2007河南驻马店房地产市场年报

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,驻马店市市政置业有限公司,*,驻马店市市政置业有限公司,2007年,驻马店,市房地产市场,驻马店市市政置业有限公司,07政策回顾及影响分析,07市场,07年市场成交分析,目前各项目销售现状,驻马店市,各区域市场分析,0,8年房地产走势分析,驻马店市市政置业有限公司,07政策回顾及影响分析,2007年对房地产行业来讲，是一个名副其实的宏观调控年。国家出台的房地产调控政策之多、措施力度之大可谓是前所未有。而有些政策一经出台，在房地产行业就引起了强烈地震。,受此影响,驻马店市,楼市也在风雨飘摇中度过了动荡的2007年.关注2007年驻马店市楼市,不得不首先关注这一年来影响到驻马店市楼市的相关政策法规.,下面是2007年全年政策回顾:,空调,-,调控,驻马店市市政置业有限公司,2007年11月1日,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（部39号令）,国土资源部,工业用地也必须采用招拍挂出让，建设用地使用权可以分层出让，将土地使用权修改为建设用地使用权，挂牌出让期限截止由挂牌主持人主持确定，受让人必须付清全部土地出让金后,才能领取土地使用权证书,2007年11月17日,关于加强和规范新开工项目管理的通知,国务院,从08年1月起，总投资5000万元以上的拟建项目须报国务院批准，基础设施建设用地将推行有偿使用，告别“免费粮票”，,2007年11月19日,土地储备管理办法,国土资源部、财政部、中国人民银行,土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担,2007年12月1日,外商投资产业指导目录（年修订）,发展改革委和商务部,限制土地成片开发（限于合资、合作），不再鼓励外资对普通住宅用地开发建设限制高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，限制房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司,2008年月3日,关于促进节约集约用地的通知,国务院,土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的,20%征收土地闲置费,贯穿全年的土地政策,驻马店市市政置业有限公司,次数,调整时间,调整内容,6,2007年12月21日,一年期存款基准利率由3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点,5,2007,年9,月15,日,一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60提高到3.87,；一年期贷款基准利率上调0.27,个百分点，由7.02提高到7.29；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18,个百分点,4,2007年8月22日,一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点,3,2007年07月20日,上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点,2,2007年05月19日,一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,1,2007年03月18日,上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%,贯穿全年存贷款利率提高,驻马店市市政置业有限公司,出台时间,文件名称,颁发部门,主要内容,2007年12月11日,关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知,人民银行、银监会,一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。,二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。,三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。,2007年9月27日,中国人民银行、银监会,住房消费贷款：,对购买首套自住房且建筑面积90平方米，贷款首付款比例不得低于20%；对建筑面积90平方米，贷款首付款比例不得低于30%；,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。,商业用房购房贷款：,商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；,对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按商业性用房贷款管理规定执行。,07年金融信贷政策,驻马店市市政置业有限公司,07年金融信贷政策的影响与执行力,新政的出台导致很多不利的影响，观望气氛浓厚，成交下降，变向降价等接憧而至。,执行力度的疑问：,买房人是否已婚,一家有几套房查不出来,人均住房面积怎么算,家庭人口该如何界定,公积金贷款信息怎么查,新政产生的影响：,总体影响,小户型市场,普通公寓市场,商业市场,办公楼市场,驻马店市市政置业有限公司,2007年，房价以疯狂高涨的势头席卷,天中,。,无论是中心区域，还是近郊地区，房价不断推高。,这个时候，加息、提高第二套住房首付比例等宏调政策接踵而至。,在即将到来的2008年，楼市最大的悬念莫过于政策与资本博弈的结果。,是政策胜了房价应声而降；还是资本胜了房价强势反弹？