瑞丽市房地产市场调查报告102670656

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,红河州盛伟房地产营销有限公司,云南省瑞丽市房地产市场调查,报 告,一、瑞丽城市发展状况,（一）瑞丽市基本情况,（二）瑞丽市人口情况,（三）瑞丽市经济发展情况,（四）小结,二、瑞丽房地产市场情况,（一）房地产市场发展情况,（二）瑞丽城市规划,（三）瑞丽土地市场情况,（四）市场在（将）售项目,（五）个案研究,（六）小结,三、瑞丽市房地产市场分析,（一）业态分析,（二）物业分析,（三）价格分析,（四）客户分析,（五）户型分析,（六）小结,目 录,一、瑞丽城市发展状况,（一）瑞丽市基本情况,瑞丽地处云南西部，德宏州西南部。是,320,国道终点，,昆瑞公路与中印公路（史迪威公路）的交汇处。其东连芒,市，北接陇川，西北、西南、东南三面与缅甸山水相连，,村寨向望。在这里，瑞丽与缅甸木姐共同构成,1,坝（勐卯,坝），,2,国，,3,省邦（云南省、克钦邦、掸邦），,4,区（瑞,丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹町经济开发区、畹町,合作区），,5,座城市（瑞丽、畹町、木姐、南坎、九谷）,的边境地理特色。瑞丽全市总面积,1020,平方公里。,瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐,4.5,公里，距缅甸旅游,城市南坎,32,公里，距缅甸水陆码头八莫,138,公里，距缅甸,首都仰光,981,公里。,中缅油气管线、泛亚铁路大瑞段、杭瑞高速龙瑞段,等国,家战略工程建设如火如荼，瑞丽作为云南面向西南开放桥,头堡的最重要门户地位更加凸显。,瑞丽拥有,2,个国家级口岸，是中国对缅贸易最重要的口岸城市和国人赴缅旅游最主要的集散地，缅玉、珠宝、红木等特色产品贸易异常繁荣。,(,二,),瑞丽市人口规模,2010,全国第六次全国人口普查，瑞丽市常住总人口,180627,人，其中农业人口,87003,人，城镇人口,93624,人。户籍人口仅为,12,万左右，外地人口约为,6,万左右并绝大部分在瑞丽及姐告经商或就业。另有日均,2,万多的外地流动人口（包括在瑞缅甸华人华侨、缅籍经商打工人员 ）。,瑞丽为人口净增长城市，自然人口出生率较高，几乎无外出打工人员，外来人口数量逐年增长态势明显。,（三）瑞丽市经济发展情况,2011,年城乡居民收入不断增长。城镇居民人均可支配收入,16700,元，增长,11.8%,；,农民人均纯收入,4820,元，增长,14.3%,。,根据人均,GDP,与房地产发展的关系模型，瑞丽房地产市场步入了快速发展期,;,人均收入增长迅速，储蓄增长明显高于消费支出，民间资本充裕，藏富于民现象典型，投资需求潜力巨大。,瑞丽,2011,年全年实现生产总值,35.2,亿元，比上年增长,16.6%,，高于全州水平,1.1,个百分点。其中，第一生产总值,6.9,亿元，增长,9.1%,，第二产业增加值,7.2,亿元，增长,16%,，第三产业增加值,21.1,亿元，增长,19.3%,。,2011,年口岸贸易进出口总额,17.46,亿美元（约合人民币,110,亿元），增长,33.8%,。全社会固定资,产投资总额,40.1,亿元，增长,35%,。财政总收入,17.02,亿元；财政一般预算收入,5.12,亿元，增长,37.3%,。实现社会消费品零售总额,18.41,亿元，增长,21%,。,第三产业占,比较大，商贸业发达、个体老板多、客户结构呈哑铃形分布，高端消费力强。