房地产`建筑业自查指引

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2010,年房地产、建筑行业税收专项检查部署大会,五家渠地方税务局,2010,年,4,月,16,日,企业自查指引,房地产行业,一、营业税,（一）主营业务收入（自查重点）,1,销售开发产品收取的价款和,价外费用,是否未按规定入账，少计收入。,（,1,）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；,（,2,）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外收入等情况。,（,3,）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；,（,4,）私改规划，增加销售面积的收入是否未按规定入账；,（,5,）销售阁楼、,停车位、地下室,以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否未按规定入账；,（,6,）,拆迁补偿收入,是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；,（,7,）是否采取,包销,低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。）,（,8,）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；,（,9,）向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的,价外收费,，是否未按规定确认收入。,2.,开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。,3.,按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；,4.,采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入；,5.,以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。,6.,对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。,7.,发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税,（,1,）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按,非货币性资产交换,的准则进行税务处理；,（,2,）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税；,（,3,）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。,（,4,）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。,（,5,）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。,（二）其他业务收入,1.,房屋出租收入,（,1,）出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。,（,2,）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。,（,3,）以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。,2.,商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。,（三）其他营业税涉税问题,1.,利用自有施工力量建设房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。,2.,中途转让在建项目,，是否未按规定缴纳营业税。,3.,支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣营业税。,4.,合作建房,是否按税法规定足额纳税。,5,.,代建房行为,，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。,6.,其他,（注：上述若干问题也会涉及到企业所得税、土地增值税的计算、缴纳。）,二、个人所得税,自查企业以各种形式向职工发放的工薪收入是否依法扣缴个人所得税，重点自查项目如下：,1,为职工建立的年金；,2,为职工购买的各种商业保险；,3,超标准为职工支付的养老、失业和医疗保险；,4,超标准为职工缴存的住房公积金；,5,以报销发票形式向职工支付的各种个人收入；,6,车改补贴、通信补贴。如果所在省制定了免税补贴标准（税前扣除标准）的，在标准限额内的部分可免予征收个人所得税，在标准外以发票方式为职工报销费用的，计入当月个人收入征税；未明确税前扣除标准的，应合理确定补贴中因私用形成的个人收入部分，扣缴个人所得税；,7,为职工所有的房产支付的暖气费、物业费；,8,股票期权收入。实行员工股票期权计划的，员工在行权时获得的差价收益，是否按工薪所得缴纳个人所得税；,2.,企业所得税,（,1,）收入总额完整性的检查。一是检查被查企业的开发产品销售收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入及其他收入是否并入收入总额。特别要关注其销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益是否并入收入总额；不征税收入、免税收入是否并入收入总额；代有关部门、单位,和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由其开具发票的，是否并入收入总额；一次性收款、分期收款、按揭销售、委托销售等各种形式的签约收入，包括签订房地产销售合同、房地产预售合同的签约收入，是否并入收入总额；,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,（国税发,200931,号）规定的视同销售货物行为，是否并入收入总额；未完工产品的计税毛利率及销售额的确定，是否符合国税发,200931,号的有关规定。,二是检查其开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本、费用、损失、税金等的扣除，是否符合国税发,200931,号等有关规定。三是检查其有无故意压低售价转移收入的行为，有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况。四是确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。,（,2,）检查税前扣除项目的真实性、合法性。一是要重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实；重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。二是期间费用、计税成本的检查。检查其是否按,国税发,200931,号的有关规定，区分期间费用和归集开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本；是否如实按规定扣除当期发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税。三是要结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整，重点检查各项准备金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。,（,3,）重点检查项目。一是检查应付未付、应收未收款项的处理情况，是否存在预售款长期挂“预收账款”、“其他应付款”等科目，不按照规定缴纳所得税问题；二是检查预提费用、应付账款等科目，对年末留有余额的预提费用和因债权人原因无法支付的应付账款应调整成本和收入；三是检查无形资产和长期待摊费用的摊销是否符合税法规定；四是检查企业与其关联企业之间的关联交易情况，是否利用关联关系承包或分包工程,如建筑、装饰、建材、绿化和物业等,通过加大建安成本造价、虚加工作量等,非法手段减少或转移利润，或委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润等；五是检查房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理；六是检查企业按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是否申报缴纳企业所得税等。,三、土地增值税,除上述营业税、企业所得税里已涉及问题外，还应注意检查：,（一）对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。,（二）是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。,（三）是否不按规定确定土地增值税的清算单位。,（四）是否不按规定进行成本费用分摊。,（五）是否不按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。,（六）清算后又销售或有偿转让的房地产，是否未按规定进行纳税申报。,四、土地使用税,（一）已征用未开发的土地是否未按规定申报缴纳土地使用税。,（二）土地等级和使用税额变更后是否未及时调整纳税申报。,（三）开发用地在开发期间是否未按规定计征土地使用税。,（四）未销售的商品房占用的土地是否未按规定缴纳土地使用税。,五、契税,重点核查房地产开发企业竞得土地使用权后，是否及时缴纳了契税；是否严格按照,财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知,（财税,2004134,号）规定，,计征契税。,各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。,房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定缴纳印花税。,5.,印花税,6,、房产税,（一）自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。,（二）是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未做收入。,（三）与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否未增加计税房产原值。,（四）新建和购置的房产是否未从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。,（五）国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值，是否未按照有关规定申报缴纳房产税。,（六）自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否未按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。,建筑安装业自查指引,一,.,营业税,1,、工程结算方面的检查。一是根据施工合同，重点检查以下内容：根据合同约定的价款结算办法，确定其实际应税收入，并与甲方拨付工程款比较，核实其是否少申报应税收入；将预算定额和合同约定的收费项目与申报收入明细进行比对，核实其是否将临时设施费、劳保统筹、二次搬运费等收费项目从收入中扣除后再申报纳税。,二是收入成本配比检查。通过施工成本，检查其是否存在有成本无收入的情况；检查附属工程（如仓房、车库、人防工程、地面、花坛绿地、外墙装饰等）或金属作业工程（如钢窗、栅栏、装饰屋顶等）的结算，与主营业务收入进行核对，核实其是否少申报应税收入；检查施工超计划、超面积部分是否只进成本，不进收入。,三是对甲方提供材料、动力等的工程项目，检查其甲方提供物料是否一并申报纳税。,四是检查其以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业相关的收入是否进行纳税申报，有无将收入直接记入所有者权益类科目、有无以实物（不动产、动产等）抵顶工程款而少计应税收入。是否存在因抵顶“三角债”间接导致少缴营业税的问题，是否存在以工程劳务收入直接抵顶各项费用少缴营业税的问题。,价外费用的检查。将施工合同奖励款与甲方拨付款核对，核实其价外收入（优质工程奖、提前竣工奖）是否一并申报，有无将此项收入直接计入“应付工资”、“应付福利费”、“盈余公积”、“未分配利润”等科目。,其他应税收入的检查。一是有自建行为的纳税人，在转让自建不动产时，是否申报缴纳自建环节的营业税。,二是有设备出租业务的纳税人，取得租赁收入是否一并申报。三是有分包业务的纳税人，是否依法代扣代缴营业税，纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入库。四是工程完工后余料、残料的变价