某市房地产市场调查报告cfdl

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,邢台房地产市场调查报告,2011.04.02,1.政策扫描,2.,板块划分,3.,楼盘简介,4.,分类统计,5.,走势预测,目前邢台房地产市场进入了“房管期”，所走访的50多楼盘中80%多处于半停售状态，这次市调的主要目的是对整个市场的一个摸底。,楼市进入“房管期”，市调主要目的是整体摸底,1.,政策环境,办公楼等商业地产将唱主角！,1.,政策环境,国家统计局公布的数据显示，1-2月份，全国商品住宅销售面积增长13.2，办公楼增长26.4，商业营业用房增长8.7。商品房销售额5242亿元，同比增长27.4。其中，住宅销售额增长26.2，办公楼和商业营业用房分别增长46.3和22.1。住宅受到调控后，近期办公楼和商铺的成交呈现上升的趋势，从长远来看，住宅类产品再要实现以往的物业升值已经很难，未来商业地产的投资价值被不少投资者看好。,12011年元月国八条出台，二套房提高首付至六成，受国八条影响，全国八大城市（北京、上海、深圳、重庆、杭州、成都、广州、天津）2月份成交量较1月份下跌45%。全国地产受控。,22月份邢台土地供应量为4.38万平，与去年1.93万平相比，同比增加126.94%；与上月3.52万平相比，环比增加，24.43%。邢台住房刚性需求旺盛，国家调控暂时无太大影响。邢台地产良好稳步。,焦点关注,数据统计,时间,政策,内容重点,2010.04.11,银监会：银行不得对投机投资购房贷款,银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。,2010.04.15,国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%,1、14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。,2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。,2010.04.17,国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷,1、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；,2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,2010.04.19,住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,1、未取得预售许可的项目，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式变相收取费用；,2、取得预售许可的项目需明码标价在10日内全部公开销售；,3、要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名；4、鼓励现房销售；,5、不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。,2010.05.04,住建部、民政部、财政部通知：转租或出借廉租房将被收回,1、明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；,2、对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。,2010.06.04,三部委关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知,1、二套房认定既认房亦认贷；,2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；,3、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。,1.,政策环境,政策扫描,时间,政策,内容重点,2010.08.02,国土部发1457宗闲置土地黑名单,国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风,2010.09.04,首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划,国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。,2010.09.08,京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉,北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。,2010.09.18,李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求,加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房,2010.09.27,国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地房产论,土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。,2010.09.29,中国出台措施巩固房地产市场调控成果,国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。