某棉纺厂项目市场定位和规划评价体系课程clhc

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,逻辑的策划,北京第一棉纺厂项目市场定位和规划评价体系,建筑策划,城市形态 场地形态 规划形态 单体形态,可行性研究,项目概况和城市形态分析,土地合作方式和开发计划,市场分析,规划设计分析,投资收益分析,设计任务书,引子,3,类专业化房地产企业,产品导入型关注产品创新、消费引导,销售导入型关注能否提高售价,市场导入型关注市场空白点和决战点,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,NO.0,总纲,我们的工作原则、我们的工作方法、我们的工作目的,建立清晰的思考逻辑和有效的工作方法,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,我们的工作原则,实证与理性,我们坚持数据的真实性与决策过程的内在逻辑,规划即策略,我们坚持产品专业思考与市场营销的有效统一,三点定一面,我们坚持多角度看待问题，坚持调研与分析结,合，坚持精致与粗放结合，坚持专业与大众结合,我们的工作方法,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,产品流程,设计评价,区位关系、城市形态、用地条件、经济评价,项目认识,市场判断,市场导入、土地分析、项目定位、产品比较,基础研究、直访调查、普访调查、区域分析,概念设计、专业评价、大众评价、商业评价,我们的工作目的,创造切合市场的创新产品,建立严谨规范的工作流程,打造专业高效的经理团队,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,NO.1,项目认识,工作方法：区位关系、城市形态、用地条件、经济评价,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,明确项目的可行性,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,项目概况：,区位关系,纯金区位、交通发达,东 五 环 路,长 安 街,京 通 快 速 路,地 铁 一 号 线,朝 阳 路,朝 阳 北 路,东 四 环 路,CBD,1500m,3000m,区域城市特征：位于北京市东部朝阳区，距离,CBD,中央商务东侧边缘,3.6km,，属于,CBD,辐射区。主要城市功能为依托于,CBD,的住宅及其商业、教育、医疗、文化娱乐等配套设施。,区域城市交通状况：,3,横,2,纵的城市道路格局,横向北起：朝阳北路、朝阳路（朝阳门外大街）、京通快速路（地铁快速轨道交通）。,纵向西起：东四环路、东五环路两环路属北京市最重要的快速环形交通干道。,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,项目概况：,城市形态,配套齐全、潜力巨大,周边城市风貌：,北侧：,隔朝阳路为京棉集团职工住宅区。政府正在酝酿进行改造，现居民全部回迁，预计,5,10,年内会形成一个,150,万,m2,的巨大社区，沿东四环路为,15,万平方米的办公及商业。,西侧：,以商业、住宅和商住等功能形成的有城市活力的新兴建筑群落，都会华亭为高档住宅、商住社区，兼有办公功能；华堂商场为北京著名市场，是服务于中端消费群体的一个大型综合商场，商业气氛非常兴旺，麦当劳、肯德基、必胜客等国外著名餐饮连锁企业均在此开店；再向西为新型商住项目住邦,2000,；其西南为服务于北京中高端客户的以居住为主，办公、商业（沿东四环路）为辅的,70,多万平方米大型社区远洋天地。,东侧：,朝阳无限、兴隆家园、白领家园等为以居住功能为主的服务于中端消费客户的大型社区，朝阳园为香港客户聚居的中高档社区。,南侧：,为,30m,绿化退线，隔,2,车道市政路为地铁上盖及经济适用住宅通惠家园的背部。,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,周边生活配套情况：周边有民航总医院、第二外国语学院、北京广播学院、首都经贸大学、芳草地小学分校、九洞高尔夫球场、兴隆公园、红领巾公园、朝阳公园等多项生活、卫生和教育配套设施，使这里成为生活便利、适于居住的地区。,朝阳公园,红领巾公园,华堂商场,第二,外国语学院,广播学院,联大,商务,学院,清华大学,美术学院,首都,经贸,大学,矿业,大学,芳草地小学分校,项目位置,朝阳医院分部,民航总医院,北京工业大学,兴隆公园,朝阳医院,项目概况：,用地条件,规模适度、环境优良,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,占地面积,18.46ha,建设用地面积,12.64ha,集中绿地面积,1.09ha,城市道路代征,4.73ha,地上总建筑面积,32.57,万,m,2,其中：住宅,27.74,万,m,2,社会停车场,1.48,万,m,2,集贸市场,3.12,万,m,2,幼儿园,0.29,万,m,2,投资收益分析（保守估算）,：,总建筑面积：,32.6,万平方米 