n房地产经济学-第五章

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,房地产经济学,房地产经济学,房地产经济学,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,房地产经济学,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,房地产经济学,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,房地产经济学,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,房地产经济学,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,房地产经济学,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,房地产经济学,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,房地产经济学,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,房地产经济学,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,房地产经济学,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,房地产经济学,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/18,*,第一节：房地产价格概述,第五章 住宅价格与租金,一、土地价格：,（一）土地价格内涵：土地所有者的地租收入,1,、土地资源价格：,2,、土地资本价格：,真正地租部分，包括绝对地租及级差地租,土地投资的折旧及利息,2021/9/18,1,（二）土地价格的构成：,1,、土地资源价格的构成与体现：,（,1,）集体土地征地成本：,土地补偿、安置补助、青苗地上物补偿,（,2,）城市国有土地拆迁成本：,2,、土地资本价格的构成与体现：,（,3,）位置用途规划等因素差价（级差地租）,（,1,）土地开发费用：,（,2,）城市配套费用：,2021/9/18,2,（三）土地价格体系：,1,、交易价格：,A,、出让价格：,B,、转让价格,2,、评估价格：,A,、交易底价：,B,、课税价格,C,、划拨土地权益价格,C,、补地价：,2021/9/18,3,二、建筑物价格,（一）新建筑物价格构成：,1,、前期费用：,2,、建筑成本：,3,、管理费：按建造成本的,5,8%,计,4,、专业人士费：包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的,5,6%,计,5,、不可预见费：按建造成本的,3,5%,计,2021/9/18,4,3,、折旧计算方法：,（,1,）物质折旧：,（,2,）功能折旧：,（,3,）经济折旧：,（,1,）定额法：,（,2,）定率法：,（,3,）其他方法：,（二）旧建筑物价格构成：,1,、构成：新建筑物价格,-,折旧,2,、折旧：建筑物使用过程中价值的降低,2021/9/18,5,三、房地产价格,（一）房地产销售价格的构成：,1,、土地价格：,土地购买价格,+,土地取得税费（土地价格,3%,）,2,、建筑物价格：,3,、投资利息：银行贷款利息率,4,、投资利润：总投资的一定比例,5,、销售税费：,两税一费（即营业税、城市维护建设税、教育费附加）：开发价值的,5.5,买卖手续费：按开发价值的,1,支付；,广告宣传及代理费：按开发价值的,1,-3%,计；,维修基金（开发商部分）、预征土地增值税,2021/9/18,6,宗地位置,净用地面积,(,亩,),总建筑面积（平方米）,规划用地使用性质,起始价,成交价,锦江区华兴街以北、纯阳观街以东（华兴街一号地块）地块,4.0036,2669,平方米,10676,平方米,二类住宅用地兼容商业用地（可兼容商业,50%,），容积率,4.0,楼面地价：,4500,元,/,平方米,楼面地价：,11000,元,/,平方米,举例：估算房地产预售价格,2021/9/18,7,（二）房地产租赁价格：,1,、构成：,（,1,）折旧费,（,2,）维修费：房屋造价的一定比例,（,3,）管理费：按面积或者租金确定,（,4,）利息：,（,5,）税金：房产税，租金的,12,或者,17.5,（,6,）地租或者土地使用费,（,7,）保险费：,（,8,）利润：,（,1,）（,5,）成本租金 （,1,）（,8,）理论租金,2021/9/18,8,2,、与房屋出售价格关系：,（,1,）理论上：收益流贴现和,（,2,）实际中：房屋出售价格年租金,收益年数（,10,15,倍）,（三）影响房地产价格的因素：,1,、一般因素：对整个社会及地区产生影响的因素,（,1,）社会因素：社会稳定、人口状况、城市化进程,（,2,）经济因素：,（,3,）政治因素：土地制度、房地产制度,2021/9/18,9,2,、区域因素：房地产所在区域条件对价格的影响作用,（,1,）繁华程度：,（,2,）交通条件：道路、对外、公交、路网密度,（,3,）基本设施：基础、公用,（,4,）环境条件：绿化、地形、环境污染,（,5,）规划条件：设施、用途,3,、个别因素：房地产本身所具备的对价格有的影响的条件,（四）房地产价格形式：,1,、商品房价格、经济适用房价格：,2021/9/18,10,经济适用房价格：不含土地出让金、利润控制,2,、标准价、成本价、市场价：,标准价：根据承受能力确定国有公房出售价格,成本价：根据房地产开发成本确定出售价格,市场价：根据房地产市场状况确定的价格,注意：形成产权不同，上市后收益归属不同,3,、廉租金、福利租金、成本（标准）、市场租金,廉租金：租金构成的,1,、,2,项,福利租金：租金构成的,1,、,2,、,3,项,成本租金：租金构成的,1-5,项,2021/9/18,11,第二节：住宅价格的模型分析,一、住宅的特征价格模型,1,、实质：建立住房价格与住房特征的回归分析模型,2,、方法：回归分析方法,3,、实例：温海珍等,住宅的特征与特征价格,二、区位因素与住宅价格模型,1,、住宅价格模型（消费者）：,住房消费与交通成本的转换曲线,2021/9/18,12,2,、住宅投标租金函数（生产者）：变动成本分析方法,0,住宅价格,到市中心距离,无消费者替代,有消费者替代,2021/9/18,13,第三节：住宅价格与租金的联系,一、资本化率的概念,1,、概念：投资者所投资的不同物业类型的基准收益率或最低期望收益率。,2,、实质：投资收益率,3,、作用：住房价格与租金的折现参数,4,、类型：综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率,二、资本化率的影响因素：,1,、长期利率,2,、投资风险程度,2021/9/18,14,三、资本化率的确定方法,1,、市场提取法：,2,、累加法：,3,、复合投资收益率法：,4,、投资收益率排序插入法：,5,、其他方法：收入乘数法,2021/9/18,15,