某广场地块评估及方案说明bybf

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,吴江,新天地广场,地块评估及方案说明,地块价值分析,地块位置：,松陵鲈乡路西、江兴西路北,土地性质：,商业,建筑指标：,占地,25933,，总建,51866,万，容积率为,2.0,建筑密度：,40%,地块位置及设计指标,位置示意,本案,汽车站,苏州,10min,吴江新城,10min,永康路商业街,5min,湖滨新城,5min,地块现状及四至,东面鲈乡北路龙庭休闲会馆,北面为牛腰泾河,地块方正，便于规划，厂房待拆除,南面为江兴路、供电局,西面为河道,城市规划,本案,商业核心,居住核心,一大核心商业区，以永康路为核心，南北辐射；,两大居住组团，重点向南发展，西部适当发展。,一大核心商业 两大居住组团,居住核心,地块价值总结分析,地块方正、平整，易于后期规划和排布；,紧邻牛腰泾河，西眺太湖，景观效果好；,交通四通八达，已经形成七横五纵的道路内部城市格局；,轻轨,2,号线规划延伸段经过项目以北附近；,紧邻吴江汽车站、江陵路、苏嘉杭高速，外部通达性强；,吴江商业正呈现日新月异的发展步伐，本案正处于新兴商业发展的重心；,周边小区众多，配套较为完善，具有发展商业必须的人气资源。,市场环境分析,楼盘示意,恒隆国际,城投地块,恒达广场,君悦国际,万业广场,伟业新都汇,明珠大厦,在售项目,成交地块,伟业大厦,未推项目,吴江目前商业等集中在市区永康路及城南板块；,商业由永康路一点为核心发展为城南城东等多点齐发的态势，且有重点向南倾向的趋势；,本案处于市中心西北方向，处于高端商业物业稀缺的市场空白点，区域急需高端商业体填补这一空白。,项目个案分析,项目名称,位置,建筑面积（）,产品类型,主力户型（）,在售价格,万业广场,永康路商业街与中山北路交汇处,90000,商铺、写字楼、公寓,50-120,公寓,6000,商铺：一层,6,万、二层,3.5,万、三层,2,万元,/,伟业大厦,永康路商业街东首,25000,商铺、单身公寓,40-80,租金,30,元,/,售价,5500,元,/,明珠大厦,鲈乡路与流虹路交接口,30000,商铺、写字楼,40-100,写字楼,6000,元,/,君悦国际,高新路鲈乡南路口,20000,商铺、写字楼、精装公寓,30-55,精装公寓,6000,元,/,（精装标准,1,千元）,伟业新都汇,人民路、长安路、紧临新行政中心大楼,93013,商铺、精装公寓,40-85,豪装公寓,8000,元,/,（精装标准,2,千元）,恒达广场,中山南路与人民路交汇处,150,万（商业,40,万方）,城市综合体,5,月奠基,地块价格评估,吴江近两年商业地块成交量少，主要集中在住宅用地的供应；,08,年至今主要成交的商服地块大都位于城南的吴江新城板块，区域内大量的住宅性质用地助推了商服用地的供应；,未来城市发展的重点是“南进西拓”，但随着松陵市区与苏州南城板块联系的加强，未来城北板块将迅速成为区域热点。,土地市场,土地位置,用途,占地面积,容积率,成交楼面价,拿地时间,松陵镇人民路南侧励志路东侧,商务金融科教,13738.9,3.6,847,元,/,2010-6,松陵镇鲈乡南路东侧、高新路北侧,商服,3966.8,2.8,1338,元,/,2008,下半年,土地价格测算,参考地块,用途,容积率,楼面地价,拿地时间,综合对比参考系数,综合楼面地价,松陵镇人民路南侧励志路东侧,商务金融科教,3.6,847,元,/,2010.6,横向参考系数,1.35,1143,元,/,恒隆国际地块,商服,2.8,1338,元,/,2008,年下半年,横向参考系数,1.15,1539,元,/,选取正常的市场拍卖地价作参考基数,地块价格测算,(,粗略估算,),：,近两年吴江商业用地稀缺，其火爆程度远远大于住宅类性质用地，目前的纯商业地块相对更加稀缺，且地块面积较小，总价相对较低，以近两年商业地块拍卖价,10%,左右的增长水平来看：,测算（以恒隆国际地块为基价）,2008,年下半年：当前地块,1539,元,/,的楼面价，,2010,年,6,月，修正楼面价格为：,1862,元,/,左右（,248,万,/,亩）。