[精选]XXXX年-红星美凯龙-商业拓展选址要点10022

红星地产,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,张华容,201,3年1月7日,商业项目拓展选址要点,第一章 “商业 ”释义共识,第二章 商业选址基本要点,第三章 商业立项调研的要点,第四章 项目落地的辅助要素,目录,1,、红星商业形态,2,、爱琴海商业业态级功能,3,、星银海商业业态及功能,4,、商业结构,第一章：,商业 释义共识,1,、,红星商业综合体形态,双MALL或单MALL+玫瑰天街+星级酒店+写字楼+商业物业+。,单MALL之“爱琴海”：,第一章：,商业 释义共识,定,位,： 中端、区域型商业,区位,：地处城市发展中商圈及社居民社区集 中区域、规模较小或非,自持性物业,规模,：小于或等于,5,万平方米,定位,：中高端，主要目标客层为,18-45,岁中高收入群体、家庭消费 人,群、时尚人群；品牌档次高于标杆企业,10,-,20%,，装修档次高于,行业水平,20-30%,。,区位,：,一,、,二线城市核心商圈及政府重点开发区域,;,规模,：,10-20,万平方米,单MALL之“星银海”：,2,、爱琴海商业业态及功能,5+3八大主力业态: 精品百货、时尚影城、婚庆大世界、高尔夫会 所、星梦儿童乐,园+大型餐饮+生活超市+真冰场+KTV，如果还有面积，可增加主题专业卖场和电玩。商业汇聚，缔造真正的城市商业中心。,第一章：,商业 释义共识,零售,生活配套,餐饮,合计,35%,20%,45%,100%,一条近40000平方米室内商业街近200个国内外知名零售精品餐饮时尚集合店等商业品牌,打造真正商业汇聚之地,满足时尚生活休闲娱乐之需;,业态,百货,影城,婚庆,高尔夫,儿童,大餐,超市,冰场,KTV,合计,面积,20000,5000,6000,6000+,12000,4000,4000,16000,1000,4000,66000,一条室外玫瑰天街与大MALL业态互补,集中特色餐饮、生活娱乐、时尚消费、特色零售等地方特色消费,高端写字楼和星级酒店汇聚高端商旅消费目标客群,第一章：,商业 释义共识,3、爱琴海商业业态及功能,3,、,星银海商业业态及功能：,星银海为社区茂，业态和功能主要考虑满足周边人群生活休闲娱乐所需，还需要重点研究项目所在区域的消费习惯和风俗，结合当地时尚流行和有前景空间的业态挤及项目。,如表：,第一章：,商业 释义共识,业态,楼层,面积,备注,主力店,超市,B1F,15000,必须为生活超市,零售集合店,1F,5000,快时尚或儿童,/生活卖场,或电器,1F,4000,结合面积情况考虑,餐饮,风味餐饮,2F,800,地方有号召力的餐饮,连锁快餐,2家,1F,800,中西式各一家,地方特色,5家,B1F-2F,800,或,1家美食广场,零售,超外零售,1F-2F,5000,服饰及饰品家居用品,配套服务,数码,/电信2家,1F,500,含移动联通服务,便利店,1家,1F,100,个人护理,1家,1F-2F,300,屈臣氏等,钟表眼镜,2家,1F-2F,200,各一家,银行,ATM,1F,50,有独立门厅,药房,1家,1F,150,具备医保资质,洗补店,3家,1F-2F,80,洗衣,修鞋修表等,茶叶,1家,1F,100,副食,糖果3家,1F-2F,300,知名连锁品牌和地方特色,烟酒,礼品,1F-2F,100,1-2家,合计,33280,3,、星银海商业业态及功能,第一章：,商业 释义共识,可增加项,影院,1家,顶层,5000,知名连锁院线,KTV,4000,大众中端消费,电玩,3F或以下,2000,与影院结合最优,大型主题餐饮,5000,考虑排烟和独立交通,美容或休闲会所,3000,可适当考虑康体类项目,服饰或集合店,1F-3F,5000,总计,57280,业态,楼层,面积,备注,商业部分由单体大商业、室内步行街、室外玫瑰天街、星级酒店、,高端写字楼、特色景观大道或水系、大型停车场、大型城市广场,（不少于,3000,平方米） 等构成。