房地产开发企业所得税政策讲解课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第一管理资源网（,），提供海量管理资料免费下载！,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第一管理资源网（,），提供海量管理资料免费下载！,1,第一部分,房地产开发企业所得税政策讲解,第二部分,房地产开发企业计税成本讲解,第三部分,税政问题解答,1 第一部分,第一部分,房地产开发企业所得税政策讲解,第一部分房地产开发企业所得税政策讲解,3,国税发,31,号文出台背景,房地产业企业所得税征管主要问题,:,缺乏开发产品完工标准,房地产开发企业不能及时结转成本,预售收入不能及时结转为实际收入,不能依法申报缴纳企业所得税。,伪造或高估成本,多列预提费用,混淆成本对象界限,3国税发31号文出台背景房地产业企业所得税征管主要问题:,4,国税发,31,号文出台背景,利用,关联关系,转移利润,企业之间也存在,相互利用,共同偷逃税款问题,税收征管难度大,税收制度不完善,地方政府干预过多,4国税发31号文出台背景 利用关联关系转移利润,5,国税发,31,号文出台背景,针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的上述问题,国家税务总局在,2003,年度出台了国税发,200383,号文,2006,年度,国家税务总局又对,200383,号文进行了进一步修订、完善,再次出台了税发,200631,号文。,5国税发31号文出台背景 针对房地产开发企业所得税征管,6,正文架构,一、未完工开发产品的税务处理,二、完工开发产品的税务处理,三、开发产品预租收入的确认,四、合作建造开发产品的税务处理,五、以土地使用权投资开发项目的税务处理,6正文架构一、未完工开发产品的税务处理,7,六、开发产品视同销售行为的税务处理七、代建工程和提供劳务的税务处理八、开发产品成本、费用的扣除九、征收管理十、适用减免税政策十一、新文件适用范围和执行时间,正文架构,7 六、开发产品视同销售行为的税务处理七、代建工程和提供,8,正文讲解,第三部分,8 第三部分,9,一、未完工开发产品的税务处理,（一）预售收入,-,开发产品完工前取得的销售收入,包括定金、内部认购、会费等,（二）预计计税毛利率和毛利额,-,预售收入尚未扣除期间费用、营业税金及附加,（三）计税成本结算的时点,-,从税收法理上理解，应确定为完工之日,9一、未完工开发产品的税务处理（一）预售收入,10,一、未完工开发产品的税务处理,（四）预征,-,外税，对预售收入预征企业所得税,-,从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。,10一、未完工开发产品的税务处理 （四）预征,11,一、未完工开发产品的税务处理,（五）实际征收,-,内税，对预售收入采取的是实际征收企业所得税。,-,预征和实际征收在法律责任上存在本质上的差别。,11一、未完工开发产品的税务处理 （五）实际征收,12,一、未完工开发产品的税务处理,（六）预计计税毛利率的分类,-,经济适用房,-,非经济适用房,经济适用房,计税毛利率不得低于,3%,必须符合建住房,200477,号文的规定,12一、未完工开发产品的税务处理（六）预计计税毛利率的分类,13,一、未完工开发产品的税务处理,（六）预计计税毛利率的分类,经济适用房,省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区，不得低于,20,；,地及地级市城区和郊区，不得低于,15,；,其他地区，不得低于,10,当前需要探讨的两个问题：限价房和危房改造换迁房。,13一、未完工开发产品的税务处理（六）预计计税毛利率的分类,14,二、完工开发产品的税务处理,（一）开发产品完工标准,（二）完工开发产品的税务处理,（三）完工开发产品的税务管理,（四）销售收入范围,（五）销售收入确认原则,14二、完工开发产品的税务处理（一）开发产品完工标准,15,二、完工开发产品的税务处理,（一）内税,-,开发产品（成本对象）完工标准,竣工证明已报房地产管理部门备案,开始投入使用,取得初始产权证明,上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开发产品已完工,15二、完工开发产品的税务处理（一）内税-开发产品（成本,16,二、完工开发产品的税务处理,外商投资企业完工标准,(142,号文,),企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日；,或者首笔房地产使用权交付之日；,或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。,16二、完工开发产品的税务处理 外商投资企业完工标准(,17,二、完工开发产品的税务处理,（二）完工开发产品的税务处理,预售收入确认为实际销售收入,结转计税成本,计算实际毛利额，并进行差异调整,注意差异调整时点、口径、方法,17二、完工开发产品的税务处理（二）完工开发产品的税务处理,18,二、完工开发产品的税务处理,（三）完工开发产品的税务管理,开发企业要向主管税务机关报告,-,开发产品完工情况,开发企业在年度纳税申报时应当出具：,-,税务鉴定报告,-,其他相关资料,18二、完工开发产品的税务处理（三）完工开发产品的税务管理,19,二、完工开发产品的税务处理,（三）完工开发产品的税务管理,当开发企业不能按规定结算计税成本时，主管 税务机关有两个权利：,-,计税成本核定权,-,税收征管处罚权,19二、完工开发产品的税务处理（三）完工开发产品的税务管理,20,二、完工开发产品的税务处理,（四）销售收入范围,销售开发产品取得的全部价款,现金 现金等价物 其他经济利益,代收款项,以出具发票单位为标准进行判断,20二、完工开发产品的税务处理（四）销售收入范围,21,（五）销售收入确认原则,销售方式,一次性全额收款,分期收款,银行按揭,委托销售,先出租再出售,二、完工开发产品的税务处理,21（五）销售收入确认原则二、完工开发产品的税务处理,22,采取委托销售方式,手续费,视同买断,超基价分成,包销,二、完工开发产品的税务处理,22采取委托销售方式二、完工开发产品的税务处理,23,采取先出租再出售方式,转作固定资产,(,通常为投资性房地产,),视同销售,租赁期间取得的价款按租金确认收入,出售时按固定资产清理确认收入,准予计提折旧,二、完工开发产品的税务处理,23采取先出租再出售方式二、完工开发产品的税务处理,24,投资性房地产,定义,:,是指为赚取租金或资本增值,或者,两者兼而有之而持有的房地产,下列房地产属于投资性房地产,已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让土地使用权,已出租的建筑物,二、完工开发产品的税务处理,24投资性房地产二、完工开发产品的税务处理,25,不转作固定资产（非投资性房地产）,无需视同销售,租赁期间取得的价款按租金确认收入,出售时按开发产品确认收入的实现,不准计提折旧,二、完工开发产品的税务处理,25 