物业管理资源经营课件

物 业 管 理 资 源 经 营 1 （ 香 港 ） 历 思 联 行 电 话 （ Tel） ： 755 82361991 传 真 （ Fax） ： 755 82361993 电 邮 (E-mail)： 即 时 通 讯 （ QQ) : 1661150 建 设 部 全 国 房 地 产 业 培 训 中 心客 座 教 授综 合 开 发 研 究 院 （ 中 国 .深 圳 ）地 产 与 金 融 研 究 中 心特 邀 研 究 员（ PTT） 国 际 职 业 培 训 师香 港 房 屋 经 理 学 会会 员大 中 华 物 业 管 理 会 学专 家 顾 问Steven . Y. Zhao 物 业 管 理 资 源 经 营 2 物 业 管 理 的 经 营 之 道 群 雄 逐 鹿 ， 智 者 为 王 物 业 管 理 资 源 经 营 3 成 就 物 业 事 业 的 王 者 之 道 韩 信 ？ ！ 萧 何 ！ 物 业 管 理 资 源 经 营 4 物 业 管 理 经 营 的 概 念把 物 业 管 理 活 动 中 所 能 涉 及 到 的 所 有 社 会 资 源 和 生产 要 素 ， 包 括 人 、 财 、 物 、 知 识 产 权 等 有 形 资 产 和无 形 资 产 ， 都 作 为 可 以 经 营 的 价 值 ， 通 过 对 这 些 价值 的 综 合 运 营 ， 达 到 。 物 业 管 理 资 源 经 营 5 物 业 管 理 经 营 的 市 场 细 分 物 业 管 理 资 源 经 营 6 物 业 管 理 经 营 的 种 类 物 业 管 理 资 源 经 营 7 常 规 物 业 管 理o前 期 物 业 管 理o全 委 物 业 管 理（ 后 期 管 理 ） 居 住 物 业 商 务 物 业 商 业 物 业 工 业 物 业 特 殊 用 途 物 业 物 业 管 理 资 源 经 营 8 物 业 管 理 常 规 经 营 的 意 义 常 规 经 营 是 物 业 管 理 经 营 之 本 常 规 经 营 是 物 业 管 理 企 业 获 取 利 润 的 重 要 渠 道 常 规 经 营 带 来 了 庞 大 的 可 供 获 利 的 资 源 物 业 管 理 资 源 经 营 9 前 期 物 业 管 理 的 实 施 发 展 商 需 支 付 的 费 用1 前 期 物 业 管 理 开 办 费 用2 物 业 接 管 验 收 费3 物 业 质 量 保 证 金4 专 项 维 修 资 金 与 房 地 产 之 间 的 关 系1 提 前 介 入 物 业 管 理2 严 把 验 收 关 3 分 清 发 展 商 的 承 诺 责 任 物 业 管 理 资 源 经 营 10 前 期 管 理 的 相 关 费 用 物 业 管 理 资 源 经 营 11 全 委 物 业 管 理 常 规 物 业 服 务 的 理 财 之 术 物 业 管 理 资 源 经 营 12 链 接 第 九 条 物 业 服 务 收 费 管 理 办 法 业 主 与 物 业 管 理 企 业 可 以 采 取 包 干 制 或 者 酬 金 制 等 形 式 约 定物 业 服 务 费 用 。 包 干 制 是 指 由 业 主 向 物 业 管 理 企 业 支 付 固 定 物 业 服 务 费 用 ，盈 余 或 者 亏 损 均 由 物 业 管 理 企 业 享 有 或 者 承 担 的 物 业 服 务 计费 方 式 。 酬 金 制 是 指 在 预 收 的 物 业 服 务 资 金 中 按 约 定 比 例 或 者 约 定 数额 提 取 酬 金 支 付 给 物 业 管 理 企 业 ， 其 余 全 部 用 于 物 业 服 务 合同 约 定 的 支 出 ， 结 余 或 者 不 足 均 由 业 主 享 有 或 者 承 担 的 物 业服 务 计 费 方 式 。 