某房地产项目调研报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,青岛未来市场研究公司 咨询服务专家,青岛万科搜城调研报告,提交：青岛未来市场研究公司提供,时间：2009年11月22日,目录,catalogue,一、项目简介,二、主要发现与建议,三、定量数据分析,四、被访者背景资料,目录,catalogue,一、项目简介,1、研究背景与目的,2、项目设计与完成情况,研究背景与目的,研究背景：,本次调研是万科系列活动之一，万科搜城调研活动。,万科四季花城，圆梦万科，,11,月即墨起航。,09,典藏房源献礼，梦想有约,“,过把影”,新时代电影城电影大餐回馈新老客户，好戏同分享；,“疯狂购物派对”,丰盛购物卡、物业费抵用券或超值家电大犒赏；,“万科搜城定制梦想”,全城调研。倾听客户心声，为即墨定制梦想家园；,“四季有你”,星级酒店感恩节答谢晚宴，旅游、家电、温泉套票惊喜大奖等你拿。,研究目的,对即墨市的住宅需求状况进行研究，目的是了解居民在即墨市购房的具体需求；,了解即墨市购房者对未来东部购房的看法及需求；,对四季花城项目认知度研究；,借此对四季花城起到宣传作用,.,项目设计,研究方法：定点拦截街访（定量）,研究城市：即墨市,样本设计：,1000,个样本（实际完成,1033,个样本）（见右表）,样本条件：,未来两年内打算购买商品房,目前个人收入在,2000,元或以上,购房时参与决策或者独立决策,年龄在,18-60,岁,口齿清晰，善于表达,1,033,合计：,3,信特名苑,12,中惠景园,11,永合硕辉苑,2,御园,2,德馨小学,13,德馨苑天骄,35,即发润发家园,26,即发阳光城,89,马山新城,6,名都苑,199,在售楼盘/高档小区/学校,48,政府周边,197,家乐佳/利群/大润发,130,布匹市场,198,小商品城,261,服装市场,834,商业区小计,完成样本量（人）,拦截地点,目录,catalogue,二、主要发现与建议,1、购房需求特征及偏好,2、万科四季花城认知度,3、个人消费行为特征,4、广告宣传建议,主要发现1-,购房需求及相应原因,样本基数N=1033,有,35.2%,的消费者可能,/,肯定在东部购房，主要原因是东部发展潜力大；,有,64.8%,的消费者不太可能,/,肯定不可能在东部购房，主要原因是距离工作地点太远；若增加小区班车定时接送可能大大增加消费者在东部购房的吸引力；,距离工作地点太远,距离目前习惯的生活区域太远,教育配套不完善,生活配套不完善,其他,价格贵,便宜的话可以接受,离市中心远,孩子上学不方便,房子太差,可能/肯定购买35.2%,不太可能/肯定不会购买64.8%,主要发现2-,购房用途,有,90.2%,的消费者购房的目的是为了自住；只有,2.2%,的消费者考虑投资，说明本地消费者投资意识不强。,样本基数(N=1033),主要发现3-,购房诱因,购房诱因总体,（N=1033),第一重要,（N1=1033),第二重要,（N2=1023),第三重要,（N3=988),从整体上看，想有好的小区环境、周边环境和生活配套是消费者主要的购房诱因；,从单因素来看，孩子可以到更好的周边环境是消费者购房的最重要诱因，其次是想有好的小区环境，第三才是想有好的生活配套；,主要发现4-,产品类型需求,小高层是消费者在东部购房倾向的主要产品类型，其次是多层带电梯的产品类型；,消费者倾向的产品类型与家庭年收入和家庭人口居住有关，小高层主要以家庭年收入在,3,万以下的三口之家为主，多层带电梯的以家庭年收入在,10-15,万的三代同堂为主；四季花城可根据产品类型和目标客户，进行有针对性的宣传；,样本基数N=1033,主要发现5-,产品价格需求,B,（2900）,A,（2500）,C,（3000）,D,（4000）,通过价格测试，消费者在泰山路以东的区域购房的价格范围为：,2500,元,/,平米,P,4000,元,/,平米（,P,为价格），最佳价格为：,2900,元,/,平米，无差别价格为：,3000,元,/,平米；,注：通过对消费者购房