项目房地产与房地产估价

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,项目一：,房地产与房地产估价,建筑学院 常 青,房地产估价,房地产估价,课程内容,房地产与房地产估价,1,房地产价格基础,2,市场比较法及其运用,3,收益法,及其运用,4,成本法,及其运用,5,假设开发法及其运用,6,地价评估与地价分摊,7,估价程序和估价报告,8,项目一,房地产与房地产估价,【,知识目标,】,（1）掌握房地产和房地产估价的概念、特性及类型。,（2）,掌握房地产估价的概念、本质和要素。,（3）熟悉房地产估价原则。,【,能力目标,】,（1）能辨析房地产的整体概念和房地产估价的关键术语。,（2）能结合房地产估价原则确定估价案例的估价目的、估价时点。,（3）能在实际估价业务中应用房地产估价原则。,学习目标,项目一,房地产与房地产估价,【,项目概述,】,房地产估价的对象是质量、性能、产权等都十分复杂的房地产，准确进行房地产估价是以对房地产全面、深入、正确的认识为基础的。同时，从事房地产估价工作，要对房地产估价以及这种职业、行业的知识、要求等有所了解。因此，本项目通过不同课题，首先介绍房地产的含义、特性、种类以及作为估价对象的房地产应从哪些方面进行了解并如何予以描述，然后介绍房地产估价的含义、特点、现实中对房地产估价的需要以及房地产估价要素和房地产估价师职业道德，最后介绍房地产估价原则的含义与作用、实际估价中应遵循的估价原则以及如何遵循这些原则。,项目一,房地产与房地产估价,【,情境案例,】,甲工业企业根据市场研究，为了扩大规模，促进企业进一步发展，急需筹集一笔资金，经企业决策层研究决定，以企业现有全部房地产作抵押向乙商业银行申请抵押贷款。经与银行协商，决定委托丙房地产估价公司对甲企业的房地产进行价值评估。假设你代表所在的丙房地产评估公司接受评估委托，并决定由你作为房地产估价师负责该房地产评估项目。,通过本项目的学习，请回答如下问题：,（1）该公司拟评估房地产的类型及范围？,（2）该估价项目中有哪些估价要素？,（3）如果所确定的估价项目成员中张三与该公司某副总经理是亲戚关系，则张三是否继续参加估价工作？为什么？,（4）完成本估价项目的估价工作，应遵循哪些估价原则？,项目一,房地产与房地产估价,课题一 房地产,一、房地产的含义与特性,二、房地产的类型与描述,课题二 房地产估价,一、房地产估价的含义与本质,二、房地产估价的要素,三、房地产估价的现实需要,课题三 房地产估价人员的职业道德,课题四 房地产估价原则,一、房地产估价原则的含义与作用,二、房地产估价基本原则,课题一,房地产,一、房地产的含义与特性,（一）房地产的含义,房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。,1土地、建筑物及其他地上定着物,土地：,指地球的表面及其上下一定范围内的空间。,一宗土地的空间范围可分为三个层次：地球表面，简称地表；地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。,课题一,房地产,建筑物：,指人工建筑供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。,广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。,房屋,是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等作用，供人们在其中居住、工作、生活、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。,课题一,房地产,构筑物,是指人们一般不直接在其中生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。,其他地上定着物：,指附属于或结合于土地或建筑物，成为土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转让而一同转让的物。,课题一,房地产,2实物、权益和区位,实物：,是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。,权益：,是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。,区位：,本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括,位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观,等。,课题一,房地产,（二）房地产的基本存在形态,1土地形态：,如图1-1（,a,）、（,b,）所示。,2建筑物形态：,如图1-1（,c,）所示。,3房地形态：,如图1-1（,d,）所示。,课题一,房地产,（三）房地产的特性,1不可移动（固定性）,作为立体空间、完整意义的土地，其空间位置是固定不能移动的。建筑物由于建在土地之中，其空间位置通常也是固定的，不能移动。,不可移动性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境 。,课题一,房地产,2独一无二（异质性、个别性）,土地受区位和周围环境的影响会各有差异；建筑物也有位置、结构、建筑材料、装饰装修、建筑风格等方面的差异。,每宗房地产都有自己的独特之处，没有两宗房地产是完全相同的。