物业租赁管理课件

物 业 租 赁 管 理 1 第 五 章 物 业 租 赁 管 理 物 业 租 赁 管 理 2 主 要 内 容物 业 租 赁 的 形 式 、 原 则 、 特 征 、 租赁 契 约 的 构 成 要 素租 赁 管 理 的 程 序租 赁 契 约 的 写 作 规 范 物 业 租 赁 管 理 3 第 一 节 物 业 租 赁 概 述 物 业 租 赁 的 定 义 物 业 租 赁 的 形 式 房 屋 租 赁 的 范 围 国 有 土 地 使 用权 和 房 屋 租 赁 物 业 租 赁 的 定 义 及 形 式 ： 物 业 租 赁 的 原 则 ： 为 承 租 人 服 务 的 原 则 维 护 租 赁 房 屋 的 原 则 提 高 经 济 效 益 的 原 则 保 证 租 赁 关 系 正 常 化 的 原 则 充 分 发 挥 房 屋 效 用 的 原 则 物 业 租 赁 管 理 4 物 业 租 赁 的 形 式按 方 式 划 分 ： 定 期 租 赁 不 定 期 租 赁按 用 途 划 分 ： 住 宅 用 房 、 办 公 用 房 、 商 业 用 房 和生 产 用 房 等按 性 质 划 分 ： 公 房 租 赁 和 私 房 租 赁 物 业 租 赁 管 理 5 未 依 法 取 得 所 有 权 证 的 ；司 法 机 关 、 行 政 机 关 依 法 裁 定 ， 决 定 查 封 或 者 以其 他 形 式 限 制 房 地 产 权 利 的 ；共 有 房 屋 未 取 得 共 有 人 同 意 的 ；权 属 有 争 议 的 ；属 于 违 章 建 筑 的 ；不 符 合 安 全 标 准 的 ；已 抵 押 ， 且 未 经 抵 押 权 人 同 意 的 ；不 符 合 公 安 、 环 保 和 卫 生 部 门 有 关 规 定 的 ；有 关 法 律 、 法 规 禁 止 出 租 的 其 他 情 形 房 屋 租 赁 的 范 围禁 止 的 出 租 行 为 ： 物 业 租 赁 管 理 6 第 二 节 物 业 租 赁 合 同 b 物 业 租 赁 合 同 的 登 记 备 案b 物 业 租 赁 合 同 的 作 用b 物 业 租 赁 合 同 的 法 律 特 征 b 房 屋 租 赁 合 同 的 构 成b 物 业 租 赁 双 方 的 权 利 和 义 务b 租 赁 合 同 的 变 更 与 终 止 物 业 租 赁 管 理 7 物 业 租 赁 合 同 的 作 用 ： 确 定 签 订 租 赁 合 同 的 原 则 明 确 双 方 房 屋 租 赁 的 标 的 物 明 确 双 方 在 租 赁 中 的 权 利 与 义 务 约 束 双 方 的 租 赁 行 为物 业 租 赁 合 同 的 法 律 特 征 ： 承 租 人 只 享 有 房 屋 的 使 用 权 房 屋 租 赁 的 标 的 是 特 定 物 而 不 是 种 类 物 房 屋 租 赁 合 同 必 须 采 用 书 面 形 式 房 屋 租 赁 合 同 必 须 依 法 办 理 登 记 房 屋 租 赁 关 系 不 因 所 有 权 的 转 移 而 终 止 租 赁 关 系 主 体 的 法 律 要 求 租 赁 客 体 的 法 律 要 求 物 业 租 赁 管 理 8 房 屋 租 赁 合 同 的 构 成 当 事 人 姓 名 或 名 称 及 住 所 ； 租 赁 物 业 的 描 述 ； 租 赁 物 业 的 用 途 ； 租 赁 期 限 ； 租 金 及 支 付 方 式 ； 房 屋 的 修 缮 责 任 ； 转 租 的 规 定 ； 变 更 和 解 除 合 同 的 条 件 ； 违 约 责 任 ； 当 事 人 约 定 的 其 他 条 款 。 E 物 业 租 赁 管 理 9 物 业 租 赁 双 方 的 权 利 和 义 务 一 是 是 按 期 收 取 租 金 的 权 利 ；二 是 有 监 督 承 租 方 爱 护 使 用房 屋 的 权 利 ， 承 租 人 不 得 不经 出 租 方 同 意 擅 自 对 房 屋 结构 进 行 改 造 或 装 修 。 三 是 有依 法 或 依 租 赁 契 约 收 回 房 屋的 权 利 。 一 是 有 保 障 承 租 人 合 法 使用 房 屋 的 义 务 ； 二 是 有 对房 屋 进 行 维 修 和 保 养 ， 保障 承 租 人 安 全 使 用 房 屋 的义 务 ； 三 是 参 与 协 调 由 房屋 原 因 引 发 的 纠 纷 。 一 是 有 合 法 使 用 房 屋 的 权 利 。二 是 有 要 求 保 障 居 住 安 全 的权 利 。 三 是 对 所 承 租 的 房 屋 ，有 优 先 购 买 和 续 租 的 权 利 。 一 是 按 期 交 纳 租 金 ， 不 得 以任 何 借 口 拖 欠 或 少 交 租 金 ；二 是 爱 护 所 承 租 房 屋 。 三 是遵 守 房 屋 租 赁 合 同 ， 不 得 私自 改 变 房 屋 用 途 或 转 借 转 租 他 人 。