银行业房地产贷款的日常监控讲座课件

,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,*,房地产贷款的,日常监控,1,摘,要,楼宇贷款分类,日常监控楼宇分期贷款的程序,日常监控透支的程序及检讨准则,逾期贷款的催收系统及程序,收回押品的途径及处理,信贷评级、准备金、呆坏账户口处理,审批贷款重组的一般准则,2,楼宇贷款分类,楼宇分期贷款,以息随本减形式按期摊还,(,每月或每,2,星期,),每期还款包含本金及利息,3,物业透支额,透过支票往来户口随时运用透支额，利息以当天未偿还之欠款每日计算,。,累积之利息，每月支取往来户口,。,楼宇贷款分类,4,日常监控楼宇分期贷款的程序,分期贷款之户口，若未能如期供款，,电脑,系统亦会将该户口自动传送到债务催收系统进行催收行动,。,5,日常监控透支的程序,物业透支额与分期贷款不相同。分期贷款之本金会随每期还款而减低，风险较低,。,而物业透支额则自由运用，如非必要，不会逐步减低，风险较高，故,必须执行严格及独立之监控程序,。,6,日常监控透支的程序,物业抵押透支额之户口每年均进行定期检讨,检讨时会加入考虑客户于银行内所有资产及债务作整体风险评估,7,物业抵押透支额检讨准则,银行设有一套既定监控准则，如出现下列情況，即视为高风险户口：,1.,物业经重新估值，按揭折数超逾7成,8,物业抵押透支额检讨准则,2.,支票透支户口过去一年之用款紧张，情况包括：,平均用款超逾9成及过去6个月无存入款项,透支过额超逾8次,支票退票超逾2次,现时用款比率超逾8成,9,物业抵押透支额检讨准则,3.,任何其它贷款户口(包括楼宇分期贷款、私人贷款，信用咭等)之信贷评级为第,4,级 (即特别监察户口),注：每个户口均有信贷评级，分别为第,1 至 7 级 (定义见第37页,),10,物业抵押透支额检讨准则,4.银行电脑记录内有不良讯息：,曾申请本行贷款被拒,呆坏账纪录,身为董事的公司之呆坏账纪录,撇数纪录,破产纪录,11,物业抵押透支额检讨准则,上述高风险准则订有比重，因而可将有关户口分类为高、中、低风险：,低风险者，增加每半年检讨,中风险者，逐步减额至按揭折数7成,高风险者，逐步减额至零为止，减额期最长不超过5年,12,物业抵押透支额检讨准则,除定期按年检讨外，遇下列情况会于,年内增加检讨次数以加强监管。例如:,当物业市场大跌会缩短检讨时间至每,半年(甚至每季)进行,如个别户口之按揭折数超逾90%则,会缩短检讨时间至每季进行,政经市场出现剧变，立即检讨用款高 之户口,13,户口出现欠款之跟进,透支过额主要原因：,支取透支利息,支取按揭火险保费,减额,经批准临时过额用款,对于透支过额之户口，如客户未能履,行承诺入回过额数，,电脑,系统会将,过额户口传送到债务催收,系,统进行催收行动。,14,逾期贷款的催收系统,香港贷款组合中，房地产贷款尤其是分期贷款占大比重,为控制贷款质素，贷款刚开始拖欠，应立即催收,催收数量因而非常庞大,大部份银行均以电脑系统协助催收，至于系统纯作纪录或主导催收则各有不同,15,逾期贷款的催收系统,电脑,主导催收系统,系统于每天早上从,电脑,主机中自动,抽取需要监控之户口,根据产品的类别（如分期贷款、透支等）、风险评级，顺序排列,负责催收同事按,电脑,分派之次序进行催收,16,逾期贷款的催收系统,风险评级,分为高风险、中风险、低风险三类,风险评级定义：,1. 结欠总金额的多少,2. 拖欠总供款的多少,3. 过往拖欠次数的记录,4. 以私人名义或有限公司名义为借款人,电脑,会以预设之评级比重排列上述 定义，从而分,辨,高、中、低风险,17,逾期贷款的催收系统,操作模式,电脑系统会将所有需催收户口按高、,中,、低风险排列，每天列出工作清单，催收同事激活该系统便可看见由系统自动分发的户口清单，然后联络客户要求还款,。,18,逾期贷款的催收系统,操作模式,(,续,),同事将洽谈记录及结果输入系统内，另可输入其它资料作为补充，例如：该客户现时之工作及收入情况,。,19,逾期贷款的催收系统,成效监控,系统会纪录各催收同事的催收成效，提供多种资料以供分析。亦可作为上级监控催收同事之工作表现：,1. 每日清理催收户口的情况,2. 每月客户的还款总金额,3. 每月打电话给客户的次数,20,逾期贷款的催收系统,成效监控,(,续),催收策略会适时检讨，如需修订，可改动系统内的设定作出配合，例如更改各类风险评级，每次催收相隔日数等,。,21,逾期贷款的催收系统,催收模式,(一),催收行动分为前期催收（户口拖欠 1-60日及后期催收（户口拖欠60日以上,）,前期催收程序较为简单，但数量较多，故混合由一组同事负责，并无指定人员跟催特定户口，各人袛按电脑排列催收,。,22,逾期贷款的催收系统,催收模式,(二),后期催收程序较为复杂，现由另一组同事负责，每人负责一批特定户口，跟催至完结为止,。,遇有疑难情况，会将个案经系统转交催收主任跟进,。