,发达的特色商贸业和丰富的旅游资源引来大量的外来人口，外来人口房产置业需求旺盛且呈增长态势。,小结：,瑞丽市作为国家“开发开放试验区”、云南省“建设面向西南开放的桥头堡”最重要门户、国家新能源通道关键节点和中缅贸易最大口岸，城市在 国家 战略层面的重要性日益凸显，国家、省、州必然更加重视和关注，给予瑞丽多方面政策支持。,珠宝、红木等特色商贸，民族风情、入缅观光等特色旅游，极大的促进了瑞丽第三产业的发展。,瑞丽经济的高速发展，吸引的大批外来人员，不仅满足了经济发展的需要，创造了大量的财富，而且提升了 瑞 丽城市人口整体素质，带来了许多新的理念，尤其是 新 型的投资、居住理念。瑞丽城市建设和房地产业在加速发展的同时，也定然迈上新的台阶。,二、瑞丽房地产市场情况,（一）房地产市场发展情况,2007,年瑞丽市最大的商品房项目“翡翠园”面市，正式迈出了当地房地产开发,具有象征性的一步。翡翠园（住宅）项目的均价只有,1300,元,/,，商业项目腾 隆,国际商业广场的价格也才是,3000,元,/,出头。,2007,年，整个瑞丽楼盘项目更是寥寥无几。,但是到了,2011,年,11,月份 ， “翡翠园” （住宅）价格就 涨到了,3900,元,/,，房,价在四年时间内直接翻了三倍,。,截止,2012,年,9,月份，瑞丽共有房地产开发企业,82,家，累计开工项目,46,个，开,工面积超过,200,万平米。,就瑞丽市目前的人口规模和难见松动的楼市政策，可以预见明后两年瑞丽楼,市竞争将空前惨烈！,（二）瑞丽城市规划,（规划图示）,老城商业区,目前已经形成整个瑞丽的行政、金融核心区，从某种程度上来讲也就是瑞丽的,CBD,。目前中心区已经启动,“,旧城,”,改造项目，主要有,“,乔瑞,”,、,“,星河蓝湾,”,、“锦福园”等项目，从,整个瑞丽市中心区的规划来看，片区下一步的发展是将现有行政、金融体系升级，以及改善片,区的市容市貌。,西城新区,政府以,中央商务区,定位，将以弄莫湖湿地恢复改造项目的开发建设为契机，营造,以水系和绿地网络为特色的大尺度绿色公共开敞空间，配合高品质的民族文化旅游接待与高级,酒店服务设施建设，并通过大量商业服务设施的聚集，形成以民族文化为特色，以生态游乐体,验为突破，以休闲度假和高尚人居为主体，集游乐体验、旅游休闲度假、高尚人居、会议会展,、运动养生等功能于一体的,旅居新区,。通过弄莫湖湖面湿地的恢复改造、东南亚风情文化、高,级别住宅区、五星级酒店、民族湖滨商业文化设施及康休闲设施等项目的建设，配套完善片区,公共服务设施体系，使项目建设对周边城市用地发展起到带动作用。,南部商圈,目前已经形成瑞丽的,“,商贸集中区,”,，,“,南亚六城,”,“金星石木文化城”“东南亚商住城”,项目的建设为该区域的发展奠定了扎实的基础，以及后续发展的平台。目前南亚六城已经竣工,，其中金星商贸城与泛亚国际分别以红木家具与小商品经营业态为主，已经开始营业。南亚机,电城与南亚汽配城也逐渐有商家入驻。随着政府引导与支持，商贸集中区繁荣的景象将会很快,展现在我们眼前。,北部新城,总规划用地约为,14.35,平方公里。北部新城开发项目定位于生态养生、休闲度假、,商务会展、高尚居住、可研教育为一体的新型生态休闲城；片区市政基础设施项目并未动工。,“湖畔尚湾”地块价值分析：,位于城市发展重点,弄莫湖,片区,，未来周边配套完善，瑞丽一中初中部建设完毕，,规划在建项目有：潮都国际、恒泰锦园、鑫盛时代佳园、国门春城、国际合作医院等，,筹备中的行政中心 、体育中心、教育中心等也即将兴建。