长沙商业市场酒店市场分析暨商业综合体定位分析报告（下）

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,长沙,商业市场酒店市场分析,暨商业综合体定位分析报告,下,2,本项目商业定位：,5,、物业规划思路,建筑体量分布,建筑风格建议,建筑主体形态建议,业态在建筑主体中的布局建议,建筑中的公共空间建议,停车场建议,商业公寓立面建议,人行、车行流线分析,3,公寓：,32000 ,商业主力店：,27195 ,广场内街式铺面：,11714,趣味,box,店：,950,建筑体量分布：,4,建筑风格：现代,VS,泰式,风格创新强化休闲氛围,两种风格思路：,1,、泰式风格，欧式风格处处皆是，未来家润多奥特莱斯折扣购物公园预计也是欧式风格。泰式风格休闲感强，而且造型特征明显，通过屋顶、园林、内部装饰材料易于实现,2,、现代风格，简洁，面向未来的创新风格，与周围三馆一中心的建筑配合协调，引人关注,5,建筑主体：开放的退台式弧行建筑,退台,+,圆弧设计，充分利用地块的方正特性，形成错落有致的开放式空间吸引人流深入与停留,参考深圳购物公园,cocopark,的形制进行围合，圆弧形的商业体量形成退台空间，提供更多的提留空间，聚集人气,打造商业氛围。,6,建筑主体：环绕型的商业体,形成外廊式立体街铺,圆弧形的立体街铺相互围合，形成一个内部广场。借鉴“上海西郊百联的立体商业形式，每个商铺独立运营。立体街铺为2+1F露天的附送与利用或是3F,2+1F,3F,7,建筑主体,VS,业态分布：,外廊式立体商铺,每个商铺自成体系，独立运营,借鉴案例：上海西郊百联 外廊式商业街铺,借鉴“上海西郊百联的商业形式， 2-3层圆弧形立体商业为外廊式，以商铺进行划分为主，可大可小，每个商铺独立运营。同时在局部可出现小型的主力店，将商业灵活划分，形成互动。,商铺为主,中型主力店,8,建筑主体,VS,业态分布：,外廊式立体商铺,局部中型主力店,借鉴“上海西郊百联的商业形式， 以商铺进行划分为主，在局部可出现小型的主力店，将商业灵活划分，形成互动。,如顶层设置书店、电影院，底层设置小型百货或超市,商铺为主,中型主力店,9,建筑主体,VS,业态分布：,外廊式立体商铺,主力店,+,店铺夹心式布局平衡人流,中型主力店,:,娱乐休闲为主，可放置于,2-3,层，嘉禾影院、钱柜,KTV,等,街铺：以餐饮为主，分为高端餐饮和品牌餐饮 。高端餐饮为王子国宴、留园等放置在,2-3,层，品牌餐饮为味千拉面、面点王、必胜客等放置在,1-2,层。,中型主力店,:,包括芮欧超市、顺电等，以零售为主，放置于一层。,小型主力店,:,新华书店等专业售书中心，可放置于,2-3,层,10,建筑中的公共空间：,建筑中的立体绿化连廊,增强空间通透与行进情趣,弧线形建筑主体中,2F,与,3F,之间的交通连接通道,用连廊连接一方面增强商业空间的通达性，一方面通过绿化等方式增强商业体内通达的情趣感，同时充分体验商业体间广场的美景,11,建筑中的公共空间：,景观主轴,与公园相连，异国风情，休闲餐饮类商业的公共扩展空间,借鉴案例:深圳海上世界酒吧街,采用异域风情的打造方式，形成主要轴线，是整个商业的主要人行入口和展示面。,借鉴深圳海上世界酒吧风情街的形式,通过整体营造传达休闲的商业氛围.,12,街区的绿化结合雨棚、太阳伞等元素，形成休闲地氛围。同时结合各宗不同的植物营造异域商业街的情调。,建筑中的公共空间：,景观主轴上绿化与太阳伞等遮阳遮雨设施结合打造休憩地与商业灰空间,13,挑檐,/,雨蓬,/,铁艺,/,壁灯,/,旗帜,/,招牌装饰构件,地面铺装、花艺、壁灯、装饰构件,建筑中的公共空间：,景观主轴上的异国元素打造休闲细节氛围,14,外围为2-3层高的环状商业街，中部下沉广场为中庭，是整个商业群的核心，平时为商业广场，举办活动时那么成为城市SHOW场，冬日更可成为众人的溜冰场,或举办选秀外景地等.,建筑中的公共空间：中央下沉广场,城市,SHOW,场，商业促销文艺活动场所，冬季溜冰场所等,15,广场通过灯光、水景、台阶等的处理，提供出一个“场，用以聚集人气，共人们提留等候，甚至产生一些阅读，嬉戏的活动。