,1.,政策环境,政策扫描,时间,部门,内容重点,2010年10月19日,央行,（加息）自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。,2010年11月3日,住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会,关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知通知规定，第二套房公积金贷款首付比例提高至五成且利率上浮10%，停止三套房公积金贷款。,2010年11月15日,住房和城乡建设部与国家外汇管理局,关于进一步规范境外机构和个人购房通知通知规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。,2010年11月16日,财政部、国家发改委、住房城乡建设部,关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知通知中明确，为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。,1.,政策环境,政策扫描,1鼓励+调控。,房地产市场的发展带动了国民经济20多个行业的持续繁荣。国家需要地产来拉动经济，但又不能过分依赖地产行业的催生力。,2稳定+引导,随着升值潜力的增加，炒房者的存在，房价价格攀升，国民贫富差距表象凸显，为了稳定民心，需要从政策层面引导房地产业进入健康发展轨道。,3保障性+商业性,从目前来看，国家调控目的之一是为了稳定民心，2011年新增保障性住房1千万套，似乎是限制商品房的增速。从长远来看，国家调控增加保障性住房达到一定比例后，是要更进一步放开商品房市场。,国家政策总结与分析,1.,政策环境,1.政策扫描,2.,板块划分,3.,楼盘简介,4.,分类统计,5.,走势预测,规划一城、四区、两心、四轴,邢台市城市总体规划（20052020）,规划指出：未来城市将主要向东南和西北方向发展,一城中环路以内的主城区，约70平方公里，构成市区核心；四区北部新区、高开区、七里河新区和西北部皇寺新区；,两心桥东旧中心、北部新区（龙岗新区）的新城市中心；,四轴纵贯桥西桥东的中兴大街、郭守敬大道，,桥西区的钢铁路和桥东区的邢州路，,是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线,2.,板块划分,新邢台市城市总体规划（20082020）,在规定“一主两副三轴”的市域城镇体系。,即将城市规划区扩大至周边邢台县、沙河市和任县、南和、内邱局部，总面积3745平方公里。,一主即邢台中心城区；两副即清河、宁晋；,三轴即京广交通复合城镇发展轴、308城镇发展轴和邢（台）清（河）城镇发展轴。,其中中心城区为“一城三区、两心四轴、五星捧月”城区结构。,郭守敬大道、百泉大道、滨水路和信都路围合的区域即“一城”，构成中心城区的核心部分；,“三区”指龙岗新区、高新技术产业开发区和七里河新区。,“两心”指桥东区的旧城市中心和龙岗新区的新城市中心。,“四轴”指贯穿市区的四条主要街道，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线。,“五星”是按照打造邢台城市连绵区的设想，把任县、内邱、沙河、南和、皇寺规划为五个卫星城。,新规划一主两副三轴,2.,板块划分,1. 市政规划。,2. 品质形象。,3. 资源占有。,4. 房价高低。,板块划分依据,2.,板块划分,楼市的七大板块划分,2.,板块划分,西北新区板块：,城市未来中心和达活泉公园所在，未来的高教区，城市未来发展趋势，豪宅区，区 域房地产产品均价在40004200元/平米，集合了城市较多的高端、中高端产品。,桥西板块：,生活配套完善，居住热点区，高端项目聚集地，城市中心意向较好板块，区域内房地产 价格在36003800元/平米，城市代表项目现代城、阳光巴厘岛、燕云台均位于桥西板块，房地产产品价格和品质居于城市前列。,桥东板块：,旧城中心，刚性需求大，中端改善型，城中村改建，布局较多的商业配套、医疗配套，区域内房地产价格在33003500元/平米，板块内部天一城、新华里188号，价格与桥西相当。,七里河板块：,七里河生态整治区域，高性价比，生态优势，房地产市场处于低价策略时期，均价在27002900元/平米.,板块之间的比较简析,2.,板块划分,1.政策扫描,2.,板块划分,3.,楼盘简介,4.,分类统计,5.,走势预测,邢台待售项目57个,3.,楼盘简介,楼市板块,区域楼盘,西北新区,领世城邦,北部新区,西山庭院、淼岳林、泉北泉,达活泉公园区,金域首府、盛世公馆、,盛世爱琴海,、永辉巴黎、百合小筑、三奕润城、上品家园,桥西区,现代城、麒麟湾、麒麟郡、华源爱上城、燕云台、现代城、德国印象、,阳光印象,、阳光巴厘岛、七十九号院、万隆广场、锋尚公寓、,李演庄改建、曹演庄改建,、,凰家广场,、,金源商业广场、,万和城、水榭翰城、水印城、秀水湾,桥东区,永康城市花园、,紫晶天域观邸,、左岸春天、水岸蓝庭、海大广场、尚品国际、自然城、天一城、新华里188、公园小筑、世贸天街、甜橙国际、,东方格兰维亚,、新世纪嘉园、,东城国际,、向阳雅园、城市珺景、凤凰城、开元御园、,作品别墅,、新港湾公寓、龙腾郡、尚林苑、聚富未来城,七里河滨河区,锦江不夜城、阳光水岸、江南春天、,高开区,国际新城、,东方明珠,、盛世春天,楼盘所在板块分布详表,备注：标注红色的项目，是没有去亲自走访的项目。其中，东方明珠、东城国际、天域观邸、金源商业广场售楼处已经弃用或拆除。