不转作固定资产（非投资性房地产）二、完工开发产品的税,26,非投资性房地产,自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产（主要指固定资产）,作为存货的房地产,二、完工开发产品的税务处理,26 非投资性房地产二、完工开发产品的税务处理,27,非投资性房地产和投资性房地产互转换后的会计处理,非投资性房地产转为投资性房地产时，应按转换当日的市场公允价计价，其中转换当日的公允价小于原帐面价值的，其差额计入当期损益；反之，即或转换当日的公允价大于原帐面价值的，其差额则计入所有者权益。,二、完工开发产品的税务处理,27 非投资性房地产和投资性房地产互转换后的会计处理二,28,转换后的税务处理,-,非房地产企业：,损失不得在税前扣除,当收益不计入应税所得时，计税成本不得调整；当收益计入应税所得时，计税成本可以调整。,二、完工开发产品的税务处理,28转换后的税务处理-非房地产企业： 二、完工开发产品的,29,转换后的税务处理,-,房地产企业：,以是否转为固定资产作为标准进行判断，开发产品一旦转为固定资产，在会计上很可能被确认为投资性房地产，但无论是否被确认为投资性房地产，均应视同销售并进行相关税务处理。,二、完工开发产品的税务处理,29转换后的税务处理-房地产企业： 二、完工开发产品的税,30,三、开发产品预租收入的确认,预租,新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前出租,租金确认时点：,自开发产品交付承租人使用之日起，按租金确认收入的实现。,30三、开发产品预租收入的确认预租,31,四、合作建造开发产品的税务处理,（一）定义,（二）分配开发产品的税务处理,（三）分配利润的税务处理,31四、合作建造开发产品的税务处理（一）定义,32,四、合作建造开发产品的税务处理,（一）定义,开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目,未成立独立法人公司,的，为合作建造开发产品。,32四、合作建造开发产品的税务处理（一）定义,33,（二）分配开发产品的税务处理,收入确认的时点：,首次,分配开发产品时,收入确认的范围：,应分,开发产品,两种处理方法,已结算计税成本：计税成本与投资额的差额,计入应纳税所得额,未结算计税成本：投资额转作预售收入,四、合作建造开发产品的税务处理,33（二）分配开发产品的税务处理四、合作建造开发产品的税务处,34,四、合作建造开发产品的税务,处理,（三）分配利润的税务处理,开发企业统一申报缴纳企业所得税不得在税前分,配该项目的利润,投资方取得利润视同取得股息、红利,开发企业接受的投资额不负担成本费用,34四、合作建造开发产品的税务处理（三）分配利润的税务处理,35,五、以土地使用权投资开发项目的税务处理,（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理,（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理,35五、以土地使用权投资开发项目的税务处理（一）企业、单位以,36,（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理,投出方涉及的税务处理,收入确认的时点：,首次取得,开发产品时,收入确认的范围：,应取得的,开发产品,经济业务分解为两部分,转让土地使用权,购入开发产品,五、以土地使用权投资开发项目的税务处理,36（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理五、以土地使,37,五、以土地使用权投资开发项目的税务处理,接受方涉及的税务处理,收入确认的时点：,首次分出,开发产品,收入确认的范围：,应分出的,开发产品,开发项目成本的确认,购入土地使用权价格,37五、以土地使用权投资开发项目的税务处理接受方涉及的税务,38,五、,以土地使用权投资开发项目的税务处理,（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理,投出方的税务处理,税务处理时点：投资交易发生时,税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产,和投资两项经济业务,38五、以土地使用权投资开发项目的税务处理（二）企业、单位以,39,接受方的税务处理,税务处理时点：投资交易发生时,税务处理原则：按投资交易额计算土地使用权的成本，计入开发产品的成本,五、以土地使用权投资开发项目的税务处理,39接受方的税务处理五、以土地使用权投资开发项目的税务处理,40,五、以土地使用权投资开发项目的税务处理,（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理,投出方的税务处理,税务处理时点：投资交易发生时,税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产,和投资两项经济业务,40五、以土地使用权投资开发项目的税务处理（二）企业、单位以,41,（一）视同销售的范围,（二）视同销售收入的确认方法,六、开发产品视同销售行为税务处理,41 六、开发产品视同销售行为税务处理,42,（一）视同销售的范围,具体项目,视同销售确认时点,开发产品所有权或使用权转移时,实际取得利益权利时,六、开发产品视同销售行为税务处理,42（一）视同销售的范围 六、开发产品视同销售行为税务处理,43,（二）视同销售收入的确认方法,本企业近期同类开发产品销售价格,参照当地同类开发产品市场公允价值,按开发产品的成本利润率,成本利润率,不得低于,15%(,含,15%),具体比例由主管税务机关确定,六、开发产品视同销售行为税务处理,43（二）视同销售收入的确认方法 六、开发产品视同销售行为税,44,七、代建工程和提供劳务的税务处理,（一）收入确认原则,（二）完工百分比法,（三）相关收入,44 七、代建工程和提供劳务的税务处理（一）收入确认,45,（一）收入确认原则,代建工程和提供劳务不超过,12,个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现,持续时间,超过,12,个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。