,灯光,台阶,建筑中的公共空间：中央下沉广场水景、灯光、台阶灯元素处理，形成供人们停留的“场。,水景,16,建筑中的公共空间：中央下沉广场,广场旁的趣味,BOX,商业拓展空间，同时附加灯光工程,灯光可结合入口或是转角部分进行设计，注重趣味性，产生一些意想不到的效果。,Box,趣味店为一层，总面积,950,灯光工程,+box,趣味店,形成独特的商业夜景,形成昭示性,.,17,停车场,地下车库：彩色导示系统，区分商业与公寓的停车路线,有个性，环境优美的停车场增强客户的体验感,18,不同栋的停车场以颜色区分，并用灯箱表达夜间的指示效果。,停车场,地下车库灯光导示系统，区分商业与公寓的停车路线,19,商务公寓的好处：,1,、消化本地块商业剩余体量,2,、分解容积率，商业低密度优势更为明显,3,、增强商业昭示性,商务公寓：,与商业体建筑风格一致，立面创新，统一灯光包装，利用高度优势为本项目商业增强昭示性,20,未来商业,mall,商业人行主入口,商业人行次入口,商业人行次入口,公寓人行主入口,公寓人行主入口,人行流线,人行与车行流线分析：,地下车库流线,商业,/,公寓车行主入口,进入地下车库,商业,/,公寓车行主入口,进入地下车库,车行流线,21,第二章：酒店篇,本项目D26地块酒店定位方向的探讨,22,本次报告中，我们将增加对本项目,D26,地块酒店定位的补充：,STEP1,、土地属性剖析,从地段来看，本项目发展酒店的条件如何？,STEP2,、市场机遇分析,长沙酒店市场及南城未来供应对本项目发展酒店机遇如何？,STEP3,、案例借鉴,利用本项目优势定位酒店该如何做？,23,区位分析：拟建酒店在长沙位置,本体素质,拟建酒店项目地点位于天心区芙蓉路与杉木冲路交汇处的西南方向，距离长沙市中心约,10,至,15,分钟车程。右图显示了项目地点在长沙市的位置。,24,到达各主要需求来源地和交通枢纽行车时间：交通便捷，在客户心理可接受范围内,25,天然的客源优势,：紧邻省政府和天心区政府，与政府联合将获得稳定的客源。,本案酒店地块,一级主干道,二级主干道,三级主干道,地铁站,D26,天心区政府,湖南省政府,R=500m,项目便捷的交通网络，使得酒店的,进入性良好；,但不临芙蓉路主干道，,昭示性略有影响，建议在导视系统方面予以加强；,26,环境优越：,紧邻三馆一中心、艺术公园和中央生态景观轴，景观资源丰富，居住舒适度高。,80,米,80,米,1.5,公里,本案商业地块,艺术公园,中央生态景观轴,酒店地块,群众馆,博物馆,科技馆,青少年活动中心,科技馆,地质博物馆,群众艺术馆,27,从本体素质看,D26,：发展酒店优势明显,D26,地块发展酒店的优势：,自身无明显劣势，优势突出，尤其是政府与景观资源是本项目发展酒店的两大核心优势,28,长沙主要高档酒店分布现状：集中分布于二环内市中心芙蓉路沿线，南城高端酒店市场空白,备注： 项目地点,1-,神农大酒店,2-,通程国际大酒店,3-,华天大酒店贵宾楼,4-,华雅国际大酒店,5-,运达喜来登酒店,6-,潇湘华天大酒店,7-,皇冠假日酒,8,普瑞温泉酒店,9-,明城国际大酒店,9,5,6,7,3,2,4,1,8,鉴于项目整体定位高端，且目标客户群以城南上层客户为主，因此我们对长沙主要高档酒店开展分析研究；,市场机遇研判,之现状篇,29,长沙主要高档酒店整体情况研究：概况一览,数据来源：世联南郡项目组市场调研数据,30,典型高端酒店扫描：1、神农大酒店简介,神农大酒店是一家,5,星级酒店，隶属于长沙烟草公司和长沙香烟厂。酒店开业于,1997,年，目前酒店已显得有些陈旧和过时。酒店在,2006,年和,2007,年对客房地板和 大堂吧进行了翻新。,据说该酒店获取的大多数客源来自其母公司的商务和会议客源。,31,典型高端酒店扫描：2、通程国际大酒店,通程国际大酒店是一家,5,星级酒店，位于中央商务区，距离火车站约,5,分钟车程。