房、桌球室、网球场等；,康体中心：健身器材、桑拿、蒸气浴、按摩、美容、室内恒温泳池等,商务中心秘书服务、票务服务、当值医生、豪华轿车租用服务、包裹和信件邮递服务、商场等，并有穿梭巴士至香港及澳门。,KTV,为全市数一数二豪华，吸引不少客人。,“,东莞酒店,”,模式,案例借鉴,商业做,“,专,”,的典范北京中粮广场,北京中粮广场，是一座将时尚建筑艺术和甲级写字楼完美结合的现代商业模式的典范，它拥有,专业、品位、经典、奢华、典雅的优质商业组合的环境,。,广场总 面积约,12,万平方米，其中包括约,6,万平方米的高级购物中心及停车场，两幢分别为,13,层和,14,层总面积达,6,万平方米的甲级写字楼。,主题商城模式,位于建国门内大街,8,号，面临长安街，东眺国贸中心，西望东方广场，交通便利，位置显赫，属,北京中央商业区的核心,案例借鉴,业态主题为,家具、家居饰品名店,，以此创新带动其他业态,C202,兰莲花坊艺术品商店,C204,汉马高客实木家私,C211,芳之兰美容纤体中心,C214,比洋美发,C216,海洋洋美容院,C217,黄金海岸裘皮饰品,C218,小白羊纯羊毛饰品,C219,极地意饰,C221,宜美特斯家具饰品,C222,意大利原装,pinton,沙发,C223,意大利原装,boffi,C224,原创家居饰品,C225,美家美克家具展销中心,C226,中意极致,C227,勃朗峰玻璃饰品,C228,米兰灯具,C231,新爵阁铜工艺府,C232,中国红瓷,C237,俄罗斯油画,C238,意大利世霸音响,环岛：纱樱家居配饰,-3F,和,-2F,：,家具大卖场,-1F,：餐饮、超市,1F:,服装、鞋类名店、珠宝、烟酒、,2F,和,3F:,国际名品家具、家居饰品,4F,：,灯饰、家具,、餐饮,5F,：,达芬奇家具专卖,主题商城模式,各家居主题“店中店”,通过比较，建议采用,主题商城模式,模式,免税商城模式,“东莞酒店”配套商业模式,主题商城模式,主要业态,免税品牌服装、珠宝等精品,高档餐饮、娱乐服务业,以某种特色业态为主导,关键因素,周边中高端商业气候成熟,周边商务需求旺盛,自身整体业态的协调,实现价值,中；主力店招商有一定困难，实现价格一般,低；餐饮、娱乐需求面积大，单价承受力较低,高；品牌“店中店”形式可承受单价较高。,形象体现,高,中；,高,市场接受度,低；与关外客户、环境不够契合,高；餐饮、娱乐是最容易接受的商业形式,中；市场接受度可通过形象打造提升，且客户群可通过口碑传播扩展,与本项目契合度,商业定位,我们的方向,这些主题可以在,确保本地高端消费客户的前提下，引入关内甚至更大范围的客户,商业定位,信义中央广场,国际运动城,时尚电器城,家居饰品城,业态定位,从,专业化、补缺,的角度，立足商务、高层次居民的需求,商务,居住,零售,主题,店,汇集某特定主题的各品牌名店,（如：运动城、家居饰品、时尚电器等）,超市,便利店,休闲娱乐,KTV,、水疗、康体,美容美发、健身房、书吧,餐饮,肯德基汽车餐厅、咖啡厅、高规格风味酒楼、必胜客,美食广场、大酒楼、茶室,其他,银行、证券营业店、电信营业厅,商业定位,面积（平米）,6000,8000,1000,2000,1000,2000,1000,2000,500,1000,零售商业形态定位,店中店的形式,“店中店”是一种高档的档位出租形式，与档位出租的差异在于档位是全开放式的，而店中店是,在一个大的商业空间中划分一个个小的、独立的、封闭型的、集中的单位空间，多用于开设专卖店,。,独立店铺,店中店,集中卖场,地块,价值,单价高，但铺位量有限,易出售，且租金相对集中卖场高出许多,难出售，以租金的形式回现，且租金很低,形象,形象较低,高形象,高形象,租售,租售非常灵活，也可自己经营,可租可售,只能租，不能售,经营,管理,自由式，但分散经营难保证成功,比较灵活，但商场管理公司往往会有一定的限制性条件,调整很困难，往往是卖场整体调整,商业定位,星级酒店,将一期商业纳入做整体考虑，进行本项目业态的初步设想,便利店、主题大卖场,银行、国际品牌主题店等,国内知名品牌主题店，相关商品等,KTV,，大中型特色餐饮，美食城等,二期,一 期,自助银行、电信营业厅、便利店、,品牌商品展厅、商务中心等,咖啡厅、茶室、商务酒吧、网吧等,证券、银行营业网点、,礼仪形象店、咖啡馆等,大型高档酒楼,商业定位,社区商业街形态,精品百货商业走廊,新横岗公园,人流走向,具体建筑实现将在后续物业发展建议中详述,基于业态定位的租售模式初步设想,整租整售相结合,全部划铺出售,整体招商,全部划铺出售,一 期,便利店、主题大卖场,银行、国际品牌主题店等,国内知名品牌主题店、与本主题相关商业等,KTV,，大中型特色餐饮，美食城等,1F,1F,2F,3F,商业定位,商业价格定位,确定比准对象,本项目商业属性,区域,位于成熟片区，,繁华商业地段核心,商业形态,高档商业廊,商业类型,街铺,+,集中商业,VS,志健时代广场商铺,底层外铺均价：,4,万,鉴于本项目位置、规划、形象均优于志健，,预计本项目商业可实现,均价：,50000,60000,元,/,平方米,商业价格定位,内街铺均价,=,外街铺均价,50%,二层均价,=,一层内街铺均价,55%,根据市场经验，合理内街铺价格一般是外街铺价格的,40%,50%,左右，合理二层价格一般是一层价格的,40%,50%,左右,内街铺均价初步确定为,25000,元,30000/,平方米,二层均价初步确定为,13000,16000,元,/,平方米,更高层的商铺，由于存在一定的销售障碍，建议先行招商，待商业做活之后再进行销售，以取得最大利润。,商业价格定位,内铺及二层商业均价,商业价格定位,商业部分回顾,与志健时代广场共赢，补缺区域商业,垄断商务高档社区需求，部分业态扩大辐射面,命名建议,信义,中央广场,规模,商业总规模,1,1.6,万平米,形态,中高档次,“,店中店”的商业形态,商业定位,项目整体定位,公寓定位,商业定位,酒店定位,横岗首席,五星级商务酒店,综合型酒店功能构成定位,底部,2-6,层（和附属裙楼）为,商业、餐饮、娱乐等配套设施,；,酒店,在配套设施层以上；,酒店式公寓,在酒店之上；,商务公寓,在公寓之上；,顶层可设观光层、旋转餐厅等特色设施。,配套设施,酒店,酒店式公寓,观光层,酒店及公寓定位,链接附件,2,酒店产品定位,产品定位原则,酒店和公寓总面积,3,万平米,酒店的客房面积：酒店配套面积,1,：,1,酒店客房保证在,250,300,套,标准房与豪华房的套数比为,70,80,；套房的套数比为,20,30,；总