物 业 管 理 资 源 经 营 13 全 权 委 托 物 业 管 理 的 经 营 收 入【 1】 公 共 服 务 费 收 入【 2】 专 项 服 务 费 收 入【 3】 停 车 场 经 营 收 入【 4】 特 约 服 务 及 多 种 经 营 费 用 收 入【 5】 其 他 杂 项 收 入 (1)各 种 押 金 (2)滞 纳 金 (3)违 约 金 物 业 管 理 资 源 经 营 14 直 线 职 能 制 企 业 架 构 总 经 理综 合 管 理 部 综 合 管 理 部管 理 处 管 理 处 管 理 处 物 业 管 理 资 源 经 营 15 管 理 处 成 本 开 支 物 业 服 务 收 费 管 理 办 法 第 十 一 条 实 行 物 业 服 务 费 用 包 干 制 的 ， 物 业 服 务 费 用 的 构 成 包 括 物业 服 务 成 本 、 法 定 税 费 和 物 业 管 理 企 业 的 利 润 。实 行 物 业 服 务 费 用 酬 金 制 的 ， 预 收 的 物 业 服 务 资 金 包 括 物业 服 务 支 出 和 物 业 管 理 企 业 的 酬 金 。物 业 服 务 成 本 或 者 物 业 服 务 支 出 构 成 一 般 包 括 以 下 部 分 ： 物 业 管 理 资 源 经 营 16 1、 管 理 服 务 人 员 的 工 资 、 社 会 保 险 和 按 规 定 提 取 的 福 利 费 等 ；2、 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 日 常 运 行 、 维 护 费 用 ；3、 物 业 管 理 区 域 清 洁 卫 生 费 用 ；4、 物 业 管 理 区 域 绿 化 养 护 费 用 ；5、 物 业 管 理 区 域 秩 序 维 护 费 用 ；6、 办 公 费 用 ；7、 物 业 管 理 企 业 固 定 资 产 折 旧 ；8、 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 及 公 众 责 任 保 险 费 用 ；9、 经 业 主 同 意 的 其 它 费 用 。物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 大 修 、 中 修 和 更 新 、 改 造 费 用 ， 应 当通 过 专 项 维 修 资 金 予 以 列 支 ， 不 得 计 入 物 业 服 务 支 出 或 者 物 业 服 务 成本 。 物 业 管 理 资 源 经 营 17 第 十 八 条 物 业 服 务 收 费 管 理 办 法 物 业 管 理 资 源 经 营 18 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法o2007年 3月 16日 第 十 届 全 国 人 民 代 表 大 会 第 五 次 会 议 通 过o自 2007年 10月 1日 起 施 行 物 业 管 理 资 源 经 营 19 第 六 章 业 主 的 建 筑 物 区 分 所 有 权 物 业 管 理 资 源 经 营 20 共 有 部 分 第 七 十 二 条 业 主 对 建 筑 物 专 有 部 分 以 外 的 共 有 部 分 ， 享有 权 利 ， 承 担 义 务 ； 不 得 以 放 弃 权 利 不 履 行 义 务 。 业 主 转 让 建 筑 物 内 的 住 宅 、 经 营 性 用 房 ， 其 对 共 有 部 分享 有 的 共 有 和 共 同 管 理 的 权 利 一 并 转 让 。 第 七 十 三 条 建 筑 区 划 内 的 道 路 ， 属 于 业 主 共 有 ， 但 属 于城 镇 公 共 道 路 的 除 外 。 建 筑 区 划 内 的 绿 地 ， 属 于 业 主 共 有 ，但 属 于 城 镇 公 共 绿 地 或 者 明 示 属 于 个 人 的 除 外 。 建 筑 区 划内 的 其 他 公 共 场 所 、 公 用 设 施 和 物 业 服 务 用 房 ， 属 于 业 主共 有 。 物 业 管 理 资 源 经 营 21 第 七 十 四 条 建 筑 区 划 内 ， 规 划 用 于 停 放 汽 车 的 车 位 、 车库 应 当 首 先 满 足 业 主 的 需 要 。 建 筑 区 划 内 ， 规 划 用 于 停 放 汽 车 的 车 位 、 车 库 的 归 属 ，由 当 事 人 通 过 出 售 、 附 赠 或 者 出 租 等 方 式 约 定 。 