,地块开发建议,吴江城市商业中心由传统的商业类型向多种形态的商业形态发展，,区域消费力旺盛，商业消费市场日趋多元化，但是已有的商业模式,与日趋增长的消费需求出现错位,吴江需要新的商业模式来提升城市形象！,市场机会点,不仅为开发商和投资者创造回报，,为地方创造税收和就业，,更能打造所在区域的核心差异化竞争力，,缔造所在城市新名片和新客厅，,提升城市招商引资环境和形象！,地块的开发目标,站在城市运营的高度上，,站在商业模式革新的气度上，,达到政府,-,开发商,-,老百姓利益平衡的最大化。,地块的开发建议,打造吴江城市商业领袖！,吴江,新天地广场,新天地方案背景研究分析,吴江,印象,A,吴江,吴文化的重要发源地之一,千年历史文化名城，物产丰饶,古镇旅游文化繁荣，江南水乡文化突出,B,吴江,长三角经济重镇 中国百强县市排名前列,长三角北翼城市群核心区域，通达性强,GDP,位居苏州五县市前列，重要的轻纺、丝绸生产基地,C,吴江,藏富於民,私营企业文化浓厚，藏富于民,D,吴江,城市居民,收入、,消費能力,极,強,09,年人均可支配收入水平仅次于上海，全国县级市排名第一,人均消費水平在,长三角区稳居县级市前列,吴江消费印象,、 发达的消费市场、消费水平,、 单一的消費模式,、 购物场所数量不多,、 消费场所档次、差距不清晰,、 中低端消费品牌占主导,中国经济持续增强，消费习惯及方式趋于,多元化、国际化,中国人消费习惯及方式处于急剧,变革,阶段,吴江,经济实力处于中国县级市前列，居民,购买力强,吴江消费模式单一,，商业市场机构急需提升和转变,吴江,大量高端消费外流，,高端商业,存在,市场空白,宏观,分析,：,新天地项目定位及规划布局,新天地广场市场及形象,定位,顶级的 标志的,形象,+,气质,+,空间,顶级的、标志的、商务的、身份感的、国际化的、特色的、休闲的、娱乐的,吴江城市商业领袖,市场定位,形象定位,新天地项目定位及规划布局,新天地广场目标,定位,经营理念,：,多业态集合，功能互相补充，而且能够互相支撑,经营特色,：,“,全新的建筑形态,、全新的,消费环境,、全新的,业态,組合”,引进,20,个,以上,顶级国际一线,品牌,提供全新,国际会所服务,欧式建筑风格,欧洲先进管理理念,多种纯正欧洲业态组,合,投資目標：,打造,吴江顶尖水准,的大型,综合商业高端消费场所,满足吴江,富裕,阶层,享受需求的,顶级消费场所,创造国内崭新顶级消费模式与商业经营模式,新天地项目定位及规划布局,新天地广场业态构成,新天地欧洲名品馆,：,引入,顶级国际一线,品牌,20,个,以上及其他,国际,知名品牌,欧洲风情商业街区,：,国际知名品牌专卖店,（包括,时装,珠宝,精品家居等）及各,种欧洲休闲娱乐业态,（,如：西餐厅,意大利咖啡馆,等）,国际商务知名会所,：,位于商业街区内,，引入,高尔夫,、,红酒,、,商务,及,旅游,等四大,国际,知名,会所,，提供,顶级会所服务,（,高尔夫,名人賽,顶级红酒发布会,拍卖会,高级旅游定制服务,商务管家服务,等）,特色餐饮休闲娱乐,區：,作为,提供給,吴江高端餐饮休闲娱乐服务配套,，,为吴江当地,的,生活品质带来更多创新体验,酒店式公寓,：,满足新天地项目,及,众多进驻,的,国际,品牌的管理,团队,的,相关配套服务产品,新天地项目定位及规划布局,物业发展建议,价值体系,3.9,米层高,超高挑空大堂,大规模休闲广场,不可复制,可复制性强,特色,block,商业体,电梯及其他配置,广场景观规划,主体建筑高度,群楼精品,/,配套商业,物业管理,国际知名商务会所,广 场 价 值,本题建筑价值,新天地项目定位及规划布局,项目规划技术指标建议,项目,单位,数值,规划总用地,M ,25933,建筑面积,（不包括地下部分）,M ,51866,其 中,新天地欧洲名品馆,M ,7000,商业街区,纯商业街,M ,15000,30000,国际会所,M ,4000,餐饮休闲娱乐配套,M ,11000,酒店式公寓,M ,21866,建筑占地面积,M ,10373.2,建築密度,%,40%,容积率,/,2,绿地率,%,25%,车位數,輛,600,其 中,地面停车位,輛,50,地下车位數,輛,550,新天地项目定位及规划布局,总体设计原则,1.,规划布局,、,建筑风格整体呈现放松,、自然，古老的,欧洲街镇的,特色,。