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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第七章本钱管理,第一节物业管理中的本钱及其分类,第二节本钱估算方法,第三节本钱预算,第四节本钱控制,第一节本钱及其概念,本钱的含义：,本钱的构成：物化劳动、活劳动,物业管理本钱：,1、营业本钱,2、经营管理费用,物业管理的本钱构成,1、营业本钱直接人工费用,直接材料费,间接费用？,2、期间费用与经营管理费用,管理费用？P183,财务费用,？何谓一级本钱核算,一级本钱核算企业的管理费用,不设间接费用,总称管理费用,1、公司经费,2、劳动保险,3、董事会费,4、税金,5、无形资产摊分,物业管理的本钱构成,1、营业本钱直接人工费用,直接材料费,间接费用？,2、期间费用与经营管理费用,管理费用？,财务费用,？何谓一级本钱核算,财务费用,利息支出,汇兑净损失,金融机构手续费,公司筹资发生的其他费用,其他规定,参考文件：,?物业管理财务管理规定?,?施工、房地产开发企业财务制度?,划清营业本钱与期间费用,本钱是在收益实现后即得到补偿,期间费用那么计入当期损益,可盈利、亏损,对一般的工业企业而言？,物业管理本钱的分类,一按经济性质分七大要素,二按经济用途分,三按照与业务量的关系分固定与变动,四按计算依据分目标、定额、方案、实际,五按与决策的关系分,边际本钱、差异本钱、时机本钱、估计本钱、漂浮本钱、,可免本钱、附加价值本钱,第二节本钱估算方法,包括三大方面：,1、效劳本钱的估算,人工费、办公费、物业部位、共用设施的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化、企业固定资产折旧、保险费、业主同意的其他费用，如楼巴,2、专项维修资金的估算源自基金,3、管理酬金确实定,科学的估算是物业管理企业的重要工作,主要的本钱工程估算方法,共九大项、46小项,人工费估算,办公费,共用部位与共用设施,日常运行,费,保安费,清洁卫生费,绿化养护费,固定资产折旧费,保险费,专项维修,资金,本钱估算结果的汇总,P,Fi,/ S,第三节本钱预算,本钱预算即本钱方案,本钱工程估算是进行本钱预算的前提,本钱预算的概念,本钱预算的根本要求,本钱预算的编制方法,固定预算,弹性预算,零基预算,滚动预算与概率预算,本钱预算的编制程序,1、本钱预算的编制方式二下一上式,2、本钱预算的编制程序,3、不同本钱的预算编制,营业本钱、管理费用本钱、财务费用本钱,参照P183,第四节本钱控制,有方案，就便于控制,控制是以管理目标、预算、方案为前提,本钱控制的含义与分类,本钱控制的含义：,狭义,广义,物业管理本钱控制的三层含义,本钱控制的分类,一按时间特征分类,事先控制、事中控制、事后控制,二按控制的机制,前馈控制、防护性控制、反响控制,三其他控制分类,本钱控制的原那么,全面控制原那么,讲求经济效益原那么满意而不最优,责权利相结合的原那么,例外原那么如何判断例外,本钱控制的程序五个步骤,确定控制标准,执行控制标准,分析相关标准,纠正本钱标准,进行考核奖励,本钱控制的组织体系,本钱控制责任中心,分级、分口管理经济责任制,本钱中心：管理处、保洁部等,费用中心：人力资源部等,业绩考核,本钱的日常管理,物业周期,物业管理周期,一运用物业管理周期进行本钱控制,二严格实施预算的赁证控制,三建立健全的费用开支与报销审批制度,第八章合同与风险管理,第一节物业管理中的主要合同类型,第二节物业管理效劳合同,第三节招投标阶段的合同管理,第四节风险管理理论,第五节保险与物业管理保险,第一节物业管理中的主要合同类型,合同契约,4类主要的物业管理活动合同,1、物业建设单位的相关合同,2、前期效劳合同与物业管理合同,3、业主签订的相关合同,4、与专营公司签订的专项效劳合同,第二节物业管理效劳合同,前期物业管理合同,区别前期管理与前期介入,前期物业管理合同的,主体双方,前期物业管理的,特殊性,前期物业管理合同的特征：,与建设单位签订合同,具有过渡性,是一份要式合同,物业管理合同,合同的起止期限,产权关系的认识,相关的法律规定,两个合同的差异,金羊花园的案例,物业管理合同的特征,双方以诚信为前提,是有偿效劳合同,是诺成合同