不动产估价_第二章

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,不动产估价,教学,课件,第,2,章 不动产价格及其市场分析,2.1,不动产价格,2.2,不动产价格影响因素分析,2.3,不动产市场分析,学习目标,通过本章学习，读者应掌握不动产价格的基本概念，了解不动产价格的特征，熟悉不动产价格的种类。在理解不动产价格概念的基础上，认识影响不动产价格的因素，初步掌握不动产市场中关于地价与房价关系、不动产租售关系等热点问题的市场分析方法。,2.1,不动产价格,2.1.1,不动产价格的概念,2.1.2,不动产价格的特征,2.1.3,不动产价格的种类,2.1.1,不动产价格的概念,不动产价格是和平地获得他人的不动产所必须付出的代价,货币额、商品或其他有价物。,2.1.2,不动产价格的特征,不动产价格受区位的影响很大,不动产价格实质上是不动产权益的价格,不动产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金,不动产价格与其用途相关性极大,不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响,不动产价格的影响因素可比较,2.1.3,不动产价格的种类,1,所有权价格和使用权价格,2,成交价格和市场价格,3,理论价格和评估价格,4,招标价格、拍卖价格、挂牌价格和协议价格,5,总价格、单位价格和楼面地价,6,基准地价、标定地价和房屋重置价格,7,土地价格、建筑物价格和房地价格,8,实际价格和名义价格,9,现货价格和期货价格及现房价格和期房价格,10,补地价,2.2,不动产价格影响因素分析,2.2.1,不动产价格影响因素的特征,2.2.2,不动产价格影响因素的分类,2.2.3,影响不动产价格的内部因素,2.2.4,影响不动产价格的外部因素,2.2.1,不动产价格影响因素的特征,不同的影响因素，引起价格变动的方向不尽相同,不同的影响因素，引起价格变动的程度不尽相同,不同的影响因素，与不动产价格之间的影响关系不尽相同,有些价格影响因素对不动产价格的影响与时间有关，有些与时间无关,有些影响因素对不动产价格的影响可以量化，有些难以量化,2.2.2,不动产价格影响因素的分类,将影响因素分为自然因素、社会因素、经济因素、行政因素四类；,将影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次；,将影响因素分为内、外两部分因素。,2.2.3,影响不动产价格的内部因素,1,来自土地的内部因素,位置、面积,地形、地质,形状、用途,“生熟”程度,交通、环境,城市规划限制,土地使用年限,土地肥力,2,来自建筑物的内部因素,用途、质量,结构、装修,楼层、朝向,附属设备、房屋完损程度,2.2.4,影响不动产价格的外部因素,1,区域环境因素,区域自然环境因素,区域社会环境因素,区域环境因素对不同用途的不动产的价格影响也有所差异,2,经济因素,经济发展程度,市场供求状况,利率水平,物价水平,居民收入水平,3,人口因素,静态人口因素,动态人口因素,4,社会因素,政局的稳定状况,社会治安状况,不动产投机,城市化进程,5,政策法规因素,不动产制度,城市规划,不动产价格政策,税收政策,金融政策,交通管制,行政隶属变更,特殊性政策,6,心理因素,心理因素主要是指人们对不动产价格的心理偏好、心理承受能力和对不动产价格变化的心理预期。心理偏好包括人们对不动产的地段、风水、品牌以及数字号码等的偏爱程度。,7,国际因素,世界经济状况,国际竞争状况,国际竞争状况,军事冲突状况,除上述因素外，有时一些偶然因素的出现，也会对不动产价格产生影响。,表,2-1,不动产价格影响因素一览表,内部因素,外部因素,土地,因素,位置、面积,区域环境因素,区域自然环境因素,地形、地质,区域社会环境因素,形状、用途,经济因素,经济发展程度,“,生熟”程度,市场供求状况,交通、环境,利率水平,城市规划限制,物价水平,土地使用年限,居民收入水平,土地肥力,人口因素,静态人口因素、动态人口因素,建筑物因素,用途、质量,社会因素,政局稳定状况、社会治安状况、不动产投机、城市化进程、科学技术发展,结构、装修,政策法规因素,不动产制度、城市规划、不动产价格政策、税收政策、金融政策、交通管制、行政隶属变更、特殊性政策,楼层、朝向,心理因素,心理偏好、心理承受能力、心理预期,附属设备、完损程度,国际因素,世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况,2.3,不动产市场分析,2.3.1,地价与房价的关系分析,2.3.2,租售关系分析,2.3.1,地价与房价的关系分析,1,房价包容地价,2,地价是房价中最重要、最能动的部分,3,地价的实现仍然要靠高质量房产的使用价值及其价格来体现,4,我国不动产市场地价与房价的现实关系,2.3.2,租售关系分析,出租、出售是不动产交易的两种最主要形式。理论上认为，出租市场与出售市场关系有两面性：一方面相互替代，此消彼长；另一方面又相互依存，相得益彰。,出租与出售的替代关系见书中图,2-3,。,租金与售价的依存关系见书中图,2-4,。,本章基本概念,不动产价格 有效需求 成交价格 市场价格 评估价格 招标价格 拍卖价格 挂牌价格 楼面地价 期房价格 补地价 市场供求 房地价格 不动产租价,思考与练习,1,什么是不动产价格？,2,不动产价格具有不同于一般商品价格的哪些特征？,3,简述成交价格、市场价格、理论价格、评估价格的含义及其相互关系。,4,什么是楼面地价？,5,什么是补地价？,6,简述影响不动产价格的内部因素。,7,简述影响不动产价格的外部因素。,8,简述不动产市场中地价房价关系。,