北京市-顺义站前西街项目可行性汇报47708

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,顺义站前西街项目,可行性汇报,2008.10,一、项目概况,二、市场分析,四、经济测算,五、结论,三、项目定位,目录,一、项目概况,项目位于顺义区站前西街南侧，处于顺义新城中心区，区位优越，是顺义新城发展的核心区域,1.,项目区位,东六环,顺义区,首都机场,东六环,顺义新城城市定位,顺义区为北京东部发展带重点发展的新城之一，是北京面向国际的,首都枢纽空港,，是带动区域发展的,临空产业中心和先进制造业基地,利用首都国际机场优势，积极发展现代制造业、国际会展、商务物流等临空产业，成为,现代国际空港、区域产业引擎和绿色宜居新城,2020,年顺义新城规划城镇人口规模控制在,90,万人,左右，城镇建设用地规模控制在,103.9,平方公里,以内（不含首都机场及临空经济核心区）,2.,新城发展,新城空间总体布局：,“一港、两河、三区、四镇”,一港,：首都国际机场及临空经济核心区，是新城发展的枢纽核心，成为,洲际枢纽港,，带动周临空经济的规模化和区域的整体发展,两河,：,潮白河和温榆河,绿色生态走廊，可成为城市发展的重要生态屏障和市民生活居住、休闲度假、体育健身的重要区域,三区,：,中心区、空港区、河东新区,三城区，是新城发展载体,四镇,：,杨镇、高丽营、李遂、赵全营四个重点发展城镇,，是新城发展的统筹桥梁,距离首都机场较近，车程距离小于,20,分钟；,于,08,年年底开工、,2012,年建成的,M15,号线在项目北侧的府前街有站，从而可连接中关村科技园区、朝阳奥运功能区两大园区。,机场轻轨,L1,号线规划延伸,24,公里，从,T3,航站楼穿过国门商务区，进入顺义城区。,机场高速、京承高速、机场北线高速、六环路、京密路、顺平路四通八达,3.,交通便捷,4.,项目用地概况,顺义站,本次出让宗地原属北京温德拉房地产开发有限公司、北京化学工业集团有限责任公司使用工业用地。,现该宗地内西南侧一间配电室、一处高压塔座未迁移，地上树木及电线杆未伐移，其它地上建构筑物已拆除基本达到场地平整。,该宗地西侧为顺义火车站以及京承铁路，与铁路线距离较近。,5.,周边配套,6.,项目规划情况,指标,数额,规划用途,住宅、商业金融可兼容公寓,现状,三通一平,项目总占地,108784.5,平米,建设用地面积,88667.9,平米,代征用地,20116.6,平米,建筑规模,202991.34,平米,商品住宅建筑面积,50000,平米,双限房建筑面积,100000,平米,商业金融建筑面积,49000,平米,托幼建筑面积,2000,平米,容积率,1.9,地区公共,停车场,地区,商业金融,居住用地,7.,土,地上市情况,竞拍起始价：,33687,万元，竞拍保证金：,4000,万元,其中：土地补偿开发费：,29067.76,万元，政府出让收益：,4619.24,万元。,根据北京市土地整理储备中心在,2008,年,10,月,31,日的公告，延长顺义区站前西街居住项目用地,(,原北京橡胶二厂,),的挂牌交易时间，即竞买申请截止时间调整为,2008,年,11,月,7,日,11,：,00,时，竞价截止时间调整为,2008,年,11,月,7,日,15,：,00,时。,根据,顺义站前东街南侧居住小区控制性详细规划,及各专业主管部门提供的条件，各市政专业接口位置见附图所示，说明如下：,1,、污水市政接口位置：目前站前南街有污水管,D600,、建新西街有污水管,D400,均可以排入污水。,2,、雨水市政接口位置：站前南街有雨水管,D900,、建新西街有雨水管,D800,均可以排入雨水，但根据水务局意见，小区内应建设雨水收集、利用设施。,3,、给水市政接口位置：建新西街有给水管,DN250,，站前南街有给水管,DN300,可供使用。