,房地产的独一无二性使得相同房地产的大量供给难以出现，从而不同房地产之间不能实现完全替代。,课题一,房地产,3寿命长久,土地的不可毁灭,建筑物的寿命耐久性,4供给有限,土地数量有限,土地上可建造的建筑物数量也是有限的,课题一,房地产,5价值量大,单位价值高,总体价值大,6流动性差（变现能力弱 ）,由于具有价值高大、独一无二、不可移动等特性，加之交易手续较复杂、交易税费较多等原因，同一宗房地产的买卖不会频繁发生，买卖通常需要经过较长时间才能完成。所以，当房地产权利人不得不将房地产快速转变为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现。,课题一,房地产,7用途多样,主要是对空地而言。,土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，一般难以改变：,原有建筑结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。,8相互影响,房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。,直接影响房地产的使用和价值。,9易受限制,1、管制权：如城市规划,2、征收权,3、征税权,课题一,房地产,10保值增值性,保值增值原因：,对房地产的投资改良,通货膨胀,外部经济条件的改善,对房地产需求的增加,课题一,房地产,二、房地产的种类与房地产状况描述,（一）,房地产的种类划分,1.按用途划分的种类,（1）居住房地产,（2）商业房地产,（3）办公房地产,（4）旅馆房地产,（5）餐饮房地产,（6）体育与娱乐房地产,（7）工业和仓储房地产,（8）农业房地产,（9）特殊用途综合房地产,（10）综合房地产,课题一,房地产:,二、房地产的种类与房地产状况描述,2.按开发程度来划分的种类,（1）生地,（2）毛地,（3）熟地,（4）在建工程,（5）现房（含土地）,课题一,房地产:,二、房地产的种类与房地产状况描述,3按实物形态划分的种类,（1）土地,（2）建筑物,（3）土地与建筑物的综合体,（4）房地产的局部,（5）未来状况下的房地产,（6）已经灭失的房地产,（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分,（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产,（9）整体资产中的房地产,二、房地产的种类与房地产状况描述,4按照权益状况划分的种类,（1）“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产,（2）“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产,（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产,（4）共有的房地产,（5）部分产权或有限产权的房地产,（6）有租约限制的房地产，即已出租的房地产,（7）设立了地役权的房地产,（8）设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产,（9）有拖欠建设工程价款的房地产,（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产,二、房地产的种类与房地产状况描述,（11）被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产,（12）手续不齐全的房地产,（13）房屋所有权、建设用地使用权不明确或权属有争议的房地产,（14）临时用地或临时建筑的房地产,（15）违法占地或者违法建筑的房地产,（16）房地产的租赁权，即承租人权益,（17）地役权,（18）房地产的抵押权,（19）房地产的空间利用权,（20）房地产中的无形资产,二、房地产的种类与房地产状况描述,5.按是否产生收益来划分的类型,1、收益性房地产,2、非收益性房地产,6.按经营使用方式来划分的类型,1、出售型房地产,2、出租型房地产,3、营业型房地产,4、自用型房地产,课题一,房地产:,二、房地产的种类与房地产状况描述,（二）房地产状况描述,包括：,基本状况,、,实物状况,和,权益状况,三个方面的描述。,1. 房地产基本状况描述,（1）名称,（2）坐落,（3）范围,（4）规模,（5）用途,（6）权属,二、房地产的种类与房地产状况描述,（二）房地产状况描述,2. 房地产实物状况描述,（1）土地实物状况描述, 四至 面积 形状 地形地势 地基（工程地质） 土壤 开发程度 其他,（2）建筑物实物状况的描述,建筑规模,层数和高度,外观,建筑结构,设施设备,装饰装修,日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水,层高和室内净高,空间布局,竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和设计使用年限,护情况和完损状况,其他,二、房地产的种类与房地产状况描述,3房地产权益状况描述,（1）土地权益状况描述,土地所有权状况 土地使用权状况 土地使用管制情况 土地利用现状 出租或占用情况 他项权利设立情况 其它特殊情况,（2）建筑物权益状况描述,房屋所有权状况 出租或占用情况 他项权利设立情况 其它特殊情况 其他,课题二 房地产估价,一、房地产估价的含义与本质,（一）房地产估价的概念,核心内容：,根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。