江苏省城市发展潜力分析bxab

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,地产研究所,江 苏 省 城 市 筛 选 报 告,地产研究所出品,2012年9月4日,第一章 江苏省战略布局及房企分布,第三章 各城市房地产市场状况分析,第二章 各城市宏观经济分析,第四章 结论,进驻江苏省，首先要了解江苏省整体战略布局，清楚认识江苏省重点发展区域，做到有的放矢；其次看看重点监测竞争房企对江苏各城市的关注程度，从竞争企业的行为发现热点区域。,徐州,临沂,连云港,宿迁,蚌埠,合肥,淮安,盐城,镇江,扬州,泰州,南京,常州,无锡,苏州,南通,1、江苏省城市布局,徐州,临沂,连云港,宿迁,蚌埠,合肥,淮安,盐城,镇江,扬州,泰州,南京,常州,无锡,苏州,南通,江苏省作为中国经济最发达的长三角区域中的一个大省，它得天独厚的地理位置占据了国家经济战略布局的三大轴线。现在沿长江轴线（,红色,）已经发展成熟，苏南经济富可敌国，美中不足的是缺少一线城市；沿海轴线（,蓝色,）已经上升为国家战略，这条轴线的发展必将激活江苏省的全盘经济，至十二五结束将初具规模；唯一发展的不瘟不火的便是陇海兰新线（黑色），这条轴线的发展将为沿海开发提供充足的后备力量。,以经济指标综合衡量，可以将江苏省分为四个方阵，第一方阵传统经济发达地：苏州、南京、无锡；第二方阵经济较为发达区：常州、南通、徐州；第三方阵：扬州、泰州、镇江、盐城；第四方阵：淮安、连云港、宿迁。,2、江苏省经济战略布局,已进入重点监测房企,南京,万科、恒大、中海、雅居乐、华润置地,无锡,万科、恒大、佳兆业、金科、龙湖、华润置地,徐州,华润置地,常州,佳兆业、龙湖、华润置地,苏州,万科、恒大、中海、佳兆业、金科、华润置地,南通,万科、恒大、华润置地,连云港,恒大,淮安,恒大,盐城,恒大、华润置地,扬州,万科、华润置地,镇江,万科、恒大,泰州,华润置地,宿迁,恒大,3、江苏省各城市房企进驻情况,从江苏省的战略布局来看，,宿迁、连云港、盐城、南通、苏州、无锡,位于江苏省发展主线上；,通过重点监测房企进驻江苏各城市的具体情况，我们发现,无锡、苏州、南通、盐城、扬州、镇江,对重点监测房企吸引力较强。,4、总 结,第二章 各城市宏观经济分析,第三章 各城市房地产市场状况分析,第一章 江苏省战略布局及房企分布,第四章 结论,本章通过对各城市人口状况、经济状况、城市化水平、人均收入以及房地产投资状况进行综合对比分析，并通过以下方法进行评分，最终将分数汇总，得出城市综合排名。具体评分标准如下所示：,10*1,10*10,9*2,B,9*9,8*3,8*8,7*4,7*7,6*5,6*6,A,5*5,5*6,4*4,4*7,3*3,3*8,2*2,2*9,1*1,1*10,评分标准：,1、每两个指标（相关性强）分为一组。,2、从左到右、自下而上分别为1-10分。,3、以X/Y轴最小值定位1分，最大值定位10分。,4、总分为X、Y轴相乘结果，例如A得分48分，B得分36分。,评判标准,本节将对以下指标进行分析：,1、人口密度及人口增长率,2、GDP及增长率,3、人均GDP及增长率,4、房地产占固定资产投资比重及房地产投资增速,5、人均可支配收入及增长率,得分情况,南京：70，徐州：64,苏州：42，连云港：40,无锡：40，宿迁：36,泰州：32，常州：28,镇江：20，盐城：8,扬州：8，南通：8,淮安：5,明星城市,（数量大，增速高）：南京、徐州、苏州；,幼童城市,（数量小，增速高）：连云港、宿迁；,金牛城市,（数量大，增速小）：南通、无锡、泰州、常州；,瘦狗城市,（数量小，增速小）：扬州、镇江、盐城、淮安,1、宏观经济指标人口,数据来源：统计局,注：统计口径为全市。,得分情况,苏州：20，南京：18,徐州：18，南通：12,盐城：10，泰州：10,扬州：10，宿迁：10,常州：9，连云港：8,淮安：7，无锡：6,镇江：6,明星城市,（数量大，增速高）：无；,幼童城市,（数量小，增速高）：宿迁、连云港、淮安、徐州；,金牛城市,（数量大，增速小）：南京、无锡、苏州；,瘦狗城市,（数量小，增速小）：泰州、盐城、扬州、镇江、常州、南通。