其中住宅：,27.68,万平方米，,商业：,3.82,万平方米,项目开发周期：五年,预计销售价格：塔楼为,6000,元,/,平方米，板楼为,7000,元,/,平方米，,商业为,18000,元,/,平方米,预计开盘时间：,2005,年,10,月,总销售额：,27.26,亿元,总开发成本：,20.12,亿元,资金投入最高额：,8.60,亿元,税前利润：,5.64,亿元,税后利润：,3.76,亿元,利润率：,19.38%,股东实际投资利润率：,25.09%,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,项目概况：,经济评价,收益良好、操作性强,NO.2,产品流程,工作方法：市场导入、土地分析、项目定位、产品比较,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,确定工作方法和目标计划,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,产品策划,工作流程,市场问题,1,、解决谁来买和买得起买不起的问题,2,、解决和那些竞争对手主力决战的问题,局部市场属性,解决局部市场为区域客户提供那类产品问题,区域社会消费阶层构成,解决区域市场细分的问题,局部和区域市场空白点,解决目标客户的问题,有,解决能否插入问题,无,解决和谁竞争问题,验证依据：,1,、是否符合区域市场特征,2,、是否具备用地条件保证,3,、是否满足利润要求,4,、是否有利于提升公司品牌价值,确定市场切入点,解决产品类型和配比的可行性问题,产品问题,1,、,解决客户在买得起的情况下喜欢或不喜欢的问题,2,、解决与竞争项目在标准与气质上的差异化问题,产品基本属性问题,解决产品的纯粹性问题,产品标准问题,解决产品的性价比问题,确定产品,技术设计,判断标准：,1,、产品品质较差的,2,、供应量相对较少的,3,、其他薄弱点,借鉴标准：,1,、产品品质最好的,2,、产品理念差异化较大的,3,、市场效应较好的,土地利用分析,NO.3,市场判断,工作方法：基础研究、直访调查、普访调查、区域分析,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,寻找区域市场切入点、确定产品规模和货值区间,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,市场判断：,基础研究,2003,热销楼盘专题,一、样本选取：,22,个北京热销楼盘,二、热销楼盘的,9,大核心问题：,1,、在哪里？楼盘分布，区位因素,2,、产品类型统计,3,、是否户型面积决定销售成绩,4,、是否规划因素导致,5,、是否户型品质导致,6,、是否园林设计因素导致,7,、是否品牌因素导致,8,、销售单价，单价接受程度,9,、产品总价区间，总价接受程度,三、综合结论：,从略，另见报告,一、样本选取：,两大类,47,个楼盘,二、小户型的,4,大核心问题：,1,、如果京棉一厂项目可以发展小户型，那么是什么类型的小户型？,2,、如果发展居住类的小户型产品，是什么样的产品？,3,、京棉一厂项目是否可以全部发展小户型产品？,4,、如果设计有小户型，小户型占整个项目的多大比例为最佳？,三、综合结论：,1,、京棉一厂项目可以发展居住类小户型项目。,2,、居住类小户型产品以销售面积,50,平方米作为产品的最底端的底限。,3,、京棉一厂不能够全部发展小户型产品。,四、有待回答的问题：,1,、户型配比问题。,2,、中大户型的产品定位问题。,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,市场判断：,基础研究小户型专题,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,市场判断：,直访式调查,模板,姓名,调查时间,年龄,本人,配偶,工作年限,本人,配偶,职业和职位,本人,配偶,工作地点,本人,配偶,家庭情况,夫妇、孩子情况,汽车拥有,数量、品牌、购车计划,家庭收入,？元,/,月,家庭支出,？元,/,月（是否含车、房月供和旅游等重大消费,生活和爱好,本人,包括兴趣爱好、经常性的消费场所、女性受防者对衣着、皮具、化装品的品牌认识,配偶,购房情况,项目,面积,户型,楼型,总价,单价,时间,置业情况,置业次数和原住房情况,购房前看房次数,时间、项目数,购房思路,地段交通,包括城市道路因素、地铁因素，上班和其他出行方式，与父母及社交圈子的关系,城市设施,购物,医疗,教育,保值升值,生活方式,包括自住计划、在有父母、孩子情况下的居住方式,对产品的认识,空间,对自宅空间尺度的认识,功能配置：书房、储藏、阳台等空间安排,空间灵活性和对复式、错层的空间效果的认识,装修,自宅装修费用,对精装修住宅的认识,规模和安全性,对社区规模和组团规模的认识,对社区开放性的认识,对社区保安和防范设施的认识,绿化,设备,空调、采暖方式，运行费用的考虑,现房因素,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,市场判断：,直访式调查,结论框架，另见报告,1,、受访者社会阶层分析：,2,、受访者购房思路分析：,（,1,）区位交通方面：,（,2,）城市设施方面：,（,3,）保值增值方面：,3,、受访者的生活方式和爱好,（,1,）家庭结构问题：,（,2,）家庭支出问题：,（,3,）汽车拥有问题：,（,4,）业余爱好问题：,4,、受访者对产品的认识：,（,1,）空间和功能问题：,（,2,）精装修问题：,（,3,）社区规模和安全性问题：,（,4,）集中绿化问题：,（,5,）采暖设备问题：,（,6,）现房期房问题：,阶层,家庭收入,（万元,/,月）,职业特征,年龄,家庭结构,1,0.7-1