,一、二线城市核心地段，含地下不超过6层；城市副中心、政府重,点发展扶持区域，含地下不超过5层；城市发展中的次级商圈、新,开发区、三线城市含地下商业不超过,4,层；,第一章：,商业释义共识,4、 商业结构,1,、只选折适合做商业的城市和土地,应首选在大城市和经济发达地区及企业在当地已具备资源的战略性城市发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活支出指标加以修正，主要应考虑：,城市区位及相关数据,城市发展规划,城市商业格局,土地性质,土地尺度,周边交通,第二章：,商业选址基本要点,2、 “地段决定论”尤为重要,大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。这,样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。,要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段,。,选折临城市内轨道交通和主要交通干线的地块。,第二章：,商业选址基本要点,3、人口规模是重点指标：,理想状态：地块周边,半径,3km,常住人口,30,万以上，,同时，最好,半径,5km,常住人口,50,万以上,。以上人口强调为“常住人口”，因为这些人群,才是消费人群，游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。,做商业,“,人多”是必要条件，房价、购买力等，不是必要条件！,对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎，必须具备人口规模，周边,必须成熟。例如，经过地块四至的公交车自然形成量至少,10,条线路以上。,下表所列是常驻人口需求的最低指标。,第二章：,商业选址基本要点,第二章：,商业选址基本要点,关于购物中心选址参考标准,辐射半径,辐射常驻人口,2,公里 （步行客流）,3,公里 （生活圈）,5,公里 （生活圈,+,短程,10,分钟车程）,10,公里 （外延辐射商圈）,单体商业规模（不含销售部份）,中心城区,新区,三线城市,现在 （大型商业基本条件）,中心茂,8,万,-10,万,10,万,-15,万,15,万,-20,万,30,万以上,方案,1,：,10,万,m,左右含地下不超过,6,层 方案,2,：,15-20,万,m,左右含地下不超过5层,面积不超,15,万,m,；含地下不超过,5,层,6-10,万,m,左右；含地下不超过,4,层,社区茂,5,万以上,7,万以上,12,万以上,2,年内 （满足开业后基本客流）,中心茂,10-15,万,15,万,-20,万,20,万,-40,万,40,万以上,社区茂,7,万以上,10,万以上,12,万以上,3,年 （ 第一批合同到期，租金及业态调整）,中心茂,15,万,-20,万,20,万,-30,万,30,万,-50,万,50,万以上,社区茂,8,万以上,11,万以上,13,万以上,5,年,（ 第二批合同到期租金业态调整）,20,万,-30,万,30,万,-50,万,50,万,-70,万,70,万以上,8,年,（ 第三批合同到期租金业态调整）,30,万以上,40,万以上,50,万以上,100,万以上,第二章：,商业选址基本要点,业态,商业面积,日销售额.万元,客单价.元,提袋消费率,客流量,人次,主力店,2000,80000,220,50,65%,28600,非主力店,40000,180,60,50%,15000,合计,120000,400,43600,客流量假设：以上说明12万平方米的购物中心在满足合理租费比和基本盈利的情况下所需的日客流量是4.3万人。,第二章：,商业选址基本要点,经营期有效消费客流预测,辐射半径,常住人口（增数）,万人,消费单位。个,（5人为一个家庭单位）,消费频率,人/天,日消费人数,人,2公里,15,30000,0.7,21000,3公里,5,10000,0.7,7000,5公里,20,40000,0.35,14000,10公里,10,20000,0.16,3200,合计,50,100000,45200人,2-3公里单位消费频次：1人3天1次生活必须品消费；2人2周1次休闲消费；4人3周1次改,善,消费。则1/3+2/14+5/21=0.7人/天;,5公里单位消费频次:4人3周1次,5人1月1次则:4/21+5/30=0.35,10公里单位消费频次:5人1月1次则5/30=0.16,4、租金覆盖率是立项的关键,租金覆盖率：是商业自持物业累计年度租金贴现净值冲抵物业投资额的比例，租金越高，年度利润贴现净值越高，投资覆盖率越理想。,根据租金覆盖率和租金贴现，结合销售物业的覆盖率，可核算整个项目覆盖率与自持物业租金收益之间关系。