,六、开发产品视同销售行为税务处理,45（一）收入确认原则 六、开发产品视同销售行为税务处理,46,（二）完工百分比法,定义：根据合同完工进度同比例确认收入和费用,完工进度的确定,累计实际发生的合同成本占合同预计总成本比例,已经完成的合同工作量占合同预计总工作量比例,测量已完成合同工作量,七、代建工程和提供劳务的税务处理,46（二）完工百分比法 七、代建工程和提供劳务的税,47,七、代建工程和提供劳务税务处理,（三）相关收入,开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于,实际取得时,按市场公平成交价确认收入的实现,47七、代建工程和提供劳务税务处理（三）相关收入,48,八、开发产品成本、费用的扣除,（一）成本费用扣除的原则,（二）成本费用扣除的主要项目,48八、开发产品成本、费用的扣除（一）成本费用扣除的原则,49,（一）成本费用扣除原则,权责发生制原则,合理性原则,配比原则,真实性原则,合法性原则,及时性原则,八、开发产品成本、费用的扣除,49（一）成本费用扣除原则八、开发产品成本、费用的扣除,50,（二）成本费用扣除的主要项目,31,号文共例举,14,项,八、开发产品成本、费用的扣除,50（二）成本费用扣除的主要项目八、开发产品成本、费用的扣除,51,第,1,项：已销开发产品的计税成本,已实现可售面积,可售面积单位工程成本,可售面积 建设部有关规定,单位工程成本,成本对象的平均计税成本,成本对象总成本,总可售面积,八、开发产品成本、费用的扣除,51第1项：已销开发产品的计税成本八、开发产品成本、费用的扣,52,八、开发产品成本、费用的扣除,第,2,项：计入开发产品成本中的费用,项目,前期工程费,基础设施建设费,公共配套设施费,土地征用及拆迁费,建筑安装工程费,开发间接费用,52八、开发产品成本、费用的扣除第2项：计入开发产品成本中的,53,属于成本对象完工前发生的费用,直接成本直接计入,能分清成本对象的间接成本直接计入,不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生的原则配比计入,配比原则：按成本对象占地面积、工程概算、可售面积、建筑面积,八、开发产品成本、费用的扣除,53属于成本对象完工前发生的费用八、开发产品成本、费用的扣,54,属于成本对象完工后发生的费用，,2,次分摊,第,1,次,第,2,次,已销开发产品：当期扣除,已完工成本对象,未销开发产品：销售时扣除,未完工成本对象,八、开发产品成本、费用的扣除,54属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊八、开发产品成本,55,第,3,项：应付费用,凭合法凭证计算扣除,外部凭证：发票、合同、司法部门的判决,内部凭证：自制凭证,预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除,八、开发产品成本、费用的扣除,55第3项：应付费用八、开发产品成本、费用的扣除,56,八、开发产品成本、费用的问题,第,4,项：维修费用,日常零星的维护、保养、修理等费用,零星的标准,暂参照国税发,200084,号文第三十一的规定执行,56八、开发产品成本、费用的问题 第4项：维修费用,57,八、开发产品成本、费用的扣除,第,5,项：共用部位、共用设施设备维修基金,已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除,代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除,57八、开发产品成本、费用的扣除第5项：共用部位、共用设施设,58,八、开发产品成本、费用的扣除,第,6,项：会所等配套设施建造费用,按公共配套设施处理,非营利性且产权属于全体业主,无偿赠与地方政府、公用事业单位,按建造固定资产处理,按建造开发产品处理,58八、开发产品成本、费用的扣除第6项：会所等配套设施建造费,59,八、开发产品成本、费用的扣除,第,7,项：邮电通讯、学校、医疗设施,出售的，按销售开发产品处理,出租的，按固定资产处理,无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理,有偿移交,国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建设成本,59八、开发产品成本、费用的扣除第7项：邮电通讯、学校、医疗,60,八、开发产品成本、费用的扣除,第,8,项：售房部、接待处、样板房建设及装修,能够单独核算成本，按建造固定资产处理,不能单独核算成本，按建造开发产品,60八、开发产品成本、费用的扣除第8项：售房部、接待处、样板,61,八、开发产品成本、费用的扣除,第,9,项：保证金,开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保证金（担保金），不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，应至实际发生损失时再据实扣除。,61八、开发产品成本、费用的扣除第9项：保证金,62,第,10,项：新办开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费,其结算期限从取得实际销售收入年度起，前后共,4,年。其中向后结转期限为,3,年。,八、开发产品成本、费用的扣除,62第10项：新办开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待,63,八、开发产品成本、费用的扣除,第,11,项：利息,为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用：,属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。