.1,公司普通员工级,26-30,夫妻,2,人,2,1.5-5.0,公司部门经理、高级主管级及从事与销售有关的人员,28-35,2,口或,3,口之家,3,5.0-20.0,公司董事总副经理级或私营业主或独立执业的演员、设计师等,30-40,2,口或,3,口之家,受访者基本特征,购房总价统计,阶层,购房总价,（万元）,购房用途,1,35,36,31,自住,2,68,69,45,70,86,88,62,自住,3,120,160,136,100,95,自住或投资,购房面积统计,阶层,购房面积,（,m2,）,基本格局,1,95,97.5,70,2,室,2,（,1,）厅,1,卫,2,120,118,108+54,106,164,178,89,2,（,3,）室,2,厅,2,卫,3,190,200,2,套，其,1,原定自住,260,200,160,4,（,3,）室,2,厅,2,卫，以,4,居较多,市场判断：,普访式调查,模板,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,一、经济类：,1,、您认为以自己的家庭收入可以承受的房屋总价是多少？,A,、,40-50,万 ,B,、,50-60,万 ,C,、,60-80,万 ,D,、,80-100,万 ,E,、,100-120,万 ,F,、,120-150,万 ,G,、,150,万以上 ,2,、您可以接受的住房月供是多少？,A,、,3000,元以下 ,B,、,3000-4000,元 ,C,、,4000-5000,元 ,D,、,5000-6000,元 ,E,、,6000-8000,元 ,F,、,8000-1,万元 ,G,、,1,万以上 ,3,、您认为您购买的住房月供占家庭月收入的比例是多少较为合理？,1/4,以下 ,B,、,1/3,以下 ,C,、,1/2,以下 ,D,、,2/3,以下 ,4,、您的住房公积金是否专款专用于住房的银行还贷？,是 ,B,、否 ,5,、如果办理银行按揭您会更信赖哪一家银行的服务？,A,、中国工商银行 ,B,、中国建设银行 ,C,、中国农业银行 ,D,、中国银行 ,E,、招商银行 ,F,、民生银行 ,G,、光大银行 ,H,、外资银行 ,6,、您买房的目的会是什么？,纯粹居住 ,B,、视为投资品种，保值增值 ,C,、出租 ,7,、如果您所购房屋在一年中只是时段性居住，您会认同如下哪种方式？,请父母、朋友定期打理 ,B,、自己安排出租 ,C,、采取类似分时度假的方式，请专业公司帮助出租 ,二、生活类：,1,、您选择住房时会重点考虑北京的哪一个区域？（请用数字排序）,A,、东部 ,B,、西部 ,C,、北部 ,D,、南部 ,2,、您倾向于哪种特色的社区？,城市化程度高，消费便捷 ,文化气息浓厚，人文素质较高 ,生活安逸，远离尘世喧嚣 ,D,、年轻、积极、有活力 ,3,、您的购物方式为如下哪一种？,有较强的目的性 ,B,、闲逛式 ,C,、把购物和看电影、健身、娱乐相结合,4,、您会倾向于到如下哪一类或近似的购物场所消费？,A,、燕莎商城 ,B,、华堂商场 ,C,、家乐福 ,D,、个性化精品店 ,5,、您会倾向于如下哪一类商业形式？,A,、百货商场 ,B,、超级市场 ,C,、室外商业步行街 ,D,、室外商业广场,6,、您在闲暇时间更倾向于在如下哪一类场所活动？,A,、城市公共场所,B,、社区会所,C,、社区内的公共绿地 ,D,、家里 ,7,、您喜欢如下哪一种风格的餐馆？,自然质朴,B,、简约时尚 ,C,、新奇前卫,D,、古典装饰,8,、如果您是女性受防者，您会倾向购买如下哪一品牌或相近品牌的化妆品？,A,、雅诗兰黛 ,B,、欧泊莱 ,C,、,CD D,、美宝莲 ,E,、玉兰油 ,9,、您会更多地选择哪种出行方式？,A,、家庭轿车 ,B,、公交车 ,C,、地铁 ,D,、出租车 ,10,、您的家庭是否拥有轿车（含私人购买和单位配置私人经常使用的情况），拥有情况任何？,A,、有,2,辆 ,B,、有,1,辆 ,C,、无，近期有购车计划 ,D,、无，近期无购车计划,11,、您在购买住房时对孩子的幼儿园和小学设置在社区内是否会非常在意？,很在意 ,B,、会考虑，但非重要因素 ,C,、不在意，孩子会去最好的教育机构,12,、您在住房消费上会认同哪一种观念？,买房应一步到位 ,B,、只做,10,年以内的计划 ,C,、只做,5,年以内的计划,D,、只做,2-3,年以内的计划 ,13,、您买房是否会考虑和父母一起居住？,A,、不住一起 ,B,、可临时住一起 ,C,、住在一套内 ,D,、住在紧邻的两代居内 ,三、产品类：,1,、您会接受哪一类社区规划模式？,开放式 ,B,、封闭式,C,、社区封闭，但与城市有一步之间的距离 ,2,、您会选择居住如下哪种规模的社区组团？,A,、,2-3,栋塔楼形成组团 ,B,、,6-7,栋塔楼形成组团,C,、,10,栋以上塔楼形成组团,3,、以您目前的生活方式，在经济能力范围内，您认为选择如下哪种户型格局是较为合适的？,1,室,2,厅,1,卫 ,B,、,2,室,2,厅,1,卫 ,C,、,2,室,2,厅,2,卫 ,D,、,2,室,2,厅,2,卫,+,半间多功能房 ,E,、,3,室,2,厅,2,卫 ,F,、,3,室,2,厅,2,卫,+,半间多功能房,G,、,4,室,2,厅,2,卫 ,4,、在面积受限的情况下，您认为如下房间重要性的排序是怎样的？（请用数字排序）,A,、书房 ,B,、生活阳台 ,C,、服务阳台 ,D,、储藏间 ,E,、保姆间 ,5,、您是否喜欢错层的空间或楼上楼下式的复式空间？