占 用 业 主 共 有 的 道 路 或 者 其 他 场 地 用 于 停 放 汽 车 的 车 位 ，属 于 业 主 共 有 。 物 业 管 理 资 源 经 营 22 第 七 十 九 条 建 筑 物 及 其 附 属 设 施 的 维 修 资 金 ， 属 于 业主 共 有 。 经 业 主 共 同 决 定 ， 可 以 用 于 电 梯 、 水 箱 等 共 有部 分 的 维 修 。 维 修 资 金 的 筹 集 、 使 用 情 况 应 当 公 布 。 第 八 十 条 建 筑 物 及 其 附 属 设 施 的 费 用 分 摊 、 收 益 分 配等 事 项 ， 有 约 定 的 ， 按 照 约 定 ； 没 有 约 定 或 者 约 定 不 明确 的 ， 按 照 业 主 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 的 比 例 确 定 。 共 有 权 按 份 共 有 、 共 同 共 有 物 业 管 理 资 源 经 营 23 常 规 经 营 直 接 费 用 的 控 制 采 购 程 序 的 控 制 物 资 提 供 链 的 控 制材 料 耗 用 的 控 制 维 修 工 程 的 控 制劳 动 资 料 的 控 制 工 具 、 设 备 的 利 用 率 能 源 消 耗 的 控 制 设 施 、 设 备 的 改 造 物 业 管 理 资 源 经 营 24 物 业 服 务 中 的 能 源 管 理 公 共 照 明 设 施 改 造 （ 案 例 ） 公 共 用 水 的 节 约 方 式 （ 案 例 ） 电 梯 运 行 改 造 （ 案 例 ） 空 调 设 备 改 造 （ 案 例 ） 物 业 管 理 资 源 经 营 25 节 能 计 划 各 物 业 上 年 同 期 能 源 消 耗 数 的 95%作 为 本 年 同 期 能 源 使 用 的 计 划 数 ,通 过每 月 能 源 报 表 的 编 制 和 月 度 能 源 分 析 会 对 计 划 的 执 行 情 况 进 行 量 化 统 计和 分 析 一 是 找 出 能 源 消 耗 中 的 异 常 情 况 ,并 进 行 原 因 分 析 ,制 定 整 改 措 施 予 以 消除 ; 二 是 对 节 能 管 理 做 得 较 好 或 值 得 推 广 和 学 习 的 地 方 ,进 行 细 化 总 结 ,并 积极 在 其 他 的 商 业 物 业 的 管 理 中 进 行 推 广 ,以 达 到 用 好 能 、 节 好 能 的 效 果 。 物 业 管 理 资 源 经 营 26 培 训 和 巡 检 日 常 管 理 中 ,可 通 过 各 种 方 式 和 途 径 ,加 强 对 员 工 节 能 意 识 的 教 育 和 培 训 ,让 节 能 管 理 成 为 员 工 的 自 觉 行 为 。 通 过 日 常 的 巡 视 和 对 用 水 设 备 的 检 查 ,消除 系 统 设 备 运 行 中 的 跑 、 冒 、 滴 、 漏 等 现 象 ,杜 绝 无 人 灯 、 长 流 水 和 无 人 空调 ;在 条 件 许 可 的 情 况 下 ,还 可 以 适 度 降 低 座 便 器 水 箱 水 位 ,适 时 调 节 延 时 水龙 头 ,更 换 座 便 器 橡 皮 旋 塞 等 方 法 来 消 除 各 类 能 源 使 用 中 的 浪 费 源 头 。 物 业 管 理 资 源 经 营 27 抄 录 消 耗 量 ,控 制 非 正 常 情 况 第 一 ,积 累 原 始 数 据 ,为 统 计 分 析 提 供 第 一 手 的 分 析 资 料 ; 第 二 ,能 及 时 发 现 能 源 使 用 中 的 异 常 情 况 , 发 现 及 时 ,避 免 造成 大 的 浪 费 。 