,属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。,63八、开发产品成本、费用的扣除第11项：利息,64,八、开发产品成本、费用的扣除,向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的。,借入方出具开发企业从金融机构取得借款的,证明文件,，支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除,64八、开发产品成本、费用的扣除 向金融机构统一,65,八、开发产品成本、费用的扣除,自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的,借入资金金额超过其注册资本,50,的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；,未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。,65八、开发产品成本、费用的扣除自有资金借给全资企业（包括,66,八、开发产品成本、费用的扣除,第,12,项：土地闲置费,因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失由开发企业按税收规定自行在税前扣除。,66八、开发产品成本、费用的扣除 第12项：土地闲置费,67,八、开发产品成本、费用的扣除,第,13,项：成本对象报废和毁损损失,成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为,非正常,财产损失按税收规定扣除。,67八、开发产品成本、费用的扣除第13项：成本对象报废和毁损,68,八、开发产品成本、费用的扣除,第,14,项：折旧费用,发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。,未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。,68八、开发产品成本、费用的扣除第14项：折旧费用,69,（一）税前扣除的管理,开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。,未按规定报批或备案以及手续、资料不全的,（包括不提供税务鉴定报告）,，,要及时补办有关手续、资料，否则不得在税前扣除。,九、关于征收管理问题,69（一）税前扣除的管理九、关于征收管理问题,70,九、关于征收管理问题,（二）核定征收,开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其,以往,应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。同时按,中华人民共和国税收征收管理法,等税收法律、法规的规定进行处理，但不得,事先,规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。,70九、关于征收管理问题（二）核定征收,71,九、关于征收管理问题,依照法律、行政法规规定不设账簿,依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿,擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料,虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账,发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报,纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由,71九、关于征收管理问题依照法律、行政法规规定不设账簿,72,根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠（涵盖所有新办企业）。,十、关于适用减免税政策问题,72 根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业,73,（一）新文件适用范围,各种经济性质的,内资,房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。,各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应,联合制定,具体实施办法，并报国家税务总局备案。,十一、新文件适用范围和执行时间,73（一）新文件适用范围十一、新文件适用范围和执行时间,74,（二）新文件执行时间,自,2006,年,1,月,1,日起执行，,国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知,（国税发,2003,83,号）同时废止。,此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。,十一、新文件适用范围和执行时间,74 （二）新文件执行时间十一、新文件适用范围和执行时间,第二部分房地产开发企业,计税成本讲解,第二部分房地产开发企业计税成本讲解,76,开发产品计税成本概念,是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。,76开发产品计税成本概念是指房地产开发企业在开发土地，建造住,77,开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为,:,期间费用和开发产品成本,开发产品会计成本与计税成本,已销开发产品与未销开发产品计税成本,完工开发产品与未完工开发品计税成本,开发产品计税成本分类,77开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为:开发产品,78,成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有,6,个原则,:,(,一,),可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。