又是双务合同,是劳务合同,物业效劳合同的主要内容,1、物业根本情况,2、委托效劳事项,3、双方的权利义务,4、物业管理效劳标准,5、物业效劳费用和维修费用,6、专项维修基金的管理与使用,7、物业管理用房,8、物业经营管理,9、委托效劳期限,10、违约责任,物业管理合同的签订要点,宜细不宜粗,不应无偿无限期承诺,实事求是，留有余地,明确界定违约责任与处理方式,第三节招投标阶段的合同管理,物业管理招标,物业管理投标,原那么：公开、公平、公正、合理,特点：早期介入、阶段性,物业管理招标,公开招标,邀请招标,议标,物业管理投标,标书的主要内容：,1、介绍物业管理要点,2、物业管理效劳内容,3、效劳形式,4、费用,第四节风险管理理论,风险理论,风险管理理论,风险的定义,风险的三大特征：,负面性,不确定性,可测性,风险的类型,1、纯粹风险与风险,2、财产风险、责任风险及人身平安,3、自然风险、社会风险、政治风险、经济风险、技术风险,4、根本风险、特殊风险,风险的本钱,代价和遭受的损失,风险本钱包括三个内容：,1、防范、分散或转移风险的费用,2、风险所带来的损失及处理方法,3、风险的社会本钱,风险管理理论,风险识别,风险评价,风险控制,回避、自担或保存、预防与抑制、转移,风险调整,第五节保险与物业管理保险,保险概念,保险合同概述,物业保险目的,物业保险的主要险种,保险的定义及其特征,保险,保险的八大本质特征,保险的一般原那么,诚信原那么,可保利益原那么,近因原那么,比例分摊原那么,保险合同,保险合同是一种,要式合同,保险合同是一种,附合合同,保险合同是,双务合同,保险合同是,射幸合同,保险合同的主体,当事人：保险人、被保险人、投保人,关系人：,受益人、保险代理人、保险经纪人,物业管理企业一般情况下是：,保险经纪人,保险合同主要当事人的义务,投保人：,保险人：,保险合同的一般内容,当事人的姓名地址,保险标的,保险金额,保险责任范围,除外责任,保费,保险期间,违约责任,物业保险的目的,分散意外损失,利于善后工作,物业保险的主要险种,账产保险,火灾保险,、企业财产保险、家庭财产保险,雇主责任险,公众责任险,第九章财务管理与绩效评价,财务管理概述,财务报告分析,物业管理绩效评价,绩效评价的方法,物业管理报告,财务管理概述,财务管理活动包括：,资金筹集、,运用、,消耗、,收回、,分配,企业的资金运动形式,静态：固定资产、,流动资产,流动负债,长期负债,所有者权益,动态：经营性流动资金、,投资性流动资金,筹资性现金流动,企业的财务关系,企业同其所有者之间的财务关系,企业同其债权人之间的财务关系,企业同其债务人之间的财务关系,企业内部各单位之间的财务关系,企业同职工之间的财务关系劳资关系,企业同国家机关之间的财务关系税费,财务管理目标,总目标：,利润最大化,资本利润率最大化或第股利润最大化,企业价值最大化或股东财富最大化,具体目标：筹资管理目标,投资管理目标,利润分配目标,财务管理的内容,1、筹资管理,资金的数量、来源、方式和构成,2、投资管理,投资的方向、规模、投资方式,直接投资物业管理、间接投资资金市场,3、利润分配决策,综合考虑、统筹安排、合理调试，实现财务管理目标,财务管理手段,传统手段,网络技术网络财务,企业资源管理系统ERP,第二节财务分析报告,又称财务会计报告,年度、半年度、季度、月度、,2004年?企业财务会计报告条例?,包括会计报表和文字,会计报表：,主表：资产负债表、利润表、现金流量表、本钱表,附表：资产负债表附表、利润表附表,文字报告：会计报表附注、财务情况说明书,财务报告分析,概念：财务报告与财务报告分析,形式：内部报告,外部报告,财务报告分析的主要方法,比率分析法,相关指标,构成指标,效率指标,比较分析法,绝对数据、相对数据,横向比较、纵向比较,财务报告分析的一般过程,准备,实施,报告阶段,第三节物业管理绩效评价,物业管理绩效：二个层面,物业管理企业工程,独立的物业资产管理工程,物业管理企业绩效：,企业经营效益,经营者业绩,P7页案例,企业经营效益：表现,盈利能力、,资产运营水平、,偿债能力、,后续开展能力,经营者业绩：,在经营企业过程中业经营、成长、开展中所取得的成果作出的奉献来表达,物业资产管理工程绩效,权益资本,权益性资本是投资者投入的资本金，表达出资者权益，其资本的取得主要通过接受投资、发行股票或内部融资形成。