,第二章：,商业选址基本要点,4、租金覆盖率是立项的关键,案例：4.1租金-投资覆盖率关系,租金单价：A；投资覆盖率：B； 租金贴现参数：C； 投资额：I,商业经营面积：L,总关系公式： I*B=A*C*365*L B=365*A*C*L/I,4.2 如爱琴海购物中心：总建筑面积160000平方米，地上经营面积120000平方米，地下经营面积20000平方米，合计140000平方米，包括地上6层、地下1层，车库面积为20000平方米,第二章：,商业选址基本要点,4、租金覆盖率是立项的关键,4.3 土地成本按300万/亩计； 租赁面积占经营面积比为0.6； 单方建安造价为3000元/M2; 单方装修成本为4000元/M2; 贴现率为7%；按年增5%计10年租金贴现参数为4.01； 按购物中心经营面积为14万、10万、6万平方米，租金单价按1、2、3、5、7元/天计；,则租金-投资覆盖率关系为：,第二章：,商业选址基本要点,租金覆盖率核算依据,租金,-投资覆盖率关系（14万平方米经营面积）,租金单价,A,元/M2/天,投资额I 万元,备注：,10年贴现，覆盖率,1,79400,12301,15%,2,24602,31%,3,36903,46%,5,61505,77%,7,86106,108%,租金,-投资覆盖率关系（10万平方米经营面积）,租金单价,A,投资额,I,备注：,10年贴现，覆盖率,1,61000,8786,14%,2,17573,29%,3,26359,43%,5,43932,72%,7,61505,101%,租金,-投资覆盖率关系（6万平方米经营面积）,租金单价,A,投资额,I,备注：,10年贴现，覆盖率,1,42600,5272,12%,2,10544,25%,3,15815,37%,5,26359,62%,7,36903,87%,正常租金水平一般3-6元/M2/天，对应的投资覆盖率如上表，且随规模的增加，相应租金的投资覆盖率提高。,5、地块尺度及用地性质：,标杆企业商业综合体项目地块的标准尺度约为（,300,400,）,（,160,180,）米，值得借鉴。,地块必须有足够的沿主街道展示面（,300,米以上）；最好有两边沿主路；用地形状完整，尺度方正、比例恰当。,尺度一般都超过城市控制性详规切分地块的习惯，往往需要进行规划沟通，取消把地快分割太小的次级道路。,基于商业综合体的尺度，商业地产项目一般最小,100,亩，,120,亩以上的地块才够做酒店；完整的城市综合体，,200,亩左右是较好的选择,第二章：,商业选址基本要点,5、地块尺度及用地性质：,不宜在立交桥下，或者被铁路、高速公路、河流、山体等天然屏障分割，且到达本地块主要人流流向不需逆行、调头。, 城市综合体的功能内容包括商业、酒店、住宅、办公、公寓等，用地性质有商业用地、商服用地，也有综合用地、住宅用地等，应争取最长的使用年限。,第二章：,商业选址基本要点,6、规划条件,第二章：,商业选址基本要点,综合体的核心条件性指标：建筑密度 ，是商业地产最重要的规划指标，商业部分至少,60,；多地块大规模综合体项目（例如总用地面积达,200,亩）平均 覆盖率也应,50,以上。,综合体的核心条件性指标：绿地率，也是商业地产重要的规划指标，商业部分最好不超过,5,，最多不能超过,10,，最好不作要求；,核心指标：商业比例，此项指标须结合规划总图、覆盖率与容积率关系等综合确定。,7、 商业综合体拓展选址前期调研50问,第二章：,商业选址基本要点,综合：,1、 该城市现有商圈地理位置、主导商业业态及规模？地块四至周围2公里,是否有同类项目?,2、 当地关于用地性质的规定：商业、酒店、居住、办公、文化、教育各,类用地各如何规定？,土地现状：,8、是否有变电站、管线等在地块内或经过地块？是否有穿越该地块的管,线？如电缆等；尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块？,规划设计：,19、当地或所在省份有否专门的规划技术管理规定或规范？如有则对于城,市规划中单地块建筑密度所规定的上限为多少？绿化率的下限是多少？,税收政策：,23、所得税税率？所得税预征计税毛利率？,。,小结：,第二章：,商业选址基本要点,能做商业综合体、人口规模足够、规划条件适合、租金覆盖率达标，是商业项目选址的基本要点。