,成本对象的确定原则,78 成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的,79,（二） 定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。,（三） 产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。,成本对象的确定原则,79 （二） 定价差异原则。开产品因其预期售价存在,80,（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。,（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。,成本对象的确定原则,80 （四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时,81,（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。,成本对象的确定原则,81 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或,82,根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为,4,类成本对象分别核算。,计税成本的种类,82 根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地,83,（一）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。,1,为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。,2,为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。,计税成本的种类,83 （一）土地开发成本。指房地产开发企业开发土,84,（二）房屋开发成本。,指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。,1,为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。,2,为出租经营而开发的房屋，其完工后视同销售的，则按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。,计税成本的种类,84 （二）房屋开发成本。计税成本的种类,85,（二）房屋开发成本,3,为安置拆迁居民而开发建造的周转房，其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接在税前扣除,(,目前在会计核算上是计入开发产品成本,),。,计税成本的种类,85 （二）房屋开发成本计税成本的种类,86,（三）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套服务的各项辅助设施而发生的各项支出。,1,能够有偿转让的商业性配套设施，其完工后按开发产品进行税务处理。,2,不能有偿转让的公共配套设施所发生的各项支出，应按规定摊入可售开发产品成本。,计税成本的种类,86 （三）配套设施开发成本。指房地产开发企业开,87,（四）代建工程开发成本。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发、建造的各种工程。,上述四类成本对象的进一步划分，由开发企业在开工之前按照税收规定自行确定。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。,计税成本的种类,87 （四）代建工程开发成本。代建工程是指开发企业接,88,开发产品计税成本支出项目有,6,个,:,（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。,计税成本项目,88 开发产品计税成本支出项目有6个:计税成本项目,89,（二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,计税成本项目,89 （二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开,90,（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,计税成本项目,90 （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各,91,（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,计税成本项目,91 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程,92,（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。,计税成本项目,92 （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、,93,（六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于某一特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,计税成本项目,93 （六）开发间接费。指开发企业为直接组织和,94,计税成本核算的一般程序分为,5,步,:,（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。,计税成本核算的一般程序,94 计税成本核算的一般程序分为5步:计税成本核,95,（二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。,计税成本核算的一般程序,95 （二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际,96,（三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。,可售面积单位工程成本,=,成本对象总成本,总可售面积。,计税成本核算的一般程序,96 （三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算,97,（四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。