商品房买卖合同解析ckfg

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-8-19,#,商品房买卖合同解析,2013,年,8,月,19,日,丁琴,1,、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合 同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。,说明：本合同为示范合同，考虑到全国各地的实际情况不尽一致，各地在宣传、推广中可采取以下几种方式之一。,1.,直接将本示范合同作为当地商品房买卖合同签约使用文本样式。（可作细化）,2.,采取将该示范文本与当地指定的合同文本均可作为当地签约使用文本的方式，具体使用哪一种由商品房买受人决定。（操作难度大，不利于统一管理）,3.,将此示范合同文本作为当地商品房买卖合同的示范文本，不作为签约使用文本，当地另行规定有正式的签约使用文本。,PART 1,商品房买卖合同,2,、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋,。,说明：本合同适用对象为商品房。享受国家优惠政策的经济适用房也是商品房，同样适用于本合同。二手房、单位内部的集资建房、房改售房可以适用本合同，也可使用其他合同。,3,、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。,说明：强调合同的自愿原则,4,、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。,5,、对合同文本,【】,中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商 确定。,【】,中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打,，以示删除。,说明：,本款说明了合同条款中如何约定,【】,中的内容，买卖双方一定要按该条的说明进行选择，不应有空项，以免引起不必要的误解。,6,、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。,说明：,1.,预售商品房：,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,、,建筑工程施工许 可证,、,国有土地使用证,和,商品房预售许可证,2.,现售商品房：,国有土地使用证,、,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,、,建筑工程施工许可证,、,商品房销售许可证,、,竣工验收证,3.,出卖人委托房地产中介服务机构代理销售的，应有,商品房销售委托书,7,、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。,PART 2,商品房买卖合同说明,（合同编号：）,合同双方当事人：,出卖人：,注册地址：,营业执照注册号：,企业资质证书号：,法定代表人：联系电话：,邮政编码：,说明：本示范文本依据,合同法,的表述，将居于卖方主体的房地产开发企业表述为出卖人，将居于买房主体的购房人表述为买受人。,委托代理人：,地址：,邮政编码：联系电话：,委托代理机构：,注册地址：,营业执照注册号：,法定代表人：联系电话：,邮政编码：,说明：出卖人委托代理人或代理机构的名称及基本特征的填写栏目，当事人依法可以委托代理人或代理机构订立合同。,买受人：,【,本人,】【,法定代表人,】,姓名：国籍：,【,身份证,】【,护照,】【,营业执照注册号,】【】,地址：,邮政编码：联系电话：,【,委托代理人,】,【】,姓名：国籍：,地址：,邮政编码：电话：,说明：,【】,中用于选择填写法定监护人等其他可以合法代理买受人买房的法定名称。,根据中华人民共和国合同法，中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：,第一条,项目建设依据,出卖人以,方式取得位于,编号为,的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为,。,该地块土地面积为,，规划用途为,，土地使用年限自,年,月,日至,年,月,日。,说明：本款主要填写该商品房所在项目的合法用地依据。房地产开发用地取得方式主要有：出让和划拨两种方式。,土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,土地划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将土地无偿交付给土地使用者使用的行为。,经济适用房作为享受国家优惠政策的商品房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得。,如取得土地使用权的方式不在本款列出的三种之中，当事人双方可以手书方式填写。,出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】,。建设工规划许可证号为,，施工许可证号,。,说明：本条款后面空白栏供当事人双方补充约定双方关心的其他有关建设依据。,第二条,商品房销售依据,买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为,，商品房预售许可证号为,。,说明：预售商品房要达到国家及地方规定的商品房预售条件但尚未达到商品房现售条件，经主管部门批准领取商品房预售许可证后进行销售的商品房。,空白行作用为双方当事人除了其他约定外，也可针对内销、外销作出约定。,该商品房,【,合同约定,】【,产权登记,】,建筑面积共,平方米，其中，套内建筑面积,aaaaa,平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积,平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。,说明：测绘成果已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果房地产行政主管部门审核通过，签订合同时适用“产权登记”。未测绘或已测绘但未经房地产行政部门通过的预售商品房或现房时适用“合约登记”。,此处面积为商品房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内面积为独立产权，公摊面积为共有产权。,第三条,买受人所购商品房的基本情况,买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：,第,【幢】【座】,【单元】【层】,号房。,说明：以上指标应与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当尽量详细，主要尺寸包括：墙体厚度、门窗尺寸、朝向等。,该商品房的用途为,，属,结构，层高为,，建筑层数地上,层，地下,层。