市场调研技巧及主要注意事项

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,市场调研技巧及主要注意事项,导言：,在信息技术时代，信息已与资金、材料、设备、人力并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格竞争向非价格竞争开展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调研是企业营销活动中的重要组成局部。,一、根本概念,二、市场调查的特点及意义,三、根底知识,第一章：房地产市场调查概述,1、房地产市场,1房地产市场：,广义整个社会房地产交易的总和；,狭义专门用来经营、租赁和抵押房地产实物的地点。,2地产市场,一级市场：土地使用权买卖市场，国家土地管理机关开发商；,二级市场：土地使用权转让市场，开发商开发商。,土地市场是土地及地上建筑物和其它附着物作为商品进展交换的总和。土地市场也称为地产市场。我国土地市场有三种运行模式：一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有限期的出让使用权的市场；二级市场是指用地单位土地使用权转让市场。,一、根本概念,2、买方市场：,指商品供过于求，买方掌握市场主动权，对买者有利的市场。,3、卖方市场：,指商品供不应求，买方争相购物，对卖方有利的市场。,4、市场竞争：,指商品生产者、经营者、消费者在市场上为争取有力的交换条件获得更大的经济利益而进展的斗争。,5、市场容量：,指在一定时期内通常以年为单位的社会购置力。,一、根本概念,6、市场调查的概念：,房地产市场调查是房地产企业为选择目标市场，通过系统的科学的方法、有目的有方案地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。,市场调查的目的：为管理决策部门提供参考依据。,一、根本概念,7、市场调查的种类：,1狭义的市场调查,狭义的市场调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购置以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。,狭义的房地产市场调查：普遍意义的市场调查就是对公开的个案现场做调查，并搜集资料对其销售及售后情况做总结和分析。,所谓“消费者购置以及使用商品的事实是指去调查房屋的销售率，购置客户的来源分布、购置时间、产品偏好以及面积偏好等事实资料。,所谓“消费者购置商品的动机以及使用商品的意见是指去调查、了解购房者购置该房屋的原因是居住或投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反映资料。,一、根本概念,7、市场调查的种类：,2广义的市场调查,广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。,广义的房地产市场调查：是指除了对个案的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购置动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反响和收效如何。,收集并充分研究这些资料，就能够知道公司营销方案的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。,一、根本概念,8、市场调研的原那么：,市场调研的原那么是遵循客观性与科学性。,客观性要求职业道德素养高，调查中保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确切信息，正视事实，承受调研的结果。,科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、准确的、有代表性的信息资料。,9,、市场调研的结果,市场调研的结果：是经过科学方法处理分析后的根底性数据、资料；以及调研中发现的问题、有关的建议；最后形成调研报告。,但必须强调指出：市场调研的结果只是用于帮助管理部门作出正确的决策，其结果本身不是目的。,一、根本概念,房地产市场调研不同于一般耐用消费品的调研，它是以房地产为对象，对相关市场信息进展系统的搜集、整理、记录和分析，对房地产市场进展研究与预测，并最终为营销决策效劳的专业方法。,1 房地产市场调研的内容是广泛的,2房地产市场调研具有很强的针对性,3 房地产市场调研的方法是多样的,4 房地产市场调研结果具有一定的局限性,1,、房地产市场调研的特点：,二、市场调查的特点及意义,在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了开展的机遇，也带来生存的威胁。房地产市场调研的重要性主要表达在以下两个方面：,首先，通过市场调研，使开展商充分了解目前的市场形势，及时调整产品及营销策略，不断发现新的市场时机，解决面临的问题，躲避市场风险。,其次，消费者的需求是不断变化的，通过及时的市场调研可以掌握消费者的意向和动态。,2,、房地产市场调研的意义：,二、市场调查的特点及意义,1,、市调中常接触的名词术语,三、根底知识,1房地产市场的级别,一级市场：开展商从国家手中取得土地的土地交易市场；,二级市场：开展商销售正在开发或已完成开发的房屋；,三级市场：主要指二手房的交易。,2生地：没有到达施工的标准，即三通一平；,熟地：到达施工的根本要求，即具备三通一平。,三通一平：通水、通电、通路，土地平整。施工的标准,七通一平：通水、通电、通路、通煤、,上水、下水、通电讯，土地平整。入住的标准,三、根底知识,3容积率,容积率=总建筑面积基地面积 土地的利用率,独栋别墅：0.3 双拼别墅：左右,联体别墅：0.50.8 叠加别墅：略高于联体,多层：0.81.2 小高层：,高层：1.82.5 超高层：2.53,4限高、退界、容积率,衡量,政府出让土地时往往规定好了限高、退界、容积率等相关经济技术指标。