零售商业物业管理

上传人:百**** 文档编号:243391683 上传时间:2024-09-22 格式:PPT 页数:40 大小:58KB
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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第四章 零售商业物业管理,第一节 概述,一、零售商业物业概念,原意,:,为各类物品零售提供空间场所的物业。,现在:,销售物品、服务为主的多功能物业。,二、零售商业物业的类型,按,产权性质,分有:,(),即时转移产权型,(先售后赎),经营上称为投资保本型,(),分散产权型,大型物业分开拆散出售(可以反租),(),统一产权型,一个企业(或业主)拥有一个大型商业物业产权,按,规模和辐射范围,分为:,社区型、片区型、区域型、城市中心型,按,结构,分:敞开式的市场和广场型,封闭的购物中心型,按,出售商品类别,分:专业型和综合型,按,功能,分:综合性的专业购物中心型,商住两用型,零售商业发展动态:,从传统的百货商店, 向,多业态、综合性、大型化、时尚性、智能化,等方向转化、发展。,三、零售商业物业运作的主要理论,1,中心地理论,消费者,单一目的购物,不,会选择离家较,远,的地段(购物效用最大化)。,一次购物能,买回多种不同商品,可以吸引购物者,远行,。,2,同类零售店聚集理论,降低价格不会引发垄断,消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售服务方式等因素,消费者多有货比三家的购物心理,比较选择能降 低不确定性,规划良好的零售商业物业可以协调零售店组合,能实现聚集效应,实践经验:,较低档次商品零售店限制在一家,(不至于产生正面价格竞争),高档商品零售店需引入较多同类店,3,需求外部效应理论,主力店产生需求外部效应,为小零售店带来客流,选好品牌、信誉、档次、服务质量俱佳主力店至关重要,可以给主力店较大租金折扣优惠,应用:,将,主力店安排在,物业内主要通道的,两端,,两侧布置小的专卖店,尽量,避免死胡同,式通道设计,将各类服务店尽量安置在中心或侧面靠近出入口的地方,干洗店和宠物店尽量远离餐厅和快餐店,楼梯转角和中庭附近空余位置出租给临时摊位(让其试用),第二节 购物中心及其管理,一、购物中心的概念,美国国际购物中心协会(,ICSC,)对购物中心的,定义,:,购物中心,是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业、服务设施的组合。,定义的属性可以归纳为,五个基本要素,:,产权归属,单一产权所有者。,经营管理模式,统一管理。,提供服务的内容,提供零售和其它商业设施。,附属设施,提供泊车位。,体量与定位,无统一规定。,购物中心的,大小和定位,一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定。,根据选址和商圈不同,购物中心可分为:,近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。,美国将其分为,3,种形态:,摩尔、户外中心、混合型中心。,第一个购物中心建成于,20,世纪初的马里兰州巴尔的摩市中心以北,9km,的郊区,由,6,家商店组成。,第一个购物商城,Southdale Mall,建成于,1956,年的明尼阿波利斯城(,Minneapolis,),有两家百货商店共同开发建设。,二、购物中心的建筑特征和特点,购物中心表现为以下三个,特征:,1.,商业空间步行化,2.,商业空间室内化,3.,公共空间社会化,购物中心具有以下特点,:,1.,由发起者有计划地开设,实行商业型公司,统一管理,。,2.,内部结构,由百货店或超级市场作为核心店,以及各类专业店、专卖店等,零售业态,和餐饮、娱乐设施构成。,3.,服务功能,齐全,集零售、餐饮、娱乐、专业服务为一体。,4 .,根据销售面积,设相应规模的,停车场,。,5.,选址,为中心商业区或城乡结合部的交通要道旁。,6.,商圈,根据不同经营规模、经营商品而定。,7.,设施,豪华、店堂典雅、宽敞明亮,卖场实行,租赁制,。,8.,目标顾客,以,流动顾客,为主,不特别区分层次。,三、购物中心的本质特点,购物中心的,本质特点,:,统一管理和分散经营的管理方式。,购物中心在,规划、建设、开发和管理经营,方面具有,统一性,的特点。,与集贸市场相比,购物中心的管理模式最为有效,既能让承租户之间相互促进,又能防止不良竞争,并获得共同利益。,四、购物中心的市场特征及其管理模式,购物中心的,市场特征:,1.,有计划聚集的统一性,2.,采用集中管理与分散经营相结合的先进管理方式,3.,功能复杂多样,规模巨大,购物中心的,管理模式,1.,开发商自行管理,2.,国外管理机构参与合作管理,3.,专业的物业管理公司进行市场管理,4.,主要承租者进行经营同时开展管理,第三节 零售商业物业的管理,一、大型购物中心的管理,(一)开业前期的管理,1.,购物中心的经济决算,进行各种投入成本(费用)、收入对比分析。