其业主通程集团还管理着位于长沙郊区的通程度假酒店，并且将在宁乡县新开业一家由 通程集团管理的水疗度假酒店。在运达喜来登酒店开业之前，通程国际大酒店在长沙 酒店市场上业绩排名第二位。,通程国际大酒店拥有一个可接待,1,000,位客人的大宴会 厅，并拥有精选的高档零售店铺，例如，登喜路和香奈尔。,2006,年，酒店进行了部分翻新改造，并更换了所有多功能会议室的地毯。酒店计划于,2009,年进行部分翻新 改造，并打算在翻新改造后提升客房房价。在实地考察期间，该酒店的客房面 积较小、状况欠佳。,32,典型高端酒店扫描：3、长沙华天大酒店简介,长沙华天大酒店是华天集团的旗舰店，华天集团目前在全国管理了,18,家,4,星和,5,星级酒店。长沙华天大酒店为,5,星级酒店，位于长沙市市中心地区。该酒店拥有一座 独特的扇形大楼，叫做贵宾楼，楼内拥有最广泛的餐饮及娱乐设施。,从与长沙酒 店经理的访谈中得知，,该酒店获得了较大部分份额的政府业务和高档商务需求。,2007,年年初运达喜来登酒店开业之前，该酒店是长沙业绩最好的酒店。,33,潇湘华天大酒店于,2007,年底新近开业，由华天酒店管理集团管理。酒店共拥有,598,间不同类型的客房；大宴会厅的面积为,726,平方米，并有,4,间多功能会议室作为辅 助。广泛的餐饮设施包括,1,个全日营业的紫云宫餐厅、,1,个食街餐厅、以及,1,个拥有,36,个包间的中餐厅。,由于与当地政府的良好关系，酒店获取了相当数量的政府会议 客源。,典型高端酒店扫描：,4,、潇湘华天大酒店简介,34,长沙华天大酒店简介,普瑞温泉酒店位于长沙市区西北方向的望城县，隶属于湖南出版集团。酒店于,2003,年,11,月开业，配有,328,间客房，其中包括,14,幢别墅。酒店占地面积,600,亩，拥有 花园般的环境。,酒店还拥有丰富的会议设施及休闲娱乐设施，因而吸引了大量来自长 沙各类企业及政府机构的会议团队，此类需求约占酒店,2008,年总房晚需求的,60%,。,由于该酒店远离市中心，因此酒店为顾客提供了往来市中心与酒店的穿梭巴士服务。,典型高端酒店扫描：,5,、普瑞温泉酒店简介,35,运达喜来登酒店开业于,2007,年,3,月，是长沙市首家国际品牌酒店。开业时，作为市场中唯一的一家国际知名品牌酒店，,运达喜来登酒店获取了大量的高档商务旅客及旅 游休闲游客,。,值得注意的是，尽管 2008 年大量新增酒店进入长沙市酒店市场，如潇 湘华天大酒店和皇冠假日酒店，但是该酒店的客房住宿率和平均房价业绩仍然有所提 高。我们认为，运达喜来登酒店在未来几年仍将是长沙的“领头羊国际酒店。,典型高端酒店扫描：,6,、运达喜来登酒店简介,36,明城国际大酒店位于长沙经济技术开发区，距离市中心,15,至,20,分钟车程。酒店开业于,2007,年,2,月，以欧式风格设计建造，设有,359,间客房，,10,个会议室，广泛的 餐饮设施以及休闲娱乐设施。,作为长沙经济技术开发区内唯一的 5 星级酒店，明城国 际大酒店被认为是开发区内企业的较高档商务需求的最正确住宿选择。2008 年，商务 客源约占酒店总需求的 60%。,典型高端酒店扫描：,7,、明城国际大酒店简介,37,过去,5,年市场供给增长超过需求增长，住宿率明显持续下滑 ；,除了,2007,年平均房价增长,8,元以外，市场平均房价在过去,5,年内持续下降；,从,2009,年,1,季度的市场业绩来看，市场平均房价和住宿率都有所回升。,2006,年， 华雅大酒店入市，该酒店客房数量大但平均房价较低，拉低了市场平均水平。,相反，,2007,年运达喜来登酒店和潇湘华天大酒店以高于平均房价入 市，拉动均价增长。,2008,年与,2006,年类似，皇冠假日酒店以较低的 平均房价进入市场，对市场造成了部分负面影响。,长沙主要高档酒店现状特征小结：,1,、高端酒店市场表现回暖，房价住宿率回升,38,长沙主要高档酒店现状特征小结：2、需求以商务、会议为主，政府资源重要,商务需求是长沙竞争酒店市场需求的主体，占市场总需求的 49%；,其次是会议需求，占市场获取总房晚需求的 26%；,旅游休闲需求占市场总需求的 24%；,“其 他需求仅占市场总需求的 1%。