物 业 管 理 资 源 经 营 28 重 视 维 护 保 养 , 发 挥 设 备 的 使 用 效 能 现 今 大 型 物 业 多 采 用 中 央 空 调 系 统 ,而 中 央 空 调 系 统 能 源消 耗 最 大 的 设 备 主 要 是 空 调 主 机 、 水 泵 和 末 端 设 备 ,所 以 定 期清 洗 制 冷 主 机 冷 凝 器 、 蒸 发 器 水 管 ,对 铜 管 束 内 壁 水 垢 进 行 通炮 ,并 清 洗 各 温 度 探 测 器 ,对 冷 冻 水 、 冷 却 水 系 统 进 行 水 质 处 理,对 变 风 量 、 风 机 盘 管 机 组 翅 片 进 行 清 洁 等 。 确 保 系 统 和 设 备的 正 常 运 行 , 提 高 主 机 和 末 端 设 备 的 热 交 换 效 率 , 最 大 限 度 地发 挥 设 备 的 使 用 效 能 。 物 业 管 理 资 源 经 营 29 控 制 温 度 ， 管 理 节 能 对 卖 场 温 度 状 况 每 天 多 次 进 行 监 控 抄 录, 对 每 层 按 多 处 固 定 测 温 点 进 行 温 湿 度记 录 ,并 将 所 测 温 湿 度 及 时 反 馈 给 空 调班 ,操 作 人 员 则 根 据 反 馈 温 湿 度 状 况 及时 进 行 空 调 出 水 、 回 水 温 度 的 修 正 设 定,调 整 温 度 循 环 水 泵 开 启 台 数 ,并 对 末 端设 备 及 新 风 、 回 风 的 开 启 进 行 调 节 ,以达 到 既 能 保 证 卖 场 的 舒 适 度 ,又 能 最 大限 度 地 降 低 能 源 消 耗 。 物 业 管 理 资 源 经 营 30 完 善 计 量 管 理 网 络 理 顺 物 业 能 源 使 用 中 计 量 表 计 的 逻 辑 关 系 ,对 计 划 性 、 合 理性 管 理 使 用 能 源 有 着 十 分 重 要 的 作 用 。 逻 辑 关 系 搞 不 清 ,不仅 最 终 的 统 计 数 据 不 准 确 ,而 且 还 会 造 成 损 失 和 浪 费 ,甚 至还 会 出 现 “ 别 人 用 能 ,你 来 买 单 ” 的 状 况 。 日 常 管 理 中 ,不 仅 要 让 相 关 人 员 熟 知 、 理 清 计 量 网 络 的 逻 辑关 系 ,还 应 该 定 期 对 水 表 、 电 表 、 油 表 、 蒸 汽 汽 量 计 进 行 定时 校 验 或 更 换 。 一 些 普 通 的 电 表 和 流 量 表 使 用 几 年 后 ,计 量误 差 较 大 ,通 常 采 取 的 有 效 方 法 是 逐 步 更 换 ,虽 然 会 发 生 一些 费 用 ,但 经 验 告 诉 我 们 ,这 种 投 入 是 非 常 值 得 的 。 物 业 管 理 资 源 经 营 31 根 据 季 节 变 化 ,合 理 运 行 变 压 器 的 台 数 变 压 器 的 运 行 会 产 生 电 损 ,在 中 央 空 调 停 用 和 相 关 条 件 许可 的 情 况 下 ,停 用 空 调 运 行 专 用 或 部 分 动 力 所 用 的 变 压 器能 够 大 幅 降 低 运 行 成 本 ,减 少 电 能 的 损 耗 。 一 般 情 况 下 ,一台 1600KVA的 干 式 变 压 器 1年 的 空 载 损 耗 高 达 3万 度 电 量 。 物 业 管 理 资 源 经 营 32 红 警 游 戏 赢 的 秘 诀 ？ 物 业 管 理 资 源 经 营 33 物 业 管 理 的 资 源 经 营 物 业 管 理 资 源 经 营 34 物 业 管 理 企 业 的 资 源 物 业 管 理 资 源 经 营 35 物 业 管 理 品 牌 资 源 的 经 营 物 业 管 理 资 源 经 营 36 物 业 管 理 品 牌 经 营 的 实 施 确 定 品 牌 经 营 思 路 建 立 品 牌 经 营 机 构 品 牌 经 营 的 实 施 连 锁 经 营 品 牌 作 价 品 牌 租 用 品 牌 联 合 品 牌 扩 张 物 业 管 理 资 源 经 营 37 物 业 管 理 企 业 资 源 的 经 营 物 业 管 理 资 源 经 营 38员 工 结 构 缺 勤 人 员 流 动组 织 结 构招 聘人 员 配 置薪 酬培 训 资 格 物 业 管 理 资 源 经 营 39学习能力、沟通合作、解决思维技术能力、领导能力、自我管理 物 业 管 理 资 源 经 营 40 雇 主 名 牌 主 要 是 一 种 内 部 名 牌 雇 主 名 牌 和 产 品 名 牌 、 服 务 名 牌 都 是 企 业 名 牌 的 组 成 部分 。 