,2、宏观经济指标GDP,数据来源：统计局,注：统计口径为全市。,得分情况,常州：18，镇江：15,扬州：15，南京：12,南通：12，徐州：10,泰州：10，苏州：10,宿迁：10，无锡：9,连云港：8,淮安：8,盐城：5,明星城市,（数量大，增速高）：无；,幼童城市,（数量小，增速高）：宿迁、连云港、淮安、徐州；,金牛城市,（数量大，增速小）：南京、无锡、苏州、常州,瘦狗城市,（数量小，增速小）：泰州、盐城、扬州、镇江、南通。,3、宏观经济指标人均GDP,数据来源：统计局,注：统计口径为全市。,得分情况,淮安：90，宿迁：72,盐城：70，常州：64,苏州：60，泰州：48,南通：40，南京：28,无锡：14，连云港：10,徐州：8，扬州：6,镇江：1,明星城市,（数量大，增速高）：淮安、宿迁、常州、盐城、泰州、苏州；,幼童城市,（数量小，增速高）：南通、徐州、无锡；,金牛城市,（数量大，增速小）：南京,瘦狗城市,（数量小，增速小）：连云港、扬州、镇江。,4、宏观经济指标房固投资占比,数据来源：统计局,注：统计口径为全市。,得分情况,南京：50，苏州：50,南通：42，淮安：40,常州：40，无锡：36,扬州：36，镇江：35,泰州：25，连云港：24,盐城：6，宿迁：5,徐州：3,明星城市,（数量大，增速高）：扬州、南通；,幼童城市,（数量小，增速高）：淮安、连云港；,金牛城市,（数量大，增速小）：南京、苏州、常州、无锡、镇江,瘦狗城市,（数量小，增速小）：泰州、宿迁、盐城、常州。,5、宏观经济指标人均可支配收入,数据来源：统计局,注：统计口径为全市。,6、宏观经济指标综合得分,从宏观数据来看，综合实力较好的5个城市有：苏州、南京、常州、淮安、宿迁,综合实力较弱的5个城市是：扬州、镇江、连云港、盐城、徐州,苏 州 市,南 京 市,常 州 市,淮 安 市,宿 迁 市,泰 州 市,南 通 市,无 锡 市,徐 州 市,盐 城 市,连云港市,镇 江 市,扬 州 市,GDP(20%),42,70,28,5,36,32,8,40,64,8,40,20,8,人口（20%）,20,18,9,7,10,10,12,6,18,10,8,6,10,人均GDP,10,12,18,8,10,10,12,9,10,5,8,15,15,房固投资比,60,28,64,90,72,48,40,14,8,70,10,1,6,人均可支配收入,50,50,40,40,5,25,42,36,3,6,24,35,36,总分,36.4,35.6,31.8,30,26.6,25,22.8,21,20.6,19.8,18,15.4,15,排名,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,7、宏观经济指标城市综合分类,徐州 连云港,淮安 宿迁,苏州,盐城 南通,扬州 镇江,泰州,南京 无锡,常州,经统计，最终城市分类如下：,明星型城市,：目前经济状况良好，未来发展潜力巨大。,幼童型城市,：目前经济状况一般，未来发展潜力巨大。,金牛型城市,：目前经济状况较好，未来发展潜力一般。,瘦狗型城市,：目前经济状况一般，未来发展潜力一般。,第二章 各城市宏观经济分析,第三章 各城市房地产市场状况分析,第一章 江苏省战略布局及房企分布,第四章 结论,本节将对以下指标进行分析：,1、土地储备对市区人口、全市人口覆盖率,2、房价收入比及土地储备去化,3、土地、商品房去化年限,4、销售面积及年均增长率,数据来源：中指库、统计局,明星城市,（对全市覆盖小，对市区覆盖小）：苏州、南京、南通、徐州、宿迁；,幼童城市,（对全市覆盖小，对市区覆盖大）：扬州、镇江、常州、淮安、无锡、盐城；,金牛城市,（对全市覆盖大，对市区覆盖小）：无；,瘦狗城市,（对全市覆盖大，对市区覆盖大）：连云港。