,需求特征分析：,商务需求：,多数商务旅客来自国内，对价格敏感，品牌忠诚度较低；行业制造业为主；主要需求来源区域为市中心和两大开发区；,各级政府部门也是主要商务需求来源；,旅游休闲需求：,由于长沙航线最多，较多旅游团队选择在长沙过夜后，前往湖南其他景点；长沙本地居民前往酒店娱乐消费、住宿的也较多。,会议需求：,主要来自企业和政府相关活动,此外长沙并不是国内或国际会议目的地，大会及展览需求相对次要，但整体呈逐年上升的趋势。,其他需求：,其他客源包括长住客人、婴儿领养、以及上述需求以外的其他少量需求。,39,长沙主要高档酒店现状特征小结：3、市中心景观资源型高端酒店尚属空白,当前市中心内酒店多为高密度高楼形式，贩卖地段与内部装修及服务档次,，景观资源型空白,9,5,6,7,3,2,4,1,8,40,长沙高端市场现状为酒店发展机遇：,D26,凭借自身资源发展酒店优势明显,景观资源型高端酒店市场空白,本项目优越的景观资源环境将使得本项目直接成为当前市中心酒店的升级换代产品,政府资源对酒店运营至关重要,本项目正面省政府，临近天心区政府，政府资源将为本项目提供很好的商务及会议客源,基于现状：,D26,地块完全有条件成为长沙高端酒店的升级换代产品,41,南城板块酒店发展进行中：早期以经济型商务酒店为主，当前红星商圈开始涌现高端酒店,数据来源：世联南郡项目组市场调研数据,橙子酒店,融城花园酒店,会展中心,通程酒店,标志商务中心,湘府大都会,南城板块酒店发展特征,目前以低端酒店为主，尚无在正经营的高端酒店；,23,年内以红星会展为中心，周边高端酒店供给大幅增加，代表项目有：通程酒店和融城花园酒店；,按照规划未来红星商圈还将有长沙唯一的七星级酒店：湘府大都会。,市场机遇研判,之未来篇,42,南城板块酒店发展分析：集中在红星商圈区域，起步高，已有两座5星酒店,融程国际大酒店,：引进广州知名酒店，返租,20,年，每年,10%,的高回报率，销售价格突破,1,万元,/,平；红星国际依靠综合体价值写字楼实现,7000,元平米的价格；,43,未来南城高端酒店仍将进一步增多：根据了解，本项目外仍有三个待建高端酒店,备注： 项目地点,1-芙蓉国豪廷酒店,2-香格里拉酒店,3-,湘府大都会,2,1,3,44,湘府大都会：位于湘府路与韶山中路交界处北侧，占地,450,亩，总建面,150,万平米，拟建成集城市公园、商业、酒店、办公、休闲娱乐为一体的地标性城市综合体。规划有长沙市唯一一个七星级酒店。,相比长沙,2009,年,1,季度平均每日高端酒店客房供给量,4140,套，未来,35,年内供应量相对较大的，可预见,南城板块酒店将进入一个快速发展期,。,未来三个待建高端酒店情况一览：,南城高端酒店进入快速发展期,45,南城未来供应为酒店发展机遇与威胁：景观与最大的核心竞争力，政府资源未来竞争激烈,景观资源型仍是本项目最为突出的竞争优势,当前南城新增酒店仍主要以城市高密度建筑为主，景观资源仍是本项目无可比拟的最大优势,政府资源争夺正为南城高端酒店的主战场,本项目从地理位置上讲，仍是最靠近省政府的一家，但新增竞争对手中，湘府大都会作为政府整点工程，通程酒店作为本地老牌大型企业，在政府资源争夺方面也具有自己的关系优势,基于未来：,D26,地块建议打造为以景观资源为核心优势，争取政府资源联合的高端酒店,46,案例借鉴,我们提出的酒店打造方向的借鉴案例：,深圳五洲宾馆，花园式酒店的典范,深圳市五洲宾馆坐落在深圳市福田区中心区，交通便利，环境优美。宾馆按五星级标准装修，由,A,、,B,两座,主体建筑组成，拥有各式豪华客房,334,套，其中中式总统套房,2,套，西式总统客房,1,套，花园客房,2,套，行政客房,6,套及,20,多间,各种规格的会议厅、宴会厅等可供各类会议宴会和商务活动使用。博大宏伟的建筑风格，独具匠心的艺术氛围，令人耳目一新，一流的硬件设施，典雅的外观环境和高品质的服务，实为商务旅客和观光旅客的上佳之选。