,完整定义：,房地产估价专业人员根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的价值进行分析、测算和判定的活动。,一、房地产估价的含义与本质,全面理解房地产估价含义必须正确认识三个问题:,1.房地产估价是专业估价,一门学问和学科；一种职业和行业。,专业估价的特点：,由专业机构和专业人员完成,提供的是一种专业意见,估价结果具有社会公信力,实行有偿服务,要承担法律责任,一、房地产估价的含义与本质,2. 房地产估价与房地产评估的区别与联系,一般情况下可以交换使用。,估价的含义更精准、明确,专指对价值进行评估。,评估含义宽泛，不只限于价值评估。,3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同,美国,大多称为Real Estate Appraisal。,英国和其他英联邦国家,大多称为Property Valuation。,日本和韩国,成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。,中国香港,地区习惯上称为物业估值或者物业估价。,中国台湾,地区称为不动产估价。,一、房地产估价的含义与本质,（二）房地产估价的本质,（1）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格,（2）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价,（3）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证,（4）房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内,（5）房地产估价既是科学又是艺术,课题二 房地产估价,二、房地产估价的要素,1. 估价当事人,（1）估价委托人,俗称客户，指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立委托合同的单位或个人。,（2）房地产估价机构,指依法设立并取得房地产估价机构资质从事房地产估价服务的专业机构。,（3）房地产估价人员,指经房地产估价人员资格考试合格,合格或者资格认定、资格互认，,由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员，包括注册房地产估价师和房地产估价员。,课题二 房地产估价：,二、房地产估价的要素,2.估价目的,指一个具体估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。,一个估价项目通常只有一个估价目的。,不同估价目的影响估价结果。因为估价目的不同，估价时点、估价对象、价值类型以及估价依据等都有可能不同。,估价目的限制了估价报告或估价结果的用途。,3.估价时点,也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。,注意：确定估价时点在先，得出评估价值在后。,课题二 房地产估价：,二、房地产估价的要素,4.估价对象,是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。,估价对象由,委托人,和,估价目的,双重决定。,现实中估价对象是,复杂多样,的。有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。,5.价值类型,指一个估价项目中所评估的具体某种价值。,一个估价项目的价值类型根据估价目确定。同一估价对象的具体某种价值是在其相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上是唯一的。,价值类型主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值。其中，,市场价值是最基本、最常用的价值类型,。,课题二 房地产估价：,二、房地产估价的要素,6. 估价依据,指一个房地产估价项目中估价所依据的法律、法规、政策和标准。广义上还包括委托人所提供的估价所需资料，估价机构和估价师掌握、搜集的估价所需资料。,实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。,7. 估价假设,指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要但又不能肯定、而又必须予以明确的前提条件所作的合理假定。,作用：,规避风险，保护估价人员和估价机构；告知、提醒和保护估价报告使用人。,课题二 房地产估价：,二、房地产估价的要素,8. 估价原则,指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，对房地产价格形成和运作的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。,评估市场价值时应遵循的原则：独立、客观、公正原则；合法原则；估价时点原则；替代原则；最高最佳使用原则。,独立、客观、公正是对估价的基本要求，它是估价的基本原则和最高行为准则。,9. 