,该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。,说明：,1,）根据,建设工程规划许可证,上载明的内容填写该商品房的用途。,2,）此处层高包括楼板厚度，不是楼层净高。,3,）全封闭阳台的面积按其外围水平投影面积计算；未封闭阳台按其外围水平投影面积的一般计算。,第四条,计价方式与价款,出卖人与买受人约定按下述第,种方式计算该商品房价款：,1,、按建筑面积计算，该商品房单价为（,币）每平方米,元，总金额（,币）,千,百,拾,万,千 百,拾,元整。,2,、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（,币）每平方米,元，总金额（,币）,千,百,拾,万,千,百,拾,元整。,3,、按套（单元）计算，该商品房总价款为（,币）千,百,拾,万,千,百,拾,元整。,说明：条款,1,是按建筑面积确定价款的计价方式，每平方米内套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。买受方是公共面积产权的直接共有人。,条款,2,是按套内建筑面积确定价款的计价方式，房价款与共有建筑面积没有直接关系，公摊主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。,条款,3,是按套内确定价款的计价方式。房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系，这些面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。,空白行由双方当事人自愿选择其他方式计价，如使用面积计价。,第五条,面积确认及面积差异处理,根据当事人选择的计价方式，本条规定以,【,建筑面积,】【,套内建筑面积,】,（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。,当事人选择按套计价的，不适用本条约定。,合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。,商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第,种方式进行处理。,1,、双方自行约定：,1,2,3,4,。,说明：本条款需与条款四一致。按套计价不涉及房屋面积相关问题。现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款；预售房屋，合同中附房屋平面图，房屋交付时，套型与设计图纸一致，尺寸在约定范围内，维持总价不变，反之，买受人可退房（开发商承担违约责任）或与开发企业重新约定总价款。,产权登记面积是房地产行政主管部门最终确认登记房屋的面积，是商品房最终的确认面积，也是确认价款的最终依据。,对于面积差异问题，本款要求当事人约定误差处理方式。,2,、双方同意按以下原则处理：,（,1,）面积误差比绝对值在,3%,以内（含,3%,）的，据实结算房价款；,（,2,）面积误差比绝对值超出,3%,时，买受人有权退房。,买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起,30,天内将买受人已付款退还给买受人，并按,利率付给利息。,买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在,3%,以内（含,3%,）部分的房价款由买受人补足；超出产权登记面积,3%,部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在,3%,以内（含,3%,）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出,3%,部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,面积误差比,=,（产权登记面积,-,合同约定面积）,/,合同约定面积,100%,因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。,说明：由于规划、设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，双方应当签署补充协议，合同面积应以补充协议中的面积为准，面积差异及处理也以此为依据。,第六条,付款方式及期限,买受人按下列第,种方式按期付款；,1,、一次性付款,。,2,、分期付款,。,3,、其他方式,。,说明：一次性付款是指买受方在签订商品房买卖合同时一次性支付全部房价款。,分期付款有,2,种。一种是买受人在建设过程中分期付款，房屋交付使用后付清；一种是买受人在使用过程中（或与建设工程连结在一起）分期付款，若干年内付清。,个人住房贷款：分,3,种。,住房公积金个人贷款（政策性贷款）：住房资金管理中心以公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修子用户方的住房消费信贷。贷款利率较低，但贷款额度限制较大。,商业银行个人住房贷款（商业性购房贷款）：商业银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。,组合贷款：由公积金、商业银行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放的、用于购买同一套自用普通住房的个人住房贷款。,第七条,买受人逾期付款的违约责任,买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第,种方式处理：,1,、按逾期时间，分别处理（不作累加）。,（,1,）逾期在,日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之,的违约金，合同继续履行；,（,2,）逾期超过,日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款,%,向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之,（该比率应不小于第（,1,）项中的比率）的违约金。,本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。,2,、,。,说明：,1,、对于超过约定时间而买受人愿意继续履行合同的，并经出卖人同意，合同继续履行的，违约金只能按,2,的约定处理，不可累加。,2,、双方约定的有关违约金的比率应与第九条预定一致以体现公平原则。,第八条 交付期限,出卖人应当在,年,月,日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第,种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：,1,、该商品房经验收合格。,2,、该商品房经综合验收合格。,3,、该商