资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,谨呈：,成都万科置业有限公司,BESTUNION PROPERTIES,万科魅力之城4期,挪威森林B1组团价格策略,近期市场结论性回顾,魅力B1组团基础数据分析,近期意向登记客户需求分析,首批次推售范围的确定,确定不同产品的打分权重标准,魅力与重点竞品的点对点分析,市场比较法,魅力自身产品内部关系的比较及验证,得出各产品线的均价,确定B1组团内部关系的定价权重,确定B1组团各楼栋的价值排序,价格表的制作,逻辑结构：,报告逻辑结构,2008年6月1日2008年6月30日,楼盘,成交合计,首次置业产品,首次改善产品,再次该善产品,90,120左右,130,面积,均价,销量,面积,均价,销量,面积,均价,销量,周边竞品,优品尚东,32,87-93,4300,24,127,4400,8,卓锦城,2,70-98,5430,1,119,5600,1,131,5800,0,蓝谷地,60,79-89,4680,36,112-122,4890,18,131-136,5200,6,比华利,2,90,6300,0,121-126,6400,2,132-138,6500,0,澳龙名城,12,81,6100,5,106-123,6200,6,146-149(8),7100,1,蓝光,富丽东方,82,78-88,4400,45,106变120,3969,32,117变130,4278,5,富丽碧蔓汀,105,62变87,实得5172,72,96变126,实得5158,33,凯丽美域,65,74变92,实得5100,36,88变116,实得4900,29,华润,华润二十四城,120,87-89,6100,115,117-124,7161,4,144,7922,1,华润翡翠城,62,50-88,5900-6100,60,135,7400,2,华润凤凰城,35,78-90,5800,23,106-129,6300,9,137-144,6500,3,龙湖,龙湖三千城,10,137-153,8600,10,龙湖翠微清波,46,89,5500,18,112-129,5500,23,136-139,5700,5,龙湖三千里,59,87,5860,43,125,6100,12,146,6300,4,中海,中海兰庭,57,89变106,实得4900,22,89变124,实得5137,35,中海翠屏湾,30,82变90,实得5770,18,89变110,实得5800,12,120变170,实得5800,中海国际社区,73,46-89,5100,59,121(8+1),5900,9,140(8+1),6300,5,6月市场分产品线价格与销量的回顾：,以上数据来源于房管局备案数据,近期竞品市场小结：,城东三环周边的经济型2房的销量较好的楼盘为优品尚东、蓝谷地、富丽东方，两房销量为24-45套，实收均价区间为4300-4600,三环周边享受型2房销量较好的楼盘为凯丽美域、中海国际社区、中海兰庭，两房销量为22-59套，实收均价区间在4900-5100,城东二环周边，2房销量较好的楼盘为龙湖三千里、翡翠城以及二十四城，2房销量为43-115套，实收均价区间在5860-6100,首次置业产品（90以下）市场小结：,首次改善型产品（120左右）市场小结：,小三房市场销量较好的楼盘有蓝谷地、富丽东方、凯丽美域、碧蔓汀、翠微清波、中海兰庭，销量为20-35，均价区间4890-5500,再次改善型产品（130以上）市场小结：,综合整个市场来看，销售情况较为疲软，销量在4-10套的楼盘有蓝谷地、富丽东方、翠微清波、龙湖三千里、龙湖三千城（多层洋房）、中海国际社区（多层洋房）实收均价区间在43008600。,新政的出台以及震后对于投资客信心的打压，此部分客群逐渐的淡出市场，使得再该产品的销售面临众多尴尬,真正有再次改善需求的客户追求生活的居住品质以及舒适度，客户不会因为价格的低廉而购买经济型的大三房，比如富丽东方。,亲睐居住环境和舒适度较好的多层洋房的再改客户面临7000-9000的价格又显得力不从心。