,弄莫湖片区,大手笔规划，大项目众多，业态之间相辅相成，它不是一个项目，而,是再 造一个新城，升级一个新瑞丽；,“湖畔尚湾”,为,500,余亩综合大盘，在 弄 莫湖北、西两侧铺成，用地平整，景观资,源良好，并与瑞丽老城区无缝相连；,瑞丽特区商贸、旅游业兴盛后的休闲养生中心区域；,项目一号地块即,“鸿湖瑞城”占据,整个片区,观,湖,效果的最佳位置,，基于城市湖泊岸,线资源的稀缺性，,“湖畔尚湾”特别是“鸿 湖 瑞 城”具有,唯一、不可复制性，地块升,值空间巨大！,（三）瑞丽土地产市场情况,1,、土地交易量,总房地产交易：,3768,宗,总面积约：,746707.03,；,交易金额约：,149859.85,万元；,交易金额由,2009,年至,2011,年呈翻倍递增趋势,2,、项目占地比例及分析,10-50,亩的项目,10-50,亩项目占总比咧,20%,。,国门,1,号 ：为高层住宅、酒店；,世纪旺角：为写字楼及商场；,瑞丽印象：包含商墅、酒店式公寓、商业；,潮都国际：为公寓、写字楼。,项目,开发量（）,国门,1,号,45000,世纪旺角,27000,瑞丽印象,50000,潮都国际,130000,50100,亩的项目,50-100,亩项目占总比咧,30%,竹林雅苑、锦福园,是多层，沿街住宅下附带底商；,星河蓝湾,分为住宅与商业，住宅含有公寓及别墅；,恒泰锦园、奥星世纪,为商住项目；,国门公馆,分为住宅与商业。,项目,开发量（）,竹林雅苑,107342.22,锦福园,200000,星河蓝湾,120000,恒泰锦园,100000,奥星世纪,200000,国门公馆,110000,100,亩以上项目,100,亩以上项目占总比例,50%,商住项目：,南亚机电城一期、泛亚国际一期、金星商城一期、东南亚商住城；,普通住宅项目：,国际花园、勐卯古镇；贝叶湾；景成新城；,别墅项目：,国门春城、勐卯古镇；隆云,.,荣里香莎；东南亚商住城；景成新城。,项目,开发量（）,南亚机电城,1,期,40519.18,泛亚国际一期,43175.04,金星商城一期,31245.03,国际花园一期,62012.37,勐卯古镇,124000,东南亚商住城,30000,隆云,荣里香莎,22649.98,乔瑞,未定,贝叶湾,220000,景成新城,280000,国门春城,（四）市场可研究在（将）售项目,类别,项目名称,建筑面积 （）,主力户型面积,区间（）,物 业 类 型,销售均价元,/,套 数,备 注,普通住宅,+,商业,锦 福 园,200000,80-130,多层、底商,住宅：,3600,商业：,9800,1264,一期,2012,年,6,月,3,日开盘，销售率,80%,竹林雅苑,106815.,80-150,多层,3600,790,剩余少量房源,国 门,1,号,45000,76-272,高层、酒店,4500,174,在售,世纪旺角,27000,250-390,写字楼、商场,写字楼：,5200,55,在售,恒泰锦园,100000,89-136,住宅、商业,住宅：,3600,600,2011,12,开盘，已售,150,套左右,奥星世纪,200000,114-135,住宅、商业,住宅：,3500,952,一期,7,月,28,日开盘，已售,140,套左右,星河蓝湾,120000,117-154,别墅、公寓等,报价,4100,实价,3600,500,9,月,3,日开盘。