更喜欢前者还是后者？,A,、是 ,B,、否 ,C,、前者 ,D,、后者 ,6,、如果由于复式空间而造成使用率降低或居室减少，您是否还会选择复式住宅？,A,、接受 ,B,、不接受 ,C,、看具体情况而定 ,7,、您是否接受精装修住宅？,A,、接受 ,B,、不接受 ,C,、看具体情况而定 ,8,、对于精装修住宅，您最为担心的问题是什么？,A,、缺少个性化 ,B,、做工问题 ,C,、材料质量问题 ,D,、环保性能问题 ,9,、您在选择购买房屋时对社区绿化问题的关注程度如何？,A,、非常关注 ,B,、简单了解 ,C,、不太关注 ,10,、对于住宅的采暖方式，您会如同如下哪一种？,市政或小区锅炉房集中供暖 ,B,、全楼中央空调供暖 ,户用燃气炉或电锅炉分户供暖 ,11,、您认为在综合考虑装修施工等因素的情况下，室内采暖设备哪一种较好？,A,、天花送风 ,B,、地板辐射 ,C,、散热器 ,12,、对于住宅的空调方式，您会如同如下哪一种？,全楼中央空调制冷 ,B,、户式中央空调 ,C,、分体空调 ,13,、您认为呼吸式幕墙或室内新风系统在住宅内是否实用，如采用这些系统，您是否还会经常开窗通风？,A,、实用 ,B,、不实用 ,C,、开窗,D,、不开窗 ,14,、您对社区会所持何种态度？,需要统一的大会所 ,B,、需要分散到组团中或楼内 ,15,、对于居住安全性问题，您会更加注重哪一方面？,A,、区域治安环境 ,B,、社区保安措施 ,C,、楼内的保安和监控系统 ,市场判断：,普访式调查,结论节选、另见报告,社区特色,商业形态,休闲类型,出行方式,户型格局,教育配套,区位认知,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,社区绿化,购房目的,总价范围,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,市场判断：,区域分析楼盘调查,白领家园,东恒时代,东区国际,兴隆家园,远洋天地 朝阳无限 风度柏林,1,、,产品类型最小、最大、主力户型,2,、,销售速度销售周期、回款速度,3,、,产品分析格局、规模、朝向、配置,4,、,存量统计,区域价格趋向及发展,纯板楼,越接近城市核心区价格上扬增幅越大。,板式塔楼,在本区域产品较多，价格曲线稳定,表现好,.,塔楼,价格趋向稳定,.,特殊产品,本区较少,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,市场判断：,类型分析模型,项目区位楼型单价分析,纯板楼,价格,:7000-7500,元,/,平米,板式塔楼,价格,:6500-6800,元,/,平米,塔楼,价格,:5800 -6200,元,/,平米,特殊产品,价格,: : -,元,/,平米,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,市场判断：,定价回归模型,区域住宅产品面积比较,市场判断：,规模分析模型,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,区域住宅户型总价比较,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,市场判断：,总价分析模型,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,总价,单价,面积,比例,豪华三居,75-90,万,6500-7000,元,/m2,120-138m2,18%,经济三居,65-75,万,6300-6700,元,/m2,105-119m2,20%,经济二居半,55-65,万,6200-6500,元,/m2,89-104m2,30%,二居,45-55,万,6200-6500,元,/m2,70-88m2,20%,一居半,30-45,万,6500-6900,元,/m2,43-69m2,12%,市场判断：,市场建议模型分析结果,NO.4,设计评价,工作方法：概念设计、专业评价、大众评价、商业评价,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,适合项目土地条件和市场条件的产品和调整方向,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,设计评价：,概念设计,设计任务,关键词：,东部，中高阶层，首次置业，都市住宅（高适居性、品质提升），商业（业态互补性、尺度差异性、凝聚人气），规划（均好性、空间趣味性、多样性），景观（参与性、环境脉络、节点精致），城市设计（标志性、展示性、内部街景），土地利用（价值最大化、扬长避短）,城市形态发展、规划和产品体系、产品基本属性、场所劣势认识,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,设计评价：,概念设计,设计成果,WSP,设计公司,设计师：吴刚、,K.ROSSEN,、张英、陈陵,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,华通设计公司,设计师：李文、魏闽红,设计评价：,概念设计,设计成果,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,墨臣设计公司 