,47,深圳五洲宾馆：政府需求弱化进入性劣势，打造政务会议名片,五洲宾馆在开业之初,所处区域的成熟度不高,没有主要的客流,另外,她的进入性不是太好,.,但是政府的刚性需求给她带来了名片作用,.,五洲宾馆先后接待党和国家领导人吴邦国、温家宝、贾庆林、曾庆红、李长春等同志以及,70,多位国家元首、政府首脑、,200,多位副总统以上级别的重要外宾。接待了各国政界、企业界、文化界及国际组织的知名人士，社会名流等上千次各类代表团。,英国副首相雷斯科特,温家宝总理,柬埔寨首相洪森,利比亚总统爱伦,48,深圳五洲宾馆：酒店配套分析,334,套客房，以环境不以数量取胜,五洲宾馆客房分为A、B两座，拥有面积不低于32各式豪华客房334套，装潢典雅、风格各异、国际 、卫星电视、立体音响一应俱全。,特色在于：精心修剪的花园到面向风景秀丽的高尔夫球场，无不令人向往，更有雍容华贵的总统套房更是各国元首来深访问的下榻之地。,49,深圳五洲宾馆：酒店配套分析,20,余间会议室配备,秉承国宾馆服务的精髓，二十多间各种会议场所形式多样，组合灵巧，并配备先进的灯光，影像等会务配套设施，圆满承接了无数的政府接待商务活动，以及有影响的国际性会议。积累了丰富的，高品质的服务经验，特别是在外事和大型活动接待方面所具备的能力和展现出的优势，翘首深圳市知名酒店业。,五洲宾馆的会议厅分为,:,五洲厅,(1519,平米,),深圳厅,(391,平米,),华夏厅,(741,平米,),黄河厅,(248,平米,),长江厅,(216,平米,),珠江厅,(100,平米,),黑龙江厅,(93,平米,),紫荆厅,(600,平米,),国际会议厅,(241,平米,),南海厅,(120,平米,),渤海厅,(95,平米,),黄海厅,(77,平米,),黄山厅,(96,平米,),泰山厅,(96,平米,),嵩山厅,(64,平米,),恒山厅,(64,平米,),华山厅,(64,平米,),天山厅,(60,平米,).,50,深圳五洲宾馆：酒店配套分析,其他配置：餐饮及康乐设施,五洲宾馆致力于为商旅客人和本地市民提供专业齐备的健康娱乐设施和专业的服务，有,A,、,B,两个恒温泳池、健身房、网球场、桌球、乒乓球、棋牌室等一流的设施。还有有桑拿、美容美发、足浴等。 餐饮有中餐厅与西式餐厅多个。,51,深圳五洲宾馆：酒店配套分析,面向高端消费者的精品商场,五洲宾馆内设有八家精品店,:,JOOP,ASECANO,名品服饰,琉璃珍语,堂顶家,花店,烟酒店,.,52,五洲宾馆案例借鉴小结：,成功借鉴,1,：退台式景观最大化的建筑形态；,成功借鉴,2,：与政府资源联合确立自身在会议需求领域中的高端地位,成功借鉴,3,：控制体量，客房求精不求多，,300,余间,成功借鉴,4,：配套中倾斜发展会议室,成功借鉴,5,：酒店对高端品牌消费有促动作用,五洲宾馆与本项目的可借鉴度非常之高，本项目可以参考五洲宾馆模式打造长沙首个景观花园式酒店,53,本项目酒店定位：,1,、属性定位,属性定位：省府对面主干道沿线的花园式景观高端酒店,规模：,3,万平米左右,主干道：芙蓉南路、地铁,1,号线,区域：湖南心脏所在,省府,景观：湘府文化公园,&,中央生态景观轴,主题：花园式景观高端酒店,54,本项目商业定位：,2,、客户定位,客户定位：,1,、以政府及事业单位商务、会议客户起步,2,、以景观优势升级者姿态抢夺市中心老酒店的客户资源,起步客户：充分发挥近政府的客户资源优势,政府、周边三馆一中心等事业单位的商务、会议客户的关系引入与保留,扩张客户：发挥景观优势升级长沙高端酒店市场,以环境，景观为最大卖点，抢夺长沙市中心运营中酒店的客户资源转移,55,本项目商业定位：,3,、配套设施定位,配套设计定位：,1,、会议中心为重点,2,、辅助配套一定的健身、餐饮,3,、分解配套一定的商业面积，与,D24,商业形成呼应,56,本项目商业定位：,4,、产品定位,产品定位：长沙首个花园高端酒店,1,、退台式的花园建筑形态,2,、与,D24,商业体统一整体化的建筑风格,3,、酒店,+,小型精品商业区,花园式酒店,五星级景观式酒店。