内部认购,150,套左右，认购重点单位：瑞丽公安系统等,祥瑞家园,62000,80-137,高层,5100,325,小户型销售,50%,；现房,东 方 毅,39000,78-143,高层,262,价格未定，认购意向为教师群体,东盟商城,40000,170-691,商住,1+3,沿街,4700,166,已售,80%,泛亚国际,16200,住宅,90-177,商业,182-380,住宅、商业,住宅：,3600,商业：,11000,80,10,月,28,日开盘，现在做内部认购,类别,项目,总建面 （）,面积区间（）,物业形态,套数,均价元,/,备 注,别,墅,乔瑞玉苑,37000,别墅、高层,1,期,600,，二期未定,10,年至今，因规划调整，迟迟未开盘，认筹客户流失严重。,勐卯古镇,独栋,330-470,独栋别墅、多层,独栋,143,多层,560,住宅：,3700,别墅：,7200,4,期已销售,70%,，别墅售馨,未,开,盘,国门公馆,110000,90-260,高层、商业,600,未定,未开盘,贝叶湾,220000,120-150,别墅、公寓、商业,1600,未定,未开盘，会员卡办理中,潮都国际,130000,住宅：,120-160,公寓：,40,住宅、公寓、写字楼,住宅：,290,公寓：,990,未定,未开盘，计划,12,月开盘，现售卡,3000,元一张，优惠,1%,房价。,鑫盛时代家园,100000,106-144,底商、高层,620,住宅：,4300,商业：,10000,内部销售，已售,80%,左右,印象瑞丽,50000,30-350,商墅、酒店式公寓、商业,200,未定,未开盘,国门春城,双拼,300,独栋,350,别墅,400,未定,未开盘,上述针对目前瑞丽市在（将）售可研究项目总计,19,个，总建筑面积,1603015,，总套数,10468,套。,其中在售项目,13,个；未开盘项目分别为国门春城、国门公馆、潮都国际、贝叶湾、鑫盛时代佳园、,瑞丽印象；,据调查了解未开盘项目产品预计将在,2012,年底或,2013,年上半年,推出产品。,在下节个案研究中，将对景成新城、荣里香莎等项目进行全面分析。,（五）个案研究,1,、祥瑞家园,项目名称,祥瑞家园,开发公司,祥成房地产开发有限公司,占地面积,6.2,亩,总户数,330,套,容积率,8.98,物业类型,高层,建筑面积,40065.69,预售量,330,套,绿化率,20%,发证日期,装修情况,毛坯,楼高,19,层,建筑密度,60%,开盘时间,项目地址,瑞丽市麓川路东侧,103,号,售楼地址,项目现场,销售电话,0692,4128666,建筑结构,框架,户型情况,户型,面积,套数,备注,项目共,3,栋，每栋,19,层，其中,1-2,层为商业，,3-19,层为住宅。商业面积为,4960.02,两房,78,110,套,三房,80,145,200,套,跃层,130,270,20,套,项目点评：,项目优势：市政配套优越，社区周围就有瑞丽一中，勐卯小学，九州医院、菜场、邮局、电信等，,交通便利。,项目劣势：体量较小；靠近市区，比较吵闹，,居住品质较差,。但销售价格定位不能准确把握，导致,大批客户流失和观望。户型单一、卖点不足、溢价功能小。,主要客户群：（住宅）附近学校的教师，为了子女上学便利的家庭，以及附近珠宝街商户。,营销解析：,企业内部就定价未能统一，导致大批客户流失和观望。,2,、隆云,荣里香莎,项目名称,隆云,荣里香莎,开发公司,瑞海房地产开发有限公司,占地面积,56,亩,总户数,45,套,容积率,0.67,物业类型,别墅,建筑面积,25226.02,预售量,45,套,绿化率,60%,发证日期,装修情况,毛坯,建筑风格,欧式建筑风格,主要客户,华侨、外地商户,开盘时间,交房时间,2009,年,7,月,项目地址,瑞丽姐告边境贸易区北上一大道,售楼地址,项目现场,销售电话,06924660366,建筑结构,框架,户型情况,户型面积区间,套数,价格,备注,项目,共,45,户，按单排、双排、三排均匀分布，项目有,100,亩的高尔夫球场。