,4,、燃气市政接口位置：建新西街预留有低压燃气,315,、,250,两个接口可供使用，气源来自怡馨家园调压站。,5,、热力市政接口位置：站前东街已建热力管,DN400,已给该地块预留接口，热源来自项目用地西侧城西供热中心。,6,、有线电视市政接口位置：建新西街有现状有线电视预留接口可以接入。,7,、电信市政接口位置：建新西街有现状电信预留接口可以接入。,8,、电力市政接口位置：电力由西辛变电站引出一路主供电源至项目用地内开闭站，南侧怡馨开闭站引出一路备用电源至项目用地内开闭站。,8.,市政接口情况,市政,热力,市政,给水,市政,污水,市政,雨水,市政,雨水,市政,污水,市政,给水,市政,电力,市政,燃气,市政,有线,市政,电信,市政,燃气,根据挂牌文件的说明，,该宗地西南侧有配电室一间、高压线塔一座，上空有高压线穿过，该架空线为预留城东仓上,110KV,变电站，城西西辛,110KV,变电站的,10KV,联络线路由，目前未启用，日后将随电力工程和市政规划进行入地改造。,华北电网有限公司北京电力公司顺义供电公司可以根据竞得人提出的申请，调整该供电线路，将上述高压线塔、配电室及上空线路拆除。路由改前工程费用估算为,800,万元，须由竞得人承担。,9.,出让宗地的特殊要求,小结,区位优越,交通便捷,新城产业人足气,配套比较成熟,距离铁路较近,宗地仅具备“三通一平,”,的条件,二、市场分析,一、,2008,年前三季度顺义,区土地市场分析,1.,土地市场整体分析,已成交土地,（,1,）纵向对比,土地成交量增长,08,年前三季度成交,89,宗土地，成交土地面积,1726,万平方米，规划建面,1996,万平方米。其中，住宅及含住宅用地成交,37,宗，成交面积,584,万平米，占比,34,；规划建面,760,万平米。工业用地放量加大，成交面积共,243,万平米，占比,14,。,土地成交价格增长,住宅及含住宅性质的土地,平均楼面价为,4097,元,/,平方米,，环比,增长,43%,（,07,年同期,2848,元,/,平方米）。,（,2,）横向对比,08,年前三季度成交的,54,宗住宅土地中，朝阳区共成交,8,宗土地，成交面积占比,26,；顺义区共成交,7,宗土地，成交面,积占比,25%,，其次为通州区、大兴及丰台区。可见新城土地成为供应主力，随着“两轴、两带、多中心”的城市格局日益,形成，顺义、大兴、通州三个重点新城迎来了巨大的发展机遇。,LOCAL MARKET,区域市场分析,成交住宅用地多布局于马坡镇、后沙峪镇，用地规模均较大，基本为,14,万平米,35,万平米；,成交均价逐步走高，成交楼面均价基本为,4000,7000,元,/,平米左右，同比上涨,220%,。,新城开发受到品牌开发商追捧。其中中粮地产在顺义以,26,亿元一次性获得,39,万平米用地，其次为顺义新城开发公司，以,25,亿元获得约,45,万平米用地。,中粮竞得的后沙峪地块总用地面积约,39,万平米中，配建,9230,平方米限价房，售价为,5500,元,/,平米，限价房占比较小，仅为,2.5%,；,2007,2008,年顺义区前三季度土地交易成交一览表,序号,宗地名称,宗地位置,竞价起始时间,起始价,土地面积,(,平方米,),规划建筑面积,(,平方米,),交易方式,规划用途,成交日期,成交价,受让单位,开发程度,平均地价,楼面地价,(,万元,),合计,(,万元,),（万元,/,亩）,元,/,平方米,1,顺义区后沙峪居住及商业金融项目,顺义区后沙峪镇,2008,年,1,月,9,日,20741,135327,147060,挂牌,住宅、商业金融,2008,年,1,月,23,日,65000,北京景旭房地产开发公司,六通一平,320,4420,2,顺义区马坡镇编号,07085-1,顺义区马坡镇,2008,年,1,月,16,日,33932,217172.6