交房专题培训资料

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/27,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/9/27,*,交房法律风险的防范与控制,吴 方 荣,浙江腾飞金鹰律师事务所 律师 合伙人,浙江省省直律协建筑与房地产专业委员会 秘书长,2021/9/27,1,交房纠纷频发的杭州,国家宏观调控政策的影响，从2005年国家宏观调控以来，交房纠纷不断。,交房纠纷自身也在发生变化，客户提出的问题日益专业化、细节化。,客户的维权能力不断强化，维权手段增多、增强。,2021/9/27,2,导致交房纠纷的主观因素,开发商自身准备不足；,工程形象进度不佳或存在严重质量问题；,实际与合同、楼书广告承诺严重不符；,整改不及时、不到位；,小区规划、设计有较多或重大的调整；,开发商在前期与业主沟通不畅；,开发商处理个案纠纷不妥当；,2021/9/27,3,商 品 房 交 付 条 件,符合法定交付条件（竣工验收备案表的合法性）。,符合合同约定及楼书的承诺；,符合相关规范及标准：国家强制性规范；,履行通知义务（通知的方式）,两书（住宅质量保证书、住宅使用说明书）,测绘成果表,2021/9/27,4,交房纠纷中的常见情形,逾期交房：对逾期时间的界定；,配套设施不到位或移位、配套经营问题；,与广告、楼书承诺不符;,规划设计变更（绿地、景观、道路、户型、空间尺寸）；,2021/9/27,5,交房纠纷情形,装饰设备不符合合同约定（电梯、高档铝合金窗、高档涂料等）；,材质问题；（玻璃、栏杆、面砖石材）；,设计人性化问题（安全隐患、管道、空调位、进户门挡电梯等）；,分期施工产生的噪音、安全等问题,2021/9/27,6,建筑物区分所有权纠纷（地下车位、会所、露台等）；,面积测绘资料及面积差异问题（公摊面积、超出140方）；,交房时收取的相关费用问题（预收物管费、能耗费问题）,2021/9/27,7,赠送设施、设备的安装等问题；,物业管理相关问题（资质、监控、保安巡逻）；,交房程序问题（先看房还是先收费）；,精装修质量、建筑规范、其他质量问题；,2021/9/27,8,规划、设计变更而引起的法律问题,规划变更所涉的行政审批：,规划、设计变更而引起的民事责任,：,（1）退房的构成条件；,（2）索赔的依据。,2021/9/27,9,商品房的质量问题,设计缺陷引起的质量争议；,违反国家强制性规范的设计缺陷；,符合规范但欠合理的设计缺陷。,施工质量引起的质量争议；,装修、设施标准变动引起的争议,2021/9/27,10,如何交房：准备及方案,分为：集中交房前、集中交房中、交房后期三个阶段；,各个阶段的工作重点和目标有所不同：,交房前：重点为产品的自检和完善，应注意细节，同时应注重与业主的沟通；,集中交房开始后：实现快速、顺利的交付，预防集中性和群体性纠纷；,交房后期：妥善处理个案，应对可能产生的诉讼。,2021/9/27,11,交房前准备工作,一、交房专门组织机构的成立和交房方案的制定。,1、可以按照机构功能成立专门的小组，应职责分明，宜细不宜粗；,2、各组成员应集中培训和开会，统一操作和应对程序。,3、应明确现场处理人员和处理权限；,4、交房方案应包括：领导层和权限、人员配置和分工、交房流程设置、应急预案等；,5、交房方案应征求各组意见，应有专门人员负责检查交房方案的执行情况。,2021/9/27,12,交房前的准备工作,二、,项目审批、验收的自检和完善。,自检中应特别引起注意的部分：,（,1）竣工验收备案表（合法性）；,（2）各单项验收合格证，特别是规划验收；,（3）前期审批手续，特别是建设工程规划许可证,（4,）项目重大规划、设计调整的审批同意手续；,2021/9/27,13,业主可能提起的行政诉讼,（1）竣工验收备案表；,（2）各单项验收合格证（规划、消防、绿化、环保）；,（3）前期审批手续（规划等）。,2021/9/27,14,交房前准备工作,三、对房屋质量和配套设施设备的自检和完善：,应注意问题：,1、注重对国家规范、标准的自查，特别是国家强制性规范，此工作可以协同设计院进行。,2、注重对房屋涉及安全部位的查验；,3、注重对小区绿化、植被的查验和养护。,4、条件允许，可以提前请业主自查。,2021/9/27,15,集中交房中的工作要点,交房现场的布置和流程设置应合理，要保证交房程序迅速、顺利的进行，同时应考虑应急预案。,现场应有专门的纠纷处理场所和处理人员，避免因个案影响正常交房流程。,现场服务应到位。（关键是态度和细节）,2021/9/27,16,交房后期,处理的标准是按照法律规定，但应具备一定的变通和灵活性。,应有证据意识，注重对有利证据的保留和收集，避免不利证据被对方掌握。,2021/9/27,17,整改问题,应着重强化整改的力量和投入；,注意整改后的检查和通知；,整改联系单的设计和签收,2021/9/27,18,谢 谢 大 家,浙江腾飞金鹰律师事务所 吴方荣律师,地址：杭州市新塘路33号三新大厦10楼,Tel：0571-81999319 13858003112,电邮：,2021/9/27,19,