阳光印象、盛世爱琴海售罄,3.,楼盘简介,达活泉公园区,3.,楼盘简介,金域首府,河北万峰地产,钢铁北路与郭守敬大道东北角,占地233亩，建筑面积40万平米，共计1900套，容积率2.4，绿化率42%。由6栋小高层与20栋28层2梯4户的高层建筑组成。1期、2期准售罄，3期5.1开盘，共6栋楼。在售为高层，户型面积87168平米，均价4230元，最高价4500元。,溪景HOUSE为其主力产品，其与央座宽景楼王、伴岛艺墅相结合共同构成该项目。由于社区景观以水为脉络贯穿整个组团，项目的整个建设不是在楼体间配置景观，而是先做了一个大的水景公园，再将楼体融入到这个大公园中间，所以“窗窗有景”“户户有绿地”。,项目已通过抗裂七度安全试验，并采用“同层排水”技术，解决了当前卫生间的“漏、臭、噪音”等污染问题，节约全部冲厕自来水，节水减污量达生活用水总量的30%以上，具有舒适、节水、单户排水可控、可选择、可独立维修等优点，凸出人性化设计是中国住宅排水新趋势。,风情商业街、全地下停车位、配有五星级酒店,国际双语幼儿园，金域首府毗邻襄泽公园内有图书馆,关键词：新风置换系统、户户观景,3.,楼盘简介,达活泉公园区,盛世公馆,钢铁北路北端。,占地100亩，建筑面积23万平米，准售罄，绿化率45%。在售户型为独栋别墅445平米，价格6000元，高层17层，一梯两户，3室130160平米，复式258平米，价格3530元,邢台的和谐住区，西北新区的国际样板。纯粹观景公寓，以高超的建筑艺术与高贵的社区文明，解读一个阶层的生活信仰。观景公寓，入户花园，一梯两户，南北通透，大开间起居室划分有序；全新“横厅”设计，开间大于进深，将景观资源优势完美展现，视觉感受非比寻常；楼间侧向大间距，建筑体的秩序理性与景观的灵动柔美彼此有机结合、疏密有致；观景品牌电梯西子奥的斯，让您在上上下下里感受身在百亩公园的碧绿之中。,叠拼别墅上层赠露台，下层赠私家花园上下均赠太阳能热水器，中央空调入户。,关键词：中央空调入户、别墅,3.,楼盘简介,达活泉公园区,永辉巴黎,达活泉北行360米。,占地165亩，建筑面积25万平米，住宅23平方米，容积率2.25，多层小高层组成，准售罄，在售高层80平2居，150平三居，价格4500元。,项目坐落在达活泉公园北邻、公园东街西侧。“大景观、大户型、大豪宅”，更能满足消费者的选择，面积从105400多平米不等。客厅、卧室南北通透，动静分区，布局合理；错层复式，富有情趣生活空间。人防、消防无障碍设计，水、暖、电设计更是考虑周全，面面俱到，精心细致。,关键词：亲水、生态、巴黎、1+1户型,3.,楼盘简介,达活泉公园区,百合小筑,泉北大街上邢台技校路北,占地67亩，建筑面积10万平米，容积率2.03,绿化率36%，销售率65%，由4栋17层高层，2梯5户，4栋11层，1梯2户，户型面积83173平米，均价3300元，高层85、95、104、117、121、159、169平米，准售罄。小高层将面世。遵循以人为本的设计理念，强调舒适性，时尚简约的设计理念，8栋现代住宅，纯板楼，3D立体园林，,关键词：现代、阳光、板式、品质、3D园林,3.,楼盘简介,达活泉公园区,三奕润城,北小旺旧城改造,占地372亩，建筑面积64万平米，总套数超过2000户，容积率1期1.8，绿化率1期38%，销售率10%，由高层、多层、公寓、酒店、商业组成。多层回迁房，高层有1823层，2梯2/3/4户，1室56平米，2室90平米，3室130平米，4室165平米，以高层2室3室为主力，占总房源的85%，现价格3580元,关键词：电梯洋房、大体量、综合城,3.,楼盘简介,达活泉公园区,上品家园,泉南大街与地道桥交汇路南,占地63亩，建筑面积11万平米，总套数超过1000户，容积率2.0，绿化率40%，销售率60%，由高层、商业组成。高层有1823层，2梯4户，1室56平米，1室67平米，2室87平米，价格3790元,关键词：滨河、大面积赠送,3.,楼盘简介,达活泉公园区,桥西区,3.,楼盘简介,现代城,钢铁路与建设路交汇处,地处桥西中央商务区核心地段，CBD之心。力邀北京三里屯设计团队、中外建设等国际品牌，为邢台擎起国际风尚标，五合一，30万平米时尚生活城。邢钢、冶金、冀中能源三大邢台支柱企业的高尚生活围合中心。规划16栋建筑高层、小高层现代美学建筑，集SOHO公寓、私权酒店、高尚住宅、精品写字楼、沿街底商、Village式商街等五大都市业态于一体。邢台的中心在桥西，桥西的中心在现代城，邢台人的面子。,关键词：CBD中心、城市面子、五合一、综合体、时尚生活城,3.,楼盘简介,桥西区,麒麟湾,团结大街泉、南大街交汇处,项目占地1000余亩，总建筑面积超过100万平米，集高层、6+1电梯洋房、公园、24万平米商业中心、酒店、写字楼、公寓于一体，是邢台的第一大盘。15万平米园林景观，600米水岸生活，100米超大楼间距，24小时管家式物业服务，中央居住区，一站式全方位生活。,从80-280平米，30多种户型的尺度，南北通透、动静分区、保障生活私密性等需求。,关键词：百万平米、全方位、水岸、气质,3.,楼盘简介,桥西区,麒麟郡,项目位于桥西区钢铁北路与中华大街交叉口的西北角。销售率90%。,一期建筑面积18万平米，包括住宅和酒店式公寓，商铺等。共计22种经典户型，1300多套住宅，每户面积介于48-140之间，以传统二居、三居为主。中央景观区达到了32亩，物业管理，精选建筑材料。,关键词：教育资源、中央景观、交通、材料,3.,楼盘简介,桥西区,华源爱上城,钢铁路上省地质队。,占地60亩，建筑18万平米，3栋高层建筑,，绿化率35%，2326层，2梯3户/4户，面积区间80130平米，共计505套，价格3800元，包括住宅、商铺等。,关键词：性价比,3.,楼盘简介,桥西区,燕云台,钢铁路与团结路。