个 特 征 ： 以 人 力 资 源 管 理 过 程 为 载 体 、 积 极 型 的 领 导 层 、员 工 高 度 敬 业 、 致 力 于 员 工 发 展 、 开 放 沟 通 型 的 企 业 文 化 、经 营 业 绩 高 于 同 行 。 项 功 能 ： 吸 引 功 能 、 团 结 功 能 、 激 励 功 能 、 适 应 功 能 、 带动 功 能 、 文 化 功 能 。 物 业 管 理 资 源 经 营 41 公 司 内 部 网 的 规 划 （ OA系 统 与 工 作 流 ） 无 纸 办 公 室 规 章 与 制 度 的 宣 传 ， 查 询 各 部 门 的 任 务 ， 主 管 介 绍 ， 新 人 介 绍 ， 总 经 理 的 话 等 公 告 栏 与 讨 论 栏 的 使 用 公 文 处 理 流 程 工 作 报 告 的 处 理 在 线 报 表 体 系 在 线 查 询 与 更 新 在 线 薪 酬 福 利 申 请 内 部 征 才 物 业 管 理 资 源 经 营 42 物 业 资 源 的 经 营 物 业 管 理 资 源 经 营 43 物 业 资 源 经 营 的 实 施 之 ：停 车 场 经 营 物 业 管 理 资 源 经 营 44 车 位 供 应 紧 张 的 处 理 物 业 管 理 资 源 经 营 45 【 停 车 场 经 营 汽 车 业 务 的 种 类 】1 汽 车 精 品 汽 车 精 品 经 营 ： 括 香 水 系 列 、 电 器 系 列 、 影 音 系 列 、 脚 垫 系 列 、 坐 垫 系 列 、 饰 品 系 列 等 。 汽 车 模 型 经 营 2 汽 车 美 容 双 色 洗 车 ， 泡 泡 浴 洗 车 ， 计 算 机 洗 车 ； 焦 油 、 沥 青 无 痕 去 除 ； 虫 尸 、 鸟 粪 专 业 去 除 ； 树 脂 、 油 脂 本 色 去 除 ； 漆 面 飞 漆 、 驳 壳 虚 印 去 除 ； 各 种 氧 化 层 去 除 ； 轮 胎 增 亮 、 增 艳 翻新 处 理 ； 金 属 件 去 污 去 垢 、 除 锈 、 翻 新 处 理 ； 内 饰 增 亮 增 艳 ； 汽 车 桑 拿 ； 划 痕 修 复 。3 汽 车 养 护 轮 胎 修 补 翻 新 处 理 ； 更 换 机 油 三 滤 ； 发 动 机 止 漏 ； 喷 油 嘴 免 拆 清 洗 ； 油 封 密 封 增 效处 理 ； 发 动 机 抗 磨 修 复 处 理 ； 变 速 箱 免 拆 清 洗 ； 润 滑 系 免 拆 清 洗 ； 燃 油 系 免 拆 清 洗 ； 冷 却 系 免 拆 清 洗 ； 车 辆 快 速 维 修 。4 汽 车 装 饰 1)坐 舱 类 ： 铺 地 胶 ； 加 装 桃 木 内 饰 ； 座 套 定 制 ； 定 制 真 皮 座 椅 ； 真 皮 座 椅 翻 新 ； 真 皮 内 饰 修 补 翻 新 ； 开 汽 车 天 窗 。 2)电 器 类 ： 安 装 中 控 锁 ； 安 装 防 盗 器 ； 安 装 倒 车 雷 达 ； 安 装 G PS(全 球 定 位 系 统 )； 安 装 语 音 导航 系 统 ； 个 性 喷 涂 ； 安 装 v C D、 cD； 加 装 碟 盒 ； 加 装 音 响 ； 加 装 低 音 炮 。 3)其 他 类 ： 底 盘 装 甲 ； 整 车 贴 膜 ； 隔 音 工 程 。 