价格测试（以横轴为价格，纵轴为累计百分比，做价格测试矩阵图），由价格测试图可知：A点表示价格下限，B点表示最佳价格，C点表示无差别价格，D点表示价格上限；,主要发现6-,购房习惯偏好,购买住房面积在,90,平米以下的消费者，偏好精装修单价为,300,元,/,平米以下、总价为,25,万以下二室一厅户型；,购买住房面积在,91-100,平米的消费者，偏好精装修单价为,300-500,元,/,平米、总价为,25-35,万的二室二厅户型；,购买住房面积在,101-110,平米的消费者，偏好精装修单价为,300-500,元,/,平米、总价为,35-45,万的三室一厅户型；,购买住房面积在,121,平米以上的消费者、偏好精装修单价在,500,元,/,平米以上的、总价为,45,万以上的三室二厅户型；,注：对购买户型、住房面积、精装修价和购房总价进行多重对应分析，结果如下：,目录,catalogue,二、主要发现与建议,1、购房需求特征及偏好,2、万科四季花城认知度,3、个人消费行为特征,4、广告宣传建议,主要发现7-,万科四季花城认知度及引人之处,引人住处样本基数(N2=471),四季花城了解度样本基数(N1=1033),仅有,45.6%,的消费者了解万科四季花城项目，表明万科四季花城知晓率还较低，有必要进一步宣传；,社区景观是万科四季花城最吸引人的地方，其次是建筑风格；若以社区景观和建筑风格为卖点进行宣传更具有吸引力；,主要发现8-,万科四季花城项目拜访率和在售产品知晓率,样本基数,471,204,107,74,41,29,16,233,215,18,3,2,样本基数,468,203,106,74,40,29,16,232,213,18,3,2,有,54.4%,的消费者去过万科四季花城项目，这与四季花城项目的知晓率有关，加大宣传是前提；,万科四季花城项目在售产品知晓率仅为,37.4%,，建议结合项目特点加大宣传活动的力度；,目录,catalogue,二、主要发现与建议,1、购房需求特征及偏好,2、万科四季花城认知度,3、个人消费行为特征,4、广告宣传建议,消费行为特征-,房屋信息获取渠道及主要活动,样本基数(N=1033),听朋友说是消费者获取购房信息的主要渠道，其次是现场看房；,看电影,/,电视是被访者最主要的业余活动，其次是朋友聚餐和上网；,利群是被访者购物、餐饮、娱乐休闲的主要消费场所；,目录,catalogue,二、主要发现与建议,1、购房需求特征及偏好,2、万科四季花城认知度,3、个人消费行为特征,4、广告宣传建议,广告宣传建议,问题点,1、东部区域太远，上班不方便；,2、万科四季花城项目认知度低；,3、万科四季花城在售产品知晓度低；,项目宣传建议,以东部发展潜力大，如政府东迁为区域卖点；,以社区景观和建筑风格为项目卖点，,在当地电视台黄金时段进行宣传，同时，在大型商超、餐饮、娱乐休闲场所,如利群、佳乐家、大润发等处散发宣传单，并提供免费巴士前往项目处所参观，以扩大项目影响力；,目录,catalogue,三、定量数据分析,1、开发商认知度及项目升值因素,2、住房关注因素、偏好及评价,3、东区评价,4、购房接受情况及需求偏好,开发商认知度,万科、即发（润发家园,/,阳光城）、海信依次是即墨市消费者认知度前三名的开发商；,万科四季花城、上海花园、德馨园天骄依次是小区景观最好前三名；,安居小区、万科四季花城、即发阳光城依次是小区物业服务最好的前三名；,即墨最好前三名开发商,（N1=541）,小区景观最好前三名,（N2=838),小区物业服务最好前三名,（N3=598）,注：由于消费者对开发商的认知度不一，只显示认知度前十名的开发商,项目升值关键影响因素,从总体评价看，区域地理位置、物业服务、房屋质量和周边生活配套依次是消费者认为项目升值的关键因素；,但从单个因素看，小区景观是消费者认为最重要的因素，其次是物业服务，第三才是周边生活配套；,项目升值影响因素总评（N=1033),第一重要,（N1=1033),第二重要,（N2=1030),第三重要,（N3=1002),目录,catalogue,三、定量数据分