,占地262亩，建筑50万平米，绿化率40%，销售率75%，洋房类别墅，高层4栋27层2梯4户，5500元，准售罄；小高层5栋18层；写字楼1栋单层面积900平米，5000元；商业底2层，2万元 。,将阳光板楼、情景花园洋房、时尚loft等多元建筑完美容纳。萃取中式古典园林布局之精髓，在“琴”“棋”“书”“画”四大景区交汇处，由独具汉唐风格的燕云亭驻守坐镇，形成极具中国传统特色的十字景观园林，眉宇间展露出的“尊”“贵”“雅”“美”的气质，卓而不群。,关键词：主题园林、洋房、传统文韵、万科级物业,3.,楼盘简介,桥西区,关键词：综合体、TOP商业终极模式,万隆广场,项目地址：中兴西大街辰光大酒店西行300米,项目定位：百变空间城市综合体,人群定位：隶属于贵智阶层的精神不动产,占地面积：27563,建筑面积：约12万平米,项目简介：住宅、商业、写字楼、公寓综合体，打造区域经济圈内TOP商业的终极模式，将商务服务、文化娱乐、购物、休闲、特色美食、品牌展示等多种业态的一站式消费,住宅部分：4栋18层，板式高层，绿化率35%，48米大幅楼间距，总计428户，89135全明户型、空中花园、景观入户、外飘窗、2梯2户,价格预计：住宅42004300元/平米，商业34万/平米产权式商铺，统一经营,开盘时间：预计4月底开住宅，7月底8月初开商业,3.,楼盘简介,桥西区,关键词：考工、师部文化、洋房、别墅,79号院,项目地址：邢台新八一大街原师部（二十五中正对面）,项目定位：纯高档居住，显赫基址，深邃大院,人群定位：财富精英阶层的聚集区,项目简介：460亩，规划容积率为2.2，总建筑面积约44万平方米，别墅、空中别墅、花园洋房、高层洋房等物业形态构成。最小面积125平米，最大面积达760平米，全部采用南北通透、大开间、短进深的全明户型设计。别墅、空中别墅、花园洋房、高层洋房等物业形态构成。最小面积125平米，最大面积达760平米，全部采用南北通透、大开间、短进深的全明户型设计。,3.,楼盘简介,桥西区,关键词：德国、生态城,安联德国印象,项目地址：邢台八一大街与太行路往西500米,项目定位：首席邢台德式性格社区，一个城市，两种生活,项目简介：占地111亩，建筑面积17.5万平米，建筑风格着力打造主题生态城，户型设计从一居到四室一应俱全，空间错落布局，板式高层和小高层集合超大间距， 20余个主题景观组团，绿化率达到40%。整体围合的规划，周边动态水系和绿化生态景观带，充分考虑邢台气候的特征，四季的日照、风向、气温、降水、湿度等多方面因素，以空间错落布局，板式高层和小高层集合超大间距，使每一个家庭拥有足够多的阳光和景观；20余个主题景观组团，包含水系、花园、小林、亭台、健身器材、儿童游玩、运动广场等元素汇集其中，以人性化、互动性为设计理念，设置休憩、观花、戏水、游戏、健身等等环节，适合各类型人群的生活喜好。,3.,楼盘简介,桥西区,关键词：别墅、高层、东南亚,阳光巴厘岛,八一路与太行路交叉口,占地面积97亩，建筑面积20多万平方米，别墅面积400平，挑高6米，价格1万，高层面积90180平方米，销售率60%，邢台的高端住宅项目。 东南亚热带异域风情，中心主题景观轴，佛文化，压抑。,3.,楼盘简介,桥西区,关键词：纯高层、密度大、学校,秀兰水榭翰城,郭守敬南路和建设大街交汇处,占地126亩，建筑面积31万，容积率2.68，绿化35%，销售率95%以上，价格4390。,首席中央文化花园城，以自然流域围寨河为起点。19栋26层改良换代板式高层产品，抗震、保温隔热，高使用率，以明厅、明室、明厨、明卫即“四明”的短进深大开间户型50180平米，中式文化，全程贯穿绿色节能系统，通过园区智能化系统以及星级亲情化物管系统。全面吸取翰墨文化之精华，通过南北两条人工水系，与独辟蹊径的“翰林风情谷”、翰林“观星”广场等融合在一起，引入国际健康理念，与住区内外交通步行线、社区文化广场、林间健身场馆等特设健康设施相结合。,3.,楼盘简介,桥西区,万和城,建设大街与育才路交汇处,占地160亩，集中式商业、步行商业街、休闲广场、酒店式公寓、高端写字楼等。绿化率40%，生态社区，7万平绿地，户型面积80130平米，9栋18层高层，4栋是1梯2户，5栋2梯4户，4栋26层1梯2户高层，2栋2梯4户高层。价格3890元,3.,楼盘简介,桥西区,关键词：地中海、洋房、田园度假,永康水印城,郭守敬南路与龙泉大街交汇,占地210亩，建筑面积45万平方米，销售率85%，绿化率40%，其中，住宅面积32万平方米，2万平米地中海式中心花园，商业街8万平方米，欧式风情社区。规划有花园洋房、电梯洋房、精品LOFT公寓，田园体验休闲度假。南距七里河景观区3公里，北距邢台市中心区3里；守敬南路上的“新城市”，户型在83125平米之间。价格3600元。,3.,楼盘简介,桥西区,桥东区,3.,楼盘简介,关键词：精装修、运动主题,永康城市花园,车站北路东，泉南东大街,占地150亩，建筑面积30万平米，容积率2，绿化率40%，销售率85%，共1700户。以“科学运动，健康生活”为设计理念的健康居住社区，规划分为南北两区，8栋多层和10栋26、27层住宅，.社区30000的运动主题园林，1000米塑胶跑道与3000米蜿蜒水系贯穿其中，2个篮球场、2个网球场、2个羽毛球场、1个标准足球场、一个高尔夫果岭、儿童沙坑、夕阳红广场，户型面积50160平米，价格38004000元，精装修房5500元，共200套,3.,楼盘简介,桥东区,关键词：塞纳风情、中心水系,左岸春天,团结东大街与顺德路交汇,占地面积186亩，建筑面积27万平米，属于高新三期中心居住区域，周边生活配套齐全，南侧300亩的鱼化公园。规划有17/27层高层、小高层、多层、17层写字楼、商业社区为两栋L型的高层建筑围合而成，时尚现代外立面。