,近期竞品市场小结：,7月销售任务回顾及分析,7.1-7.13三期8组团共计认购13套，预计到本月底，8组团共计可销售20左右，预计8组团认购总面积约为2360,7月销售任务,8组团,4B,7600,2360,5240,4B首批次开盘,至少,需完成,5240,平米的销售任务，才能保证本月任务。,层高,标准层建面,套数,总面积,清水/装修,户型,B1,4#,18,136,16,4905,清水,3房,149,17,清水,4房,5#,18,89.5,34,3021,清水,2房,6#,11,147,10,2987,清水,3房,160,9,清水,4房,7#,11,151,10,3296,清水,4房,140,11,清水,3房,8#,11,89.9,21,1869,装修,2房,9#,11,122,44,5518,装修,3房,合计,172,21596,装修,3房,9,8,7,4,5,6,38,36,39,40,41,37,精装房,清水房,B6,149/136,89,147,160,140/151,122,89,167/181,136,147,137,137,89,124,B1组团基础数据分析,B1,产品面积段较为丰富,首置产品55套,首改产品44套,再改产品73套,截至到7.14日挪威森林意向登记客户分析,需求面积段,90左右,120左右,140以上,是否装修,装修,清水,装修,清水,意向客户数量,27,13,26,8,合计,40,26,8,比例,54.1%,35.1%,10.8%,截至到7.14意向登记客户总量为74组,需求2房的客户占54%，小3房的客户比例占35%，需求140以上的客户占11%,层高,标准层建面,套数,总面积,清水/装修,户型,B1,4#,18,136,16,4905,清水,3房,149,17,清水,4房,5#,18,89.5,34,3021,清水,2房,8#,11,89.9,21,1869,装修,2房,9#,11,122,44,5518,装修,3房,合计,132,15313,9,8,7,4,5,6,精装房,清水房,149/136,89,147,160,140/151,122,89,B1组团首批次推售范围,B1,推售房源,推售背景：,B1组团首批次推售房源最少需到达5240的消化量,结合目前客户的需求比例,结合市场，90平米以下的两房，以及120左右的小三房是目前市场上能上量的产品，140左右的再改产品，销售情况较为低迷。,推售建议：,推出B1组团内5和8所有的两房产品，合计4890平米，共计55套,推出9小三房产品，合计5518平米，共计44套,只推出1栋面积在136149的大三房和四房的4#，合计4905平米，共计33套,结合市场，魅力7月销售任务分产品线的拆分,4B首批次开盘,至少,需完成,51套,的销售任务，按现阶段的来访成交转化率18计算，共计需要4B的来访意向客户为283组。,可售产品,标准层面积,可售套数,参考市场销量较好月均消化套数,预计消化套数,合计,预计消化面积,5#（清水中庭）,89,34,30-40,18,33,2937,8#（装修临路）,89,21,15,9#（装修临路）,122,44,1520,10,30,3600,8组团,118,59,20,4#(清水中庭),135150,33,812,8,8,1120,合计,194,71,7657,首次置业产品确定均价的原则及标准,首次置业产品竞争楼盘的确定,【选择原则】,目标客户定位接近的首次置业且享受型的细分市场为主,楼盘的档次、规模及客户类型具有相似性,非滞销楼盘，由于滞销楼盘的价格不具合理性，市场比准的可比较性较低,对土地属性和区域配套的关注占60%,对产品本身的关注占30%,对开发商品牌的关注占10%,【首置产品打分权重标准】,魅力2房（5）与市场竞品点对点分析,魅力,二十四城,三千里,恒大绿洲,魅力,二十四城,三千里,恒大绿洲,建筑面积,89,87,87,91,赠送面积,15,6.24,13.5,10,实得率,16.9%,7.2%,15.5%,11.0%,建筑单价,6092,5862,5374,实得单价,5684,5075,4841,实收总价,530000,510000,489000,朝向