,多个因素将共同影响明年驻马店市的房价走势：,包括房地产市场调控持续；,土地供应进一步放量；,“90/70”产品增加等等，,在众多因素影响下，2008驻马店市楼市，现在看来还是一张扑朔迷离的脸。,总结与展望：,驻马店市市政置业有限公司,楼盘名称,产品类型,产品面积（平方米）,价格（元）,建业森林半岛,花园洋房、高层,142、169,28003300,翡翠城,二期,高层,140、168,2600,中南阳光城,多层,104、131,2300,置地二期,多层,138、159,2700,置地三期,多层、高层,139,3000,置地华庭,小高层,150、171,2800,天中第一城,高层,暂定2800,都市丽景,多层,125,2500,嘉瑞名苑,多层,116、131,2500,桂月圆,多层、小高层,127、149,2900,华达西湖,多层、花园洋房,133,2500,尚城华府,多层、小高层,127,28003300,御龙居,二期,高层,91-135,2900,驻马店市,房地产市场基本情况（一）,驻马店市市政置业有限公司,驻马店市,房地产市场基本情况（,二,）,楼盘名称,产品类型,产品面积（平方米）,价格（元）,怡景园,多层,98-143,2200,惠景新城,多层,98-143,2500,显达花园,多层,85-165、38,3000,东高国际花园,高层,108-156,3000,碧海花园,多层,90,15001800,天腾盛世,多层、小高层,98,2700,风光城,多层、小高层,85118,2200,三星锦城,多层、小高层,95122,2200,锦绣名门,多层,120,20002400,天方国贸,高层,33117,3000,万博城市花园,高层,143,26003100,假日名门,高层,38,2600,林栖园,多层,120,2200,驻马店市市政置业有限公司,产品特征：多层、小高层、高层住宅为主，商业放量较少。,价格特征：多层、小高层、高层价格在,25,00,33,00元/平米。,房型特征：公寓住宅以三房、二房为主，别墅以联体、独立为主，4、5房为主力户型。,面积特征：公寓面积以75130平米为主力户型，别墅面积范围在200,4,00平米之间。,客源特征：公寓主要客源是来自市区及城郊区域，,其中购置大户型的客户经济实力都比较雄厚，一般都以私企业主、公务员等为主；,别墅客户主要是个体大老板，客源范围较广。,驻马店市市政置业有限公司,老城区,关键词：风险港湾圆心理论与布局成品住宅，创新产品,旧,城改造力度交通拓展围城效应大盘效应,置地广场,、,万博,、,尚城华府,、,御龙居,驻马店市市政置业有限公司,北区,关键词风向标成品住宅，创新产品高端市场,北扩,新市政府,效应大盘效应新区-园区,东高国际,、,翡翠城,、,建业森林半岛,、,置地华庭,驻马店市市政置业有限公司,南区,关键词,工业转换住宅,布局庞大的客源支撑力大盘战略,华达西湖,、,三星锦城,、,风光城,、,碧海花园,驻马店市市政置业有限公司,西区,关键词,百花齐放、特征鲜明,区政府效应解放路效应旧城改造效应,群雄逐鹿,天腾盛世,、,文豪花园,、,新飞龙,、,民生花园,驻马店市市政置业有限公司,东区,关键词,新政策效应价格效应规模效应守旧效应,林栖园,、,豪德贸易广场,、,小产权房,驻马店市市政置业有限公司,商品房,专题分析,市场发展历程,第一阶段,外销,商品房,住宅,市场的起步（19,90,年-1998年）,第二阶段,位置优越住宅,占据主流（,2000,2004,年）,第三阶段,中,高档,住宅,步入市场（2000年-2004年）,第四阶段,品牌开发、产品创新时代（2004年开始,至今）,始于199,0,年，,驿城新村、驿珠小区、琼宇小区的兴起，成套商品房开始引起市民关注,。,从,2000,年起，驻马店市出现了以,规模小区,主流的新,住宅群,形态,，,无论是在外立面还是在整体规划上都缺少创新。,飞龙小区,始于200,2,年初，出现了期待中的自然生态豪宅，到200,5,年，以风景为主要卖点的驻马店市,住宅逐渐为本地人士所接受，建业绿色家园、金色置地广场和移动花园以及盐业局家属院风靡天中,从2004年开始，伴随外来的品牌房地产开发商的到来，一些有着鲜明个性、注重人性化设计和高品质的别墅产品依次出现，并且取得不俗的市场业绩，如,华达西湖城市花园,、,海云第一城,等项目，受到驻马店市市场的追捧。,驻马店市市政置业有限公司,07年市场热点汇总,央行5次加息,地产寡头现象呈现,新政的影响及带来的疑问,物权法走进生活,城市规划影响深远,地产股市跌荡间,土地严打开始,房价一个字“涨”,买房冰火两重天,75平方米小户型两重天,住宅,市场别样红，后期出现短期调整,商业地产暗波涌动，后期出现短期调整,十七大的召开,楼市怪现象,“限外令”,中介行业出现危机,驻马店市市政置业有限公司,08驻马店市房地产市场走势预测,整体走势，2008年调控效果将更为显著,物业税的即将推出，但具体时间未定,廉租房政策的效力显现，保障性住房比例加大,土地政策的深化出台的可能性,“927”房贷新政出台后，内外资银行的“PK”,关于中国房地产周期论，“将在明后年进入谷底”,假离婚购房现象将会出现,中小户型房源,新政下+大城时代，催热郊区房产,限价地的出现,可能会促进银行之间的恶性竞争,预售的政策控制,驻马店市市政置业有限公司,市场竞争更趋白热化,08年驻马店市楼市的根本格局并不会改变,创新型地产的显现,本土品牌地产出击“,四,线”城市,商业和写字楼的租赁价格将进一步提高,将形成真正的高端物业板块，强者恒强,长期来看，最终增加了全社会的购房成本,市场的越来越成熟,驻马店市房地产市场2008年总体走势预测,代理行业明年的走势,08驻马店市房地产市场走势预测,驻马店市市政置业有限公司,依据06政府政策出台后房产陷入低谷状态，期间观望房产的群体不计其数，07年房产市场有着巨大的需求量使得房地产行业获得“重生”。但在重生之时隐藏着极大一部分购房群体，他