,采用退台式的方式，引入更多景观形成花园式的酒店形式。,时尚旗舰店,奢侈品展示,show,场,小型体量商业组合形成特有的高端奢侈品旗舰店，打造首个奢侈品展示,show,场,57,本项目商业定位：,5,、物业规划思路,各功能建筑体量分配,酒店风格及主体形态建议,酒店中的公共空间建议,酒店配套商业建筑形态建议,人行、车行流线分析,58,BOX,旗舰店面积：,2000 ,花园酒店面积：,27900 ,酒店配套面积：,12400 ,各功能建筑体量分布：,建筑风格与形态与,D24,的商业体形成一个统一的主体,59,建筑主体：退台式花园建筑,建筑风格与形态与,D24,的商业体形成一个统一的主体,参考“深圳五洲宾馆的形制，整个酒店采用退台式设计引入更多的景观元素，使得整个酒店呈现出花园的感觉，形成强烈的自然感。,借鉴案例：深圳五洲宾馆,60,建筑主体：退台式花园建筑,通过退台设计，借助露台将景观自然的引入到每一户客房中,参考“深圳五洲宾馆的退台式设计手法，使得每层都能享有露台，并更多地域周边景观融为 一体。,61,公共空间：重视与景观的融合,内部大堂等空间注重与景观的融合，让自然与花园延伸到酒店内部空间里,参考“广州白云宾馆的内部设计手法，采用景观式的大堂、大厅的公共空间设计，展现更多的花园景观。,62,精品商业区：,BOX,旗舰店汇集地,通过外形立面等空间尺度感的变化，增加商业形象的丰富性和层次感,小体量形成,box,的精品旗舰店，类似深圳万象城,2,期与酒店连接的奢侈品旗舰店连廊，引入,LV,、,Gucci,等高端商业形态。打造奢侈品,show,场。,63,精品商业区：,BOX,旗舰店汇集地,结合周边汽车,4S,业态，打造高端汽车品牌展示厅，也是一种奢华标签,汽车旗舰店,该区域早期引入服饰高端品牌可能相对困难，对开发商商家资源要求能力高，建议可充分利用周边汽车,4S,店汇集的特色，形成宾利旗舰店、奔驰旗舰店等汽车品牌,show,场，打造奢华的精品区。,64,精品商业区：,BOX,旗舰店汇集地,与,D24,商业定位差异化结合，打造城市奢华,SHOW,场,主题博物馆,成为城市奢华,SHOW,场,65,人行流线,人行与车行流线分析：,车行流线,酒店人行入口,酒店后勤人行入口,精品店次入口,精品店主入口,酒店车行流线,酒店后勤车行流线,酒店地下车库出入口,酒店地下车库出入口,66,第三章：高端住宅篇,本项目剩余三块地块高端住宅规划方案调整,67,本次报告中，我们将本项目其余,3,个地块高端住宅定位的回顾以及规划方案的调整：,STEP1,、高端住宅定位回顾,对于上次无争议的豪宅定位的重要结论的回顾,STEP2,、调整后的规划方案,不考虑容积率分解条件下调整后的规划方案,68,豪宅定位回顾,上次汇报中，我们关于高端住宅定位的重要结论的几点回顾：,重要结论,1,、长沙豪宅市场上升空间存在,长沙外围性价比普通居家产品竞争激烈，上升空间小，但中心地段稀缺资源豪宅产品稀缺,重要结论,2,、南城豪宅市场客户辐射力广,南城是长沙外销比例最高的区域之一，周边地县的高端客户是南城豪宅的重要支撑,重要结论,3,、特色产品是本项目竞争突围方向 外部景观大于内部景观，容积率与限高的矛盾限制了本项目住宅产品的自由发挥,69,调整后方案,本次方案调整原那么：容积率充分利用+多产品层次分解风险,景观化的豪华楼王产品,户均,170,梯,2,舒适大平面，南北通透，不仅能够俯瞰园林景观更能一览,80m,景观绿化带极致资源。,宜居的舒适平面产品,户均,140 ,梯,3,采用,1,梯,3,的方式布置平面，户户拥有南向景观，能够享受中心园林，同时保证了私密性。,紧凑的居家平面产品,户均,100 ,梯,4,拥有南向日照和采光，通风自然，围绕中心园林，保证内部私密性，避免噪音。部分朝向绿化广场，景观较好。,景观绿轴,宽约,80m,景观绿化带，为住宅带来极致的景观资源。