,1,、城市商业格局,2,、商圈发展演变特点,3,、标杆项目及竞争对手详细商业情况（项目定位、业态结构、品牌、租费、经营业绩、调整情况等）,4,、项目所在区域的人口结构和特点，周边的企事业单位情况；,5,、城市发展的关键指标数据,第三章：,商业立项后调研要点（简略）,1,、 找图发展的城市、想做事的领导,2、 发现政府领导的积极分子区长很重要,3、争取证照办理、行政事业申报审批的优惠政策和绿色通道,4、尽量,争取的优惠政策，如：,综合体项目的优惠政策； 省市重点项目的优惠政策；,招商引资项目的优惠政策； 引入世界500强优惠政策；,首次引进的主力店业态优惠； 开发期税费补贴减免；,经营期税费补贴减免等。,第四章：,商业立,项落地的辅助要素,感谢聆听！,我自己从网上找的：,我自己从网上找的：,一、,红星美凯龙,（,拓展选址信息,）合作模式,1.,合资,2.,合作,3.,加盟,二、红星美凯龙整体优势,1.,品牌优势：,红星美凯龙在全国范围经营,80,余家大型家居卖场，拥有国内知名的“红星美凯龙”品牌，,2010,年销售额超,400,亿元，是中国家居流通行业的绝对第一品牌，也是第一家向消费者承诺对所售商品负全责的家居商场。红星美凯龙对于家居建材的招商、运营、管理方面的标准流程专业化运作，在消费者和商家之间搭建了直效平台。在合作过程中，红星美凯龙输出商业品牌、全国性媒体支持、高效的管理运营团队、成熟的经营理念。,2.,宏观政策：,政府出于民生问题的考虑，近期出台了多种政策限制住宅地产的发展。在未来发展过程中，经济指标仍然作为各地政府工作的主要内容。鉴于人民币对美元汇率的长期看好，大量国际游资进入中国市场。于此同时，国内企业在产业升级过程中大量的流动性过剩资金也在寻求合适的投资机会。地产业作为现期中国投资商客的首要选择，住宅地产受政策限制的同时，商业地产完全可以作为资金积累的洼地。,3.,政策支持：,红星美凯龙已开业家居商场,90,余家，门店分布于国内的一、二、三线城市。在商业运营管理、门店数量、销售总额到消费者服务、品质保障中绝对第一的行业地位。红星美凯龙商场开业后，皆成为所在城市的地标性建筑，政府对于红星美凯龙品牌认可度极高。鉴于红星美凯龙商业的强辐射力，对周边地块在物流、餐饮、住宅等方面的强力提升作用，商业经营过程中政府税收的长期持续性保证，红星美凯龙商业项目皆作为所在地政府的重点招商引资工程，享受最大程度的配套优惠政策。,4.,土地获取：,鉴于红星美凯龙商业项目的辐射效果，建成后对于周边地块价值的提升能力，所在地政府对于红星美凯龙商业地块的支持力度极大，优先保证我司对于商业地块在交通、区位方面的土地需求。鉴于我司商业经营过程中自持物业、投资回报期较长的特性，政府在土地价格方面的支持力度较大。红星美凯龙行业领先的属性，对于政府在土地定向挂牌过程中的规划指标设定具有绝对优势，可保证土地的低价摘牌。由于红星美凯龙商场总体影响力要依托于商业体量的大小，因此对于政府在土地高容积率指标的设定和调整方面具有重要作用。鉴于我司在项目前期的巨大资金投入和非销售物业的长期投资回报特性，政府低价配套住宅用地面积较大，可提升项目的盈利点，缩短资金投资回报期。,5.,长效影响：,在加盟和合作项目中，鉴于红星美凯龙品牌的商业影响力以及项目建成后对于所在城市居民消费观念的转变、消费热情的激发，消费者对于品牌的认同作为一种无形资产，有利于合作公司今后的地方性商业及住宅产品开发。借助红星美凯龙的品牌影响力，项目的落成为合作公司成长为地方明星企业提供了坚实基础。在商业运营过程中同政府各职能部门的业务往来，有助于奠定合作公司今后项目的发展与推进，对于合作公司深耕所在地商业市场具有积极作用，有利于维系长效的政商合作关系。,意向城市,深圳 广州 及全省,GDP,前,5,位的地级市,9,、静夜四无邻，荒居旧业贫。,10月-24,10月-24,Wednesday, October 2, 2024,10,、雨中黄叶树，灯下白头人。,23:11:21,23:11:21,23:11,10/2/2024 11:11:21 PM,11,、以我独沈久，愧君相见频。,10月-24,23:11:21,23:11,Oct-24,02-Oct-24,12,、故人江海别，几度隔山川。,23:11:21,23:11:21,23:11,Wednesday, October 2, 2024,13,、乍见翻疑梦，相悲各问年。,10月-24,10月-24,23:11:21,23:11:21,October 2, 2024,14,、他乡生白发，旧国见青山。