,债务资本,通过负债所获得的资金。,物业管理绩效评价的意义,方法：运用数理统计、运筹学,指标：,特点,结果,向业主汇报,物业管理绩效评价,确定与投资方向,物业管理绩效评价的类型,政府评价,社会评价,企业集团内部评价,企业自我诊断评价,物业资产管理工程评价,物业管理绩效评价的根本要素,评价指标：定性、定量,评价标准,评价方法,物业管理绩效评价的指标体系,P266内容与P278表格：,根本指标8个,企业盈利2个、资产营运2个、偿债能力2个、开展能力,修正指标16个,评议指标8个非计量、定性,物业管理绩效评价的标准,一定量标准,二定性标准,物业管理绩效评价结果与报告,效劳对象,评价分级,报告形式：封面、正文、附录,第四节绩效评价的主要方法,主要方法？：成效系数法,辅助方法？：综合分析判断法,由不少于5人参与,其次：计分方法,定量和定性相结合计分法,盈利能力、,资产运营水平、,偿债能力、,后续开展能力,第五节物业管理报告,分类一：,1、向业主、租户提交的报告,2、向高层管理者提交的报告,3、向投资者或董事会提交的物业管理报告,分类二,月度报告、季度报告、半年报告、年度报告,物业管理报告的构成与内容,一定时期的工作总结,财务报告,未来工作方案,编写物业管理报告的本卷须知,重点,真实可靠,清楚、简练、,物业管理报告的公布与送达,1996年与2004年的相关文件,向业主的公布：,每年不少于一次,向高层管理的公布：,通常每月一次,如：写字楼-通常每月一次,如：居住小区-每季度、半年,案例阅读,第十章写字楼管理,写字楼及其物业管理,写字楼租赁管理,写字楼平安与风险,写字楼物业管理企业的选择与评价,写字楼及其物业管理,一、写字楼物业的特点熟悉,1、区位,2、设施,3、配套,4、专业化管理,5、产权完整性：是物业保值、升值的关健,二、影响写字楼分类的因素了解,1、写字楼按使用方式分类,2、写字楼一般分类：甲、乙,3、影响因素：12种因素,4、流行的两大评定标准：甲级与5A,三、写字楼的管理目标掌握的重点,经营、管理、效劳三位一体、,互相渗透,1、经营指标：有效使用率和,收效局部使用率最大化,2、管理目标：资产保值率和升值率最大化,3、效劳目标：物业所有人和使用人,满意率最大化,宏观目标与微观目标,熟悉的内容,四、写字楼物业管理的工作模式,五、写字楼物业管理的内容,六、写字楼物业管理中的策略,三个阶段、合同效劳、超值效劳,五、写字楼物业管理的内容,1、写字楼的物业市场营销,租金价格的作用,2、制定租金收取方法,3、协调与业主和租户的关系,4、组织与控制,熟悉的内容,四、写字楼物业管理的工作模式,五、写字楼物业管理的内容,六、写字楼物业管理中的策略,三个阶段、合同效劳、超值效劳,第二节写字楼的租赁管理,一、写字楼的租户选择熟悉,知识点：办公工作人员需要提供的空间,15-20平方米为宜,二、写字楼租金确实定与调整掌握,知识点：建筑面积、,可出租面积,出租单元内建筑面积R/U系数,租户选择的考虑因素,租户的商业信誉和财务状况,所需面积大小,需要提供的物业管理效劳,二、写字楼租金确实定与调整掌握,根底租金,市场租金,面积的规划与室内装修,租金的调整,三、写字楼的租约制定,标准租赁合约,标准条款,特殊条款,租金与租金的调整,毛租、净租,折让优惠和租户权利的授予,免租期、装修期、优先权等,第三节写字楼平安与风险,一平安管理：,工程平安,消防平安,治安平安三个原那么,应急预案,二风险管理,风险识别、特点、种类,风险应对与策略,三写字楼物业保险,保险组合,业主、物业管理企业、租户均投保,第四节写字楼物业管理企业的选择与评价,选择标准：四大标准,评价：,绩效评价：1、效劳满意度知识点,2、物业经济指标知识点,3、物业品牌化,第十一章零售商业物业经营管理,第一节零售商业物业与分类,开展:1600年、1862年、1956年1955年,百货商店Department Store),购物中心(Shopping Mall Center),品牌物价场(Outlet),零售商业物业经营管理内容,六大模块：,1、投资与承租户组合,2、零售技术,3、物业维护,4、营销,5、保险与风险,6、财务管理,零售商业物业经营管理的类型,一策略与运行管理,物业公司所为？,专业商业经营公司或参谋公司所为？