估价程序,指一个房地产估价项目运作的全过程中各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后次序。,基本程序：,获取估价业务受理估价委托制定估价作业方案搜集估价所需资料实地查勘估价对象求取估价对象价值撰写估价报告审核估价报告交付估价报告估价资料归档。,课题二 房地产估价：,二、房地产估价的要素,10. 估价方法,房地产估价方法是指估价测算应采用的方法。,基于近期市场上相似房地产的成交价格来衡量其价值,市场法；,基于该房地产的预期收益来衡量其价值,收益法；,基于房地产的重新开发来衡量其价值,成本法。,另外：,还假设开发法、路线价法、基准地价修正法等。,11. 估价结果,指房地产估价人员经过分析、测算和判断得出的估价对象价值及提供的相关专业意见。,课题二 房地产估价,三、房地产估价的现实需要,1. 房地产估价的必要性,房地产的“独一无二”和“价值较大”特性，是房地产专业估价存在的前提；,房地产市场的“不完全市场”特性决定了房地产需要专业估价；,房地产在经济活动中的广泛性、重要性，决定了房地产估价是估价行业的主体。,课题二 房地产估价：,三、房地产估价的现实需要,2. 房地产估价的现实需要,房地产抵押的需要,房地产征收征用的需要,房地产税收的需要,房地产保险的需要,房地产转让、租赁的需要,国有建设用地使用权出让的需要,房地产分割的需要,房地产损害赔偿的需要,房地产争议调处和司法鉴定的需要,企业有关经济行为的需要,房地产行政管理的需要,其他方面的需要,课题三 房地产估价师的职业道德,一、房地产估价人员职业道德概述,房地产估价人员的职业道德是指,房地产估价人员在,从事房地产估价这种职业,时，应当遵循的,道德规范,和行业,行为规范,。,要求：,良好的思想、态度、作风和行为,因为：,如果房地产估价人员没有良好的职业道德，即使具有扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验，但估价结果难以保证公正合理。,课题三 房地产估价师的职业道德,二、房地产估价人员职业道德内容,包括三个方面:职业品德、职业情感和职业行为习惯。,实践上可概括为：,诚实正直；,回避利益冲突；,具备专业胜任能力；,勤勉尽责；,保守秘密；,公平竞争；,承担社会责任。,课题四 房地产估价原则,一、房地产估价原则的含义与作用,1房地产估价原则的含义,指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准。,独立、客观、公正原则；,合法原则；,估价时点原则；,替代原则；,最高最佳使用原则；,谨慎原则。,课题四 房地产估价原则,2房地产估价原则的作用,可以使不同房地产估价人员对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或相似；,帮助估价人员如何思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个合理的范围内，然后结合估价方法的测算，评估出一个更加精准的价值。,课题四 房地产估价原则,二、房地产估价基本原则,1. 独立、客观、公正原则,估价机构和估价人员站在中立的立场上，评估出对各方当事人均公平合理的价值。,制度层面：,估价机构是具有独立法人地位的机构。,估价机构和估价人员与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益关系。,操作层面：,假设各方当事人均是理性并利己的,“换位思考”考虑评估价值,课题四 房地产估价原则:,二、房地产估价基本原则,2合法原则,估价结果是在依法判定的估价对象特别是权益状况下的价值。,因为,房地产状况（特别是权益状况）不同，评估价值就会不同,。,依法判定的估价对象权益，可分解为依法判定的,权利类型及归属、使用、处分等,权利,。,注意：,不是合法的房地产也可以成为估价，关键是依法判定估价对象是哪种状况的房地产并作相应状况房地产的估价。,课题四 房地产估价原则:,二、房地产估价基本原则,2合法原则,遵循合法原则在估价对象权益方面应做到：,（1）依法判定的权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属，,一般应以不动产登记簿、权属证书以及相关合同等为依据,。,（2）依法判定的使用权利，,应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据,。,（3）依法判断的处分权，,应以法律、法规、规章、政策或者合同等允许的处分方式为依据。,处分方式包括,买卖、租赁、抵押、出资、抵债、赠与等,。,（4）依法判断的其他权益，包括,评估出的价值应符合国家的价格政策,。,课题四 房地产估价原则:,二、房地产估价基本原则,3估价时点原则,要求估价结果是估价目的决定的某个特定时间价值。,把由估价目的决定的评估价值对应的特定时间，称为估价时点，一般用公历年、月、日表示。,之所以遵守估价时点原则，是,因为,影响房地产价格的因素以及房地产市场是不断变化的，决定了房地产价格和价值是不断变化的。,同一房地产在不同的时间通常会有不同的价值。,课题四 房地产估价原则:,二、房地产估价基本原则,确立估价时点原则的意义在于：,估价时点,除了,说明评估价值对应的时间,，,还是估价对象价值的时间界限,。,特别强调：,遵循估价时点原则,更本质的是,确定估价时点应在先，得出评估价值应在后,，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。