设计师：李翼、杨天意,设计评价：,概念设计设计成果,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,SABANA,设计公司,设计师：,A.C.GOH,设计评价：,概念设计, 设计成果,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,中联环设计公司,方案,A,设计师：梁井宇,设计评价：,概念设计,设计成果,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,中联环设计公司,方案,B,设计师：刘常青,设计评价：,概念设计,设计成果,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,UDS,设计公司,设计师：程永怡,设计评价：,概念设计,设计成果,A5-3,A5-8,A5-9,城市公寓型塔楼,城市公寓型板楼,公寓面积合计,占地,容积率,塔楼,东西板楼,南北通透板楼,一梯,3,户小高层点塔,住宅面积合计,占地,容积率,塔楼,东西板楼,南北通透板楼,一梯,3,户小高层点塔,靠变电站高层板楼,住宅面积合计,占地,容积率,WSP,20000,50000,70000,12190,5.74,40000,0,80100,120100,62250,1.93,30000,34800,0,22400,87200,24420,3.57,华通,20000,50000,70000,12190,5.74,10000,0,113660,123660,62250,1.99,40000,12000,0,32000,84000,24420,3.44,墨臣,27500,30000,57500,12190,4.72,50000,0,85920,135920,62250,2.18,30000,23000,11800,19000,83800,24420,3.43,中联环,A,70560,0,70560,16490,4.28,72550,0,67140,139690,61950,2.25,39690,0,0,35280,74970,20420,3.67,中联环,B,0,70000,70000,12190,5.74,0,14390,102570,116960,62250,1.88,38400,21360,11760,19800,91320,24420,3.74,盛邦,69000,0,69000,12190,5.66,47500,0,82300,129800,62250,2.09,54500,0,0,23500,78000,24420,3.19,UDS,64000,0,64000,16490,3.88,133540,0,24640,158180,62250,2.54,27900,0,0,27900,55800,20120,2.77,住宅用地总面积,规划设计,(,元,/m2),建筑设计,(,元,/,平方米,),WSP,城市公寓型塔楼,城市公寓型板楼,一层,5,6,户塔楼,东西向板楼,靠变电站高层板楼,南北向小高层板楼,一梯,3,户小高层点塔,南北向,6,层板楼,合计一,住宅面积合计,商业,总建筑面积,说明,公共建筑,多层住宅,高层建筑,华通,20000,50000,70000,34800,22400,0,0,80100,277300,277300,1300,278600,部分商业在住宅底层,面积归在住宅中未单独计算,10,90,30,40,墨臣,20000,50000,50000,12000,32000,113660,0,0,277660,277660,18620,296280,A5-9,有一塔楼,12500,平米在用地外因此未计算面积,未单独报价,(,占总报价的,15%),50(,含规划设计,),28(,含规划设计,),28(,含规划设计,),中联环,A,27500,30000,80000,23000,19000,62420,35300,0,277220,277220,25250,302470,A5-3,有,6,层,12300,平米商业,是否可行,?,35,中联环,B,0,285220,6900,292120,32(,总报价,/,总面积,),盛邦,0,278280,0,278280,商业均在住宅底层,面积归在住宅中未单独计算,UDS,69000,0,102000,0,23500,82300,0,0,276800,276800,2010,278810,有两塔楼,12880,平米在,A5-2,集贸市场用地上因此未计算面积,1,元,/,平方米,(,按,30000,元,/,公顷计算,),25,WSP,277980,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,设计评价：,专业评价,指标统计,反映专业意见,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,单位,概念主题,规划概述,产品概述,优点,缺点,控规的调整,WSP,居住在风景中，居住在公园中，居住在公园化的城市中，居住在街区中，居住在个性空间中,（主题较突出）,1,、商业布局保留现状绿化形成庭院，追求建筑体量的整体性 ；,2,、住宅以,12,栋,20,层塔楼为中心骨架（用地约,1/3,），形成较强的秩序感；,3,、东西两侧（用地约,2/3,）布置相对低密的,6,层板楼，楼间以临街商业和连廊构成院落空间；,4,、简约、自然、带有德式风格的社区形象。,商业,首层沿建筑周边和室内街道（,12m,）布置店铺，基本尺度,12mx24m,（,288m2,），二层以上为内廊式店铺，基本尺度,12mx4m,（,48m2,），建筑高度,6,层。