,2.,强调,人、,商业,、,环境,之間的,协调互动,水系、,阳,光、,绿,色植物,与纯欧,式,建筑景观,的合理搭配,。,3.,强调街区,的,适宜,尺度和,景观变化,。,4.,注重中心,景观广场,的,欧式氛围,的,营造,。,新天地项目定位及规划布局,江,兴,西,路,鲈乡北路,新天地项目定位及规划布局,功能,规划设计,理念,概括为,：,一个,名品中心，三,个商业街廊,，,四个,使用功能,分区,一,个,中心,：,欧洲,名品,馆,。名品,馆,的入口及正面面,对,大路，,通过,所,进驻,的,国际,一,线,品牌的各,种,形象展示，使得的整,个商业,空間更好地對外,宣传,，更好的,带动,其他功能,区,，使,地块,成,为吴江,新的,地标,。,2.,三,个商业,街廊：,提供,购物、餐,飲、,休闲、娱乐,等整套完整,服务,的,商业街廊,。,该区域,的功能可滿足,多种层次消费需求,，是整個,项目,吸引人,气,的,重点,。,3.,四,个,使用功能分,区,：,欧洲,名品,馆,、,商业街,、,国际知名会所,及酒店公寓,。,商业街区,名品馆,国际会所,酒店式公寓,欧洲名品馆,效果,图,名品馆规划效果图,商业街规划效果图,商业街透视,效果,图,商业街,內庭,效果图,1,商業街內庭效果圖,商业街,內庭,效果图,2,商业街,內庭,效果图,3,建筑局部效果图,商业街,內庭,效果图,4,国际会所规划效果图,酒店式公寓规划效果图,酒店式公寓：,满足新天地项目及众多进驻的国际品牌的管理团队的相关配套服务产品。,景观规划设计,理念,遵循,吴江,市“水在城中 城在水中”的,规划布局,，,通过绿地,、水系、雕塑等,强调欧式,的,景观设计风格,，,为吴江,的城市,发展,提供,风,景，,同时,也向,吴江整个城市借景,。,商业街,內部,通过路网连接草坪,、花卉、,喷泉水体,的大量,运,用，,设计为,更具,欧式气息,的,园林,，更增添,新天地广场,的,独特,魅力。,新天地项目定位及规划布局,道路规划设计,理念,商业人性系统,遵循,人车分流,的原則，,通过竖,向的,变化,，,将行车,道路,与,人行通道,设计为,不同的高度，人在,商业街,的,购物会感觉更,安全，真正,营造,一,个休闲,、自由的街道,环境。,新天地项目定位及规划布局,新天地项目,扶持政策需求,说明,1,、招商,活动,的支持,目前，包括北京、上海、深圳等,中国一线,城市，尚未有任何,一个商业项目,能,同时,引入,这么多国际一线品牌的入驻,，因此，,新天地项目,成功的前提，除依靠,我们团队与国际品牌,的,长期,合作,经验优势,，,还,需有,吴江,政府的大力支持，主要通,过开,展形式,丰富,的招商活,动,，共同努力打造,吴江城市影响力,，提高,吴江的城市,地位,，,吸引更多,国际顶级品牌的进驻,。,2,、,税收,政策扶持,由于新天地项目,整,体,收益需靠,商业运营租赁,、,酒店式公寓,等收益,维持,，,同时预留,5,年,市场,培育期，,同时兼顾政府形象的功能，新天地项目资金,平衡,压力较,大，希望政府,考虑,在,项目运营,培育,期间,，,给予税费,免除等,优惠,扶持政策。,3,、各行政,部门,的配合支持,由于新天地项目,定位,于吴江城市商业领袖,，,在,人流、,车,流交通,组织,、消防、安保等需求,相对复杂,，因此希望政府,相关部门,可以出面予以鼎力配合,与,支持。,淘宝城政策扶持需求说明,Thanks,！,携手共创传奇,演讲完毕，谢谢观看！,