5000平米中心景观加之水系景观带，在售产品为高层共8栋楼，60平1居68套剩余34套，90平2居300套大部分待售，100125平三居四居400套剩余少量，均价3700元。中小户型为主，客群以青年置业居多。,3.,楼盘简介,桥东区,关键词：水岸,水岸蓝庭,团结东大街327号,3栋高层25层,2梯4户，2室120平，3室130平，均价3800元，部分多层，,3.,楼盘简介,桥东区,关键词：商务办公、5A智能,海大商务广场,邢州路和团结路交叉口,建筑面积3万平米，容积率2.3，写字楼24层，面积401200平米空间自由组合，5A智能数字神经系统，国际化标准，公共区域装修，内部毛坯。,3.,楼盘简介,桥东区,关键词：低碳、3G物业,尚品国际,市政景观大道邢州路和团结大街交口,项目占地约140亩， 总建面约23万平米，容积率2.5左右，绿化率37.4%，由保隆德地产投资开发建设，规划设计由河北省建筑设计研究院担纲，整个社区采用国际都市流行建筑立面和色彩，大量运用刚性材料，设计上采用了诸多的居住科技，尚品国际致力于在邢州路打造一个国际化低碳宜居社区。 社区围合设计，户型面积90140平米，少量复式105平，均价3300元，1期销售率90%，2期3月底推出。8栋高层准售罄。,3.,楼盘简介,桥东区,关键词：徽派、中国水墨、中心景观,自然城,西临平安路，南临团结路，东临襄都路，总占地面积155.74亩（10.38公顷），总建筑面积23万，住宅楼共计33栋，销售率80%。2梯5户18层高层、1梯2户12层小高层、写字楼2栋、商业配套齐全，内设幼儿园、会所、物业用房、休闲健身场所及大型地下停车场等。距三中、二十一中、眼科医院、地区医院、市医院都很近， 东邻邢台唯一的百亩生态园，拥有珍贵植物，闲暇休憩，自然天成，社区后花园。,以新城市、大社区作为设计打造的目标，区片统领。 景观设计以中心大景观与宅前小景观相结合，建筑设计采用新中式徽派风格，外观颜色主要以徽派灰白色调为主。建筑主张“天人合一，浑然一体”,居住讲究“静”和“净”及环境的平和与建筑的含蓄，强调中国水墨山水画般的淡丽清雅。,3.,楼盘简介,桥东区,关键词：法式、位置、景观、物业,新华里188,新华北路与转运街交汇,占地162亩，建筑面积25万，容积率2.2，绿化率35%，规划10栋高层26层，3栋小高层17层，商业街，商务公寓，2梯2户/3户，销售率80%。2梯5户18层高层、1梯2户12层小高层、写字楼2面积80130平米，三居居多，现价4500元，法式自然风格，欧式新古典主义。,3.,楼盘简介,桥东区,关键词：HOPSCA、位置、沃尔玛,世贸天街,车站南路与中兴大街交汇处,占地71亩，建筑面积26万，容积率3.7，绿化率37%，2栋高层24层酒店式公寓， 2栋18层SOHO公寓，2栋16层写字楼，底4层为商业街，销售率90%。,写字楼单层800平，准售罄，价格4800元，层高3.3米公共部分装修,商业13万平，5200平，95%售罄，价格3万元，返租5年，711%，沃尔玛入驻，1层带2层，3、4标准层独立。,3.,楼盘简介,桥东区,关键词：低密度、绝版多层,龙腾郡,邢州南路五里铺改建,占地200亩，建筑面积26万，容积率1.9，绿化率37%，销售率20%。高层、9层1梯2户小高层、多层、商业。小高层面积2居室90139平米四居室。未售,3.,楼盘简介,桥东区,新港湾公寓,楼下道改建,6栋23层高层，面积67101平米，共计690套；1栋公寓，共计200套；多层；44套商业2层内部认购；,3.,楼盘简介,桥东区,七里河区,3.,楼盘简介,关键词：亲水、金牌物业、江南水乡,阳光水岸,七里河南北两岸，郭守敬大街东侧,占地420亩，建筑面积25万平方米，北岸10栋高层，南岸50栋多层住宅，10栋高层，11万平米大型滨水商业，户型面积70200平米，准售罄，价格2900元。,3.,楼盘简介,七里河区,关键词：低密度、国学徽派、江南园林,尚林苑,龙泉大街与邢州南路交汇处,占地160亩，建筑面积23万，总户数1200户，容积率1.89，绿化率40%，销售率95%。10栋17层高层1梯2/3户，价格2988元，准售罄。小高层剩余101套，多层5/6层，有7栋楼待售。,3.,楼盘简介,七里河区,关键词：亲水、金牌物业、江南水乡,锦江不夜城,七里河南北两岸，郭守敬大街东侧,12万平米，1001000平米，时尚、高端、休闲、商务综合业态，价格6500元，欧式地中海风情。,3.,楼盘简介,七里河区,高开区,3.,楼盘简介,关键词：欧式、开发区、高铁站,盛世春天,项目地址：邢台市中兴东大街与107国道交叉口西南角,项目定位：牛城百亩品质大盘,人群定位：隶属于贵智阶层的精神不动产,占地面积：102亩,建筑面积：约15万平米,项目简介：欧式园林，主题商业街，80130，共18栋。在售，9栋1梯2户多层洋房，2栋2梯3户板式高层，价格预计：高层3200元/平米，销售率30%；多层3500元/平米，销售率10%。有6栋未出售。,3.,楼盘简介,高开区,关键词：国际人居样板,国际新城,占地202亩，35万平米城市大盘，容积率2.2，绿化率40%，销售率90%。40栋建筑，12大品牌配套，8万平米城市绿岛，1万平米中心庭院。规划有住宅、商业和SOHO公寓等多种物业形态，打造国际化的双公园生活样板区。在售3期为景观住宅，高层17层，2梯2户，面积80平两居，200平4居，起价3000，最高4000，性价比高。,项目周边分布着邢台海关、高铁、京珠高速中兴大街站、邢东车站、五星级酒店、公园、学校等诸多生活配套。,3.,楼盘简介,高开区,1.