,1、房地产市场状况土地储备对人口覆盖率,得分情况,苏州：100，徐州：100,南通：90，宿迁：90,南京：90，盐城：50,镇江：35，扬州：30,无锡：10，常州：8,淮安：7，连云港：1,注：土地储备统计口径为市区；人口分为市区和全市两种口径；缺少泰州数据。,明星城市,（房价收入比小，去化时间短）：南京、无锡、常州、镇江；,幼童城市,（房价收入比大，去化时间短）：南通、宿迁、徐州、苏州；,金牛城市,（房价收入比小，去化时间长）：盐城、淮安、连云港、扬州、,泰州,：,瘦狗城市,（房价收入比小，去化时间长）：无。,数据来源：中指库、统计局,2、房地产市场状况房价收入比及土地储备去化,得分情况,常州：72，南京：70,无锡：54，苏州：50,镇江：48，徐州：40,盐城：40，淮安：40,宿迁：30，连云港：24,南通：9，扬州：9,注：泰州房价收入比为8.9年，无土地储备去化数据；房价收入比=房价*90/人均可支配收入*3.5；统计口径为市区。,数据来源：中指库、统计局,注：市区数据；部分城市数据缺失。,明星城市,（土地去化时间短，商品房存量去化时间短）：苏州、徐州、无锡、,南通、宿迁,；,幼童城市,（土地去化时间短，商品房存量去化时间长）：常州、南京、镇江、；,金牛城市,（土地去化时间长，商品房存量去化时间短）：淮安、,连云港、盐城,；,瘦狗城市,（土地去花时间长，商品房存量去化时间长）：扬州。,3、房地产市场状况土地储备去化和商品房存量去化,注：统计口径为市区；南通、连云港、盐城、宿迁土地储备去化年限分别为：1.4、7.0、4.8、0.8，这几个城市无商品房去化年限数据，故以均值1.5计算，泰州数据全部缺失。,得分情况,苏州：80，徐州：60,宿迁：60，无锡：54,南通：54，南京：50,常州：40，淮安：36,盐城：30，连云港：16,镇江：6，扬州：3,明星城市,（成交量大，增长速度为大）：苏州、南京；,幼童城市,（成交量小，增长速度为大）：徐州、盐城、连云港、镇江、淮安、无锡、常州；,金牛城市,（成交量大，增长速度为小）：无；,瘦狗城市,（成交量小，增长速度为小）：扬州、宿迁、南通。,4、房地产市场状况销售面积及其增长率,注：泰州无数据,得分情况,苏州：80，南京：42,徐州：36，淮安：28,盐城：24，连云港：24,无锡：24，常州：24,镇江：24，宿迁：4,扬州：4，南通：1,从市场数据来看，综合实力较好的5个城市有：苏州、南京、徐州、南通、宿迁,综合实力较弱的5个城市是：扬州、淮安、镇江、连云港、常州,5、房地产市场状况综合得分,苏 州 市,南 京 市,徐 州 市,宿 迁 市,南 通 市,盐 城 市,无 锡 市,常 州 市,淮 安 市,镇 江 市,连云港市,扬 州 市,泰 州 市,土地储备覆盖率（30%）,100,90,100,90,90,50,10,8,7,35,1,30,房价收入比及土地储备去化（20%）,50,70,40,30,9,40,54,72,48,48,24,9,土地储备、商品房去化（30%）,80,50,60,60,54,30,54,40,36,6,16,3,销售面积及增长率（20%）,80,42,36,4,1,24,24,24,28,24,24,4,总分,80,64.4,63.2,51.8,45.2,36.8,34.8,33.6,28.1,26.7,14.7,12.5,排名,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,6、房地产市场状况综合分类,南通 常州,镇江 淮安,盐城 徐州,宿迁,苏州 南京,无锡,扬州 连云港,经统计，未来潜力城市分类如下：,明星型城市,：目前经济状况良好，未来发展潜力巨大。,幼童型城市,：目前经济状况一般，未来发展潜力巨大。,金牛型城市,：目前经济状况较好，未来发展潜力一般。,瘦狗型城市,：目前经济状况一般，未来发展潜力一般。,第二章 各城市宏观经济分析,第三章 各城