,221914,挂牌,居住、公共服务设施、商业金融,2008,年,1,月,30,日,83600,重庆市君兆房地产开发公司,七通一平,257,3767,3,顺义区马坡镇编号,07085-2,顺义区马坡镇,2008,年,1,月,16,日,37042,238056,268132,挂牌,居住、公共服务设施、商业金融,2008,年,1,月,30,日,114200,七通一平,320,4259,4,北京市顺义区马坡镇住宅及配套设施项目用地（新城,2,号地）,北京市顺义区马坡,2008,年,1,月,17,日,59442,450154.79,356736,挂牌,住宅,2008,年,1,月,31,日,252000,北京顺义新城建设开发公司,六通一平,373,7064,5,北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村商业金融、居住（,C-03,地块）,C-03,地块,-,顺义区后沙峪镇吉祥庄村,2008,年,5,月,5,日,32328,115422,169952,挂牌,商业金融、居住,2008,年,5,月,19,日,68600,中粮地产,八通一平,396,4036,6,北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村居住（,A-10,地块）,A-10,地块,-,顺义区后沙峪镇吉祥庄村,2008,年,5,月,5,日,36576,180029.1,197046,挂牌,住宅及居住公共设施,2008,年,5,月,19,日,128000,八通一平,474,6496,7,北京市顺义区吉祥庄村商业金融（,C-06,）,C-06,地块顺义区后沙峪镇吉祥庄村,2008,年,5,月,5,日,29260,95175.4,153824,挂牌,商业金融、居住,2008,年,5,月,19,日,62800,八通一平,440,4083,1,顺义区后沙峪镇住宅项目用地,顺义区后沙峪镇,2007,年,8,月,6,日,1700(,招标底价,),9600.9,10013,招标,住宅兼容商业服务业,2007,年,8,月,6,日,3000,北京嘉轩房地产开发有限公司,三通一平,208,2996,2,顺义区李桥镇机场东路商业及住宅用地项目用地,顺义李桥镇三四营村西侧,2007,年,8,月,6,日,19000(,招标底价,),172409.4,134264,招标,商业及住宅,2007,年,8,月,6,日,19468.28,北京城市开发集团有限责任公司,三通一平,75,1450,2.,顺义区土地市场分析,已成交土地,LOCAL MARKET,区域市场分析,成交土地布局图,顺义,中心区,空,港,城,物流,基地,LOCAL MARKET,区域市场分析,近年来区域土地成交放量较大，住宅项目新供应较大，主要布局于交通较为便利或者居住氛围较为成熟的顺义城区。在建项目共,4,个，规模较大。,随着顺义新城物流空港等项目的启动，顺义老城区作为交通设施完善、商业繁荣，必定成为中高档社区聚集地，成为日趋完善的成熟居住区，吸引更多的新人群入住。,区域目前房地产形势整体良好，普通新房现时销售均价为,5500,7500,元,/,平米，二手房均价为,5000,元,/,平米，价格保持平稳。,从未来发展来看，顺义新城的建设及空港、物流基地的大跨步必定带动区域房地产价值攀升。,二,.,区域住宅市场分析,LOCAL MARKET,区域市场分析,项目住宅规模,住宅成交统计,序号,项目名称,物业类型,规划面积,批准预售面积,预售剩余面积,竣工项目,/,在建项目,/,未建项目,成交面积,销售率,成交均价,销售均价,1,万科四季花城,住宅,30,7.85,6.82,22.15,1.03,13.12%,9714,7500,2,怡馨家园,住宅,21,-,8200,3,金汉绿港,住宅,64,26.4