,已销开发产品的计税成本,=,已实现销售的可售面积,可售面积单位工程成本。,计税成本核算的一般程序,97 （四）对当期已实现销售的可售面积，按其单,98,（五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。,计税成本核算的一般程序,98 （五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本,99,开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有,5,种。,计税成本项目的结转方法,99 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其,100,（一）占地面积法,指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。,计税成本项目的结转方法,100 （一）占地面积法计税成本项目的结转方法,101,（一）占地面积法,1,、一次性开发,计算公式,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。,某一成本对象应分配的成本,=,该成本对象占地面积,全部成本对象占地总面积,应分配的开发成本,计税成本项目的结转方法,101 （一）占地面积法计税成本项目的结转方法,102,（一）占地面积法,2,、分期开发,首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总积面的比例进行分配。,计税成本项目的结转方法,102 （一）占地面积法计税成本项目的结转方法,103,（一）占地面积法,2,、分期开发,计算公式,期内全部成本对象应负担的成本,=,期内成本对象占地面积,开发用地总面积,应分配的开发成本,期内某一成本对象应分配的成本,=,该成本对象占地面积,期内全部成本对象占地面积,期内全部成本对象应负担的成本,计税成本项目的结转方法,103 （一）占地面积法计税成本项目的结转方法,104,（一）占地面积法,2,、分期开发,期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。,计税成本项目的结转方法,104 （一）占地面积法计税成本项目的结转方法,105,（二）建筑面积法,指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配。,计税成本项目的结转方法,105 （二）建筑面积法计税成本项目的结转方法,106,（二）建筑面积法,1,、一次性开发,计算公式,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。,某一成本对象应分配的成本,=,该成本对象建筑面积,全部成本对象建筑面积,应分配的开发成本,计税成本项目的结转方法,106 （二）建筑面积法计税成本项目的结转方法,107,（二）建筑面积法,2,、分期开发,首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配。,计税成本项目的结转方法,107 （二）建筑面积法计税成本项目的结转方法,108,（二）建筑面积法,2,、分期开发,计算公式,期内全部成本对象应负担的成本,=,期内全部成本对象建筑面积,开发用地计划建筑积面,应分配的开发成本,期内某一成本对象应分配的成本,=,该成本对象建筑面积,期内全部成本对象建筑面积,应分配的开发成本,计税成本项目的结转方法,108 （二）建筑面积法计税成本项目的结转方法,109,（三）直接成本法,计算公式,指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。,该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。,计税成本项目的结转方法,109 （三）直接成本法计算公式计税成本项目的结转方法,110,（三）直接成本法,某一成本对象应分配的成本,=,该成本对象直接开发成本,期内全部成本对直接开发成本,应分配的开发成本,计税成本项目的结转方法,110 （三）直接成本法计税成本项目的结转方法,111,（四）预算造价法,指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。,该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。,计税成本项目的结转方法,111 （四）预算造价法计税成本项目的结转方法,112,（四）预算造价法,计算公式,某一成本对象应分配的成本,=,该成本对象预算造价,期内全部成本对预算造价,应分配的开发成本,计税成本项目的结转方法,112 （四）预算造价法计算公式计税成本项目的结转方法,113,（五）预定售价法,指按期内某一成本对象预定售价占期内全部成本对象预定售价总额的比例进行分配。,该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。,计税成本项目的结转方法,113 （五）预定售价法计税成本项目的结转方法,114,（五）预定售价法,计算公式,某一成本对象应分配的成本,=,该成本对象预定造价,期内全部成本对预定售价,应分配的开发成本,计税成本项目的结转方法,114 （五）预定售价法计算公式计税成本项目的结转方法,115,下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：,（一）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法进行分配。,计税成本项目的结转方法,115 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本,116,下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：,（二）公共配套设施开发成本（或公共配套设施开发成本费）按建筑面积法在可售计税成本对象间进行分配。,计税成本项目的结转方法,116 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本,117,下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：,（三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。