,南北,西,西南,南北,梯户比,1梯2户,2梯5户,2梯6户,1梯2户,层高,11,34,34,11,户型位置,中庭,中庭,中庭,中庭,户型功能变化,无,无,2变3,双卫,户型优劣势评析,板式通透，附加值大，次卧室太小,户型紧凑，不通透，附加值小,可变空间，得房率高，私密性好,双卫，板式通透，附加值大,首次置业产品细项打分表,首次置业产品细项打分表(100分为满分),100分,魅力,二十四城,三千里,恒大绿洲,土地属性及配套,60%,交通配套,10,10,13,13,5,教育配套,5,2,4,4,1,商业配套,10,5,8,10,2,医疗配套,5,2,4,4,1,土地属性,30,14,28,30,8,品牌,10%,开发商品牌,10,10,9,9,9,产品,30%,规模,2,1,2,0.4,0.6,容积率,2,2,1,0.5,1.5,景观环境,3,2,1.5,1.5,2,梯户比,3,2,0.7,0.5,2,朝向,3,3,0,2,3,楼层高,3,2,0.5,0.5,2,本户型所处位置,4,4,4,4,4,户型功能变化,5,0,0,5,4,户型综合评价,5,4,2,3.5,5,100%,合计,100,63,77.7,87.9,50.1,折算率,14.7,24.9,-12.9,二十四城权重40%,三千里权重30%,恒大绿洲权重30%,【选择标准】,首次置业产品市场比较法,魅力5中庭清水2房的实得面积实收均价为4722,纬度1：魅力5清水中庭的,市场比准均价,为475010489,5518,楼盘,实得面积实收均价,折算率,折算价格,权重,权重均价,二十四城,5684,15,4848,40%,1939,三千里,5075,25,3811,30%,1143,恒大绿洲,4841,-13,5465,30%,1640,合计,100%,4722,维度1：通过市场比准法得出魅力5#清水2房的价格约为5518,维度2：近期魅力4A的成交均价为4900，对临路4A与4B中庭两房的产品优劣势进行综合对比，得出4B两房的均价需与4A保持600-700的价格差，所以4B两房的均价控制在5500-5600,5#均价的得出：,综合以上2个维度，4B清水2房（5#）的均价控制在,5500左右,较为适宜。,总价控制在,48.95万,左右,4栋,5栋,6栋,7栋,8栋,9栋,1,2,1,2,1,2,1,2,1,2,1单元,2单元,1,2,1,2,景观,250,250,250,250,250,250,250,250,100,100,150,150,150,170,朝向,250,250,250,0,0,0,250,250,250,100,100,100,100,100,噪音,-50,0,0,0,0,0,0,0,-150,-250,-250,-250,-250,-300,间距私密性,150,100,0,0,100,150,100,150,0,0,100,100,100,100,物业形态,0,0,0,0,100,100,100,100,100,100,100,100,100,100,各单元价值合计,600,600,500,250,450,500,700,750,300,50,200,200,200,170,分单元价值排序,3,3,5,9,7,5,2,1,8,14,10,10,10,13,分楼栋平均价值,600,375,475,725,175,193,整体价值排序,2,4,3,1,6,5,8#清水均价的得出：,按照5和8的内部价值关系，8的实收均价应低于5约200元/平米，8若为清水其实收总价应控制在,5300,左右。,8的装修成本为610元/平米,考虑到绿色家装系统给客户带来入住时的便利性和后期居家的舒适性因素；,考虑到目前意向登记客户对装修房的好评因素；,同时考虑到首次置业客户的置业门槛问题，总价控制显得尤为重要；,建议在5300清水的基础上加900元。