,02 十月 2024,11:11:21 下午,23:11:21,10月-24,15,、比不了得就不比，得不到的就不要。,。,十月 24,11:11 下午,10月-24,23:11,October 2, 2024,16,、行动出成果，工作出财富。,2024/10/2 23:11:21,23:11:21,02 October 2024,17,、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。,11:11:21 下午,11:11 下午,23:11:21,10月-24,9,、没有失败，只有暂时停止成功！。,10月-24,10月-24,Wednesday, October 2, 2024,10,、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。,23:11:21,23:11:21,23:11,10/2/2024 11:11:21 PM,11,、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。,10月-24,23:11:21,23:11,Oct-24,02-Oct-24,12,、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。,23:11:21,23:11:21,23:11,Wednesday, October 2, 2024,13,、不知香积寺，数里入云峰。,10月-24,10月-24,23:11:21,23:11:21,October 2, 2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,02 十月 2024,11:11:21 下午,23:11:21,10月-24,15,、楚塞三湘接，荆门九派通。,。,十月 24,11:11 下午,10月-24,23:11,October 2, 2024,16,、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。,2024/10/2 23:11:21,23:11:21,02 October 2024,17,、空山新雨后，天气晚来秋。,11:11:21 下午,11:11 下午,23:11:21,10月-24,9,、杨柳散和风，青山澹吾虑。,10月-24,10月-24,Wednesday, October 2, 2024,10,、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。,23:11:21,23:11:21,23:11,10/2/2024 11:11:21 PM,11,、越是没有本领的就越加自命不凡。,10月-24,23:11:21,23:11,Oct-24,02-Oct-24,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,23:11:21,23:11:21,23:11,Wednesday, October 2, 2024,13,、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。,10月-24,10月-24,23:11:21,23:11:21,October 2, 2024,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,02 十月 2024,11:11:21 下午,23:11:21,10月-24,15,、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。,十月 24,11:11 下午,10月-24,23:11,October 2, 2024,16,、业余生活要有意义，不要越轨。,2024/10/2 23:11:21,23:11:21,02 October 2024,17,、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。,11:11:21 下午,11:11 下午,23:11:21,10月-24,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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