计税成本项目的结转方法,计税成本项目的结转方法,117 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成,118,自用的土地和公共配套设施：,作为独立成本对象进行核算的，在结算已完工可售成本对象时，按以下规定进行分配：,（一）自用土地和公共配套设施已完工的，可将其实际发生的计税成本按前条规定分配至可售成本对象。,特定事项的税务处理,118 自用的土地和公共配套设施：,119,自用的土地和公共配套设施：,（二）自用土地和公共配套设施未完工的，可将其预算造价按前条规定分配至可售成本对象。,特定事项的税务处理,119 自用的土地和公共配套设施：,120,土地使用权成本： 开发企业以非货币交易方式取得土地使用权的，分两种情形进行处理。,特定事项的税务处理,120 土地使用权成本： 开发企业以非货币交易方,121,（一）其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理：,1,换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的开发企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,特定事项的税务处理,121 （一）其投入方以换取开发产品为目的，将土,122,（一）其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理：,2,换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的开发企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,特定事项的税务处理,122 （一）其投入方以换取开发产品为目的，将土地,123,（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资开发企业的，接受资的开发企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,特定事项的税务处理,123 （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用,124,代建工程成本和提供劳务成本：,代建工程和提供劳务不超过,12,个月的，可在合同完工之日按实际发生的支出计算确认相关的成本并准予在当期税前扣除；代建工程和提供劳务持续时间超过,12,个月的，可采用完工百分比法按季确认相关的成本并准予在当期税前扣除。,特定事项的税务处理,124 代建工程成本和提供劳务成本：特定事项的税,125,利息支出：,包括各类借款利息支出、发行债券的利息支出及其相关的折价或溢价摊销、安排专门借款所发生的辅助费用、与借入资金相关且作为利息费用调整额的外币借款产生的差额等项。,特定事项的税务处理,125利息支出：特定事项的税务处理,126,利息支出：,开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。,应计入成本对象的借款费用按下列规定进行税务处理,:,特定事项的税务处理,126 利息支出：特定事项的税务处理,127,利息支出：,(,一,),能直接归属于某一成本对象的，直接计入该成本对象。,(,二,),属于不同成本对象共同负担而不能直接归属于某一成本对象的，按期内各成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配,;,也可按期内各成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。,特定事项的税务处理,127 利息支出：特定事项的税务处理,128,利息支出：,(,三,),上述以外的借款费用,首先应在未销开发产品和各类在建成本对象之间进行分配,然后再将应由各类在建成本对象负担的借款费用分配至具体成本对象。,各类在建成本对象应负担的借款费用按其预算造价占未销开发产品与各类在建成本对象预算造价之和的比例进行分配。,特定事项的税务处理,128 利息支出：特定事项的税务处理,129,利息支出：,（四）一般借款发生的辅助费用不入开发产品成本，可在实际发生时作为财务费用直接在当期税前扣除。,（五）在建成本对象发生非正常中断、且中断时间连续超过,3,个月的，其当应分摊子的借款费用不入该成本对象，可作为财务费用直接在当期税前扣除。,特定事项的税务处理,129 利息支出：特定事项的税务处理,130,政府收费预提：,政府规定须缴纳的报批报建费用、物业完善费用等所有按规定应当收取但还未收取的费用允许在当期预提。,特定事项的税务处理,130 政府收费预提：特定事项的税务处理,第三部分税政问题解答,第三部分税政问题解答,132,1,以地换房的税务处理,2,2006,年以前是否允许扣除期间费用,3,欠税是否允许所得税前扣除,4,完工标准如何把握,5,销售收入的范围,6,自产自用征税问题,一、收入确认方面,1321以地换房的税务处理一、收入确认方面,133,1.,成本对象的划分问题,2.,地产企业是否能够退税问题,3.,关于大配套设施费用能否预提问题。,4.,对于人防设施是否准予成本进入应当明确,5.,关于票据的合法与真实问题,二、成本费用扣除,1331.成本对象的划分问题二、成本费用扣除,134,6.,境外支付销售费、设计费问题,7.,拆迁安置房问题,8.,在,83,号和,31,号文件的基础上重点讲解拟出台的计税成本管理办法。,9.,各种形式合作建房的企业所得税涉税处理,二、成本费用扣除,1346.境外支付销售费、设计费问题二、成本费用扣除,135,(,一,),收入确认,1,外资企业提出“销售开始”的概念，在稽查实践中如何把握？,2,外资企业没有按照税法规定缴纳预征税款，是否可以定性为偷税？,3,在预售阶段是否允许扣除期间费用？,4,外商房地产企业自用房是否应视同销售？,三、外资企业所得税稽查疑难问题,135 (一),136,（二）成本费用,成本对象的划分问题,开发产品完工后的退税问题,如何把握外资企业的可售面积,外资企业两年应付款调增应纳税所得额如何把握,扣税合法凭证问题,三、外资企业所得税稽查疑难问题,136 （二）成本费用三,137,四、新企业所得税法出台后，内外资,所得税房地产业税收衔接处理。,137,