,高端通过配套、景观视野、内部园林来表达，而非面积景观化楼王+宜居舒适平面+紧凑居家平面,70,D31地块：户均170 梯2+户均140 梯3,170 梯2产品共23800 ，户均140 梯3产品共 41160 ，地块总建筑面积为64960 。容积率为。D31地块要求指标容积率为,D38地块：户均100 梯4,100 梯4产品共172800 ，容积率为2.88.D38地块要求指标容积率为 ,D31,地块,D33地块：户均170 梯2+户均140 梯3,170 梯2产品共23800 ，户均140 梯3产品共35280 ，地块总建筑面积为59080 。容积率为。D33地块要求指标容积率为,D33,地块,D38,地块,三块地总建筑面积为296840 三块地要求指标总建面为297150 ，满足整体容积率要求。,住宅区产品规划及分布示意：,71,空中别墅：,种在花园里的房子,第一层级：,D31,、,33,地块景观轴线两侧,景观化楼王打造,72,景观化楼王产品打造要点：空中别墅保证每户都能有别墅的享受,本项目采用两梯两户的形式，能够电梯入户，形成私家电梯厅，并保证每户有,360,度的景观。,私家的空中院子，使得整个住宅从普通的小高层，成为了叠加的别墅形式，保证了每户的,360,度景观，使得整个空中别墅有着别墅不能拥有的辽阔视野。,再创新：,在原有空中别墅的基础上，形成风车型旋转地错层院落。更多高度的体验。,本项目打造可采用,两梯两户,的形式。,73,电梯厅私有化,入户层,入户上层,一梯一户错层复式：高的极致客厅,+,双层复式,=,极致的空中别墅,层高的极致客厅享受。,别墅的两层复式，层高,3,米，极致享受。,创新空中别墅,电梯由智能卡控制，住户只能到达自身楼层,独门独户，开门即入户,实用率最大化,公共空间私有化,一梯一户错层复式示意图,别墅化创新形式,74,院落,：,营造的院落空间有利于室外景观的引入；,外挂景观电梯,：,电梯井设在建筑体外开放空间，使之与户外生态环境体系和空中别墅体系紧密相连,露台,户型,户型,楼梯,私家电梯厅,私家电梯厅,景观电梯,景观电梯直接入户,75,会客厅,大面积玻璃,+,玻璃栏板，,俯瞰城市繁荣的豪宅气度建立,主空间面积放大，有效地将豪宅的舒适感表达出来。包括客厅、主卧采用大面积玻璃+玻璃栏板，使得周边的城市景观和绿化带完全引入室内,宜居舒适平面产品打造要点：将主要功能空间放大，客厅打造宽厅设计表达舒适居家感,第二层级：,D31,、,33,地块东西两侧内侧,宜居舒适平面产品,76,超豪主卫,：按摩浴缸、干湿分区、双面盆等设计,独立步入式衣帽间：,男女分区设计,空间细节打造：,超豪衣帽间,产品创新：超豪主卫,+,步入式衣帽间,宜居舒适平面产品：将主要功能空间放大，卧室打造套间超豪华主卧,77,健康住宅的园林系统中，,树应多于草,。绿地率,35%,，建筑密度,25%,，绿化覆盖率,70%,，人均公共绿地面积,2,平方米,/,人，,硬质景观用地占集中绿地面积,30%,。,采用各式植物搭配，,注重多样性，富于变化,，层次丰富,高低错落形成自然隔断，,保证内部居住的私密性,。,养生的园林：采用科学的方式布置园林，根据植物的特殊养生功效进行排布，对园林采用健康住宅所需要的园林标准。,住宅配套升级：养生园林,园林的健康性,由樟树群组成的樟树园，能散发植物芳香，帮助人们祛风湿止痛等作用；,由松柏类植物群组成的松柏园，对结核病等有防治作用；,由喜树、三尖衫、长春花等植物组成的长寿园，有抑制癌细胞的作用。从健康的角度去选择组合植物群，就能把楼盘小区环境提高一个档次。,78,汽车大堂：,位于地下一二层，停车后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥有自然采光，透气等功能。,司机休息室,住宅配套升级：豪华车库配置,车库大堂,+,司机休息室,79,车库有专属人员管理，随时帮助客户泊车，帮助洗车、护理或加油“一条龙服务.,车库物管五星级标准，帮助客户护理名车，形成宠物车行等便利服务系统，提供人性化贴近生活的服务。,另外还有洗衣、送餐等星级酒店式服务连接。