,1,、具有一定的低密度的社区感觉，与周边楼盘差异性较强；,2,、高中低端产品比例恰当（,34%,、,44%,、,22%,）；,3,、,6,层小板形成邻里庭院，有较好的亲人尺度和景观效果。,1,、塔楼左右间距小，布局过密，左侧塔楼金角户型条件差；,2,、,A5-9,地块自身条件差，对布置,5,层半的高端产品不利。,1,、,A5-1,地块的停车楼该为住宅用地；,2,、停车楼调至商业南侧；,3,、,A5-7,绿地形状、位置微调。,住宅,高端小板（,9.2,万,m2,）,6,层,1,梯,2,户带电梯,每户,145m2,（,3,居）,3,开间向阳，南北通风,中端小塔（,12,万,m2,）,20,层,1,梯,5,户,2,户,120m2,（,3,居），,2,户,100m2,（,3,居），,1,户,70m2,（,1,居）,3,户全向阳，,2,户东西向,中低长板（,6,万,m2,）,20,层,1,梯,3,户组合,2,户,106m2,，（,2,居），,1,户,87m2,（,1,居）,3,户（,2,开间）全向阳,UDS,美式街区,（主题不突出）,1,、商业为连通的内院式布局，保留现状绿化和原厂门，由北侧广场和东西向横街导入人流；,2,、高层连塔行列布局，中间形成,70,余,m,较宽的楼间绿地；,3,、沿城广东路布置低层叠拼公寓，改善街景形象；,4,、美式低层建筑形象与国际式城市高密度集合住宅的组合。,商业,由,3,个院街组织,3,组沿街店铺式商业空间，铺面约,24m,进深，建筑高度,3,层，另有集中商业在停车楼底层。,板楼形象，其他优点不突出,1,、总体布局呆板，趣味性较差；,2,、缺乏高品质产品，最高端为,1,梯,6,户或,4,户，总体户型品质偏低。,1,、幼儿园移至,A5-9,地块南侧；,2,、,A5-7,绿地位置微调。,住宅,高层塔、连塔,（,18.84,万,m2,）,17-19,层,1,单元,6,或,4,户,2,户,120m2,（,3,居），,2,户,87m2,（,3,居），,1,户,59m2,（,1,居）,3,居南北通，,2,居全向阳，,1,居全北向,城市公寓,（,6.1,万,m2,）,19,层,1,梯,8-12,户,6,户,40-50m2,（,0,居）,2,户,81m2,（,1,居）,、,4,户,74-81m2,（,2,居）,投资过渡户型品质差，标准,760m2,，,1,梯,8,户每户面积过大,低层公寓,（,2.95,万,m2,）,4,层叠拼,4,户约,190m2,（,4,居）,部分南北向，部分东西向,盛邦,1,、生态洁净健康；,2,、多样运动设施；,3,、充满运动文化的独特高品质。,（主题不突出）,1,、商业布局分成,3,组，即西北向的,shophouses,和其南侧、东侧的集中式商业；,2,、以健身会所为中心，环形布置塔楼，并通过高架廊与商业部分相连，舒适型住宅采用半围合组团模式，中心绿化布置其间；,3,、现代感、都市感较强的社区形象。,商业,以较宽的内街（,24-28m,）结合保留的银杏树组织,3,部分商业，,shophouses,柱网约,10x10m,，集中式商业柱网约,8.4x8.4m,。,1,、规划逻辑清晰，结构、层次明确；,2,、强调都市住宅对城市功能的共享性，通过高架连廊使居住、商业和休闲娱乐有机联系,1,、都市型住宅的环行布局浪费占地面积，造成部分用地不充分；,2,、户型品质两极化，缺乏中端产品。,1,、幼儿园移至,A5-9,地块；,2,、公共绿地移至,A5-8-9,用地中间；,3,、停车场全部设置在地下。,住宅,舒适型（,10.2,万,m2,）,8-15,层,1,梯,2,户,140m2,、,156m2,两种（,3,居）,3,开间向阳，南北通风,都市型（,8.4,万,m2,）,20,层,1,梯,8,户,4,户,135m2,（,3,居）,4,户,77m2,（,1,居）,2,户,3,居全向阳，其余基本为东西向,商住型（,8.8,万,m2,）,14-20,层,1,梯,6,户,4,户,102m2,（,2,居）,2,户,61m2,（,1,居）,2,户,2,居全向阳，其余为北向或凹槽内,中联环,A,主方案,1,、万变的户型，独特的空间；,2,、拥有,100,多个花园的小区；,3,、每栋楼都有,2-4,个花园；,4,、从电梯直达各户；,5,、享受最长时间日照的住宅。,（主题较突出）,1,、商业布局为,6,块商业空间组织在统一的屋顶下，追求整体感；,2,、高层塔楼沿用地条件最差边布置；,3,、高端产品布置在用地条件最好的,A5-8,地块中间，以保证较好的间距满足日照和景观；,4,、集中绿化布置在最为内向的,A5-8-9,地块间，使两地块联系；,5,、现代而不过分张扬的社区形象。,商业,以内街组织各商业,block,，,1,、,2,层沿街布置商业铺面，,3-5,层为集中的超市等设施。,1,、规划逻辑清晰，结构、层次明确；,2,、采用日照时数的严谨分析进行楼型研究和布局；,3,、强调都市住宅户型空间的灵活性。,1,、高端产品数量不多，同时缺乏中端产品，低端产品比例过高，达,21,万,m2,；,2,、联排、半楼等创新户型外部环境不佳。,1,、幼儿园移至,A5-8,地块东北端；,2,、集中绿化移至,A5-8-9,地块之间。