,8,装修临路的均价控制在,6200元/平米,，总价控制在,55.18万,8#装修均价的得出：,首次改善产品确定均价的原则及标准,首次改善产品竞争楼盘的确定,【选择原则】,目标客户定位接近的首次改善的细分市场为主,楼盘的档次、规模具有相似性,非滞销楼盘，由于滞销楼盘的价格不具合理性，市场比准的可比较性较低,对土地属性和区域配套的关注占50%,对产品本身的关注占35%,对开发商品牌的关注占15%,【首置产品打分权重标准】,魅力小3房（9）与市场竞品点对点分析,魅力,二十四城,恒大绿洲,三千城,魅力,二十四城,三千城,恒大绿洲,建筑面积,126,125,90,130,赠送面积,7.2,11,19,12,实得面积,133.2,136,109,142,实得率,5.7%,8.8%,21.1%,9.2%,建筑单价,7120,6222,5044,实得单价,6544,5138,4618,实收总价,890000,560000,655700,朝向,东西偏南,南北,南北,南北,梯户比,1梯2户,2梯4户,2梯6户,1梯2户,层高,11,34,34,11,户型位置,临路,中庭,临路,中庭,户型功能变化,无,无,2变3,小4房,户型优劣势评析,板式通透，儿童房光线太弱,私密性强，不通透，附加值大,可变空间，得房率高，私密性好，通透率高，户型紧凑,板式通透，附加值大，私密性好，主卧带小书房,首次改善产品细项打分表,首次改善产品细项打分表(100分为满分),100分,魅力,二十四城,三千城,恒大绿洲,土地属性及配套,50%,交通配套,5,3,5,5,2,教育配套,6,4,6,6,2,商业配套,5,2,4,5,1,医疗配套,4,2,4,4,1,土地属性,30,14,28,30,8,品牌,15%,开发商品牌,15,15,13,13,13,产品,35%,规模,3,1.5,3,1,1,容积率,5,5,3,2,5,景观环境,5,5,3,3,5,梯户比,5,5,2,2,5,朝向,4,2,4,4,4,楼层高,5,5,2,2,5,本户型所处位置,3,1,3,1,3,户型功能变化,1,0,0,0,1,户型综合评价,4,3,2,1,4,100%,合计,100,67.5,82,79,60,折算率,14.5,11.5,-7.5,二十四城权重30%,三千城权重30%,恒大绿洲权重40%,首次改善产品市场比较法,【选择标准】,魅力9若是清水的实得面积实收均价为5028,纬度1：魅力9清水的,市场比准均价,为5028133.2126,5315,同理：9#装修房的均价为6215,楼盘,实得面积实收均价,折算率,折算价格,权重,权重均价,二十四城,6544,15,5595,30%,1679,三千城,5138,12,4547,30%,1364,恒大绿洲,4618,-8,4964,40%,1986,合计,100%,5028,8组团71#,4期B区9#,层高,26,11,梯户比,2梯4户,1梯2户,装修,厨卫装修,地板+收纳空间,位置,不临路,临路,交房时间,2008.10,2009.3,建筑面积,118,126,赠送面积,2.5（A、B平均）,7.2（奇偶平均）,建筑均价,5400,59666176,实得面积实收均价,5287,56875887,6月1日-7月13日，魅力71#厨卫装修房成交13套,成交均价为5400，成交均总价为625000,魅力之城产品内部关系比较,结合8组团的成交均价以及去化速度，和4B的9#进行综合对比后，可以得出9#装修房的实得面积实收均价应高于8组团400-600，所以9#装修的建筑均价为,5966-6176,9装修均价的得出：,结合以上3个纬度的因素，得出9#装修房的均价控制在,6100,是较为适宜的。,纬度1：魅力9清水的,市场比准均价,为5368（同理装修均价为6268）,纬度2： 4B的9#与8组团进行综合对比后，可以得出9#装修房的均价控制在59666176较为适宜,纬度3：该户型是本批次开盘上量的重要保证之一，需确保相对较高的转化率,9#装修房的总价控制在126*6100=76.86万,再次改善产品确定均价的原则及标准,首次改善产品竞争楼盘的确定,【选择原则】,目标客户定位接近的首次改善的细分市场为主,楼盘的档次、规模具有相似性,由于市场再改产品销售情况都较为疲软，适当得考虑销售速度的因素,对土地属性和区域配套的关注占45%,对产品本身的关注占40%,对开发商品牌的关注占15%,【首置产品打分权重标准】,魅力大3房（4）与市场竞品点对点分