,23,逾期贷款的催收系统,催收模式,(三),无论前期或后期，电脑每日会排列出需要跟催之户口，催收主任于每天下班前须确定,下属,全部工作已经完成,。,24,逾期贷款的催收系统,跟进过程,(一),如与客户达成还款安排，电脑会按时跟进户口之还款状况,。,如客户还款至准期，户口会自动脱离催收系统,。,如客户违反还款协议，将会再次被列出作进一步之催收行动,。,25,逾期贷款的催收系统,跟进过程,(二),系统可纪录下列讯息以方便催收：,1. 进行法律行动中,2. 交由外间收数公司催收中,3. 破产、死亡户口,4. 按业已被收回,26,逾期贷款的催收程序,一般催收 (逾期1-60天),逾期日数,处理程序,3-5,第一次电话催收,7,电脑第一次出逾期通知书,11-13,第二次电话催收,20,电脑第二次出逾期通知书,20-22,第三次电话催收,27,逾期贷款的催收程序,一般催收 (逾期1-60天),逾期日数,处理程序,26-28,第四次电话催收,32-34,第五次电话催收,37,电脑第三次出逾期通知书,42-44,第六次电话催收,52-54,第七次电话催收,52-60,发出,7,天内全数本息清还警告信,28,逾期贷款的催收程序,法律行动 (逾期超过60天),逾期日数,处理程序,61-70,委托律师发信要求客户,立即,全数本息清还,29,逾期贷款的催收程序,法律行动 (逾期超过60天),逾期日数,处理程序,超过,90日,展开法律行动：,发出法院传讯令状给客户,向法院申请聆讯日期,法院判令可收回按揭物业及欠款,将法院命令送交客户,安排法院执达吏收回按业,30,逾期贷款的催收程序,法律行动 (逾期超过60天),法律行动期间仍会致电话客户催收,一般法律行动需要,6-9,个月时间收回按业,31,收回抵押品的程序,当业主签署按揭契，将物业抵押予银行，银行作为银主即享拥有权，惟居住权/使用权仍归客户,。,当客户欠款，银行可行使银主权利收回居住权/使用权，之后银行即可安排出售物业,。,32,收回押品的途径,法律程序收回押品耗时及费用高昂，故本行鼓励不能负担供款的客户将物业交与银行，以节省有关时间及金钱支出,。,如客户同意，可签署文件放弃按业,。,若客户坚持不将押品交回银行，则需经法律程序向法院申请判令，再由执达吏将按业收回,。,33,处理已收回的押品,实地视察,(一般会拍照作记录),进行清洁或维修工程,进行物业估值，由多于一间估值公司提供估值报告以确保估价公平公正,。,34,处理已收回的押品,估值公司提供物业市值(,Current Market Value),及迫售价(,Forced Sale Value),以供参考,定出售价，不会以低于“迫售价”将物业出售，尽量减低客户或银行的损失,。,35,处理已收回的押品,安排拍卖行公开拍卖，以最高之承购价将物业出售,。,交由地产代理以私人协约形式出售,破产户的物业尽量以公开拍卖方式出售,定期安排全面检讨,(包括巡查物业，销售策略等),36,信贷评级,评级(,GRADING),名称(,TITLE),1,风险低(,LOW RISK),2,风险正常(,SATISFACTORY RISK),3,风 险 偏 高(,FAIR RISK),4,特 别 监 察(,WATCH LIST),5,疑 难(,SUB-STANDARD),6,呆 账(,DOUBTFUL & BAD),7,坏 账(,LOSS),37,信贷评级,评级,楼宇分期贷款,物业透支额,1-2,供款准期,额内运用,3,拖欠1期,过额1-29日,4,拖欠2期,过额30-59日,5,拖欠3期,过额60-89日,6,拖欠4期,*,过额90-209日,7,撇账,撇账,*包括未足,4,期但已破产户、债务重组户或已收回押品,。,38,计算准备金,信贷评级为第六级者均须拨准备金,准备金以每一个户口作为计算基础,计算准备本金,( = 债务本连息 - 折扣后的押品市值),39,计算准备金,押品市值折扣一般为,10-20%,，收回物业愈久，折扣愈大,定时重估押品，一旦押品跌值，须增加拨备,40,呆坏账户口撇数及回拨,将已收吉之按业，成功售出后的短欠部份撇除,已撇除之帐目仍继续向客户追讨,将多出之准备金回拨,将成功向客户收回的款项回拨,41,审批贷款重组的一般准则,原因,-,客户的经济状况变坏而无法履行原来的还款安排,注意事项,-,了解客户之问题成因,-,客户之最新财务状况,- 确定真伪,-,考虑解决方案，须为客户可做到及最短还款期,42,审批贷款重组的一般准则,考虑因素,客户收支情况,- 收入证明、是否俱偿还债务能力,- 重组后还款会否过少,押品质素,- 押品市价、是否负资产客户,- 是否出租、租金会否比每期供款多,43,审批贷款重组的一般准则,其它债务负担,过往还款纪录,是否额外提供第三者担保,44,贷款重组的形式,拖欠之本息化为本金,延长供款年期,短暂性净还利息,调减利率,按步递增的供款方式,45,完结,谢谢,46,