阜南县房地产市场宏观分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012-5-31,#,行政区划,阜南县隶属安徽省人口最多的阜阳市，地处省西北部，,淮河,中游左岸，南端，隶属阜阳市，面积,1768,平方公里。,1950,年由阜阳县南部地区析置阜南县，因在阜阳之南，故名。,阜南县辖,20,个镇、,9,个乡辖区内有耕地,154,万亩，可开发水面近,17,约,167,1,区位价值,阜南区位独特，位居东部发达地区与西部资源丰富地区的衔接带，是,华东,经济圈与京九经济带和陇海经济带的交汇区，被专家喻为京九经济带最具发展潜力的地区，有着承东接西、呼南应北的集聚吸纳功能，是商贾云集，商家必争之地。,华东经济带,京九经济带,陇海经济带,独特的区位、便利的交通、优越的环境，使阜南具有良好的发展机遇,2,四张名片，四个特点，突出阜阳独特的区位、悠久的历史，丰富的资源状况,四张名片：,厚重的文化底蕴,春秋青铜器精品龙虎尊,人杰地灵，名人辈出,三国名将吕蒙、现中科院院士刘德培,精湛的技艺：阜南黄岗柳编,王家坝精神：为长江中下游防汛抗洪的重任,四个特点：,农业、人口大县,全县人口,167,万，农业人口约,130,万，农业总产值约占全县,GDP,的,39%,经济、财政小县,单一的产业结构，频繁的自然灾害及蓄洪区的影响，县经济水平远低于全国平均水平,防汛。抗洪重县,淮河王家坝闸和蒙洼蓄洪库在阜南境内,资源、物产富县,全省林业资源十强，劳动力资源约,80,万之多，农副产品丰富,3,交通,铁路：县城距皖西北中心城市阜阳,全国六大编组站之一的阜阳站,36,公里，京九铁路贯穿县境并在该县设客货站两个。,机场：距阜阳机场仅,20,分钟车程。,公路：,105,国道、,S202,线、,S328,线省道在县城交汇，贯穿该县东西、南北，四通八达。全县通车总里程,1400,余公里，县乡道路晴雨畅通,水运：境内淮河、洪河流经东西，形成了纵横交错的水运交通网络，沿淮河可南下长江，北上京杭运河，东达黄海。,阜南交通便捷，依托阜阳市，已基本形成了铁路、公路、航空、水运相互衔接、相互补充纵横交错的立体交通网络,4,经济发展,商业,：阜南商贸发达，市场繁荣，流通体系健全，已建成各类市场,50,余个。县城富陂商城、皖北建材大市场、等辐射省内外，是远近闻名的农副产品集散中心。,工业,：近年来工业经济迅猛发展，并规划了工业园区，目前已入驻企业,155,家，协议利用外资,90,亿元，杉杉集团、江苏圣象地板等一批知名企业先后入驻园区，已形成了林木加工、纺织服装、机械电子等三大主导产业。,农业,：十一五期间阜南农业快速发展，农村经济显著增长。截止,2010,年全县农业总产值达到,60,亿元，年均增长,4.1%,。农民人均纯收入突破,3000,元，达到,3401,元，年均增长,14.15%,，农民生活水平进一步得到提高。,5,城市规划,规划设计,2020,年阜南县城人口将达到,27,万人，面积,2678,公顷，发展成为皖西北中等城市水平,。,规划时间为,2009,年,2030,年。新规划明确,:,今后阜南县城发展方向是“北进、东拓、南优、西控”，即今后阜南县城重点往北往东方向发展。,城市规划指导思想,:,抓园区，巨力加快工业发展,加力推经城镇基础设施，强化经营城市概念,抓招商，强力扩大对外开放，突出以商招商，环境招商、产业招商,着力巩固农业基础地位,抓项目，倾力打造发展硬支撑,6,GDP,分析,宏观经济增长,房地产发展状况,小于,4%,萎缩,4%5%,停滞,5%8%,稳定发展,大于,8%,快速发展,经济发展状况与房地产发展相关图,2011,年阜南,GDP,为,93.85,亿元，相比,2010,年总值，增长率约为,13%,左右，根据房地产发展速度与宏观经济增长的关系分析，,阜南房地产市场目前正处于快速发展时期,近年来，阜南国民生产总值呈现快速上升趋势。,7,人均,GDP,人均,GDP,突破,8000,元,阜阳人均,GDP06,年到,10,年均处于匀速增长阶段，,由于政府加大了招商引资的力度，同时工业产业增加，使得,10,年再度增幅,超越,50,%,，人均,GDP,突破,8000,元大关,，处于房地产市场,发展的生存需求阶段。以数量的增长为房地产发展的重要导向,发展阶段,启动阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段,减缓发展阶段,人均,GDP,（美元）,8003000,30008000,40008000,8000,以上,需求特征,生存需求,生存。