政策扫描,2.,板块划分,3.,楼盘简介,4.,分类统计,5.,走势预测,4.,分类统计,在售楼盘,面积段,套数,剩余套数,剩余产品类别,新华里188,50-140,1200,700,3居居多,水岸蓝庭,67-120,1000,200,120平2居，130平居,国际新城,42-158,约2700,1600,120200平景观住宅,天一城,41-191,2097,220左右,公园小筑,70-130,460,售罄,自然成,50-130,约2200,440,100平2居，110三居，,盛世春天,90-130,1000,900,80160平,左岸春天,57-140,1330，南区未定,665,90平2居,龙腾郡,80-140,1000,870,91139平米,尚品国际,90-140,2000,1700,93平2居，106平3居，105平复式,滨河上品家园,39-140,1100,售罄,城市郡景,74-114,800,东方格兰维亚,80-130,840,622,尚林苑,60-125,700,80,泉北泉,76137,2000,1500,安联德国印象,60120,1000,1000,作品别墅,1期400,2期未定,140,统计结果,1.16个项目经过统计共计11437套剩余。,2.其中城市珺景和德国印象均是预估套数，左岸南区和作品2期未计入内，总数可能略有出入。,地道桥西项目房源合计11427套,在售楼盘,面积段,总套数,剩余套数,剩余产品类别,阳光巴黎岛,60-180,1300,252,110130平3居，150180平,燕云台,77-396,2500,365,永辉巴黎,82-144,2500,10,爱上城,86-132,450,65,金域首府,87-200,1800,530,水印城,70-143,约2000,约1500,麒麟郡,80-200,1300,准售罄,麒麟湾,80280,预计10000,万和城,80-130,816,786,盛世爱琴海,93-240,150,准售罄,盛世公馆,80-577,约1000,准售罄,水榭翰城,52-180,2100,100,三奕润城,70-138,2000,1140,90130平米,峰尚公寓,42-156,645,110,94平2居，110平3居,百合小筑,85-169,450,146,79院,120760,2400,2300,4.,分类统计,统计结果,1.16个项目经过统计共计17304套剩余。,2.其中水印城和麒麟湾均是预估套数，可能略有出入。,3.两页共计28741套房源。,1.该项统计中未包含李演庄改建、曹演庄改建、领世城邦、万隆广场、秀水湾、开元御园、向阳雅园等项目。2.2011年3月后邢台楼市房源存量将超过28741套。,地道桥西项目房源合计17304套,2011年3月统计约总计28741套,4.,分类统计,房源统计结果的分析：,1. 整个桥西区明显比桥东房源供应充分，项目销售压力增大。,2.国家调控限制了部分商品宣传和销售，既是机遇，又是风险。,3.房管期限内，各个项目必然不会坐失良机，不广告，也宣传。,4.一旦五证齐全，或者房管放松，楼市必然出现一个刚性释放期。,5.释放期内，市场竞争激励，是否降价，不降价的促销必须及时。,邢台楼市产品形态分类,产品类别,项目名称,别墅（独栋、联排、叠拼）,79号院、阳光巴厘岛、盛世公馆、燕云台,洋房(花园、景观),79号院、燕云台、盛世春天、国际新城、,住宅（多层、小高、高层）,略去,商业（底商、街铺）,天一城、世贸天街、现代城、锦江不夜城,写字楼,国际新城、海大商务广场、世贸天街、新港湾公寓、燕云台、自然城、左岸春天,酒店,国际新城（晶龙5星级国际酒店）、三奕润城、金域首府（万峰酒店）,4.,分类统计,简析：1.五星级酒店必然成为邢台的城市名片，同时也会将整个邢台城市形象和生活品质提升到一个国际化的方向上来。2.五星级酒店将带动所属区域土地住房价值的攀升，作为城市配套，在以后的项目规划中，可以适当考虑引入国际化品牌酒店。,4.,分类统计,1.别墅类,风格：东南亚,面积：400,单价：1万元/平,去化：1套/月,印象：别墅颇感压抑。园林,小品雕琢精致，颇下功夫，,深得市面好评。,1.巴厘岛,4.,分类统计,1.别墅类,风格：运动健康,面积：200-400,单价：1万元/平,去化：1套/月,印象：尺度舒适，园林塑造手法一般，无社区别墅私属配套，风格欠缺系统雕琢。,2.燕云台,积：200-400,4.,分类统计,1.别墅类市场分析,1.目前市场上仍未出现别墅集中供应区。,2.别墅自身价值实现较差，但对项目提升极大。,3.去化速度较慢，月去化23套为平均速度。,4.别墅产品为追求特色，风格化比较明显。,5.别墅面积多在300平以下，经济型别墅为主。,据统计，盛世公馆4套/月，巴厘岛1套/月，淼岳林3套/月，维也纳花园2套/月，作品别墅3套/月。盛世公馆200-400平，巴厘岛220-370平，淼岳林220-380平，作品190-260平，79号院200-330平。,结论：1.做高端产品，定位要准，要做好充分的购买群调研。,2. 把高端配套完善好，园林、物业、细节、会所、酒店等。,3.以别墅来带动项目形象与价值，把洋房价位拔高到别墅层次。,4.,分类统计,2.洋房类,风格：徽派中式,面积：80-130,单价：3300元/平,去化：40套/月左右,印象：中式特色，品质欠缺，洋房价值未能带动项目,1.自然城,4.,分类统计,2.洋房类,风格：国际现代,面积：80-130,单价：4500元/平,印象：四周高层包围,拥挤，没进一步挖掘,洋房价值。,2.盛世公馆,4.,分类统计,2.洋房类,风格：简欧式,面积：120-200,单价：3000起元/平,印象：景观较好，所在区域不成熟，加上区域对多层认知巨献，只好做景观房。,3.国际新城,4.,分类统计,2.洋房类市场分析,积：200-400,1.作为介于别墅和住宅之间的高品质符号，洋房必然引领市场。,2.面积集中在110-130之间，特别是小三居，非常利于去化。