,多数估价项目是评估现在的价值，,一般将估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期,（原则上为完成实地查勘之日）确定为估价时点。,也可因特殊需要，将过去或未来的某个日期确定为估价时点,。,课题四 房地产估价原则:,二、房地产估价基本原则,估价时点,估价对象状况,房地产市场状况,过去,过去（1）,过去,现 在,过去（2）,现在,现在（3）,未来（4）,未 来,未来（5）,未来,在估价中要特别注意,估价目的,、,估价时点,、,估价对象状况,和,房地产市场状况,四者的匹配关系，其中,估价目的是龙头,。,课题四 房地产估价原则:,二、房地产估价基本原则,4替代原则,要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。,根据经济学原理，在同一个市场上，相同的商品有相同的价格。,房地产价格的形成也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。,课题四 房地产估价原则:,二、房地产估价基本原则,替代原则对于具体的房地产估价工作指明了两点：,（1）如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产，并已知其价格时，可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。,（2）不能孤立地思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣，特别是同一个估价机构，在同一个城市、同一时期，为了同一种估价目的，对不同区位、不同档次的房地产的估价价值应有合理的“价差”，尤其是较好的房地产的评估价值不应低于较差的房地产的评估价值。,替代原理在市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法中都会用到。,课题四 房地产估价原则:,二、房地产估价基本原则,5最高最佳利用原则,要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。,所谓最高最佳利用，是指,法律上允许,、,技术上可能,、,经济上可行,，经过充分合理的论证，使估价对象的,价值最大,的一种利用。,最高最佳利用原则必须同时满足4个条件：,法律上允许；技术上可能；经济上可行；价值最大化。,最高最佳利用包括：,最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。,课题四 房地产估价原则:,二、房地产估价基本原则,寻找最高最佳利用的方法是：尽可能地设想出估价对象的各种潜在利用方式，然后从下列4个方面依序筛选：,（1）法律上是否许可。,对于每种潜在的利用方式，首先检查它是否为法律、法规、规章、政策和出让合同等所允许。,（2）技术上是否可能。,对于法律上允许的每种利用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。,（3）经济上是否可行。,对于法律上允许且技术上可能的每种利用方式，还要进行经济可行性检验。,（4）价值是否最大化。,在所有具有经济可行性的利用方式中，能使估价对象的价值达到最大的利用方式，才是最高最佳的利用方式。,课题四 房地产估价原则:,二、房地产估价基本原则,当估价对象已做了某种利用，则应根据最高最佳利用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明。,（1）维持现状前提。,认为现有房地产维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价。,（2）更新改造前提。,认为现有房地产更新改造再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价。,（3）改变用途前提。,认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。,（4）重新开发前提。,认为现有房地产重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价。,（5）上述情形的某种组合。,最常见的是第三种改变用途与第二种更新改造的组合。,课题四 房地产估价原则:,二、房地产估价基本原则,6谨慎原则,在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。,要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估价抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不能高估假定未设立法定优先受偿权下的价值；不低估房地产估价人员知悉的法定优先受偿款。,关键,是要弄清楚“,在存在不确定因素的情况下,”。,如果面临的是,确定因素,，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价。,如果面临的是,不确定因素,，当对该因素的乐观、保守（或悲观）和折中判断或估价会导致对抵押价值的偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。,谢谢！,