万科项目精装修方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,万科,草庄项目精装修建议,2010,年,5,月,19,日,目录,对于精装修而言，主要包含以下三个关键点：,精装修风格,确定整体装修方向，最为直观的视觉感官,成本的分配,确定功能空间的成本分配和重点投入区域及部件配备,装修弥补现有格局缺陷,用装修弱化户型格局中利用率较低区域,确定以上三个关键点即可定位精装修标准（不含软装）,因此本次报告将从以上三个关键点阐述草庄项目的精装修配置建议,整体分析结构,项目整体定位,市场同档次产品精装情况,本案目标客群,户型定位,客户对于装修风格的喜好倾向,客户对于各部件的选取,客户对于整体装修预算,客户面成本分配,市场同类产品装修风格倾向,同类产品成本分配及部件配备,明确项目装修风格的选取,解决装修成本，以及重点投入方向,户型空间中的装修亮点,户型解读，可做调整的区域,项目整体定位,通过前期对于,区域价值,，,市场趋势,以及,地块基础属性,的研究确定本案整体定位,区域标杆、城市精品,产品由传统的功能性向舒适性调整,200,方舒适四房，,90,方舒适一房,客户：,城市高端消费群体,资金实力相对较强,具有多次置业经历,对于装修有相当的经验（自身装修以及购置过精装修楼盘）,接触过好产品，好装修,下文将针对此类客户特征，市场参照项目及客户访谈对象,项目整体定位,参照项目选取,参照项目及访谈客群选取,新绿园,当期市场高端装修物业的典范，客户认可度高，,绿城精装修产品的代表之作,昆仑公馆,目前在售，高端精装修楼盘，目前高端客户较为关注之楼盘,是未来本案之主要竞品,远洋公馆,访谈客户选取,城市高端职业者,主要客户渠道：,万科,西溪蝶园成交客户,雅戈尔,隐寓来访客户,客户样本：,共深入访谈,28,组客户,客户脸孔：,客户来源,市中心客户,：,43%,近郊客户,：,25%,温台客户,：,32,收入状况,300,万以上年收入：,21%,100,万以上年收入：,89%,职业,私企业主：,53%,企事业中高层：,41%,家庭结构,三口之家：,50%,三代同堂：,17%,精装修风格建议,分析逻辑：,市场面,客户面,市场同档次项目精装风格倾向,高端产品精装风格演变，,了解趋势,通过客户访谈，真切了解客户对于装修风格的喜好需求,+,与本案目标客户需求向符合的精装风格特征,客户面,第一部分：精装修风格建议,一、市场高端精装修产品风格变化趋势,精装修风格建议,九树，金色海岸，西湖八号公馆,年之前,以红木等深色沉稳色调为主流的装修风格,逐渐偏向暖黄、金黄等传统意识中豪华的色调色,开始偏向于明亮，舒适,讲求质感和品味的装修,随着时代的变迁，主流装修风格也随之发生着变化,之于杭州有之前相对沉稳的，深色的色调在向明亮的温馨的色调转变,通过对于杭州市场精装风格历程的研究我们发现,梧桐公寓，新绿园,蓝色钱江，阳光海岸，万象城,二、现有市场同类产品精装风格研究,新绿园,色调：以,暖黄色,为主基调，,部分做,深色修饰,和,拼花,材质：,地面,主材以,石材,为主，局,部用以,深色实木,和地砖,墙面,以墙纸为主，局部软包,杭城传统高端客群，私企业主,年龄相对偏高,昆仑公馆,色调：以,浅黄,为主色调，部分以深,色修饰，餐厅色调趋冷,材质：,地面,主材以,石材,为主，,卧室为,深色实木复合,墙面,以墙纸为主，局部石材,杭城主流高端客群，涉及面较广,蓝色钱江,色调：以浅色为主色调，,色调相对趋冷,材质：,地面,主材以,石材,为主，,卧室为,实木复合地板,墙面,以墙纸为主，局部石材,城市新贵，开始崛起的阶层,年龄相对较小,精装修风格建议,主力客群,随着引导下高端客户对于装修风格的认知，目前市场高端装修在风格上有共性也有差异,客厅需要使用石材，,卧室灯私密空间使用实木复合地板,墙面使用墙纸，局部使用石材和软包做修饰,参考项目由于针对客群的不同，其装修的色调上存在差异,