,3.市场上对洋房认知还不够，没有充分体现出品质和价值。,4.对区域价值的提升也没有太多影响，不成规模。,洋房类产品，盛世公馆90-200平，永辉巴黎100-200平，国际新城80-140平，作品140-160平，自然城80-130平，天一城100-140平，三奕润城90-140平。,结论：1.洋房才真正是城市品质形象的标签，做好产品细分。,2. 以园林配合洋房，可以达到别墅特有的效果，比较实用。,3.多层未来审批困难，可借机将市面上多层产品包装真洋房。,4.,分类统计,3.精装修,风格：运动健康,面积：110-160,单价：5千5元/平,去化：45套/月左右,标准：1千5元/平,印象：不值这个价钱。对装修不放心。,1.永康城市花园,4.,分类统计,3.精装修,风格：简约现代,面积：35-80平,单价：,去化：90%,标准：精装修，酒店管理。拎包入住。,2.世贸天街,4.,分类统计,3.精装修市场分析,积：200-400,1.精装修是城市发展水平的必然要求。,2.装修成本控制不理想，市场认可度不够。,3.对项目带动性不大，价值没有因此提升。,世贸天街，市内第一个精装酒店式公寓。,永康城市花园，市内第一个精装修住宅。,4.,分类统计,4.写字楼,风格：简约现代,面积：,单价：,去化：,标准：,1.尚品国际,风格：现代,面积：100-900平,单价：5000元,去化：90%,公共部分装修，内部毛坯。,3.燕云台,4.,分类统计,4.写字楼,风格：现代,面积：40-140平,单价：4100元,去化：,将商铺、写字楼、公寓等整合为一体，负一层地下停车场、1-2层大型配套性商业、3-4层服务大厅、5-24层酒店式公寓，带来商务办公休闲一站式的全新体验。,2.海大商务广场,1.玻璃幕墙，现代写字楼外观，国际风范。2.国际知名物业担纲，24小时办公保障。3.6.8米挑高大堂，标准层高3.3米。4.100个车位，4部电梯。5.公共部分豪华装修。6.全环保节能设计。7.5A智能数字系统。,4.,分类统计,4.写字楼市场分析,积：200-400,1.国家加强调控后，大量资金涌入了写字楼和商业，商业地产必然火爆。,2.目前邢台市场上写字楼配套不完善，没有形成特定商务区域。,3.将酒店式公寓与写字楼同时推向市场，避免调控影响。,国际新城，,海大商务广场，24层，3万平米，40-140平，公共部分装修，内部毛坯,尚品国际，4000-4500之间,世贸天街，单层800平，4800元，3.3米，公共部分装修，内部毛坯,新港湾公寓，,燕云台，100-900平，5000元，公共部分装修，内部毛坯,自然城，暂定2栋,左岸春天，17层写字楼,结论：1.在商业竞争压力大时，将写字楼借助商业街一起推出。,2. 目前写字楼尚属于珍惜产品，要热炒、慢推、高卖。,3.做好写字楼的差别化定位，一举抢占投资市场。,4.,分类统计,5.商业,负1层2万，1层4万，2层2万3万，3、4层不售，12千平，超市,1层6米，2层4.5米，规划有影院，5个厅，座位200260位/厅，号称80%自持，返租3年8%。规划有院线、精品中心、超市、美食娱乐中心、家居、康体、数码,1.天一城,4.,分类统计,5.商业,规划13万平米商业，面积50200平，单价3万，销售95%。反租8年，711%，沃尔玛入驻，1带2层，3、4层标准层,2.世贸天街,4.,分类统计,5.商业,高端富人街,八一路19间8188平米单层,太行路25间50106平,双层小区主入口22间104-196,3.凰家红街,4.,分类统计,5.商业,12万平米体量,1001000平,水上休闲商业,6500元/平米,层高底层4.5米,出售或自持,不返租,4.锦江不夜城,据了解，该项目属于市政形象工程，但区域不成熟，氛围难以凝聚较强人气，而且邢台人对此处认知都停留在郊外偏远的印象中，所以短时间，这个项目难以成就规划中的景象。,4.,分类统计,5.商业市场分析,积：200-400,1.大规模的商业中心接连涌现，商业地产的竞争十分激励，一定要走准定位。,2.大型旗舰品牌开始入驻邢台，可能这将正式将邢台推向国际化。,3.小规模出售，大规模返租，无论租与售，必须统一管理，避免出现脏乱差。,4.多数为先规划，后招商出售，这样就造成了是项目被动去筛选客群的局面。,5.缺乏对市场充分调研与考察，特别是品牌认知、购买力、消费习惯等因素。,6.没有商业地产操作的完整经验，出现一些凭主观臆断来做商业的项目。,天一城，21万平商业,世贸天街，13万平商业,锦江不夜城，12万水上商业城,凰家广场、红街,其他项目的沿街底商。,4.,分类统计,5.商业市场结论,积：200-400,1.商业本身不存在返不返租的事情，关键是如何炒热地皮。,2.最好“规划未动招商先行”，否则，那就尽力找准定位。,3.从华润、万达的成功来看，商业地产最终将走向自持经验。,4.必须培养属于自己的品牌旗舰，其次才是拥有客户资源。,2.商业定位前，最好先做好客群、消费力、品牌认知等调研。,3.组建专业的商业操作团队，推广对商业仅仅是推波助澜。,1.政策扫描,2.,板块划分,3.,楼盘简介,4.,分类统计,5.,走势预测,5.,走势预测,项目名称,备注,麒麟郡,2月18日，新老业主“赏月焰火晚会”，穿插抽奖活动,麒麟湾,3月11日，购卡排号客户抽奖晚会,德国印象,3月12日，前期认购业主植树活动，并对业主赠送礼品,水榭翰城,3月27日，景观楼王等三栋新房源开售，共225套，其中10#75套房源用于五四街回迁，其他150套当日销售约15套。按照面积段给予总价优惠：50-901000元，90-1202000元，120-1505000元，150以上7000元。,金域首府,2010年12月15日，针对三期房源接受预定。