,住宅,Y,独立塔（,5.48,万,m2,）,12,层,1,梯,3,户,155-158m2,（,3,居）,2,开间向阳，南北通风,联排（,1.27,万,m2,）,位于南端高塔之间，平层户型，共,4,层，自南向层层退台，类似花园洋房,半楼（,0.58,万,m2,）,6,层,1,梯,2,户,98-115m2,（,2,居）,基本为东西向,高塔,（,10.4,万,m2,）,21,层,1,梯,7,户,5,户,100m2,（,2,居）,2,户,69m2,（,1,居）,2,居,3,户全向阳，,2,户东西向,1,居全北向,连塔,（,10.6,万,m2,）,21,层,1,单元,6,户,3,户,97-103m2,（,2,居）,2,户,69m2,（,1,居）,1,户,132 m2,（,3,居）,2,居,2,户全向阳，,1,户东西向，,1,居全北，,3,居凹槽内,中联环,B,辅方案,大社区、小街区组团；即都市，又田园自然。,（主题较突出）,1,、商业布局采用内向广场方式组织商业空间，以虚框架统一顶部追求整体感；,2,、居住部分采用小街区模式，形成,6,个独立围合的组团街区；,3,、以集中绿地、幼儿园、会所和其他功能形成社区中心；,4,、开放性、类似成熟小镇的社区风貌。,商业,由,10,块相对集中的商业空间构成，建筑高度,2-3,层。,采用街区模式使布局更有开放性，有利于发掘更多底层的商业价值。,1,、面积欠缺，住宅仅,23.25,万,m2,；,2,、商业空间过于，导入性不够；,3,、住宅有较多东西向及转角等难处理户型。,1,、停车楼全部设置在地下；,2,、集中绿地移至,A5-8,东侧,住宅,板楼（,14.3,万,m2,）,2,、,3,、,6,、,9,、,12,、,15,、,18,层,1,梯,2,户，进深,14m,，平均,120m2,塔楼（,8.96,万,m2,）,18,、,20,、,22,层,1,梯,8,户，平均每层,640m2,墨臣,1,、先锋都市活力的源泉；,2,、生态栖居运动与健康；,3,、新工业年代文化与记忆。,（主题突出）,1,、商业、停车楼和城市公寓形成城市综合体，建筑形象追求对区域城市的控制力，力求形成区域的时尚中心；,2,、保留现状铁路、站台和集中绿地、楼间绿地结合成运动健康轴和休闲文化轴；,3,、沿集中绿地布置最高端的圆楼，沿用地边缘布置塔楼，两者间为板楼；,4,、前卫、时尚、现代、都市感极强的社区风貌。,商业,通过内街组织,7,组内院式商业空间，主街,15m,；小街,7.5m,，单元铺面约,100-200m2,，采用集装箱组合方式，,4,层；,5-6,层为多功能空间，可用作小办公和健身等会所功能。,1,、强调用地规划的都市性，规划布局有较强的商业氛围，利用营造较好的商业价值；,2,、概念突出，都市之心（商业综合体）、肺（集中绿地）和经络（水景）有机结合；,3,、充分利用用地条件和现状因素形成有机连贯的空间和景观轴线。,4,、商业形态突出，建筑形象对区域有较强的控制力度。,塔楼形式过多。,1,、幼儿园用地移至,A5-3,地块东侧；,2,、,A5-7,绿地位置、现状微调。,住宅,圆楼（,4.2,万,m2,）,20,层,1,梯,3,户,，,平均,140m2,（,3,居）,板楼（,5.35,万,m2,）,7,、,8,、,16,层，含,1,梯,2,户纯板和,1,梯,4,户假板,，,1,梯,2,户为,140m2,，,1,梯,3-4,户为,110-120m2,塔楼（,15.1,万,m2,）,20,层,1,梯,4,或,6,户,，,平均,110-120m2,城市公寓（,4.75,万,m2,）,20,层,19m,大进深，应为,1,梯,5-6,户的内廊式小户型产品,华通,1,、新的都市副中心；,2,、新都市主义,（主题较突出）,1,、以东西,2,条主街南北,1,条主街和,4,个广场组织商业空间，其上为小办公；,2,、集中绿地长向布置，插入,A5-8,地块中间；,3,、住宅主体采用半围合板楼布局，沿城广东路和第一棉纺厂中街布置底层商业；在商业地块和沿,A5-9,地块的外边线布置塔楼；,4,、时尚感、现代感、都市感较强的社区风貌。,商业,11,块相对集中的商业空间满铺于,A5-1-2-3,地块，,2,层高，其上为,5,栋,6,层高的小办公楼和,3,栋,20,层都市公寓，办公门厅和公寓门厅插入商业空间内，沿内街设置,1,、商业布局强调都市性，有较强的商业氛围，形成了与华堂的差异性，有利于共同构成副都心的城市形态；,2,、将集中绿地延伸至,A5-8,地块内，使高端产品具有较好的景观均好性和组团绿地与集中绿地的连贯性。,1,、东西板楼较多，转角户型较难处理；,2,、住宅部分与区域主要竞争对手华纺易城布局形态接近；,3,、缺乏中端产品。,1,、停车楼全部设置在地下；,2,、幼儿园移至,A5-8,地块中间；,3,、公共绿地位置、现状微调。,住宅,板楼,（,16.5,万,m2,）,10,、,12,、,13,、,14,、,17,层，南北向,1,梯,2,户，东西向,1,梯,5,户,南北向,100m2,（,2,居半），东西向,4,户,66m2,（,1,居）、,1,户,57m2,（,0,居）,南北向,2,开间向阳，假南北通，,东西向,1,居,2,开间东西采光，,0,居,1,开间东向采光,塔楼,（,11.1,万,m2,）,17,、,20,层,1,梯,7,户,6,户,81-88m2,（,2,居）,1,户,66m2,（,1,居半）,2,户,2,居和,1,户,1,居半全向阳，,4,户,2,居东西向,设计评价：,专业评价,设计特点,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,由,WSP,方案改进,由墨臣方案改进,由,SABANA,方案改进,由华通方案改进,设计评价：,专业评价,技术部对优秀方案的研究,