析,1、开发商认知度及项目升值因素,2、住房关注因素、偏好及评价,3、东区评价,4、购房接受情况及需求偏好,居住小区最关注因素和最喜欢的园林风格,交通便利性是消费者居住小区最为关注的因素；,以水塘,/,温泉,/,瀑布等水景为主题是消费者最偏好的小区环境和配套；,样本基数(N=1033),住房区配套需求,超市、菜市场、社区医疗所依次是消费者对住宅区需求最多的配套；,样本基数(N=1033),户内各房间面积分配和屋顶样式偏好,厅大卧室小是消费者偏好的户内各房间面积分配；,内平外斜是消费者偏好的屋顶样式；,样本基数(N=1033),辅助功能空间的重要性,辅助功能空间的重要性由强及弱依次是：主人房观景阳台（,86%,）、独立储藏室（,78.1%,）、大露台（,74%,）、入户花园（,64.6%,）、玄关（,52.1%,）；,有,65%,的消费者对保姆,/,工人房持无所谓的态度；,建议在辅助功能空间设计方面，要有主人房观景阳台、大露台和独立储藏室，这样会大大增加吸引力，而在入户花园和玄关的设计方面要考虑价格的接受度，至于保姆,/,工人房可不予设计；,玄关(入户通道）,（N1=1033),大露台,（N2=1033),入户花园,（N3=1033),主人房观景阳台,（N4=1033),独立储藏室,（N5=1033),保姆/工人房,（N6=1033),各空间采光重要性,厨房自然采光,（N1=1033）,厕所自然采光,（N2=1033),所有房间都自然采光,（N3=1033）,注：以上的重要性比例=比较重要+非常重要,有,95.5%,的消费者认为所有房间都自然采光的比较重要；总体来说消费者还是比较喜欢各功能间都自然采光。,目录,catalogue,三、定量数据分析,1、开发商认知度及项目升值因素,2、住房关注因素、偏好及评价,3、东区评价,4、购房接受情况及需求偏好,政府东迁知晓率,从整体上看，仅有,27.0%,的消费者了解政府东迁；,学历越高，政府东迁知晓率越高；,泰山一路以东区域评价,有,53.3%,的消费者对泰山一路以东区域的综合评价好（非常好,+,比较好）；,约有六成的消费者对泰山一路以东区域的地理位置、自然环境、片区发展前景、市政规划和升值潜力评价好（非常好,+,比较好），相对而言，片区发展前景的评价最高；,地理位置,（N1=1033),自然环境,（N2=1033),片区发展前景,（N3=1033),市政规划,（N4=1033),升值潜力,（N5=1033),综合评价,（N6=1033),注：以上的好评率=比较好+非常好,目录,catalogue,三、定量数据分析,1、开发商认知度及项目升值因素,2、住房关注因素、偏好及评价,3、东区评价,4、购房接受情况及需求偏好,是否愿意接受高层产品、接受层数及不接受原因,样本基数N=1033,有,54.9%,的消费者愿意接受高层产品，愿意接受的最高层数主要在,11-15,层；,有,45.1%,的消费者不愿意接受高层产品，不喜欢住那么高是其不愿接受的主要原因；,若要开发高层楼盘时，建议以,11-15,层为最高层的小高层为主，但非高层产品也占有相当部分市场；,是否选择精装修房及相应原因,样本基数N=1033,有,63.0%,的消费者不选择精装修房，主要原因是消费者喜欢按照自己的风格装修；,有,37.0%,的消费者选择精装修房，装修房设计更合理是消费者选择的主要原因，其次节省时间、自己不懂装修和怕装修麻烦等也是消费者选择精装修房的重要影响因素；,建议在开发房产时，以非精装修房为主，少量的精装修房为辅；,接受的精装修单价和承受购房总价,购房总价样本基数(N2=1033),精装修单价样本基数(N1=379),300-500,元,/,平米是消费者接受最多的精装修单价，其次是在,300,元,/,平米以下；,25-35,万是消费者承受购房总价最多范围区间，其次是,35-45,万；,购房面积偏好,购房面积样本基数,(N2=1033),3万,3-5万,5-10万,10-15,15-20,20-30,30-50,50-80,80万,独居,二人,世界,三口,之家,多口,之家,三代,同堂,7