,3月26日，三期开盘，共推出房源380套。当日首付30%优惠1%，首付50%优惠2%，全款优惠3%，并进行抽取大奖。前期预定者有礼品赠送。,秀水湾,3月26-27日，与广电报合作于邢台体育馆内举办车展,79号院,3月29日开盘，推出200套，当天销售100套,永康城市花园,3月6日起，精装小户型公寓开始排号，交1000抵5000,1.营销活动,积：200-400,5.,走势预测,1.营销活动,跨界营销已经渗透到邢台，但如何跨界，我们选择须慎重。,1.重点考虑是：暖场小活动、公共大事件、联姻国际品牌。,2.次重点考虑：细节的内功修炼、形象的渗透，传播声音。,3.再次考虑点：媒体的来电、来访、成交，菜单专属服务。,预测：1.跨界,积：200-400,5.,走势预测,1.营销活动,市场不可能永远停留在刚性需求层面，未来一定是迎合小圈子人群需求的产品，比如：永康城市花园精装产品，世贸天街的精装产品，特别是在无法广而告之时。,1.外卖场：以咨询名义，在客群必经之地组建形象中心。,2.客户会：老带新成功率高，又不存在风险，组建内网。,3.明星人：培养类似潘石屹一样的企业明星，比如王总。,预测：2.窄众,5.,走势预测,2.广告策略,积：200-400,广告宣传重点从单纯产品线，到项目气质，品牌价值上,1.广告投放目的是品牌形象，所以，投就投好。,2.当产品无法出售时，那就应该找机会提升形象。,3.当产品销路无忧时，借机把项目的影响力塑造一下。,比如万科，从不管产品如何，一直强调品牌，最后，市面上只认万科牌子。几乎不问产品如何。,4.未来属于品牌的时代，塑造企业品牌的核心竞争力。,比如文科万科、理科金地、工科中海，类似的品牌认知。,预测：1.品牌拳,5.,走势预测,2.广告策略,积：200-400,塑造品牌力，必然考虑到媒体的选择与组合。,1.广泛覆盖：短信。,2.小道渗透：杂志、DM册增刊、夹页等在会所投递。,3.借助事件：地震、海啸等做企业公益活动。,4.形象树立：户外、财富杂志、报纸广告、媒体专访,预测：2.组合拳,5.,走势预测,3.促销策略,积：200-400,对于部分体量较大的项目，当刚性释放时，必然会通过明显的折扣价格来促销。,1.团购、节日购、身份购等都可能成为折扣的直接形式。,2.赠送附加服务。比如装修费、物业费、提供装修方案。,预测：1.折扣+变相折扣,5.,走势预测,4.现场情景,积：200-400,鉴于很多项目无法销售，为了留住客户，给客户一个真切的印象，做样板和景观示范区一定会越来越多。,预测：1.样板+景观示范区,5.,走势预测,5.楼市价格,积：200-400,1.从08年金融危机到09年来看，高端产品永远不会降价。,2.市中心的高品质产品，价格一向都是稳重有升。,3.对资源占有率较高的产品，也会考虑如何保持优势。,4.面对销售压力，三不沾的产品，或许会变相降价。,5.从拿地和2月份成交价格来看，调控对邢台影响不大。,统计中，2月份，全市商品房成交面积为1.13万，环比减少69%，成交均价为4830.68元/，环比增加103%。如此量减价升的局势表明：2月成交主要以中高档住宅为主，消费者对房产的品质要求逐步提升。,预测：1.整体稳重有升，个别变相降价,Thank you！,成功的轨迹作为一种策略路线，从一开始就应该走上正轨。,你犯了中国人都容易犯的错误就是太狂了。,管理的第一目标是使较高工资与较低的劳动成本结合起来。,坚持下去，成功就在下一个街角处等着你。,做一个，给人希望的人而不是命令者；给人帮助的人而不是统治者；具有同情心的人而不是批评者；这样的管理者。,伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。,10月-24,10月-24,14:35,14:35,14:35:40,如果有一个项目，首先要考虑有没有人来做。如果没有人做，就要放弃，这是一个必要条件。,不创新，就灭亡。,破产是一种暂时的困境，贫困是一种思想的状态。,可持续竞争的惟一优势来自于超过竞争对手的创新能力。,20,世纪是生产率的世纪，,21,世纪是质量的世纪。,在漫长的人生旅途中，有时要苦苦撑持暗无天日的境遇；有时却风光绝顶，无人能比。,01-10月-24,10月-24,14:35,14:35:40,企业的执行力靠的就是纪律。,管理层次越少越好。,绝不会再来的机会。,管理即决策。,10月-24,10月-24,10月-24,教孩子学走路，学说话的方法，是人世间教育孩子的最好方法。,把我们顶尖的,20,个人才挖走，那么我告诉你，微软会变成一家无足轻重的公司。,不善于倾听不同的声音，是管理者最大的疏忽。,如果你希望成功，以恒心为良友，以经验为参谋，以小心为兄弟，以希望为哨兵。,14:35,14:35,14:35:40,14:35:40,管理者的最基本能力：有效沟通。,企业即人。,绝不可追随产业界的时尚，要做其他公司不肯做的事。同时，不要做其他公司已经在做或将来可能要做的事。,造人先于造物。,企业最大的资产是人。,10月-24,14:35,14:35:40,人才是利润最高的商品，能够经营好人才的企业才是最终的大赢家。,多挣钱的方法只有两个,:,不是多卖，就是降低管理费。,只有家族服务于企业，企业与家族才能同时生存发展,;,假如企业的运营是以服务于家族为原则，则企业与家族必两败俱伤。,走得最慢的人，只要他不丧失目标，也比漫无目的地徘徊的人走得快。,日日行，不怕千万里,;,常常做，不怕千万事。,爱你的员工吧，他会百倍地爱你的企业。,14:35,14:35:40,10月-24,扩充门面，而不改善编制，好景是维持不了多久的。,我们在我们的劳动过程中学习思考，劳动的结果，我们认识了世界的奥妙，于是我们就真正来改变生活了。,十月 24,创新是做大公司的惟一之路。,2024