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,分类,分项,分数,评语,极好（,4,）,好（,3,）,中（,2,）,差（,1,）,极差（,0,）,总体评价,方案总体印象是否良好深刻,设计师工作态度、专业能力、敬业精神、协作精神,进一步合作报价,城市关系,对周边城市条件是否充分的利用,规划是否符合城市发展和区域发展,设计中是否体现了先进的社区规划和城市理论,社区规划,对用地条件和有利、不利因素是否充分利用和把握,规划空间是否具有趣味性、是否为住宅提供了均好性,人流、车流交通组织、车库位置是否合理、明确,为将来的园林是否提供了充分的条件,配套公建位置是否得当并满足最广泛的共享需求,社区的重要城市节点和重要流线是否足够形象感人,是否满足整体及分地块、分产品的技术经济指标,设计对控规和规划意见书的调整是否利用报批,开发分期构想是否妥当，售楼处位置是否恰当,是否具备较好的可发展的余地,产品设计,对都市住宅属性的认识，居住品质提高的认识是否清楚,商业设施是否具备较好的产品差异性并利于凝聚人气,规划楼型为住宅设计是否提供了最有利的条件,住宅产品分类比例是否妥当，概念单体是否有竞争力,总分,设计评价：,大众评价,概念规划评价表,1,（策划部、技术部、工程部、前期部）,反映客户意见,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,设计评价：,大众评价,概念规划评价表,2,（财务部、办公室等非工程类部门）,墨臣,华通,WSP,UDS,盛邦,中联环,A,中联环,B,好,中,差,好,中,差,好,中,差,好,中,差,好,中,差,好,中,差,好,中,差,方案总体印象是否良好深刻,该方案是否和区域城市环境氛围相符合,该方案是否与您见过的楼盘有较大差异,规划的布局是否合理,规划的空间是否有趣味,配套和会所设施是否便于使用,停车和步行是否方便,园林绿化是否利于家人的休闲活动,从住宅室内看是否各楼均有良好景观,对住宅楼型是否喜欢,商业设施是否对购物有较强的吸引力,这种社区是否有较好的安全感,总分统计,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,设计评价：,商业评价,1,、售价评价,反映项目总货值高低,反映市场效果,设计评价：,商业评价,2,、户室比评价,反映项目销售速度,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,总价,单价,面积,比例,豪华三居,75-90,万,6500-7000,元,/m2,120-138m2,18%,经济三居,65-75,万,6300-6700,元,/m2,105-119m2,20%,经济二居半,55-65,万,6200-6500,元,/m2,89-104m2,30%,二居,45-55,万,6200-6500,元,/m2,70-88m2,20%,一居半,30-45,万,6500-6900,元,/m2,43-69m2,12%,可以看到户室比关系较好的排序为：第一档：,WSP,、盛邦和中联环,A,方案，第二档为墨臣、华通方案，以上中端产品均超过总户数的,50%,以上，而中联环,B,和,UDS,方案则明显与要求比例偏差较大，且明显利于低端而不利于中高端。,墨臣,WSP,华通,盛邦,中联环,A,纯板楼或圆楼、,Y,楼,9.6,万,m2,7.8,万,m2,11.7,万,m2,7.44,万,m2,6.74,万,m2,一梯五户塔楼,8,万,m2,11,万,m2,7,万,m2,12,万,m2,一梯,5-7,户塔和连塔,19.32,万,m2,16.8m,进深长板,6.3,万,m2,7.95,万,m2,8.16,万,m2,7.06,万,m2,主力中端产品合计,14.3,万,m2,18.95,万,m2,15.16,万,m2,19.06,万,m2,WSP,、盛邦和中联环,A,方案中高端产品面积明显偏少，较另两方案少约,2-5,万,m2,，而适合设计中端产品的楼型面积较墨臣和华通方案多,4-5,万,m2,，由此决定了其户室（中端约,60%,）比较后者（中端约,50%,）更显合理。故调整户室比的方向是增加一梯五户小塔或一梯三户的板楼等中端楼型，相对方案于中联环,A,方案，这种楼型在该区域更具竞争力。,设计评价：,商业评价,2,、户室比评价,反映项目销售速度,CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.,墨臣,WSP,华通,盛邦,中联环,A,中联环,B,UDS,总面积,27.11,万,m2,27.76,万,m2,27.6,万,m2,27.5,万,m2,26.7,万,m2,25.75,万,m2,27.79,万,m2,总套数,2648,2618,2520,2611,2726,2723,3004,平均面积,102.4m2,106m2,109.5m2,105.3m2,97.9m2,94.6m2,92.3m2,每万,m2,套数,97.7,94.3,91.3,94.9,102.1,105.7,108.1,前,4,个方案每套平均面积均在,100m2,以上，而较差的后,3,个方案均在,100m2,以下，说明前者可提供较多的高品质户型，高中低端搭配也相对合理，而后者则适合发展中小户型的中低端产品。同时，从单位建筑面积上的套密度看，前,4,个方案每万,m2,建筑面积出的套数均在,100,以内，后,3,个方案均在,100,以上，该指标反映出前者的产品舒适度要高于后者。