别墅区中心有,1000,平米的江景会所。,剩余大约,10,套未售,。,395,616,45,套,报价,12800,元,/,实价,10000-11000,元,/,平米,项目点评：,项目因地制宜，运用,“,透景式,”,开发理念，轻松将滨河景观和高尔夫练习场揽入怀中，一定程度上,避免了地块狭长和面积较小无空间打造景观的局限性。,样板间、,7.2,米挑高大堂、独立私家花园及景观泳池树立起了产品独特的市场差异化。,但销售现,场的包装、客户接待、秩序管理不够专业及定价偏高导致高端客户流失和观望。,主要客户来源：外地来瑞经商的富商、华侨、姐告做外贸业务的公司高层人士。,3,、竹林雅苑,项目名称,竹林雅苑,开发公司,瑞丽建和房地产开发有限公司,占地面积,51504.7,总户数,790,套,容积率,2.08,物业类型,多层,建筑面积,106815.07,预售量,绿化率,41%,发证日期,装修情况,毛坯,建筑密度,35.35%,开盘时间,2010,年年初,项目地址,瑞丽市环城西路东面,售楼地址,瑞丽市姐告路,33,号,建筑结构,框架,户型情况,户型,面积,套数,备,注,项目共,25,栋，每栋,6,层，,1,期开盘,12,栋，共,300,套已售完。目前,2,期在售，,2,期目前推出,3,栋共,96,套。,4,房,2,厅,141.44,-149.77,24,3,房,2,厅,109.09,-134.87,66,2,房,2,厅,83.43-88.37,均 价,价格区间,3,700,元,/,3,198-4188,元,/,项目点评：,项目优势： 市政,靠近瑞丽三中、菜场、交通便利,(,地处瑞丽至姐告、瑞丽至弄岛的咽喉之地，,是瑞丽西部扩张的必经之地）；社区配套完善,篮球场、网球场、健身场、双语幼,儿园、社区公园；,项目劣势：楼盘品质较差（外形、户型），,不能吸引高端客户；,用同期开发，不利于资金的快速,回收；由于项目自身无法形成商圈，再加上离市区较远也会流失部分客户；,主要客户群：附近学校的教师、村民、本市一般公务员，农村移民到城市生活人员，外地入住瑞丽,工作的人员。,4,、泛亚国际,项目名称,泛亚国际三期,开发公司,恩红地产,占地面积,103,亩,总户数,80,套,容积率,1.52,物业类型,商住 多层,建筑面积,16200,预售量,80,套,绿化率,35%,发证日期,装修情况,毛坯,开盘时间,10,月,28,日开盘,项目地址,瑞江路,89,号,售楼地址,项目现场,销售电话,06924128666,建筑结构,框架,户型情况,类型,面积区间,价格,备注,内部认购中，,2,万元抵,3,万元，住宅每平米优惠,100,元，商业每平米优惠,200,元。,住宅,90-170,3600,元,底商,182-380,11000,元,项目点评：,项目优势：地处瑞丽南部商圈之内，有较好的商业氛围，前景看好；和专业的商业管理公司合作，,利于吸引当地有余钱的投资客；总价不高，利于产品销售、加快资金回笼。,项目劣势：楼盘品质一般（外形、户型），,绿化、居住品质较差,；市政配套欠缺、人气不足；,社区配套基本没有；,主要客户群：公务员、事业单位员工、附近村寨靠卖地发财的农民、外地来瑞经商的商户、华侨。