物业管理中的5S管理

5-,S Practice,5,S,实践,物业管理的5,S,应用,(第一版）,关于 5,S,日本企业成功的两大法宝,品管圈（,Quality Control CircleQCC),5S,活动,5,S,企业管理的基础,物业管理企业为什么要推行5-,S,？,员工的工作,办公场所,物品摆放,人员关系,管理,状况,以上是一个管理水平差的,管理处出现的一些特征,何谓5-,S（,五常法/五正法/五恒法）？,SEIRI,常组织,东西分类处理,SEITON,常整顿,安放有条不紊,SEISO,常清洁,全员彻底清洁,SEIKETSU,常规范,设标准便监察,SHITSUKE,常自律,员工自律成习,五常法是5种良好的行为习惯,五常法是现场一切管理的基础,五常法是用来维持品质环境的一种技术,五常法是要为员工创造一个干净、整洁、舒适,、合理的工作场所和空间,五常法能提升人的品质,五常法能进标准化的建立,5,S,对物业管理有什么效用,？,获得业主的认同和良好的印象，减少投诉，提升企业,形象,培养个人良好的行为习惯,提升员工的归属感、自律性,减少浪费、降低成本,改善其品质、提高效率,提高安全保障、加强设备的稳定性,成为其它品质改善的基础如,ISO9000,投资者满意,（,ISInvestor Satisfaction),客户满意,（,CSCustomer Satisfaction),雇员满意,（,ESEmployer Satisfaction),社会满意,（,SSSociety Satisfaction),五常法在物业管理中的适用范围,设备设施管理,仓库管理,办公管理,文件资料管理,车场管理,安全消防管理,宿舍管理、工作间和储物间管理,员工服务意识、行为习惯管理,什么是常组织,定义：,将工作场所中的任何物品区分为必要的与不必要的，必要的留下来，不必要的物品彻底清除。,目的：,腾出空间、防止误用和浪费,哪些地方会找到不需要的东西,储物柜,工具箱,通道、转角位,办公场所,资料柜顶,杂物房、仓库,不需要的东西,常组织的作用,物业管理中因缺乏整理而产,生的浪费和失误,常组织应做什么,分开完成工作的必需品及非必需品,将必需品的数量降低到最低程度及放在一,个方便的地方,哪些东西该扔掉,即使是昂贵的,哪些东西该保存及怎样恰当保存以便将来,很容易就能找到,分层管理,按使用的先后次序,按物品的功能类别,按使用的频密程度,按物品的重要程度,常组织的判别标准,常用程度,必需的程度,保存方法,低,过去一年都没有使用的物品,在过去的612个月中只使用过一次的物品,扔掉,把它保存在比较远的地方,中,在过去的26个月中只使用过一次的物品,一个月使用一次以上的物品,把它保存在工作区域的中间部分,高,一周要使用一次的物品,每天都要使用的物品,每小时都要使用的物品,把它保存在工作现场附近或随身携带,One,is the Best,一个文件存放点,一套工具/用具,一页表格/备忘录,一份储存副本,一小时会议,一分钟电话,一个物料储存仓库,一站式的顾客服务,物业管理中常组织的活动例子,制定“要”和“不要”的判别标准,自己负责的工作场所全面检查,要有决心丢掉不需要的东西,将物品分类整顿,处理造成肮脏和泄漏的原因,每日自我检查,废弃无使用价值的物品,不使用的物品不要多余重复的零件和物品不要使用,不上的工具、零件、物品和设备不要,造成工作不便的物品不要,多余重复无存档价值得文件资料不要,过期的活动用具、装饰用品、宣传海报不要,无修理价值、损坏的电器、配件不要,与工作无关的私人物品不要,物业管理中常组织的活动例子,红牌作战应用,推进常组织的步骤,区分必需品,清理非必