,住宅配套升级：豪华车库配置,车库内的酒店式服务,80,第四章：整体规划理念、开发节奏及其他,81,1,、当前项目整体规划理念及命名建议,82,下城,花园城市豪宅,由三个产品层次构成：,4,楼王产品,户均,170 ,梯,2,的大平面,5,舒适产品,户均,140 ,梯,3,的产品,6,紧凑产品,户均,100 ,梯,4,的产品,上城,花园商业,+,酒店,由三部分组成：,1,花园商业区,围绕广场的立体街铺群,2 BOX,旗舰店,奢侈品展示,show,场,3,花园式酒店,五星级景观化酒店,当前项目整体规划理念：“上下城,1,2,3,4,5,5,上城,下城,6,83,关键词：风情、休闲、时尚、景观、花园,上城：,区域级休闲商业城,花园商业街区+BOX旗舰店+花园式酒店,商业公寓：,高品质酒店式公寓。,商业主力店：,零售为主的中型主力店。,立体街区：,围绕广场形成,2-3,层的单廊式商铺，以餐饮和娱乐休闲为主。,趣味,box,店：,围绕广场的玻璃,box,作为特色商业。,花园式酒店,五星级景观式酒店。,采用退台式的方式，引入更多景观形成花园式的酒店形式。,BOX,旗舰店,奢侈品展示,show,场,小型体量商业组合形成特有的高端奢侈品旗舰店，打造首个奢侈品展示,show,场,84,关键词：宜居、景观、豪华、舒适、紧凑,下城：,区域级宜居景观豪宅,景观化楼王,+,宜居舒适平面,+,紧凑居家平面,景观化的豪华楼王产品,户均,170,梯,2,舒适大平面，南北通透，不仅能够俯瞰园林景观更能一览,80m,景观绿化带极致资源。,宜居的舒适平面产品,户均,140 ,梯,3,采用,1,梯,3,的方式布置平面，户户拥有南向景观，能够享受中心园林，同时保证了私密性。,紧凑的居家平面产品,户均,100 ,梯,4,拥有南向日照和采光，通风自然，围绕中心园林，保证内部私密性，避免噪音。部分朝向绿化广场，景观较好。,景观绿轴,宽约,80m,景观绿化带，为住宅带来极致的景观资源。,85,命名建议：以公园或花园为主题,整体统一命名：,建议南郡花园城、南郡公园城、公园大地,建议不用考虑商业、酒店、住宅分别命名，统一在一个整体性的名称之下，避免分散命名造成项目整体感不强，难以达到本项目成为地标的目标；,只需要分别在各功能后加购物中心、酒店、住区的后缀加以区分。,86,2,、当前项目开发节奏初步建议,87,开发节奏探讨：,1,、项目内部视角,物业依存度,所以，从项目内部物业相互依存度关系来看：,商业、酒店的开发应当考虑早于住宅区的开发,本项目内部物业的相互依存度分析：,1,、商业、酒店属于外向型物业，其发展依赖外部环境与时机的成熟，对自身住宅区依赖不大,2,、本项目住宅价值的实现严重依赖商业、酒店的建成与运营，一方面起到档次标签作用，一方面起到配套作用,88,开发节奏探讨：,2,、企业内部视角,鑫远产品开发层次,所以，从鑫远的产品开发层次来看：,商业应当考虑最先启动，为鑫远系住宅产品提供商服配套,鑫远产品,1-2,年内开发目标：,1,、每年开发,50,万方左右，明年率先启动东苑,2,期、,A,派公寓、嘉城、文苑、尚苑,2,、次年再考虑启动和城、华府,2,期、南郡等项目,3,、明后两年始终以住宅开发为主，商业配套空缺,89,开发节奏探讨：,3,、开发成本视角,酒店与商业，谁先开发？,所以，从成本角度关系来看：,商业可以考虑作为本项目的启动物业开发,开发成本视角：,1,、商业、酒店当前建议方案中规划体量相近，,3-4,万左右。同等规模下酒店的开发与运营成本高于商业,2,、商业通过划铺方式可较快回现现金流，本项目酒店产品不适宜直接销售，回现难度更大,90,整体开发节奏建议：先商业，住宅与酒店开发穿插进行,1,2,3,4,5,5,上城,下城,6,7,A,：商业，约,4,万体量,B,：紧凑住宅，约,17,万体量,C,：舒适住宅，约万体量,D,：酒店，约,3,万体量,D,：舒适,+,楼王住宅，约万体量,E,：商务公寓，约,3,万体量,F,：精品旗舰店，约万体量,91,THE END,多谢诸位的聆听！,