,二现场管理,“门里门外做法,专业管理协调：内部管理,分包管理,第二节经济学原理掌握,一、规划与选址,应考虑的因素：,1、市场容量,2、进出交通,3、地点显著,4、零售商业物业规模,5、内部设施因素,二、零售商业运作的相关理论,1、中心地理论,为了满足消费者“一站式购物需要,零售商业物业要引入很多不同类型的零售店入驻,2、同类零售店聚集理论,为了满足消费者个性化需求质量、品牌、特色,集聚很多出售同类商品的门店,3、需求的外部效应理论,为了满足客流,引入品牌名店,上述理论的应用多个考点,租户应实现多样化,引入主力店,空间安排实现相互促进效应,第三节租赁管理,核心内容：,制定租赁方案,租赁策略,目标：,实现物业收益的最大化,工作内容：租户选择,租金确定与调整,租约制定,一、,租户选择,应考虑的因素四大因素,1、声誉,2、财务能力,3、租户组合与位置,4、租户需要的效劳,走向成熟：租户的优化选配,二、租金确定与调整,根底租金、最低租金,百分比租金：,超额租金,自然平衡点,毛租与净租：净租的一般形式：,租金的调整：,主要租户五年一次,次要租户,租金调整应考虑的因素：,消费者物价指数,零售物价指数,双方商定的定期调整比率,三、租约制定,标准租约,特殊问题,其他条款,第四节现场管理,按照管理层面的不同，零售物业的经营管理可以分为：策略与运行管理,现场管理,策略是根底,方案是前提,费用是根本,日常管理内容,费用测算1日常管理费,2开办费,工作流程：处理客户投诉三类投诉,管理范围和内容,管理目标：“六统一,第五节风险与平安,管理模式风险：子公司？,分公司？,产权与管理权别离风险,等等,平安管理：,防火平安,治安平安,劳动平安,媒体风险防范,第十二章物业经营管理未来开展,房地产组合投资管理,房地产资产管理,设施管理,不良资产管理,第一节房地产组合投资管理,组合投资管理,的定义,含义：管理对象：多种投资组合,管理者：机构,管理方法：识别与组合,房地产组合投资管理的定义,工作内容：五点,工作目的：降低风险,第二节大型,企业物业资产管理,物业资产：企业物业资产的六类细目,区别：物业资产：第五种战略资源,不动产,不动资产,物业资产管理：,包括方案、获取、管理、处置,建筑物与土地的活动,编制企业物业,资产清单,物业资产清单记录的内容：,九大方面,50000平方米时,设定管理目标,是费用中心、利润中心,而不仅仅是生产资源,控制本钱,适时处置资产并获得收入,进行多样化的物业投资,结合主营业务选择物业占用形式,建立合理的物业资产管理结构,明确物业管理师的作用,审慎选择物业资产参谋,企业物业资产管理信息系统,物业管理信息管理系统？,第三节设施管理,物业设施管理的开展,国际设施管理协会,物业设施管理的含义,对设施管理概念的理解可包括以下的方面。,A.各类工作场所,B.适用于各类组织,C.管理需要用整体方法,D.包括对人、生产过程、环境等的关心,设施经理工程部经理？,设施经理工程部经理？,设施经理工程部、绿化、清洁经理？,设施经理的角色是怎样的？,设施管理涉及的问题,共13方面,生命周期本钱与设施管理,概念：指设备系统从诞生到报废过程的费用的总和。,小于？等于？数倍于？远远大于？,LCC与EUAC,评估屡次,全面质量管理TQM,质量的五大支柱？,设施管理在我国的开展,设施管理的未来开展：国际化,第四节不良物业资产管理,了解有局部考点,1、不良物业资产的表现形式,2、不良物业资产的形成原因及过程：,起始原因、推动器、根本原因,3、不良物业资产管理,房地产价格、接收价格、处置价格,处置价格评估的三种方法,不良物业资产处置的五种方法,第五节,可持续的物业管理,1987年1992年,可持续开展的两个原那么：,可持续开展概念中的四大研究方向,经济学、社会学、生态学、系统学,五大支持系统,可持续开展与物业管理,欧洲的指导手册：九大内容,可持续开展要求下的物业管理：,1、控制空气质量，提高大气洁净度,2、加强雨、污水的排放处理与利用,3、垃圾处理,4、控制噪声,5、绿化生态系统,6、注重采用新型建材和自然资源,7、提高物业管理信息化水平,智能信息系统应用：,平安、呼救、能源设施管理,第六节新技术的应用,物业管理信息系统：,专用软件：,九大模块,物业管理信息系统特征：五大特征,
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