物 业 管 理 资 源 经 营 46 物 业 管 理 资 源 经 营 47 物 业 资 源 经 营 的 实 施 之 ：会 所 经 营 物 业 管 理 资 源 经 营 48 会 所 经 营 的 种 类 和 模 式【 会 所 经 营 的 种 类 】 个 性 会 所 专 业 会 所 生 活 会 所 【 会 所 经 营 的 模 式 】 会 员 制 会 所 委 托 经 营 式 会 所 独 立 运 营 式 会 所 加 盟 运 营 型 会 所 【 其 他 模 式 】 7+1模 式 泛 会 所 概 念 主 题 体 验 式 会 所 联 合 式 会 所 外 联 式 会 所 物 业 管 理 资 源 经 营 49 物 业 资 源 经 营 的 实 施 之 ： 社 区 广 告 经 营 物 业 管 理 资 源 经 营 50 物 业 资 源 中 广 告 经 营 的 种 类1 电 梯 广 告2 屋 顶 及 外 墙 广 告3 厅 堂 广 告 液 晶 显 示 杂 志 架 、 广 告 架 壁 挂 广 告 声 音 媒 体 广 告 物 品 展 示 物 业 管 理 资 源 经 营 51 物 业 管 理 资 源 经 营 52 4 停 车 场 广 告 停 车 场 出 口 、 入 口 处 。 停 车 场 管 理 人 员 岗 亭 。 直 接 放 置 到 地 面 的 灯 箱 。 喷 涂 在 地 面 的 文 字 及 图 案 。 地 下 停 车 场 的 墙 壁 、 天 顶 、 立 柱 。 在 停 车 场 悬 挂 气 球 、 灯 箱 等 广 告 载 体 。 其 他 停 车 场 设 施 设 备 。 停 车 场 管 理 人 员 散 发 平 面 广 告 。5 宣 传 栏 广 告6 企 业 形 象 展 示 广 告 艺 术 雕 塑 形 式 花 、 草 、 树 、 木 形 式 伞 类 休 闲 椅 户 外 健 身 器 材 户 外 垃 圾 桶 7 社 区 路 灯 广 告8 公 益 性 广 告 指 路 牌 或 社 区 示 意 图 触 摸 屏 物 业 管 理 资 源 经 营 53业 主 资 源 的 经 营 物 业 管 理 资 源 经 营 54 业 主 资 源 的 分 类【 1】 业 主 需 求 资 源【 2】 业 主 财 产 资 源 业 主 固 定 财 产 资 源 业 主 的 物 业 。 业 主 流 动 财 产 资 源 汽 车 、 家 具 、 家 电 等 。 业 主 货 币 资 源 有 价 证 券 、 有 色 金 属 、 银行 存 款 等 。【 3】 业 主 无 形 资 产 资 源 业 主 知 识 资 源 业 主 社 会 关 系 资 源 物 业 管 理 资 源 经 营 55 物 业 管 理 资 源 经 营 56 物 业 租 赁 的 分 类（ 一 ） 按 房 屋 所 有 权 的 性 质 划 分 ： 公 房 租 赁 ； 私 房 租 赁（ 二 ） 按 房 屋 租 赁 期 限 划 分 ： 定 期 租 赁 ； 自 动 廷 期 租 赁 ；意 愿 租 赁 ；（ 三 ） 按 物 业 租 金 的 内 涵 划 分 ： 毛 租 ； 净 租 ； 百 分 比 租金 ；（ 四 ） 其 他 划 分 方 式 物 业 管 理 资 源 经 营 57 物 业 租 赁 管 理 模 式（ 一 ） 包 租 转 租 模 式（ 二 ） 出 租 代 理 模 式（ 三 ） 委 托 管 理 模 式 物 业 管 理 资 源 经 营 58 租 赁 管 理 的 概 念 与 内 容 租 赁 活 动 的 管 理 ， 包 括 租 约 签 订 前 、 租 约 执 行 过 程中 、 租 约 期 满 时 共 三 个 阶 段 。 物 业 管 理 资 源 经 营 59 业 主 流 动 财 产 资 源 的 经 营 1 需 求 阶 段 2 处 理 阶 段 “ 二 手 家 电 经 营 ” 、 “ 二 手 汽 车 市 场 ” 、 “ 书 画 作 品 交易 ” 、 “ 古 玩 市 场 ” ， 等 等 。 物 业 管 理 资 源 经 营 60 业 主 货 币 资 源 的 经 营1 业 主 货 币 资 源 经 营 的 原 则 1)不 可 违 法 经 营 ， 须 在 我 国 银 行 、 金 融 、 证 券 等 法 律 法 规 的 范 围 内 进 行 经 营 活动 ， 2)必 须 保 证 业 主 的 资 金 安 全 。 3)慎 重 进 行 业 主 货 币 资 源 经 营 。 4)避 免 选 择 投 机 项 目 。 2 业 主 货 币 经 营 的 方 法 1)联 合 成 立 投 资 实 体 与 业 主 联 合 成 立 投 资 实 体 ， 专 业 经 营 物 业 小 区 内 的 商 业 项 目 。 