,2.,招商和承租户选择,承租户的选择要保证租金的来源。,需要保证购物中心商品种类的完整性。,需要保证购物中心经营项目的多样性和综合性。,3.,承租户租金确定,不同楼层、位置、大小、经营品种、业态、品牌、租期,租金不同,(,二,),开业阶段管理,1.,做好营销宣传,2.,做好开业组织,3.,做到开业率高,4.,做好开业的现场环境管理,(包括信息导视管理),(,三,),经营阶段的管理,四方面主要工作:,承租商的优化管理,促销推广,服务管理,日常物业管理。,二、其他零售物业的管理,(,一,),大型百货商店的物业管理,1.,从百货商店到购物中心转化的趋势,2.,百货商店的管理模式的转变,3.,百货商店的物业管理,要实现类似购物中心的管理模式,租赁模式与管理,(,二,),大型货仓式商店的物业管理,补充:零售商业物业管理内容,商业物业与居住物业等管理的不同之处是:,既要考虑业主,又要照顾顾客;,既要做好服务,又要做好经营。,(一),一般性管理,即常规性物业管理内容,(二),特殊管理(营销性内容),.,物业分析,(,1,)辐射区域分析,该区域可能的顾客流量,包括 消费者行为、喜好偏向、购买力分析,竞争条件分析,商业辐射区域,通常可分为三部分:,营业额所占比例,主要区域(,直接或相邻区域,),60%75%,次要区域(,市级,510,公里,),15%20%,边界区域(,市级,15,公里以外,),5%15%,影响商业物业辐射区域和影响范围的因素:,物业的,规模、位置、类型、品牌,等。,人们一般购买行为倾向的极限距离:,食品:,12,公里,服装等:,58,公里,大宗综合性购物:,10,公里以上,(,2,)特色、位置和停车等因素考量,丰富多彩的商品,新颖别致的服务,大型商业楼宇强调 经营特色 高品质的购物环境,独特的外在形象,内部店面设计布局,位置优劣取决于物业的易接近性或交通通达程度。,行车、停车是否方便是影响有车一族购物的主要因素,2,承租人选配,应考虑的因素:,承租人声誉,承租人财务状况,组合及位置分配,承租户的类型:,基本承租户,:,又称,关键承租户,,租期通常在,20,年及以上。其对于稳定商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用,是公共商业楼宇发展的基础。,主要承租户,:,租期一般在,10,年以上,对公共商业楼宇的经营稳定性起重要作用。,一般承租户,:,租期一般在,10,年以下。,国外经验:,一座公共商业楼宇的,基本承租户,承租的营业面积应达,50,以上,即公共商业楼宇营业面积一半以上要有长期的客户;,主要承租户,承租的营业面积应达,30,以上;其余的,20,由一般承租户承租,,尽管他们的变动性比较大,但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。,不同货品,经营店铺的组合,组合,不同形式、层次店铺,的组合,不同商业结构,的组合,基本、主要、一般承租户,的组合,位置分配:,应充分考虑各零售业务、各不同机构间的,效益外溢、效益转移、比较及多目标和冲动性购物行为,等因素的影响和效果。,常见组合:,服装与鞋帽店搭配,冷饮店与快餐店为邻,高销售密度零售业务趋向于中心位置,承租人服务需求,特殊的服务需求有:餐饮店的垃圾处理,家具店的装卸服务,银行的保安服务,营业时间上的特殊要求 等,处理原则:,谁受益,谁付费,不能显著影响相邻经营人,3,商业物业租金,(,1,)基础租金,也称保底租金(与承租人经营业绩不相关),(,2,)百分比租金,常以商业年总营业额为基础计算(也可以月、季度营业额计算),取其一定的百分比,作为基础租金的附加部分。,现实中超额百分比租金更普遍。,百分比有,固定,和,变动百分比,两种形式。,(,3,)租金的调整,消费者价格指数变动率,可依据,零售物价指数变动率,等来调整租金上浮议定比率。,通常基本和主要承租户可,5,年调整一次,一般承租户,1,年调整一次。,(,4,)租约制定,须对一些特殊事项做具体规定,,如:,关于每一独立承租单元的用途,防止擅自更改,影响整体,限制同类承租人,防止恶性竞争,限制承租人在一定地域范围内重复设店。,营业时间规定应以最大商户为准,以便统一管理(可做动态调整),公用面积维护(发展商保留一定特权),广告、标志与图形,统一规划,以求整体效果,折让优惠,其他,租约中止、续租、面积变更、投保、车位使用、推广费分担、租户过失罚则等。,作业一:,1,综述商业物业管理的主要内容,2,调查归纳广州大学商业中心铺位分布、业态组合、经营特色与特点,并提出改进建议。,
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