析,魅力,二十四城,翡翠城,澳龙名城,建筑面积,142.64（平均）,144,135,146,赠送面积,21（平均）,16,10,10.5,实得面积,163.64,160,145,156.5,实得率,14.7%,11.1%,7.4%,7.2%,建筑单价,7736,6889,7100,实得单价,6963,6414,6624,实收总价,1114000,930000,1036600,朝向,南北,南北,南北,南北,梯户比,1梯2户,2梯4户,2梯4户,1梯2户,层高,11,34,34,11,户型位置,中庭,中庭,中庭,中庭,户型功能变化,无,可变空间,拆分户型,无,户型优劣势评析,板式通透，附加值大，方正实用，私密性好,可变空间，5房2厅实用功能,拆分户型，非常适合三代居居住,板式通透，附加值大，方正实用，私密性好,魅力,二十四城,澳龙名城,翡翠城,再次改善产品细项打分表,再次改善产品细项打分表(100分为满分),100分,魅力,二十四城,翡翠城,澳龙名城,土地属性及配套,45%,交通配套,2,1,2,2,2,教育配套,6,2,6,6,4,商业配套,3,1,3,3,3,医疗配套,4,1,4,4,4,土地属性,30,14,28,30,28,品牌,15%,开发商品牌,15,15,14,14,13,产品,40%,规模,3,2,3,2,1,容积率,6,6,3,6,3,景观环境,7,6,5,7,7,梯户比,7,7,4,4,7,朝向,3,5,5,5,5,楼层高,5,4,2,2,5,本户型所处位置,3,3,3,3,3,户型功能变化,1,0,1,1,0,户型综合评价,5,4,5,4,4,100%,合计,100,71,88,93,89,折算率,17,22,18,二十四城权重30%,翡翠城权重35%,澳龙名城权重35%,再次改善产品市场比较法,【选择标准】,纬度1：魅力4的,市场比准均价,为5385163.64142.64,6177,楼盘,实得面积实收均价,折算率,折算价格,权重,权重均价,二十四城,6963,17,5778.875,30%,1733.6625,翡翠城,6414,22,5002.7586,35%,1750.9655,澳龙名城,6624,18,5431.3866,35%,1900.9853,合计,100%,5385.6133,4组团在4.195.3日，借势房交会的两周时间去化18套，实得面积实收均价为4681,通过内部产品综合对比，可以得出4期B区4#的实得面积实收均价控制应高于4组团50元左右，所以4#的实得面积实收均价应为在4731左右，其建筑单价应控制在5427平米,魅力之城产品内部关系比较,4组团,4期B区4#,层高,1118,18,梯户比,1梯2户,1梯2户,楼间距,大,小,交房时间,已交房,2008年3月,位置,正对中央公园,双面组团景观,干扰因素,药厂,无干扰,市场背景,房交会,大力度推广,建筑面积,137,142.64,赠送面积,22.5（平均）,21（平均）,建筑均价,5450,5427,实得面积实收均价,4681,4731,4均价的得出：,纬度1：魅力4的,市场比准均价,为53851521396177,纬度2：通过内部产品综合对比，4均价在5427左右,结论：,市场比准的楼盘其再该产品的月均消化都不到5套，基本属于滞销局面，考虑到魅力之城再改产品需要保持合理的去化速度，再综合4月-5月2周内3期4组团产品成交18套，成交均价为5450。,考虑到保持合理的去化速度，取两个维度的中间值，为5802,综合得出4#的价格控制在,5800,是较为适宜的。