2)吸 引 业 主 投 资 ： 物 业 管 理 企 业 寻 找 较 好 的 商 业 项 目 ， 通 过 制 订 可 行 性 投 资 方 案 吸 引 业 主 投 资 。 3)向 业 主 融 资 通 俗 的 说 法 是 向 业 主 贷 款 借 钱 。 物 业 管 理 资 源 经 营 61物 业 管 理 资 本 的 经 营 物 业 管 理 资 源 经 营 62 物 业 投 资 物 业 经 营 管 理 物 业 经 营 管 理 又 称 物 业 资 产 管 理 ， 是 指 为 了 满 足 业 主 的 目 标 ，综 合 利 用 物 业 管 理 （ Property Management） 、 设 施 管 理 （ Facilities Management） 、 房 地 产 资 产 管 理 （ Real Estate Assets Management） 、 房 地 产 组 合 投 资 管 理 （ Real Estate Portfolio Management）的 技 术 、 手 段 和 模 式 ， 以 收 益 性 物 业 为 对 象 ， 为 业 主 提 供 的贯 穿 于 物 业 整 个 寿 命 周 期 的 综 合 性 管 理 服 务 。 物 业 管 理 资 源 经 营 63 物 业 经 营 管 理 活 动 的 管 理 对 象 写 字 楼 ： 零 售 商 业 物 业 出 租 型 别 墅 或 公 寓 工 业 物 业 酒 店 休 闲 娱 乐 设 施 物 业 管 理 资 源 经 营 64 物 业 经 营 管 理 服 务 目 标 是 从 业 主 的 角 度 出 发 ， 在 物 业 经 济 寿 命 的 全 寿 命 同 期 内 ，持 续 满 足 租 户 正 常 空 间 使 用 需 求 ， 在 实 现 物 业 各 期 净 收 益最 大 化 的 基 础 上 ， 保 持 和 提 高 物 业 的 市 场 价 值 以 及 未 来 发展 潜 力 。 物 业 管 理 资 源 经 营 65 物 业 经 营 管 理 企 业 管 理 型 物 业 管 理 企 业 专 业 型 物 业 管 理 企 业 综 合 型 物 业 管 理 企 业 物 业 管 理 资 源 经 营 66 物 业 经 营 管 理 的 层 次 1:物 业 管 理2:设 施 管 理3:房 地 产 资 产 管 理4:房 地 产 组 合 投 资 管 理 o层 次 管 理 关 系 图 :房 地 产组 合 投 资 管 理 房 地 产 资 产 管 理（ 写 字 楼 、 商 场 ） 房 地 产 资 产 管 理（ 公 寓 ）物 业 管 理设 施 管 理 物 业 管 理设 施 管 理 物 业 管 理设 施 管 理 物 业 管 理设 施 管 理 物 业 管 理 资 源 经 营 67 物 业 管 理 计 划 中 的 预 算 技 术（ 一 ） 年 度 运 营 预 算（ 二 ） 资 本 支 出 预 算（ 三 ） 长 期 预 算 物 业 管 理 资 源 经 营 68 物 业 经 营 管 理绩 效 评 价 的 指 标 体 系 物 业 管 理 资 源 经 营 69 （ 一 ） 物 业 管 理 绩 效 评 价 基 本 指 标 ： 1.财 务 效 益 状 况 指 标 ： （ 1） 净 资 产 收 益 率 （ 2） 总 资 产 报 酬 率 （ 3） 财 务 内 部 收 益 率 2.资 产 营 运 状 况 指 标 （ 1） 总 资 产 周 转 率 （ 2） 流 动 资 产 周 转 率 3.偿 债 能 力 状 况 指 标 （ 1） 资 产 负 债 率 （ 2） 利 息 保 障 倍 数 4.