改善要求兼有,改善需求为主,改善需求为主,发展特征,快速发展,单纯数量型,快速发展、以数量为主,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,缓慢发展，综合性发展,人均,GDP,与房地产发展的关系,8,产业结构分析,年份,百分比,第一产业,第二产业,第三产业,2009,年,40.8%,24%,35.2%,年份,百分比,第一产业,第二产业,第三产业,2011,年,38.5%,30.9%,30.6%,长期以来阜南产业结构,都以,第一产业为主，但第一产业的比重呈现下降的趋势,由于政府加大招商引资的力度，重点发展工业经济，使得第二产业呈现快速增长的趋势。,产业结构,一定程度上反映了房地产的消费结构，有图可看出，淮北购房,群体相对比较平均。,阜南为农业大县，第一产业虽然占的比重较多，但是从业人口也相对较大，从人均的角度上讲，阜南的富裕阶层仍为第二产业、第三产业从业者，所以主力购房群体更偏向于二三产业从业者,第一产业为阜南县的支柱产业，第二产业呈现快速增长的趋势,9,农民纯收入,农民纯收入收入的增加，一定程度上影响了城市化的发展步伐，同时影响着农民对,房地产价格的承受能力，当收入,增长、及城市化步伐加快,时人们就会增长住房消费，带动,房地产需求和房地产价格,的上涨。,农民收入不断增长,10,社会消费品零售总额,阜南县社会消费品总额成不断上升趋势,近年来，阜南县社会消费品零售总额呈现快速发展趋势,2006,年阜南县社会消费品总额仅为,15.95,亿元，,2011,年增长至,39,亿元,人们消费水平不停提升，用于房地产的消费也将随之不断增加,社会消费品零售总额的不断增加，反映城市消费水平的不断提高，讲有效拉动房地产经济的快速发展,11,固定资产投资分析,社会投资于房地产的关系,房地产业的发展很明显的受到社会总投资增长情况的影响。当,社会投资总量增加时在房地产投资占社会总投资的比例不变时，房地产投资也随之同比例增加,，由此可见阜南县,房地产,投资规模也同时,扩大,阜南县固定资产投资总额处于快速上升的阶段,2006,年固定资产投资额为,11.37,亿元，,2011,年固定资产投资值达到,46.7,亿元，总投资数额增长较快，增长幅度相对较大,12,小结,阜南整体经济水平不断提升,阜南工业经济发展呈现一定的气色，处于快速起步阶段,阜南为农业大县，农业的基础地位不动摇,阜南城镇化的步伐不断加快,阜南对外招商引资的开放程度不断提高,阜南房地产市场发展处于以数量为导向的启动阶段,13,政策解读,楼市调控的三个大方向：,1,、房地产产业政策：限购、现价、税收、市场监管等,2,、货币政策：加息、提存准、限制房地产贷款、购房首付及利率上调,3,、保障房：地方政府任务、资金及土地支持,时间,政策,具体内容,2011,年,1,月,国八条,强化差别化住房贷款,2011,年,3,月,限购令,明码标价，一房一价,2011,年,5,月,保障房,各省市保障房完成任务分配,2011,年,7,月,国五条,推进商品房双向定价,2011,年,8,月,限购令,扩展到二三线城市,2011,年,12,调控不放松,坚持房产调控不动摇,2,、,4,、,7,月,三次加息,存款利润达,3.5%,贷款利率,6.56%,2011,年,1-6,月,六次上调存款准备金,大金融机构大,21.5%,，中小金融机构达,18%,2011,年,8,月,扩大存款准备金基数,回收市场约,9000,亿流动性,2012,年,3,月,调控继续,坚持房地产调控政策不动摇,14,政策解读,市场,反映,对于仍然不属于二三线城市,的阜南来说，在,房地产市场整体进入淡季的,2011,年,7,月开始,，阜南楼市虽然发展步伐相对放慢，并未随之出现大幅的量价齐跌的现象受,国家宏观调控政策,影响并不明显,开发商们对于淮北的投资激情，房地产投资仍抱着很强的信心。,相对于发展水平相对较好的城市来讲，阜南县购房群体的购房热情受政策影响相对较小，持观望态度的状态并不明显。,阜南房地产市场价格仍一路走高,15,阜南县城购房者一般分为公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工,.,回乡打工者等,个体户,工薪阶层,包括,i,：公务员、教师、支柱产业职工等，收入相对可观，知识水平相对较好，一般注重产品的环境、质量、便捷度等因素，主要以改善需求及投资为主要购买目的,购房群体,打工返乡者,乡镇居民,主力群体,受知识水平、经济水平等因素的影响，在购买房子时对产品的总价格反映较为敏感、更注重产品的性价比。