资产评估的假设与原则

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,资产的定义,会计学：由过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。,经济学：特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。,资产评估：经济主体拥有或控制、能以货币计量的、能够给经济主体带来经济利益的资源。,第一节 资产评估概述,第一章 绪论,资产的分类,2024/9/29,1,资产评估的定义,资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为。,第一章 绪论,第一节 资产评估概述,资产评估的特点,一、现实性,以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。,1,、以实际状况为依据,2,、以现实状况反映未来,3,、强调客观存在,二、市场性,:,模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。,1,、评估资料源于市场,2,、评估结果接受市场检验,三、预测性,:,以资产未来时空的潜能说明现实。,四、公正性,:,评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系,组 织保证。评估必须按法定的程序、准则进行,技术保证。,五、咨询性,:,评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。,2024/9/29,2,第一章 绪论,资产评估的要素,主体,客体,假设,原则,依据,基准日,目的,标准,（价值类型）,程序,方法,第一节 资产评估概述,资产评估的目的,一般目的：资产在评估时点的公允价值,特定目的：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁,资产评估目的,估价标准,评估方法,决定,制约,2024/9/29,3,非法令评估,资产交易,单项资产交易,产权变动,房地产 交易,合资经营、合作经营、企业经营,企业合并、分设、兼并,发行股票,企业出售,企业出租,土地成片出租,土地开发经营,房地产买卖,房地产出租,融通资金,抵押贷款,发行债券,融资租赁,资产保全,企业资产保全会计处理,财产保险,资产清算,咨询服务,资产开发,考核经营业绩,财务报表,诉讼,法令评估,税收,国家征用不动产,补偿评估,2024/9/29,4,第一章 绪论,评估程序,1,、明确资产评估业务基本事项；,2,、签订资产评估业务约定书；,3,、编制资产评估计划；,4,、资产勘查与现场评估；,5,、收集资产评估资料；,6,、评定估算；,7,、编制和提交资产评估报告书；,8,、资产评估工作档案归档。,第一节 资产评估概述,2024/9/29,5,第一章 绪论,一、资产评估的假设,交易假设,交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产交易条件等,模拟市场,进行估价。,交易假设的作用,第二节 资产评估的假设和原则,2024/9/29,6,公开市场假设,公开市场假设就是假定,比较完善的公开市场存在,，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。,所谓公开市场，是指一个有,众多买者和卖者,的,充分竞争性,的市场。在这个市场上，买者和卖者的,地位是平等,的。资产交易双方都有获取,足够市场信息,的机会和时间，买卖双方的交易行为都是,自愿的、理智,的，而非在强制或不受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能用途及其交易价格等做出理智的判断。,适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产,具有通用性,第一章 绪论,第二节 资产评估的假设和原则,2024/9/29,7,第一章 绪论,持续使用假设,指资产将,按现行用途继续使用,，或将,转换用途继续使用,。,这一假设强调资产对,未来的有效性,。,采用持续使用假设的条件：,（,1,）,资产尚有剩余寿命,，能满足所有者经营上期望的收益。,（,2,）,转换用途能实现其最佳效用,，转换在法律上、经济上可行。,资产使用的方式：在用续用、转用续用、移地续用。,第二节 资产评估的假设和原则,2024/9/29,8,第一章 绪论,清算假设,是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假设说明。,企业破产，资产被强制出售。,清算评估通常要低于其他假设前提下同样资产的评估值。,第二节 资产评估的假设和原则,2024/9/29,9,第一章 绪论,二、资产评估的价值类型,资产评估的价值类型是指资产评估结果的,价值属性及其表现形式。,对资产价值的理解,资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。,价值与价格、成本,价格,为取得一项资产所花费的实际货币量,成本,为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值,价格,成本,不一定与价值相等,第二节 资产评估的假设和原则,2024/9/29,10,二、资产评估的价值类型,（一）以资产评估的估价标准形式表述：,重置成本,收益现值,现行市价,清算价格,（二）从资产评估假设的角度表述：,继续使用价值,公开市场价值,清算价值,第一章 绪论,第二节 资产评估的假设和原则,2024/9/29,11,二、资产评估的价值类型,（三）从资产评估特定目的划分：,抵押价值,保险价值,课税价值,投资价值,清算价值,转让价值,保全价值,交易价值,兼并价值,拍卖价值,租赁价值,补偿价值,第一章 绪论,第二节 资产评估的假设和原则,2024/9/29,12,二、资产评估的价值类型,（四）以资产评估时所依据的市场条件：,市场价值,市场价值以外的价值。,二者划分的标准,1,、市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。,2,、资产的使用状态，正常使用（最佳使用）还是非正常使用。,3,、信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。,第一章 绪论,第二节 资产评估的假设和原则,2024/9/29,13,第一章 绪论,二、资产评估的价值类型,（五）常见的价值类型,1,、公允市场价值（,fair market value),指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。,公开市场价格,形成的条件,买卖双方地位平等,有充分的时间收集信息,有理智的经济人,自愿成交,买卖双方均是正常交易的当事人,第二节 资产评估的假设和原则,2024/9/29,14,第一章 绪论,2,、投资价值（,investment value,）,指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值,对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。,成交价,=,公允市价,+“,价值创造”的一部分,第二节 资产评估的假设和原则,2024/9/29,15,第一章 绪论,3,、账面价值（,book value,）,指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去负债（对企业而言）。,资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：,1,、财务报告中的资产是以历史成本计价的,2,、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。,第二节 资产评估的假设和原则,2024/9/29,16,第一章 绪论,4,、重置价值（,replacement value,）,指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。又称为折余重置成本。,一般在非市场和有限市场条件下运用。,5,、清算价值,指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。,强制清算与有序清算,与公允市场的区别：,1,、买卖双方地位不平等,2,、没有充足的时间询价,清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价,6,、在用价值（,value-in-use,）,指属于企业组成部分的特定资产价值。,不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。,第二节 资产评估的假设和原则,2024/9/29,17,第一章 绪论,三、资产评估的原则,工作原则,独立性,客观性,科学性,专业性,技术原则,预期收益原则,供求原则,贡献原则,替代原则,评估时点原则,第二节 资产评估的假设和原则,2024/9/29,18,