发 展 能 力 状 况 指 标 （ 1） 营 业 增 长 率 （ 2） 资 本 积 累 率 物 业 管 理 资 源 经 营 70 （ 二 ） 物 业 经 营 管 理 绩 效 评 价 修 正 指 标1 财 务 效 益 状 况 修 正 指 标 （ 1） 主 营 业 务 利 润 率 （ 2） 盈 余 现 金 保 障 倍 数 （ 3） 成 本 费 用 利 润 率2 资 产 营 状 况 修 正 指 标 （ 1） 应 收 账 款 周 转 率 （ 2） 不 良 资 产 比 率 （ 3） 资 产 损 失 比 率 3 偿 债 能 力 状 况 修 正 指 标 （ 1） 流 动 比 率 （ 2） 速 动 比 率 （ 3） 现 金 流 动 负 债 比 率 （ 4） 长 期 资 产 适 合 率 （ 5） 经 营 亏 损 挂 账 比 率4 发 展 能 力 状 况 修 正 指 标 （ 1） 总 资 产 增 长 率 （ 2） 三 年 利 润 平 均 增 长 率 （ 3） 三 年 资 本 平 均 增 长 率 物 业 管 理 资 源 经 营 71 （ 三 ） 物 业 经 营 管 理 绩 效 评 价 评 议 指 标1 经 营 者 基 本 素 质2 服 务 满 意 度3 基 础 管 理 水 平4 在 岗 员 工 素 质 状 况5 服 务 硬 环 境6 发 展 创 新 能 力7 经 营 发 展 策 略8 综 合 社 会 贡 献 物 业 管 理 资 源 经 营 72 物 业 管 理 市 场 拓 展 物 业 管 理 资 源 经 营 73 物 业 管 理 投 标 （ 一 ） 物 业 管 理 投 标 一 般 程 序 ： 1获 取 招 标 信 息 ， 决 策 是 否 参 与 投 标 2报 送 投 标 申 请 ， 接 受 资 格 审 查 3获 取 与 熟 悉 招 标 文 件 并 考 察 物 业 现 场 4投 票 决 策 与 编 制 投 标 书 5报 送 投 标 书 6参 加 开 标 及 答 辩 会 7中 标 与 签 订 物 业 服 务 合 同 物 业 管 理 资 源 经 营 74 （ 二 ） 投 标 书 的 编 制 1投 标 单 位 的 概 况 简 介 2分 析 投 标 物 业 的 管 理 要 点 3概 述 投 票 单 位 拟 采 取 的 管 理 策 略 4详 述 物 业 管 理 的 实 施 计 划 内 容 包 括 ： 1物 业 管 理 企 业 内 部 管 理 架 构 与 机 构 设 置 ； 各 类 人 员 编 制 ； 企 业 动 作 机 制 与 工 作流 程 ； 信 息 沟 通 与 反 馈 渠 道 等 2物 业 管 理 各 阶 段 开 发 设 计 阶 段 、 监 理 阶 段 、 接 管 验 收 阶 段 、 日 常 动 作 阶 段 等 提供 的 管 理 服 务 项 目 、 内 容 与 服 务 标 准 相 关 费 用 3管 理 人 员 的 配 备 与 培 训 4必 备 的 物 资 装 备 计 划 5各 项 内 外 部 管 理 规 章 制 度 6各 项 管 理 指 标 的 承 诺 7愿 意 承 诺 的 奖 惩 措 施 和 标 准 5有 关 附 件 及 说 明 （ 三 ） 物 业 管 理 服 务 费 用 的 测 算 物 业 管 理 资 源 经 营 75 四 、 物 业 管 理 企 业 投 标 的 关 键 事 项 （ 一 ） 决 定 参 与 投 标 的 关 键 因 素 ： 1项 目 区 域 、 规 模 符 合 企 业 发 展 规 划 2项 目 类 型 符 合 企 业 确 定 的 目 标 客 户 3常 规 预 测 盈 利 4项 目 风 险 在 企 业 承 受 范 围 内 5项 目 委 托 方 具 有 独 立 法 人 资 格 和 经 济 实 力 6本 企 业 具 备 人 力 资 源 支 持 体 系 物 业 管 理 资 源 经 营 76 （ 二 ） 投 标 过 程 中 六 项 关 键 环 节 ： 1确 定 管 理 项 目 的 整 体 思 路 ， 包 括 项 目 工 作 重 点 及 应 对 措 施 2确 定 物 业 管 理 费 价 位 ， 这 是 投 标 工 作 最 难 把 握 和 最 重 要 的 因素 之 一 3准 确 的 牧 业 管 理 年 度 收 支 测 算 4物 业 管 理 目 标 承 诺 、 前 期 投 入 、 奖 惩 条 件 的 任 何 承 诺 5管 理 架 构 、 管 理 机 制 和 主 要 负 责 人 员 6正 式 投 标 时 的 演 讲 陈 述 、 答 辩 现 场 表 现 物 业 管 理 资 源 经 营 77 物 业 管 理 服 务 方 案 的 要 素 物 业 管 理 资 源 经 营 78