,这类群体经济能力相对较好，购买需求一般为投资或者是改善需求为主，更注重产品的地段、升值空间、便捷度等因素,经济能力在当地相对较好，想往县城发展，在购买产品时更注重产品的地段、价格、质量等因素，对环境的要求并不高，主要以改善需求为主要的置业目的,客户分析,16,项目,地址,：,阜南县建材大市场西,200,米，陶子河西路南侧,建筑面积,：,15,万平方米,绿化率,：,35,%,物业,类别,：,高层住宅,13,栋，部分带,2,层商业网点。地下室共一层，为机动车库和设备用房等。,定位,语,：新中心、新价值、新生活,主力,户型,：, 初开盘，一期推出,3,栋，,97,、,108,三室两厅的户型，,3380,元,/,起,项目配套,：成熟社区毗邻，小商业铺面经营相对发展较好，,学府林立，第七小学、第二初级中学、英才学校,万霖钱丰,17,项目,地址,：,阜南县新水利局西侧,建筑面积,：,10,万平方米,绿化率,：,40%,物业,类别,：,高层,定位,语,：高度、高雅、高贵、高调,主力,户型,：,103,、,118,三室两厅,均价,：住宅,：,3300,元,/,商铺：,7200,元,/,优惠,政策,：住宅已经入住，目前在售商铺，两千抵一万的优惠政策,项目卖点,：高层住宅框架结构建筑品质高，绿化较好，小区内部环境相对较好，区域噪音低、污染小，楼间距宽，采光和通风均较好,永耀香港花园,18,宏泰春晖苑,项目,地址,：,阜南县阜南园区管委会对面陶子河路南侧,建筑面积,：,6,万平方米,绿化率,：,37%,物业,类别,：,高层、多层,定位,语,：核心文教、核心生活、核心价值,主力,户型,：,109,、,116,、,116,三室两厅,均价,：住宅,：,4600,元,/,项目进程：目前暂无优惠，一期已入住，二期已封顶，三期正在建设中,项目卖点,：学区配套较好，主打学区牌，超市。医院。酒店等配套设施相对较好，生活便利，环境优美，处于城市核心与新城工业园黄金承接点，未来升值价值相对较高。,19,欧陆花苑,项目,地址,：东环路与陶子河路交叉口（春晖中学北一百米）,建筑面积,：,8,万平方米,绿化率,：,37%,物业,类别,：,高层、多层、别墅,定位,语,：,主力,户型,：,124,、,117,、,116,三室两厅,均价,：住宅,：,4700,元,/,商铺：,10000,元,客户群体：客户群体相对高端。主要为公务员、教师、企业中高层等,项目卖点,：,居住、教育、景观、休闲、商业于一体的一站式新型综合生活社区阜南双城记 欧陆花苑 欧陆风情园阜南双城记生态新城新行政中心、,.,得天独厚的自然、人文环境使得多元化在此共存共融,20,欧陆花苑,项目,地址,：阜南县府前路（县政府对面）,建筑面积,：,20,万平方米,绿化率,：,37%,物业,类别,：,多层,定位,语,：史诗般的现代生活花城,主力,户型,：,119,、,115,三室两厅,均价,：住宅,：,4450,元,/,商铺：,10000,元,/,（一二层连体享受）,项目进程：一期已入住，二期已封顶，,项目卖点,：体量大，一期已入住且口碑相对加好；与乡政府隔路相望，政务区核心位置；顺应城市发展规划，升值潜力巨大；自身景观设计相对较好；开发商在当地已经成功操作过楼盘，其知名度和口碑占有一定优势；多层异性钢架结构，产品质量相对较好,21,售楼部地址,：,阜南二环路疾病控制中心斜对面,建筑面积,：,10,万平方米,绿化率,：未定,物业,类别,：小高层,定位,语,：尊享悠然生活、彰显独特魅力,主力,户型,：,74,两室一厅、,90-115,三室两厅,均价,：暂无信息,项目进程：项目尚未动工，,接受前期认购，认购成功后，总价优惠,3000,元,项目卖点,：园林及建筑设计档次相对较高；与现代商贸城相邻后期居民生活便利，各种商业配套相对齐全；户型设计相对合理，可使用率大,90%,；处于阜南城市规划的相对核心的位置，未来发展潜力巨大。,锦绣名城,22,风采世纪广场,售楼部地址,：,淮河东路与中岗路交汇处（原武装部）,建筑面积,：,5.6,万平方米,绿化率,：未定,物业,类别,：小高层,定位,语,：尊享悠然生活、彰显独特魅力,主力,户型,：, %,物业,类别,：,多层、高层,定位,语,：无,主力,户型,：,面积为,117,、,134,平米的三房,均价,：住宅,3800,商铺,8000,优惠信息,：,尚鼎国际正在火热预约当中，,3,期具体的开盘时间没有确定，现在所剩房源面积为,117,、,134,平米的三房，所剩房源不多。,项目概况：,项目位于阜南县工业园区管委会正对面，东边是宏泰春晖苑置业小区，西边是欧陆花园置业小区，南边是阜南第一初级中学，整体位置是阜南发展方向趋势。项目建筑面积近十万方，纯欧式建筑。超大楼间距，超大绿化，高级物业管理。一个高档小区，阜南未来城的城市中心。,26,