.7%,23.2%,34.7%,33.8%,37.0%,9.5%,27.3%,16.7%,16.7%,27.8%,29.5%,30.5%,16.0%,26.9%,26.5%,24.8%,23.2%,4.3%,14.3%,9.1%,20.8%,25.3%,26.3%,19.2%,16.0%,30.8%,22.6%,14.2%,8.5%,6.5%,14.3%,37.5%,20.9%,15.9%,11.3%,20.0%,9.6%,12.8%,14.7%,22.5%,21.7%,42.9%,45.5%,16.7%,4.2%,15.2%,16.6%,17.7%,16.0%,1.9%,6.7%,6.3%,8.5%,17.4%,9.5%,9.1%,16.7%,4.2%,4.4%,6.2%,10.5%,16.0%,21.2%,4.5%,1.5%,12.5%,3.8%,3.0%,1.9%,2.5%,1.8%,2.1%,6.5%,4.8%,9.1%,1.9%,1.5%,4.5%,4.0%,1.9%,0.8%,1.5%,1.4%,6.5%,4.8%,50.0%,2.1%,0.6%,0.9%,2.6%,12.0%,0.3%,0.5%,50.0%,50.0%,2.1%,0.2%,1.9%,52,358,395,142,46,21,11,2,6,48,158,536,266,25,101-110,平米是消费者接受最多的购房面积，其次是,91-100,平米；,购房面积与家庭年收入和家庭居住现状有关，家庭年收入在,5,万以下的或者独居的和三代同堂的偏好,81-100,平米，家庭年收入在,5-20,万的和非独居的偏好,101-110,平米，家庭年收入在,20-50,万的偏好,111-120,平米，家庭年收入在,50,万以上的偏好,160,平米以上；,购房面积样本基数=,购房户型偏好,购房户型样本基数(N2=1033),3万,3-5万,5-10万,10-15,15-20,20-30,30-50,50-80,80万,32.7%,37.4%,39.7%,45.1%,39.1%,23.8%,45.5%,57.7%,39.9%,31.9%,17.6%,4.3%,14.3%,3.8%,7.8%,15.2%,19.7%,32.6%,47.6%,36.4%,33.3%,5.8%,13.1%,12.9%,15.5%,19.6%,14.3%,9.1%,16.7%,1.4%,0.3%,1.4%,4.3%,9.1%,50.0%,50.0%,50.0%,0.3%,0.7%,52,358,395,142,46,21,11,2,6,三室一厅是消费者偏好最多的户型，其次是二室一厅；,购房户型偏好与家庭年收入有关，家庭年收入在,5,万以下的偏好二室一厅，家庭年收入在,5-20,万的偏好三室一厅；,家庭年收入在,20,50,万的偏好三室两厅；家庭年收入在,50,万以上的偏好四室两厅或五室两厅。,购房户型样本基数=,目录,catalogue,四、被访者背景资料,1、个人属性特征,2、家庭属性特征,被访者个人属性特征-,性别/年龄/月均收入分布,样本基数(N=1033),本次被访者以女性居多，约占,60.4%,；,23-29,岁是本次被访者年龄占比最多的区间；,月均,2000-3000,元是本次被访者的主要月均收入区间；,被访者个人属性特征-,受教育程度和职业分布,样本基数(N=1033),高中,/,职高,/,技校,/,中专是本次被访者分布最多的学历；,个体户,/,自营职业者是本次被访者分布最多的职业；,目录,catalogue,四、被访者背景资料,1、个人属性特征,2、家庭属性特征,被访者家庭特征-,住房面积及户型,样本基数(N=1033),81-90,平米是消费者目前主要居住的住房面积；,二室一厅是消费者目前主要的住房面积；,被访家庭特征-,收入、车辆及家庭人口居住情况,样本基数(N=1033),3-10,万是被访者家庭主要的年收入区间；,有,56.3%,的家庭没有车辆，但也有,40.2%,的家庭拥有一辆车；,三口之家一起居住是被访者目前主要的居住情况；,END,