,5,、景成新城,项目名称,景成新城,开发公司,瑞丽景成集团,占地面积,452,亩,总户数,1963,套,容积率,1.69,物业类型,别墅、公寓、电梯房,建筑面积,730000,预售量,绿化率,40.9%,发证日期,装修情况,毛坯,认购时间,2011.9,项目地址,瑞丽市,320,国道南侧,售楼地址,景成酒店办公楼,销售电话,06924129299,建筑结构,框架,户型情况,类型,面积区间,价格元,/,备 注,认购以来销售状况不佳，长期未售出房源,别墅,450-700,报价,9680,元、认购优惠,5-10%,住宅,高层：,109-133,多层：,137-143,均价,4000,元、认购优惠,5-10%,均价,3800,元、认购优惠,5-10%,项目点评,：,项目优势：本地知名实力开发商；良好的关系网和客户资源；公司多元化发展，客户可享受到多,方面优惠。,项目劣势：距离市区较远，生活不便；交房时间较长（,4,年）；,别墅面积普遍偏大，购买力受限。,主要客户群：政府高层人员、外地来瑞经商的商户、华侨。,6,、星河蓝湾,项目名称,星河蓝湾,开发公司,瑞丽市融腾房地产,占地面积,59,亩,总户数,510,套,容积率,2.98,物业类型,商铺、公寓、别墅,建筑面积,120000,预售量,开盘时间,2012,年,9,月,3,日,项目地址,瑞宏路中段,售楼地址,瑞宏路,38,号,销售电话,0692-6669999,建筑结构,框架,户型情况,类型,面积区间,价格,备注,内部认购,150,套左右。,大部分为公安系统,住宅,117-129,均价,3600,元,/,别墅,243-1109,均被关系户预定，价格未公示,项目点评：,项目优势：位于市区内，交通便利，周边配套相对齐全；,项目劣势：,楼间距较小，部分户型采光差,，位于老城区内，待火车站建成后，这一片会更繁荣，生活方便的同时喧嚣吵闹、治安等的问题也会随之而来；,主要客户群：当地公务员居多。,7,、翡翠园,项目名称,翡翠园三期,开发公司,瑞丽市鸿运房地产开发有限公司,占地面积,280,亩,总户数,住宅,80,多套、商业,20,多套,容积率,1.224,物业类型,商铺、公寓、别墅,建筑面积,236000,预售量,开盘时间,项目地址,瑞丽市新光路西段,售楼地址,项目旁边,销售电话,0962-4993588,建筑结构,框架,户型情况,类型,面积区间,价格,备注,住宅售馨，商业销售率,50%,住宅,125-130,3680,元,/,商业,190-250,8880,元,/,项目点评：,项目优势：户型合理；交通极为便利，与中学、小学、医院、电影院、农贸市场等教育、医疗、生活服务网点相距很近，是理想的住宅区位；,项目劣势：,工程质量较差、口碑差；,主要客户群：当地公务员居多。,8,、东南亚商住城,项目名称,东南亚商住城,开发公司,瑞丽江投资开发有限公司,占地面积,320,亩,总户数,别墅,89,套、住宅,60,套、商业,220,套,容积率,物业类型,商铺、公寓、别墅、写字楼,建筑面积,400000,预售量,开盘时间,2011,、,9,项目地址,姐岗南路、,320,国道和瑞丽江广场交界处,售楼地址,瑞江路,销售电话,0692-4152700,建筑结构,框架,户型情况,类型,面积区间,报 