需品,非必需品的处理,每天循环整理,现场检查,常组织需要“舍弃”的智慧,常组织就是一种抛弃东西的艺术,什么是常整顿,将东西放在一个容易存取、适当及安全的地方以,减少找寻的时间,必要的东西分门别类依规定的位置放置，并摆放,整齐，统一标识,提高效率的基础,常见的典型问题,忘记、不清楚物品存放的位置,存放的地方离工作环境太远,存放的地方太分散,由于物品太多难以找到要找的东西,物品本身无标识,物品不存在，但又不知道是遗失了还是被借走,物品好坏难分、物品长时间存放失去效用,不清楚物品是否有储备，造成浪费,工作环境设计好坏的例子,胡乱摆放,摆放整齐,走道阻塞,畅通无阻,物业管理档案资料常整顿实例,档案与文件、工作记录和,ISO,的区别,文件、工作记录的整理和保存方法,ISO,文件整理和归档方法,创优资料的收集和归档方法,物业管理仓库常整顿实例,物品存放仓库的自然条件,仓库物品的存放分类,物品存放的区域划分,区域划分的方法,仓库物品的存放要求,物业管理设备管理常整顿实例,设备标识、标志的应用,状态标识,功能标识,指示标识,警告标识,说明标识,颜色管理的应用,物业管理车场管理常整顿实例,车辆进出行驶导向,车辆停放秩序指引,车位划分标识,车场安全指示标识,“整顿”是一门摆放、标识的技术,每样东西都有一个,清楚而固定的“家”,把要用的东西以最简便,的方式放好,什么是常清洁,定义：所谓常清洁，就是经常打扫、,保持清洁,目的:,清洁是安全的第一步,干净亮丽的工作场所令人心情愉快,清洁是提高品质的基础,常清洁的关键,清洁工作的艰巨，不在于搞多少次“卫,生”，而在于如何将此项工作日常化,清洁工作，是发现问题和消除隐患的,必要手段，但并非解决问题的根本,常清洁实施要领,责任化、标准化，建立清洁责任区,执行例行扫除，清理脏污,调查污染源，予以杜绝或隔离,建立清扫标准，作为作业规范,制定清洁标准,明确责任人或区域,开展清洁,及时纠正问题和根源,准备工作,推进常清洁的活动步骤,物业管理中常清洁的活动例子（办公室）,每天十分钟的清洁活动,每人坚持一些清洁责任,使清洁及检查更容易,进行清洁前的检查，进行分析并纠正,问题,清洁少有人注意的地方,物业管理中常清洁的活动例子（机电设备清洁）,电梯设备清洁,水泵设备清洁,配电设备清洁,空调系统清洁,什么是常规范,定义：,将上面的3,S,实施的做法制度 化、标准化，并贯彻执行及维持,目的：,成为惯例和制度,是标准化的基础,企业文化开始形成,常规范的管理工具,视觉管理：张贴合适的标签,视觉监察法,透明度：使人知道储存器内是什么东西及其外观好坏,故障地图：标明问题所在点,量化：测量、分析、防范未然,怎样才是好的视觉管理工具,远距离都能看到的内容,应放在要显示的地方附近,应使员工看了以后便知道什么是对什么是错,应该容易及方便使用,应使员工容易跟从并执行需要的纠正行动,应使工作环境更明亮及更有规划,物业管理中常规范的活动例子,透明度（如被眼看穿的玻璃门、玻璃柜）,责任标签、设备标识,防止出错的做法,文件以颜色分辨其文件性质,储存物件柜都有标签说明所存放物件的名称,部门和员工的座位都有铭牌,工序流程都有文件标准并放在适当位置方便检察,部门在明显的地方贴上工作进度表现报告,物业管理中常规范的活动例子,安全管理措施及标识,开关旋钮的转向箭头和标识,操作指示,高压危险图标和警告语,线管类的分类着色和流向标识,危险区域护栏和警告牌,动力设备动作中、检修中等标牌,走火通道、疏散标识,物业管理中常规范推行要领,向员工贯彻5,S,意识，寻找有效的激励方法,维持执行好3,S，,养成坚持的习惯，并采取,一定的监督检查措施,应用视觉工具（,Visual Aids),使我们一眼就看,出工作是如何进行,推行透明管理、颜色管理,定期或不定期检查,部门相互评比,常规范的总结,所谓常规范，就是维持组织、整顿、清洁这3,S,的成果。