新绿园的传统的沉稳色调，,蓝色钱江的明快，明亮的浅色调,共同点,差异点,精装修风格建议,三、客户对于装修风格的喜好及成本预算,客户对于装修风格喜好选择,客户对于装修风格主要倾向于温馨舒适和古典文雅，同时存在一定的差异性,对于装修风格，客户主要倾向于,温馨舒适,，,以及,古典文雅,对于色彩而言，大都客户倾向于,明亮的暖色系,（客户交谈中获知）,豪华气派,个性前卫,温馨舒适,简约时尚,古典文雅,精装修风格建议,四、装修风格及成本建议,同类产品装修风格,客户装修风格喜好,色彩由沉稳向明亮转变,不同目标客群对于色彩的需求存在差异化,主材选用较为统一，客厅石材，卧室实木复合,整体装修视觉客户倾向于温馨,传统金色，金黄色，红木色等沉稳的色调开始转向明亮的色调,对于主材选用，客厅石材，卧室实木复合,整体项目定位,+,装修风格建议,建议根据不同的产品（即不同主力客群）在装修风格上需有所区分,大面积产品（针对的是杭城传统高端客群,）,装修风格关键词：,温暖的，沉稳的，尊贵的，亮丽的,小面积产品（针对的社会新贵，更趋年轻化）,装修风格关键词：,时尚的，明亮的，现代的，科技的,整体装修风格很大部分取决于软装，之于硬装方面，在材质相对统一的情况下，色调成为影响装修风格最核心的因素,示意图片,大面积产品（针对的是杭城传统高端客群,）,装修风格关键词：,温暖的，沉稳的，尊贵的，亮丽的,小面积产品（针对的社会新贵，更趋年轻化）,装修风格关键词：,时尚的，明亮的，现代的，科技的,成本分配建议,分析逻辑：,市场面,客户面,市场同档次项目精装各部分成本分配占比情况,通过客户访谈，了解客户对装修各区域细节配件之喜好,明晰客户的关注点和忽视点,+,符合目标客群需求同时结合目前市场情况的合理装修成本分配,第二部分：成本分配建议,一、市场同类产品装修成本分配,新绿园,昆仑公馆,远洋公馆,丽江公寓,汇总,总面积（方）,175,310,310,135,/,单价成本,(,元,/,方）,2800,4200,3800,2000,3967,装修总价（万元）,95,130,117,27.5,/,客餐厅,面积,30,110,60,30,/,总价占比,21.8%,18.8%,20.2%,23.5%,21%,单价,1333,822,1400,1200,1189,厨房,面积,15,25,30,15,/,总价占比,13.5%,17.7%,20.4%,17%,17%,单价,5300,6200,5600,4800,5475,卫生间,面积,22,48,55,20,/,总价占比,22.1%,23%,21.8%,13.9%,20%,单价,3400,6666,6273,3200,4485,卧室,面积,67,75,90,35,/,总价占比,19.1%,23.4%,21.2%,23.1%,22%,单价,970,1100,1022,1000,1023,其他,(,空调地热阳台等）,总价占比,23.5%,17.1%,16.4%,22.5%,20%,目前市场同类楼盘精装修在总成本分配方面各部分较为平均，基本均在,20%,左右,.,但同时,厨房及卫生间,面积较小，故,装修单价远高于其它部分，接近,对外装修报价,.,高档楼盘差距即在厨房和卫生间装修单价间的差距,.,成本分配建议,二、目标客户装修成本分配倾向,客户对于各区域装修侧重倾向,目标客户对于,厨房和卫生间,的装修侧重程度明显高于其他部分,均占,30%,以上,.,客餐厅作为对外展示之形象，成本排名第三,而各楼盘装修分配占比相对较重之,其它方面,反而,被客户所忽视，,排名最末,.,客户各区域单价预算,客餐厅单价预算,厨房单价预算,卫生间单价预算,卧室单价预算,目标客户对于各区域单价预算与目前各楼盘实际单价,差异较大,.,客户在厨房及卫生间部分预算单价,略微偏低,，而对于客餐厅及卧室部分预算,大大偏高,.,客户对各区域轻重选择与市场基本吻合,但在装修成本配比及单价上市场差距较大这与客户对于装修成本的概念较弱有关,.,成本分配建议,故我们还必须了解客户关注之细节才能确定成本分配建议,成本分配建议,客户各部件需求比例及建议细节,三、客户重点硬装部件需求情况,客餐厅,对于客餐厅装修，主要涉及到三个关键点：,天，地，墙,客户重视度比例,客户语录,建议,地面,75%,墙面,18%,天花板,7%,客厅地面肯定要用石材的，不然没档次,而且最好要有点花色，多花点钱无所谓,平时朋友亲戚来的多，客厅是门面问题,客户最关注客厅地面用材，基本都选择 