,退界：按照道路、河流宽度的一半，向土地界限内退一半。,三、根底知识,5建蔽率,建蔽率=建筑投影面积基地面积100%建筑密度,1公顷=10000平方米 1亩=667平方米 1公顷=15亩,6绿化率,绿化率=总绿化面积基地面积100%小区品质,现在住宅小区的绿化率一般到达40%以上，最低的标准时35%以上。上海规定“花园小区的绿化率不能低于50%。,注：方孔砖的地面面积一半作为绿化面积计算。,集中绿地中的小品算作绿化面积。,公共建筑、配套设施、道路、水泥停车位不算作绿化面积。,高档住宅小区的绿化率甚至到达了70%以上。,衡量,衡量,三、根底知识,7得房率,得房率=套内面积建筑面积100%小区品质、得到房子的面积,建筑面积=套内面积+公摊面积,套内面积=关门面积,独有墙体截面积全部算作该户的建筑面积；和邻居的共有墙，每户计算其一半面积在各自的建筑面积之中。,公摊面积：包括门厅、楼梯、过道、电梯、设备室等,大公摊：整栋楼的公摊 小公摊：一层楼的公摊局部,独栋别墅：得房率100%；多层：得房率90%-95%左右；,小高层：得房率78%82%；高层：得房率为75%-81%左右；,商务办公楼：得房率为68%-72%。,住宅房的最低得房率为70%，最优的得房率在88%左右。,Q：得房率是不是越高越好？,衡量,三、根底知识,8阳台面积计算方法,封闭阳台全部面积计算在建筑面积内；未封闭的阳台面积计算一半的建筑面积；露台一般是赠送的。,9楼板价,楼板价=土地本钱总建筑面积 每平方米的地价土地本钱,10建筑构造,点式：楼梯间位于中间，房屋围绕中间，朝向南北。如图1,蝶式：朝向不定,板式：朝向向南，楼梯平均分布如图2,衡量,图,1,图,2,2,、判断房型好坏的标准,三、根底知识,1方正：普通人要求房型为四方型的，但也要注意一些人的个性追求。面宽：一般为东西向；进深：一般为南北向。,2采光：规定一年中冬至日某扇窗的日照时间至少为一个小时，一年中其他时间不能少于五个五个小时。,3通风：主要靠南北通透。,4朝向：考虑阳光、景观、通风等因素，使之到达最优的功能效果。主卧和客厅的朝向比较关键。,5层高：层高一般为3米，净层高不得低于米。,三、根底知识,6得房率：多层为90%左右；小高层为80%以上，高层为70%以上。,7面积大小：,8功能间：门厅玄关、客厅、餐厅、厨房,卧室主卧、客卧、次卧、卫生间主卫、客卫,书房、衣帽间、储藏室、保姆房,阳台景观阳台、工作阳台、露台,三、根底知识,9面宽：主卧的面宽不能低于米；次卧的面宽不能低于米；客厅的面宽不能低于米。,10厨房的排布：主要考虑厨房三件套水槽、灶头、储物空间的位置。,一线式：,梯形式：,最优布置：三角式,三、根底知识,11干湿别离：洗衣服、洗手、洗澡是否在一起,12动静别离：可不可以明显的划出一条线来区分开动静空间。,13动线是否清晰、少：活动的区域是否构成一条清晰的线。,14私密性：主卧的私密如何，是否有玄观阻隔门和客厅。,15景观：外围景观如何,16特色：户型或空间是否有特色，可变动性。,三、根底知识,3,、练习：,请分析下面房型的好坏。,三、根底知识,3,、练习：,请分析下面房型的好坏。,二房二厅一卫,三、根底知识,3,、练习：,请分析下面房型的好坏。,三房二厅二卫,三、根底知识,3,、练习：,请分析下面房型的好坏。,一、宏观环境研究的内容,二、踏街的具体内容,三、工程地块的考察内容,四、个案调查的内容,第二章：房地产市场调查的内容,市场环境分析：即房地产市场调研的主要内容。,分为宏观环境分析和微观环境分析。,宏观环境：包括自然环境、经济环境、人口状况、产业状况；,房地产相关政策、法律、法规情况；,城市开展现状、城市开展规划和方向等。,微观环境：包括工程周边区域踏街、工程地块的考察评估；,周边区域竞争楼盘的调查、分析；,对目标客户群体的调查和访问等。,导言：,房地产企业的生存开展是以适应房地产市场环境为前提的。对房地产企业来说，它的经营活动受到社会法律环境、行业惯例和准那么的规定与制约，而社会经济、文化的开展等都对房地产企业生产经营有制约和影响作用。,一、宏观环境研究的内容,1、自然环境：工程所处的城市、区域环境特色江河、湖泊、山川及地貌等,2、经济环境：了解当地的经济开展状况和趋势。如该城市GDP近年增长情况、产业状况、居民收入、消费水平、消费构造等。这些因素会影响房地产市场开展的大趋势。,3、城市居住现状和人口状况分析,1城市功能分区：CBD、CLD；居住区分布现状,2居民居住状况：人均住房状况。1994年冯伦、潘石屹在海南淘得第一桶金后，得到如下数据：海南人均住宅面积已到50平米，而北京缺乏7平米。潘石屹当时就说：这说明什么？这说明海南的泡快破了，北京的地产快火了！,3城市根底设施建立情况,4城市人口构成：如外来人口比例,一、宏观环境研究的内容,4、政策环境分析：,1国家宏观政策：调控、打压或者促进；,2土地政策：别墅用地限批、土地增值税、闲置土地收回等；,3金融、税收政策：如房地产贷款首付利息、个人所得税、契税等；,4房地产相关政策、法律、法规情况；,5、城市开展现状：城市开展规划和方向等。,6、社会文化环境调研：,包括居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理等。社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念和购置行为，因此它影响着房地产消费者购置房地产产品的动机、种类、方式。,1,、踏街需要具备的素质,二、踏街的具体内容,1踏街要全面考察一个地段的总体情况，包括交通、环境、生活配套设施等内容，分析这些要素对地段价值的影响。,2通过实地调查，创造地域感。,3地主情谊：了解该地区的古往今来，通古今、晓未来，地块的人文素质。,4培养团队合作意识：提高分工协作的效率、成效。,5培养职业敏感度：如大卖场的人气聚集效应；一个五星级酒店的规划建造，说明地段具有很大的开展潜力。,2,、踏街考察的具体内容,二、踏街的具体内容,1交通情况：,路面情况：路面平整、几车道、路边绿化、交通情况、交通标识；,大交通：飞机、货车、