,价格制定权重,万科魅力之城4期B1组团价格制定权重,细项,权重,单项目,分值,价格,(,元,),权重说明,景观,25,享单面组团内景观，且视野狭窄,10,100,享单面组团内景观,15,150,享双面组团内景观,25,250,噪音,25,临市政规划干道,(25),(250),侧面临路,(15),(150),小区地下车位入口,(20),(200),不临路并无其它影响,0,0,朝向,25,南北向,25,250,东西向偏南,10,100,正东西向,0,0,间距及私密性,15,端头户型间距大、私密性好,15,150,间距和私密性具备均好性,10,100,临转角处，私密性不好,0,0,物业形态,10,18层电梯,0,0,11层电梯,10,100,附加值,花园,3000,3000元/平米,露台,1200,1200元/平米,合计,100,4栋,5栋,6栋,7栋,8栋,9栋,1,2,1,2,1,2,1,2,1,2,1单元,2单元,1,2,1,2,景观,250,250,250,250,250,250,250,250,100,100,150,150,150,170,朝向,250,250,250,0,0,0,250,250,250,100,100,100,100,100,噪音,-50,0,0,0,0,0,0,0,-150,-250,-250,-250,-250,-300,间距私密性,150,100,0,0,100,150,100,150,0,0,100,100,100,100,物业形态,0,0,0,0,100,100,100,100,100,100,100,100,100,100,各单元价值合计,600,600,500,250,450,500,700,750,300,50,200,200,200,170,分单元价值排序,3,3,5,9,7,5,2,1,8,14,10,10,10,13,分楼栋平均价值,600,375,475,725,175,193,整体价值排序,2,4,3,1,6,5,B1组团内部价值排序,各楼栋整体价值排序,7#4#6#5#9#8#,各楼栋分单元价值排序,7#027#014#01=4#026#02=5#016#018#015#029#1-01=9#1-02=9#2-019#2-028#02,1,5,9,7,5,3,2,3,10,8,10,10,14,13,各楼栋各分单元的价值排序如上所示,层差制定说明,本项目属于低容积率，围合式组团，景观较好，1118层板式小高层，产品亲地性较强。,应以越低越贵为层差制定的主要原则。,具现场实地勘察，11层的4楼的观景效果最佳，也是最受客户亲睐的，价值排名第1，其次是5楼和3楼，5层以上做负层差。18层的5楼观景效果最佳。其次是6楼和4楼。6楼以上做负层差。,11层的楼层较低，为适当的拉开纵向价差，建议层差控制在30元，18层的楼层较高，为保证纵向的总价差不拉的太大，建议层差控制在20元,楼层,层差,面积,假设均价,总价,排名,11,-110,126,5700,704340,11,10,-80,126,5700,708120,10,9,-50,126,5700,711900,9,8,-20,126,5700,715680,8,7,10,126,5700,719460,6,6,40,126,5700,723240,4,5,70,126,5700,727020,2,4,100,126,5700,730800,1,3,70,126,5700,727020,2,2,40,126,5700,723240,4,1,10,126,5700,719460,6,楼层,层差,面积,假设均价,总价,排名,18,-160,89,5300,457460,18,17,-140,89,5300,459240,17,16,-120,89,5300,461020,16,15,-100,89,5300,462800,15,14,-80,89,5300,464580,14,13,-60,89,5300,466360,13,12,-40,89,5300,468140,12,11,-20,89,5300,469920,11,10,0,89,5300,471700,10,9,20,89,5300,473480,8,8,40,89,5300,475260,6,7,60,89,5300,477040,4,6,80,89,5300,478820,2,5,100,89,5300,480600,1,4,80,89,5300,478820,2,3,60,89,5300,477040,4,2,40,89,5300,475260,6,1,20,89,5300,473480,8,价格表的制作,The End.,让建筑赞美生命,万科魅力之城四期挪威森林,2008,万科“染绿”成都,
展开阅读全文