价,备注,住宅已售,60%,，商住已售,40%,，别墅未售,独栋别墅,370-410,9200,元,/,双拼,290,8299,元,/,住宅,3500-3800,元,/,商住,7000-8000,元,/,项目点评：,项目优势：楼盘居住品质较高，户型布局规划合理，交通便利，靠近瑞丽江广场，分期,开发，有利于资金的快速回收；社区配套完善,项目劣势：户型单一；,人气不足；景观、规划不足,；商铺面积较大的铺面比较少，,层,高略低，显得不够大气,特案研究：,北部新城（五缘玉城）,认购时间：,2012,年,6,月至,2012,年,8,月份,套数：,1900,套,交房时间：,2015,年,面积区间及价格：,物业类型,面积区间：,单价：元,/,双拼别墅,399.70,3000,联排别墅,306.38,2700,叠加住宅,230-286,2360-2525,多层住宅,141.74-170.44,1960-2080,该项目前期基本无任何宣传，采用快速销售策略，,以超低价格针对瑞丽本地公务员进行专门认购,，在业界和市场引起高度反响，仅仅两个月全部房源售馨。,小结：,商住楼曾经是瑞丽市已开发房地产项目的主要物业；,90-130,平米中小户型住宅销售速度较快，,300-500,平米独栋别墅颇受追捧；, 现有楼盘还处于普通建筑产品的开发阶段；,目前住宅项目整体均价大约：独栋,8000,元,/,平米，多层,3500,元,/,平米，高层,3600,元,/,平,米；, 房租较高，居住品质偏低；, 瑞丽市房地产市场正处于住宅产品初级消化阶段，目前并未上升到对品质追求的高度；, 多数项目置业顾问对项目理解不够，专业水平欠缺，服务质量有待提高；,景观特色不明显，园林设计较为简单；, 推广较为普通，主题思路不明确，无突出优势；, 建筑风格雷同，同质化现象较为严重；,户型设计较为一般，虽然户型多样，但,外观粗糙、结构简单，,面积大总价较高，性价比低；,（一）业态分析,据统计,2007,年至今瑞丽市主要项目中，纯商业项目仅一个，为云南煤化集团的“翡翠大道”,（建筑面积,28718,）。,商业比重占总项目较大比例的项目有祥瑞家园,4960.02,，华盛商业广场,8832.04,。,将商业,部分纳入商住项目,，按建筑面积统计，其比例如下：,三、瑞丽房地产市场分析,（二）物业分析,据统计目前市场上已售在售项目中，各物业类型所占个数比例如下：,从各建筑类型的区域分布来看，,高层住宅项目集中于城区中央，而多层住宅项目与商住,项目则位于城区外围地带。,（三）价格分析,随着,2010,年瑞丽特区地位的确立，瑞丽房价一路飙升,，多层价格由,07,年的,1300,元,/,飙升至现在的,3500,元,/,左右，独栋别墅由当初的滞销到如今,8000,元,/,的均价。,（四）客户分析,1,、客户来源,从目前市场上已售罄项目的客户成交情况来看，客户主要有以下,3,类：,外来经商人士,从多个项目的客户来源方面来看，外来经商人士均占有一定的比例。,09,年之前经商人士普遍青睐商住楼,，主要是因为,商住楼的可经营与自住功能，更看重经济型。而,从目前来看，经商人士收入逐步提高，开始注重生活品质，住房消费已经,倾向于普通住宅,。而且经商人士的商业嗅觉极其敏锐，多数经商人士已经形成投资房地产的习惯。目前多数外来经商人士,并无舒适性居所，多数仍居住于自有的商住楼。我们在与当地浙江商会人士的访谈过程中发现，该部分有很大的购买力，,且住房习惯也发生了变化。,瑞丽当地消费者,目前当地消费者主要年龄段在,27-45,岁，以公务员、事业单位员工、个体工商户和农村富裕人群为主，多数是因为自,身住房需求，投资性购房占比约,30%,且有上升趋势。,缅甸华侨,据统计数据显示缅甸拥有华侨,200,万（,2008,年），且多数华侨最终的选择都会回到国内。其原因为很难进入缅甸主流,社会、政治动乱无安全感、禁止中缅通婚等。其中有许多生意人士选择留在瑞丽，但从购房方面来看，比例日益增长，,且,多数采用由国内的亲戚代购，代购的原因是因为户籍关系。