权 利 义 务 出租方 承租方 物 业 租 赁 管 理 10 租 赁 合 同 的 变 更 与 终 止 p因 租 赁 一 方 当 事 人 更 名 ， 房 屋 产 权 发 生 转 移 ， 承 租 人 家 庭分 户 或 承 租 人 死 亡 、 迁 移 ， 均 可 变 更 合 同 。p因 出 租 房 屋 面 积 的 增 减 、 附 属 物 的 增 减 等 ， 也 可 变 更 合 同 。p因 租 赁 双 方 约 定 改 变 租 赁 房 屋 的 用 途 或 增 减 房 屋 的 用 途 ，均 可 变 更 合 同 。p租 金 的 增 减 或 支 付 方 式 的 改 变 可 导 致 协 议 更 改 。p由 双 方 约 定 ， 改 变 租 赁 期 限 或 者 期 限 长 短 。 房 屋 租 赁 合 同的 变 更 房 屋 租 赁 合 同 的 变 更 :房 屋 租 赁 合 同 的 终 止 : 租 赁 期 满 租 赁 房 屋 的 灭 失 因 承 租 人 搬 迁 需 要 终 止 ， 或 因 一 方 严 重 违 约 等 ， 均 可 终 止 合 同 物 业 租 赁 管 理 11 第 三 节 物 业 租 赁 价 格 房 屋 租 赁 租 金 的 构 成 房 屋 租 金 基 数 核 定 方 法 和 租 金的 计 算 方 法 物 业 租 金 的 意 义 物 业 租 赁 管 理 12 房 产 税 利 润 保 险 费 地 租 利 息 管 理 费 维 修 费 折 旧 费 租 金的 构 成 物 业 租 赁 管 理 13 租 金 基 数核 定 方 法 等 级 计 算 法 项 目 基 分 计 算 法 结 合 计 算 法 月 租 金 额 （ 租 金 基 数 调 剂 因 素 ） 计 租 面 积 附 属 房 单 位 租 金 计 租 面 积 设 备 租 金 物 业 租 赁 管 理 14 物 业 租 金 的 意 义 调节房屋的供求关系 保证物业经营活动的正常进行 租金的调整是我国住房体制改革的重要内容 物 业 租 赁 管 理 15 第 四 节 物 业 租 赁 管 理 要 点 一 ： 房 屋 租 赁 管 理 的 一 般 程 序 要 点 二 ： 制 定 房 屋 租 赁 管 理 的 各 项 制 度 要 点 三 ： 明 确 房 屋 租 赁 纠 纷 处 理 的 方 法 要 点 四 ： 衡 量 物 业 租 赁 经 济 效 果 的 指 标 物 业 租 赁 管 理 16 房 屋 租 赁 管 理 的 一 般 程 序 房 屋 租 赁 合 同 的登 记 备 案 制 度 出 租 房 屋 的 交 接与 备 案 房 屋 租 赁 当 事 人 应 当 在 租 赁 合 同 签 订后 30日 内 ， 到 市 、 县 人 民 政 府 房 地 产管 理 部 门 办 理 登 记 备 案 手 续 。 申 请 房 屋 租 赁 登 记 备 案 应 当 提 交 下列 文 件 ：（ 1） 书 面 租 赁 合 同 ；（ 2） 房 屋 所 有 权 证 ；（ 3） 当 事 人 的 合 法 证 件 ；（ 4） 城 市 人 民 政 府 规 定 的 其 他 文 件 。 房 屋 租 赁 登 记 申 请 经 市 、 县 人 民 政府 房 地 产 管 理 部 门 审 查 合 格 后 ， 颁发 房 屋 租 赁 证 。 物 业 租 赁 管 理 17 制 定 房 屋 租 赁 管 理 的 各 项 制 度 : 房 屋 租 赁 租 金 管 理 制 度房 屋 使 用 与 维 修 管 理 制 度房 屋 转 租 与 退 租 管 理 制 度 明 确 房 屋 租 赁 纠 纷 处 理 的 方 法 房 屋 租 赁 纠 纷 处 理 方 式房 屋 租 赁 不 同 类 型 纠 纷 的 处 理 衡 量 物 业 租 赁 经 济 效 果 的 指 标 租 赁 房 屋 总 量 、 租 赁 房 屋 结 构 、 房 屋 完 好 率 、 房 屋 出 租 率 、租 金 收 缴 率 、 利 税 额 及 其 增 长 率 、 员 工 收 入 水 平 及 增 长 率 物 业 租 赁 管 理 18 典 型 案 例 分 析 物 业 租 赁 管 理 19 最 近 某 物 业 公 司 接 管 了 一 栋 多 层 办 公 楼 的 管 理 工 作 ，目 前 大 楼 的 空 置 率 较 高 ， 面 对 这 种 情 况 你 认 为 应 该 如何 改 变 现 状 ？ 请 你 从 分 析 空 置 率 高 的 原 因 入 手 ， 提 出降 低 空 置 率 应 采 取 的 步 骤 ？ 天 星 写 字 楼 业 主 刘 大 奎 先 生 委 托 管 理 该 写 字 楼 的 博 凯物 业 管 理 公 司 代 理 写 字 间 的 租 赁 业 务 。 某 日 ， 刘 大 奎的 弟 弟 刘 小 奎 前 来 租 赁 一 间 办 公 室 。 博 凯 经 营 部 的 史小 姐 让 刘 小 奎 签 署 租 赁 合 同 ， 刘 小 奎 认 为 没 有 必 要 ，二 人 争 执 不 下 ， 请 问 他 们 二 人 谁 的 观 点 正 确 ？ 为 什 么 ？物 业 租 赁 合 同 包 括 哪 些 内 容 ？