石材结合拼花的材质，故建议,投入较高成本使用高档石材和部分拼花,基本上用墙纸墙布好了，现在都这样的,电视机那一面的背景墙最好有点特色弄点皮质的东西比较有感觉,客户普遍选择墙纸墙布打造同时关注背景墙出彩，建议,选用较高档次墙纸或墙布同时背景墙使用部分仿皮和布料软包,我喜欢稍微有点造型的石膏吊顶,不要太花哨，要留点余地让我自己设计,客户关注相对偏弱，基本仅要简单造型石膏顶即可，建议,可适量控制成本，选用质量中上的石膏板和乳胶漆即可，同时预留部分灯座,三、客户重点硬装部件需求情况,厨房,对于厨房装修，除了常规的,天，地，墙,外，还包括了,整体橱柜，电器以及清洁系统,客户各部件需求比例及建议细节,客户重视度比例,客户语录,建议,地面只要防滑耐脏就可以了,墙面要清洁容易好擦掉油,顶总要有油的，不用花钱弄太好,客户本身重视相对较低，仅考虑实用性故建议,在此三部分控制成本，地面选取中等防滑砖，墙面用易清洁瓷砖加小量装饰砖，顶部用一般铝金板即可,客户非常重视整体橱柜，主要不在于品牌而在于材质和人性化的设计，建议,花大成本投入，使用仿石台面，可选用符合户型特点的定制化整体橱柜,地面,10%,墙面,6%,天花板,4%,整体橱柜,35%,电器,18%,清洁系统,27%,台面肯定要好点，不要老出问题,橱柜牌子倒是无所谓，关键要能设计好一点，高低位置要正好，放东西的地方要大小适当，反正要用的心里舒服,客户对于电器均信任品牌，建议,选用品牌电器中高档次型号，与西门子同档次即可,没什么要求，用牌子的就行了,一般都用西门子,肯定要双水槽，要大点，有时候人多吃饭要用大盆子,龙头科勒蛮好的，弗兰克质量也可以,客户非常重视清洁系统的品牌同时兼顾实用性，建议,选用品牌水槽和龙头中高档次型号，与科勒同档或稍高即可,成本分配建议,三、客户重点硬装部件需求情况,卫生间,对于厨房装修，除了常规的,天，地，墙,外，还包括了,洁具、台盆,及,五金件,客户各部件需求比例及建议细节,客户重视度比例,客户语录,建议,地面只要防滑不积水就行,墙面的瓷砖要贴好，别老掉下来,顶老有水蒸汽要耐潮点,客户本身重视相对较低，仅考虑实用性故建议,在此三部分控制成本，地面选取中等防滑砖，墙面用一般洁瓷砖加小量装饰砖，顶部用防潮石膏板即可,客户非常重视洁具，主要在于品牌体现档次，对于实际品质了解教少，建议,花较大成本投入，选用进口品牌高档型号洁具，与汉斯格雅同档次即可,地面,13%,墙面,10%,天花板,5%,马桶浴缸肯定要牌子的，贵的便宜的差太多了，什么箭牌啊,TOTO,啊我是不要的,汉斯格雅的东西我比较喜欢,客户极重视台盆龙头，认为是身份象征，但受广告诱导实际必不了解高端品牌，建议,选用科勒中的高端型号或当代的中档型号,台盆龙头首先肯定要牌子好的，这样质量才用保证，科勒的东西蛮高档的,这个也要好牌子的，经常潮水肯定要不容易生锈的耐用的,五金件虽小但客户非常重视，关注品牌同时要求质量保证 建议,选用品牌五金件的中档型号即可，与科勒同档次即可,洁具,(,坐便器、浴缸）,28%,台盆,16%,龙头,20%,五金件,8%,三、客户重点硬装部件需求情况,卧室,对于厨房装修，除了常规的,天，地，墙,外，还包括了,户内门,客户各部件需求比例及建议细节,客户重视度比例,客户语录,建议,地面,70%,墙面,10%,天花板,5,%,户内门,15%,实木地板是好，但是受潮容易翘，现在基本上都选择实木复合的,自己睡觉