,什么是常自律,定义：,对于规定好的事情，按 要求执行，依规律行事，培养敬业、文明、进取的精神。,目的：,让员工遵守规章制度，培养良好素质习惯的人才，铸造团队精神。,培养良好的个人素养,遵守出勤、作息时间,尊重别人，以成相待,工作保持良好的态度（不随,意谈笑、离岗、做工作外事情等）,服装整齐，戴好识别卡,爱护公物，用完归位,保持卫生，定期清洁,常自律实施要领,注意点：坚持不懈地教育，才能养成良好的习惯,行为指标,全员教育,激励奖赏,高层支持,全员参与,评估更进,反复进行,物业管理中常自律活动的例子,全面清洁,全员清洁活动（人过路净）,训练收拾物件和垃圾,共用空间的5,S,管理,履行个人职责,良好的电话和沟通技巧,规范的语言和文明的举止,编写和遵守5,S,手册,“眼见为实”检查5,S,环境,保安宿舍的5,S,饭堂的5,S,衣服、杂物的,5,S,生活用品的5,S,保安设备的,5,S,宿舍卫生的5,S,常自律总结,所谓的自律（素养），就是养成遵守既定事项的习惯。,5,S,是以教养为始终，保持自身之美，就是教养。,5个,S,之间的关系,组织,整顿,规范,清洁,物业管理,中5,S,推展手法目视管理,1、红牌,2、看板,3、工作牌,4、信号灯,5、操作流程图、示意图和平面图,6、提醒板,7、区域线,8、警示线,9、告示板,10、反面教材,目视管理推展手法应用示例,1、在通道拐弯处设置反射镜，防止车撞,2、用小字纸条挂在出风口显示风机运作,3、设置“人员去向板”，方便工作安排,4、关键部位给予强光照射，引起注意,5、用图示、相片作为作业指导书，直观易懂,物业管理中5,S,推展手法五现手法,现场：事情发生地场所,现物：变化的或有问题的实物,现实：发生问题的环境、背景,原理：能说明大多数事情的根本性道理,原则：法律法规、专业技术和公众利益,P,计划,D,实施,C,确认,A,处置,公司运作,物业管理中5,S,推展手法戴明圆环,前进,P,D,C,A,P(Plan)：,制定计划,D(Do)：,立即行动,C(Check)：,检查,A(Action)：,修正,P,、,D,、,C,、,A,工作法,制作计划的工具,甘特表,亦称甘特进度表或条形进度表，是以美国企业管理学家甘特（,Henry Gantt）,的名字而命名的，常用于策划和编排工作。,运用甘特表应注意的三原则,清楚指明所需完成的工作项目或数量，以及所需时间,注重工作的进度和时间、生产力的变化和指令的传达,管理人员须尽可能依照预定的时间去完成工作,D,：,立刻行动,你是“寒号鸟”吗？,C,：,检查,很多新晋员工在制定目标后就埋头苦干，不去检查：有没有偏离目标，或者随着情况的变化，原定的目标本身要不要调整？这是很容易忽视的一个步骤。,A,：,修正,修正不管用的行动，直至达成目标为止。,物业管理中5,S,推展手法思维十法,排除,正与反,普遍于例外,恒定和变化,转化和适应,物业管理中5,S,推展手法思维十法,集中和分散,增加和删减,并列和串列,改变顺序,差异和共性,五常法有关问题的解答,1、 5,S,与,ISO9001,的联系与区别,2、 5,S,推行的困难,3、 5,S,推行的注意要点,4、 5,S,推行失败的原因,如何实施五常法,1、拟定五常法实施计划（目标管理、计划、检查表）,2、成立专责小组,3、五常法培训、宣传,4、作好记录（相片、录像等）,5、评估、分析、总结,6、不断重复、坚持进行,多谢大家！,