,2,、客户比例,从近期销售的楼盘客户比例来看，,外来经商人士与当地人仍就是住房消费的主力军,。以下,为瑞丽江花园与竹林雅苑先期的客户比例。,从投资,-,消费比例：,3,、消费心理,区位不敏感,瑞丽市房地产市场从近,3,年来才有了明显的发展，而城区面积较小，当地人普遍,使用摩托车、电动车、小汽车等交通工具，从而使得对区位偏远感受较低。,对品质关注度低,瑞丽市房地产市场正处于住宅产品初级消化阶段，目前并未上升到对品质追求的,高度。,预期看涨,社会经济不断发展、城市化进程全面加速、开发开放试验区的确立，使得整个瑞丽住房消费群体的消费热情和投资积极性全面提升。,4,、消费习惯,消费偏好及特点,华 侨 ：注重安全、,偏好住在瑞丽江内围,（瑞丽市内），一次性付款居多。,瑞 丽 当 地人 ：对电梯房接受度较低，偏好多层尤其,1- 4,层，,价格敏感度高，按揭,居多，,已经有住房投资意识。,外来经商人士：注重户型、价格敏感度低、,投资意识强，一次性付款与按揭均有。,总价承受能力,5,、消费发展趋势,外来经商人士在改善自身居住环境的基础上，亦热衷于投资房产；,瑞丽拥有约,6,万外来常住人口，且多数以经商为住，其住所目前分为两类，一类是居住,于自购或租用的商住楼，一类是租用普通单元房；该部分人群有很强的消费能力，若一半,有置业意向，并以,4,口之家计算，约需要,7500,套住房。,当地消费者上升到第二主力购房群体，投资潜力巨大；,瑞丽城乡富裕人群较多，农村多种经营收益丰厚，城市人口从事第三产业者众多，随着,瑞丽经济的蓬勃发展，当地富裕人群开始热衷进城置业和敢于进行房产投资。,房价的逐渐走高，市场开始呈现两极分化。,6,、潜在客户（问卷调查）情况,潜在客户问卷调查，在产品要求上带有一定的“理想色彩”，但就其在户型面积以及总价承受,能力等方面，均具有一定的可参考性。,客户意向户型分析,客户意向面积分析,客户意向单价分析,客户意向总价（普通住宅）分析,（五）普通户型分析,以下三个项目的户型，在市场具有很大的代表性，特选以下三个项目的户型做分析。,从以上三个项目来看，户型比例如下：,从问卷调查方面得出的户型面积意向为：,100,以下 的,18.9%,；,100-115, 的,23.6%,；,115-130, 的,29.4%,；,130-144, 的,21.3%,；,144,以上 的,6.8%,。,小结：,普通住宅市场供应量偏大；,高层、商住项目为主导物业；,2010,年前价格攀升速度较快，,2011,年后上涨幅度减缓；,当地客户与外来经商人士为主要购房力量；,投资客比例占购房消费群体的,40%,左右，投资客比例较大；,消费者预期看涨；,受总价制约，普通客户将压缩需求面积；,高端客户依然青睐独栋别墅；,针对该市场，必须得有准确的客户定位，否则在销售上将,产生很大问题。,a.,市场风险分析,风险具有可测定的不确定性，根据项目开发周期较长、风险的来源和内容不同，结合本项目及项目所在区域市场状况，归纳出以下几点主要风险：,购买力风险,从宏观面上来看，瑞丽目前的住宅市场在表面繁荣的背后，隐含着一定的问题。部分居民限于收入水平，对高端产品有效需求不旺盛，人们对提高居住素质的驱动力不足，高价位产品难以形成强劲的销售态势，对项目开发进度和资金回笼产生压力，目前市场上销售状况良好的项目主要以中低档项目为主。,竞争风险,瑞丽房地产市场虽处于初级发展阶段，但有效需求形成的市场容量相对较小。出于对瑞丽房地产开发预期看好，众多企业投入到瑞丽房地产开发行业。可瑞丽近期新盘迭出，整个住宅市场竞争激烈，未来一段时间，市场的供给量更大，使得本项目面临较大的竞争风险。,